Без залоговой стоимости. Как оценивается стоимость залога. Когда нужно проводить оценку залога
Николай Вольхин
Глава из книги «Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица»
Издательство "Манн, Иванов и Фербер "
Учитывая нежелание собственника товара платить повышенные сборы и задачу таможенной службы обеспечить уплату пошлин с реальной стоимости товаров, можно предположить, что декларируемая в ГТД стоимость близка к рыночной. Если отбросить возможные случаи искажения стоимости по причине коррупционной составляющей и мошенничества, то ГТД как источник информации может применяться залоговой службой. Однако, используя ГТД, следует учитывать, что таможенная стоимость может включать: вознаграждение посредникам, расходы на тару/упаковку/страхование, транспортные расходы, лице-зионные платежи .
Приведенные источники информации о рыночной стоимости имущества могут использоваться залоговой службой с учетом вышеупомянутых ограничений. Наиболее корректным источником информации являются «внешние источники информации», то есть публичные оферты в средствах массовой информации. Возможность онлайн-котировки и коррекции стоимости исходя из всего пула оферт позволяет утверждать: в этом случае формируемая стоимость будет рыночной. При этом следует учитывать условия формирования стоимости.
Условия поставки
При проведении оценки имущества на локальном рынке, необходимо понимание условий формирования цен, озвучиваемых участниками рынка. Это может быть цена на условиях самовывоза с территории завода-производителя вне границ РФ, или цена с учетом всех сборов и платежей на границе РФ, или цена имущества на площадке локального участника рынка с учетом доставки до конечного потребителя. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи в части условий поставки имущества на международном уровне зафиксированы в Инкотермс 2010 (Incoterms 2010). Это международные правила, признанные правительственными органами как толкование наиболее применимых в международной торговле тер-минов. Знание основных терминов Инкотермс 2010 позволит залоговику разговаривать с участниками рынка на одном уровне.
Система цен
Зависимость стоимости от количества единиц имущества интерпретируется участниками рынка в системе оптовых и розничных цен. Идея цены имущества, которую озвучивает участник рынка, должна быть проанализирована на предмет того, оптовая это цена или розничная. В случае обращения банком взыскания на залог затраты на продажу имущества отдельными экземплярами и единым лотом будут различны. Поэтому залоговик должен учитывать зависимость стоимости единичного экземпляра от количества единиц имущества в номенклатурной позиции.
При интервьюировании источника информации также прорабатывается вопрос о наличии системы скидок. В случае выявления влияния принятой на рынке системы скидок на объект оценки, данная зависимость также должна быть учтена при расчете стоимости.
Составляющие стоимости
Цена, обозначаемая участниками рынка или указанная в договоре купли-продажи, может включать не только цену объекта предполагаемой сделки, но и цену дополнительных услуг, например послегарантийное обслуживание, страховку, обучение персонала, ремонт, дополнительные детали и т. д. Поэтому в документе основания права собственности на предмет залога изучается не только стоимость, но и состав имущества и услуг, приведенный в спецификации к договору. При обращении взыскания банк не сможет продать сервисную составляющую, следовательно, не будет учитывать ее в стоимости залога.
Комплектация машин, оборудования, судов различается даже в пределах одной серии. Собственник может самостоятельно модернизировать технику. Эти улучшения не фиксируются в технической документации, документах основания права и в договоре залога. Банк при оценке подобного залога будет исходить из базовой комплектации.
Залоговик vs. независимый оценщик
Переходя к технологии оценки залогового обеспечения, мы должны обсудить разницу в работе и задачах независимого оценщика и залоговика. Для развенчания стереотипов сразу обозначу, что подавляющее большинство залоговиков - бывшие независимые оценщики или как минимум люди с высшим образованием в области оценки.
Основная разница в конечном продукте. Работа независимого оценщика заканчивается по факту определения стоимости и подготовки отчета об оценке, в то время как цикл работ с залогом оканчивается при погашении кредитного продукта. Для залоговика важно, чтобы дельта в стоимости залога при первичной оценке и в случае его вынужденной продажи была минимальной, так подтверждается компетентность залоговика.
Срок подготовки залоговиком заключения об оценке залога составляет 2–4 рабочих дня. Это банковский конвейер, и нет разницы, готовит залоговик заключение об оценке нескольких единиц оборудования или газоперерабатывающего завода. В своем заключении залоговик, кроме расчета стоимости, должен привести правовой анализ залога, определить сопутствующие риски и ликвидность обеспечения. Подобных заключений залоговик готовит 3–6 за неделю. Модель работы банка с собственной залоговой службой экономически более выгодна, нежели передача оценки залога на аутсорсинг. Независимые оценщики привлекаются банками для оценки массовых и типовых видов залога (ипотека), в случае потенциальных споров с залогодателем (оценка бизнеса, оценка проблемных активов) или в случаях, когда независимая оценка обязательна в силу закона
Исходя из ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы».
Кроме того, согласно ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке имущественного комплекса предприятия требуется «заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию». В этом случае также возможно привлечение аудитором независимого оценщика для оценки имущественного комплекса.
Подходы и методы оценки залогов, используемые залоговиками, основываются на законодательстве РФ в области оценочной деятельности . В то же время залоговик, в отличие от оценщика, не обязан проводить оценку залога строго в рамках, определенных законом. Согласно Приказу Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"» от 20.07.2007 № 256 при оценке имущества используются три похода: доходный, сравнительный, затратный.
Доходный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки». Здесь ключевой термин - «ожидаемых», то есть предполагаемых, прогнозируемых. Вероятностная составляющая при оценке залога должна быть сведена к минимуму. При типовых экономических условиях банк не заинтересован в извлечении дохода из предмета залога в случае обращения на него взыскания, так как для него это не профильный бизнес. Поэтому доходный подход используется залоговой службой как вспомогательный.
Нецелесообразно применение доходного подхода при оценке простых видов обеспечения: транспортных средств, самоходных машин, отдельных единиц оборудования, жилой недвижимости. Залоговой службой доходный подход используется при оценке сложносоставных залогов: имущественных комплексов, пакетов акций, долей участия, доходной недвижимости.
Практический кейс
Хорошей иллюстрацией, демонстрирующей разницу восприятия предмета залога и подходов к его оценке у независимого оценщика и у залоговика, является кейс с автодромом. Как вы догадались, автодром предложили в обеспечение испрашиваемого кредита. Полностью автоматизированная площадка для вождения достоверно имитировала вождение в реальных городских условиях. Отсутствие конкуренции позволяло залогодателю получать сверхдоходы от эксплуатации автодрома. Мнения залоговиков и оценщика о стоимости залога оказались полярными.
Независимый оценщик применил доходный подход. Его расчет основывался на доходах залогодателя от обучения населения навыкам вождения. Не вдаваясь в технику расчета, обозначим уровень полученной стоимости - 70 млн руб.
Залоговая служба начала оценку с экспертизы правоудостоверяющих документов. Согласно свидетельству на право собственности в залог предлагалось сооружение «автодром». Технический паспорт БТИ уточнял состав имущества - асфальтированная площадка. Задайтесь вопросом: «Что именно предлагают в залог?» Денежный поток, который использовал оценщик, генерировало юридическое лицо, которое помимо автодрома обладало долгосрочными договорами с городскими автошколами. Однако доли участия в юридическом лице не предлагались к залогу. Автодром оборудован дорогостоящим оборудованием, но состав залога не включал и его. Средняя стоимость необорудованных автодромов на основании исследования оферт составила 5 млн руб. Полученная рыночным подходом стоимость дополнительно нашла подтверждение в информации о затратах на строительство автодрома, размещенной на сайте залогодателя.
Залоговой службой банка для нивелирования дельты в стоимости было предложено дополнительно проработать вопрос о залоге 100% долей участия и оборудования автодрома.
Затратный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания». В теории оценки это так, но на практике расчеты с использованием УПВС(ов) и индексов КО-ИНВЕСТ не отражают реальной рыночной стоимости объектов залога.
Пример
Обращается за кредитом собственник складского терминала. Отличный складской терминал. Первая группа капитальности. Конструкционное решение соответствует всем современным требованиям. Затраты на его строительство составили 100 млн руб. Все сметы в наличии, расходы подтверждены документально. Результаты оценки затратным подходом подтверждают сметную стоимость, от остальных подходов в отчете об оценке обоснованный отказ. Залоговая служба составляет отрицательное заключение - рыночная стоимость определена близкой к нулевой. Фокус в местонахождении складского терминала, построенного без инфраструктуры на расстоянии сотни километров от федеральных трасс.
Из всего аппарата методов затратного подхода залоговики используют метод чистых активов при оценке пакетов акций и долей участия, при этом пересчет статей баланса проводится с использованием рыночного подхода.
Сравнительный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.
Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1
Табл. 1. Техника работы с отчетами независимых оценщиков
| Изучается в обязательном порядке | Какие ограничения при использовании отчета об оценке |
|---|---|
|
|
Составляющие ликвидности предмета залога
Разговор двух кредитчиков:
- Слушай, с этими залоговиками невозможно работать. У них все имущество - неликвид.
- Да нет, есть у них ликвид.
Вот то, что можно руками оторвать и около метро продать, - это ликвид.
Термин «ликвидность» в отношении предмета залога характеризует возможность и скорость реализации имущества в случае обращения взыскания. Проблемной зоной в заключениях залоговиков является категоризация ликвидности и объяснение причин присвоенной категории. Обобщая практику работы, можно сформулировать следующие составляющие ликвидности:
- емкость рынка, «типичность» сделки, время реализации;
- наличие административных барьеров;
- функциональные особенности и ограничения;
- социальная значимость обеспечения.
Для простоты восприятия приведу практические примеры составляющих «ликвидности».
Емкость рынка, «типичность» сделки
Исследуется соответствие объема закладываемого имущества условиям типовых сделок на рынке. Залоговик изучает готовность локального рынка «поглотить» объем имущества, предлагаемого в залог. Выясняется временной ресурс, необходимый для реализации рассматриваемого объема имущества на рыночных условиях.
1. В Томском филиале банка «Т» в залог предложена водка. Что может быть ликвиднее бутылки водки в Сибири? Ничего. Так же думал залоговик, оформляя договор залога. При обращении взыскания прояснился объем залога. Реализовать потребовалось товарный состав водки. Такой объем алкоголя город не мог выпить за полгода, даже если бы употреблять спиртное стали все жители города, включая младенцев. Региональная акцизная марка и локальный торговый бренд не позволяли продать спиртное в другом регионе.
Резюме. Ликвидность бутылки водки не равна ликвидности товарного состава с водкой, ограниченной региональным акцизом и торговой маркой.
2. В банке «O» рассматривался залог главного производственного цеха ОАО «Пром-трактор». Предприятие входит в четверку мировых лидеров по производству бульдозерной техники. Площадь цеха превышала несколько десятков тысяч кв. м. Рассчитывая рыночную стоимость цеха, региональный залоговик применил сравнительный подход. Проверка стоимости в головном офисе выявила завышение в шесть раз. Оказалось, что залоговик подбирал аналоги, доступные на рынке, то есть здания складов с площадью несколько сотен кв. м. Определить стоимость цеха удалось после консультации с Минимуществом Республики Чувашия.
Резюме. Некорректная оценка соответствия оцениваемого объекта типовым лотам на рынке повлияла как на категорию ликвидности, так и на стоимость объекта залога.
Наличие административных барьеров
Сценарий работы с источником информации о залоге предусматривает анализ степени влияния государства на рынок объекта залога (федеральный, региональный, муниципальный уровень). Проверяется необ-ходимость наличия лицензий, спецразрешений, уплаты акцизов/сборов и иных платежей при реализации предлагаемого обеспечения. Ограничением ликвидности может являться необходимость постановки имущества на учет в госорганах, прохождение сертификации.
1. Крупная торговая сеть обратилась за кредитным продуктом в банк. В качестве залога предложено оборудование нескольких сотен кассовых узлов. Оборудование импортное, новое. Документы основания права собственности, в том числе подтверждающие оплату, в наличии. На первый взгляд - беспроблемный залог. Залоговая экспертиза выявила особенность оборота данного вида имущества на рынке. При совершении операций купли-продажи с оборудованием требовалось снятие с налогового учета, фискализация, постановка на налоговый учет. Принимая во внимание необходимость обслуживания в «профильных организациях», периодическую поломку блоков ЭКЗЛ и термопринтеров, вторичный рынок практически отсутствовал. Проще купить новый автомат.
Резюме. Оценка залога без анализа ликвидности может привести к неверному определению стоимости. В случае обращения взыскания банк вынужден был бы продавать кассовое оборудование по демпинговым ценам.
2. Классическим примером административных барьеров является имущество акцизной группы: нефтепродукты, табак, спиртосодержащие продукты.
Функциональные особенности и ограничения
Предлагаемое к залогу имущество может быть ограничено в обороте на рынке по причине явных или скрытых функциональных ограничений.
С источником информации проговариваются:
- особенности технического функционирования объекта залога, сужающие сферу его использования, и сегмент потенциальных покупателей;
- необходимость сервисного обслуживания в профильных организациях;
- уровень сложности демонтажа/монтажа, перевозки.
1. Банк рассматривал возможность кредитования угольного объединения. В качестве залога предлагались радиостанции Motorola: индивидуальные радио-системы горняков, диспетчерские и передвижные радиостанции. Отличное, новое оборудование. Все документы, подтверждающие право собственности, в наличии.
Проведенная экспертиза выявила, что радиостанции работали на трех частотах. Два из функционально доступных диапазонов частот в регионе были заняты конкурирующим предприятием и спецслужбами. Как результат, узкий сегмент рынка возможных покупателей вследствие явного функционального ограничения.
2. При кредитовании аэропорта «Толмачево» в Новосибирске в качестве залога предложено досмотровое оборудование. Интервьюирование участников рынка позволило установить, что подобное бывшее в употреблении оборудование крупные аэропорты не купят, так как при поставке оригинальным производителем вся ответственность при ЧП будет на нем, а при покупке б/у оборудования - на службе безопасности аэропорта. Поэтому службы авиационной безопасности неформально блокируют сделки с б/у досмотровым оборудованием. Это скрытое функциональное ограничение, влияющее на ликвидность залога.
Социально значимое имущество
Рассматривается социальная значимость объекта залога, возможность обращения взыскания без репутационных рисков банка.
1. Кредитовалась Тульская городская автоколонна, обслуживающая пассажироперевозки. Обеспечением выст упал парк городских пассажирских автобусов. Транспортное средство, по идее, «прозрачный» залог. Залоговик подготовил положительное заключение. На этапе согласования с начальником отдела выявлена грубая ошибка. Интервьюирование операторов рынка проводилось только с позиции потенциального покупателя. Прогноз последствий в случае необходимости продажи имущества не проработан. Детализация проекта установила, что автоколонна доминировала на местном рынке пассажирских перевозок и осуществляла обслуживание льготных категорий граждан: пенсионеров, школьников, студентов. Кроме того, практика рынка исключала продажу оцениваемого автопарка за «живые деньги». Все потенциальные покупатели заявленного количества автобусов рассматривали только лизинговые схемы.
2. Иллюстрацией залога социально значимого имущества могут быть:
- здания общежитий, в том числе для военнослужащих, находящихся в запасе;
- городские очистные сооружения;
- инфраструктура энергообеспечения населенных пунктов (линий ЛЭП, оборудования энергоподстанций, теплоцентрали);
- здания больниц, детских садов, школ;
- транспортная инфраструктура населенных пунктов: троллейбусы, трамваи, мусоровозы, городские автобусные парки;
- здания ТЭЦ, ГЭС и т. д.
Краткий перечень социально значимых объектов приведен в п. 6 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002.
В качестве финализации раздела, посвященного составляющим ликвидности, приведу два правила для специалистов по работе с залогами:
- Вывод о целесообразности залога формулировать, основываясь на поэлементном анализе всех составляющих ликвидности, а не на основе бытового восприятия имущества.
- Начинать проект с вопроса: «Как лично я буду реализовывать то имущество, которое сейчас рассматриваю?»
В общем случае приводят три категории ликвидности: среднюю, удовлетворительную и малоудовлетворительную. Срок реализации залога в двух первых категориях может быть в пределах 180 дней, в третьей категории превышает 180 дней.
Блок ЭКЗЛ - блок памяти с защищенной электронной контрольной лентой. Предназначен для фиксации в памяти кассовой машины денежных сумм.
Эксперты Профсоюза разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.
Вопрос: Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (сучетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно кп.З ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Ответ: Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.
Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.
Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Обоце-ночной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст. 4,8 Закона № 135-ФЗ).
Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:
при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);
при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).
Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (п. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 № А55-5902/05-44).
При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.
Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п. 1,3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 № 17АП-5965/12).
Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.
Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.
Эксперты-юристы Павел Ерин и Максим Золотых
Оценка залога и определение рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога и частичном исполнении обязательств заемщика за счет залога. По мере развития ипотеки и других видов кредитования, все большую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога. При получении кредита, независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика и сейчас, как правило, банки не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы закладываемого имущества.
Залог как способ обеспечения исполнения обязательств
Наиболее эффективным способом обеспечения исполнения обязательств является залог, поскольку удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя, что позволяет реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Норма о приоритете при обращении взыскания также подтверждает преимущество залога перед другими способами обеспечения обязательств.
Чтобы залог был действительно надлежащим и эффективным способом обеспечения, необходимо при рассмотрении конкретного имущества в качестве предмета залога обратить внимание наследующие важные моменты.
1. В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. Соответственно потенциальный залогодатель должен предоставить кредитору документальное подтверждение своих прав на предлагаемое в залог имущество. Такими документами могут быть: договор, на основании которого имущество было приобретено (переданы права), с доказательством состоявшегося перехода права собственности на имущество в порядке, предусмотренном ст. ст. 223, 224 ГК РФ (акт приемки-передачи, накладная, коносамент, иной товарораспорядительный документ в зависимости от условий договора), либо передачи (возникновения) прав; для имущества (права), подлежащего государственной регистрации, - соответствующее свидетельство о регистрации.
На практике часто возникает ситуация, когда залогодатель не может предоставить договор, являющийся основанием приобретения имущества, в связи с его утратой за давностью лет. В этом случае следует руководствоваться ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Согласно указанной статье лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока давности по соответствующим требованиям.
В п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 указано, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока давности по вендикационному иску собственника либо иного титульного владельца.
Применяемый к указанным требованиям срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исходя из нормы п. 1 ст. 200 ГК РФ определенно установить момент начала течения срока исковой давности не представляется возможным, данный вопрос является оценочным и должен решаться в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств. Причем, как правило, данные обстоятельства известны только потенциальному истцу, а лицо, которое считает себя собственником имущества в силу норм о приобретательной давности, не располагает сведениями о том, когда собственник (иной владелец) узнал о нарушении его прав. Следовательно, изучая документы, подтверждающие владение имуществом, нельзя определенно установить момент возникновения права собственности у лица в силу приобретательной давности. Вместе с тем, учитывая изложенное, для целей подтверждения права собственности лица на движимое имущество следует исходить из того, что лицо, претендующее на имущество в соответствии с нормами о приобретательной давности, должно представить доказательства владения указанным имуществом (как правило, это документы бухгалтерского учета) в течение не менее восьми лет.
При принятии в залог прав аренды или иного права на чужую вещь следует помнить, что такой залог не допускается без согласия собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
2. В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не обращается взыскание, может быть законом запрещен или ограничен. Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Статья 51 Основ законодательства Российской Федерации о культуре (утв. Верховным Советом РФ 09.10.1992 N 3612-1) предусматривает, что не могут быть предметом залога культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры. Согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека:
Земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
Части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Перечень имущества, залог которого ограничен, утвержден Указом Президента РФ от 22.02.1992 N 179. В Перечне содержится имущество, свободная реализация которого запрещена. Согласно ст. 129 ГК РФ такое имущество может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо его нахождение в обороте допускается по специальному разрешению. Итак, сам залог указанного имущества не запрещен, но у залогодержателя могут возникнуть сложности при обращении взыскания на такое имущество, поскольку круг его приобретателей ограничен. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.12.1992 N 959 поставки указанного имущества (продукции) осуществляются потребителям, имеющим разрешение на его применение в Российской Федерации, либо на основании квот.
Рассмотрим некоторые виды обеспечения, которые достаточно широко распространены в банковской практике.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита в залог принимаются имущественные права на денежные средства, которые поступят на счет залогодателя в будущем. Как правило, такой залог используется, если плательщиком денежных средств выступает достаточно известная и финансово надежная организация. Несмотря на широкое использование данного вида обеспечения, следует помнить, что договор, по которому принимаются в залог указанные права, является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 336 ГК РФ. Права на денежные средства могут быть предметом залога в той мере, в какой права по договору банковского счета могут быть уступлены, а в период действия договора счета невозможна частичная уступка прав по договору банковского счета. Таким образом, залог имущественных прав в отношении денежных средств на счете может иметь место только в отношении тех прав, которые возникают после прекращения договора банковского счета (в отношении остатка денежных средств на счете). Указанная позиция основана на арбитражной практике по поводу возможности уступки прав требований в период действия договора банковского счета (см., например, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 N 584/97, от 29.04.1997 N 4966/96, от 29.04.1997 N 1435/97).
Залогодатели-владельцы исключительного права на товарный знак предлагают банкам в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по возврату кредита права на товарный знак. Вместе с тем Закон РФ от 23.09.1992 N 3520-1 "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" прямо не предусматривает возможность передачи прав на товарный знак в залог. Согласно ст. ст. 25, 26 указанного Закона передача исключительного права на товарный знак возможна лишь в форме уступки, а передача права на использование товарного знака - по лицензионному договору. Закон не предусматривает иные формы передачи товарного знака либо права на его использование. Таким образом, реализовать исключительные права на товарный знак или права на его использование в порядке ст. 350 ГК РФ невозможно. Следовательно, невозможно принять в залог указанные права.
Достаточно часто помимо ценных бумаг, особенности залога которых будут рассмотрены ниже, в качестве залога предлагается принадлежащая залогодателю доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
Статьей 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) участнику общества предоставлено право заложить принадлежащую ему долю (часть доли) в уставном капитале общества другому участнику общества или третьему лицу. Передача в залог доли в уставном капитале ООО третьему лицу возможна только по решению общего собрания участников общества, принятому большинством голосов всех участников общества, если необходимость большего числа голосов участников для принятия такого решения не предусмотрена уставом ООО. Доля в уставном капитале ООО не может быть передана в залог, если в уставе общества содержится запрет на совершение таких сделок. Таким образом, решению вопроса о принятии в залог доли в уставном капитале ООО должна предшествовать правовая экспертиза устава ООО на предмет наличия в нем указанных выше положений.
Следует также проверить оплату участником общества принадлежащей ему доли, передаваемой в залог, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 21 Закона об ООО доля участника общества может быть отчуждена только в той части, в которой она оплачена. В случае если в залог будет передана не полностью оплаченная доля, предмет залога будет определяться исходя из реально оплаченной доли участника ООО.
3. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Возникновение залога на основании закона предусматривает, например, ст. 488 ГК РФ: товар, проданный в кредит, с момента передачи его покупателю и до момента его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Указанной нормой следует руководствоваться при проведении правовой экспертизы залога. Анализируя договор, являющийся основанием приобретения предлагаемого в залог имущества, необходимо обратить внимание на порядок оплаты, предусмотренный договором. В случае если на момент передачи в залог имущество не было оплачено покупателем (залогодателем), то есть имеет место залог в силу закона, залог этого имущества в качестве обеспечения возврата кредита будет являться последующим залогом. Согласно ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, принимая имущество в последующий залог, нужно оценивать размер и сроки требований предшествующих залогодержателей и соотносить их с оценкой предмета залога, для того чтобы последующему залогодержателю хватило денежных средств от реализации предмета залога.
Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Нарушение указанного требования влечет признание последующего залога недействительным по ст. 168 ГК РФ. Для уменьшения риска утраты обеспечения по указанной причине необходимо требовать от залогодателя предоставления документов, подтверждающих отсутствие обременения в виде залога на предлагаемое в залог имущество (выписка из книги записи залогов, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). В соответствии с п. 3 ст. 342 залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК РФ, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ можно потребовать от залогодателя включения в договор, по которому приобреталось имущество, условия о том, что до момента полной оплаты имущество не является находящимся в залоге у продавца.
На основании закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий жилой дом или квартиру возникает ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 г. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ).
4. Статья 339 ГК РФ устанавливает требование о заключении договора залога в письменной форме, которая может быть соблюдена в письменном договоре, составленном в виде одного документа, а также в случае обмена между сторонами договора залога документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Для того чтобы у сторон была такая возможность, они должны предварительно договориться о предполагаемых средствах связи, способах идентификации сторон (почтовый адрес, номер факса, адрес электронной почты и т.п.) и порядке обмена документами (определить сроки, уполномоченных лиц, порядок вступления в силу договора, заключенного с использованием перечисленных выше средств связи). Указанная договоренность может быть осуществлена в договоре, составленном в виде одного документа. Для договора об ипотеке ст. 339 ГК РФ предусматривает также обязательную регистрацию в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имущества.
Оценка залога
Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо требований к определению оценки предмета залога. Вместе с тем у имущества, являющегося предметом залога, может быть несколько различных оценок: балансовая стоимость, рыночная стоимость, цена, содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью для данного акционерного общества. Возникает вопрос: какая из указанных оценок должна быть включена сторонами в договор залога как существенное его условие? Оценка предмета залога - это оценка, определенная по соглашению сторон, которая может не совпадать ни с рыночной, ни с балансовой стоимостью. В то же время цена предмета залога (цена сделки), содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должна быть включена в договор залога как существенное его условие.
Оценка предмета залога сторонами договора должна быть объективной и соотносимой либо с балансовой, либо с рыночной стоимостью предмета залога. В действующей банковской практике оценка предмета залога определяется путем дисконтирования рыночной стоимости имущества. Представляется, что при существенном занижении оценки предмета залога можно говорить, что стороны не договорились об указанной оценке. Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога).
При принятии имущества в залог следует помнить положения ст. 348 ГК РФ, которая предусматривает, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, стоимость предмета залога должна быть соразмерна сумме обеспечиваемого обязательства.
Если Вы хотите провести оценку залога, Вы можете обратиться к нам используя контактную информацию . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно!Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!
Если залог оборудования в банке кто (и как) определяет залоговую стоимость оборудования, на основании каких документов она определяется? Чем отличается залоговая стоимость от рыночной стоимости оборудования? Для оценки стоимости оборудование может ли банк затребовать у сторонней компании - третьего лица, которое продает аналогичное оборудование, или продавца оборудования, документы о стоимости оборудования и на каком основании обязана сторонняя компания (продавец) их предоставлять? При залоге оборудования в банк, какие документы представляются банку. Например, если покупатель купил оборудование, а потом оформляет залог оборудования в банке, должен ли он показывать договор поставки со всеми спецификациями и могут ли продавца (поставщика по договору поставки) данного оборудования обязать предоставить информацию банку, о том, за сколько аналогичное оборудование он продает другим компаниям?
Ответ
Залоговая стоимость устанавливается сторона сторонами самостоятельно ( ГК РФ). Привлечение оценщиков не является обязательным. То есть оценка сторон может отличаться от рыночной стоимости как с момента заключения договора, так и из-за изменения рыночной стоимости с истечением времени.
У банка прав на выставление соответствующих требований нет. То есть их можно игнорировать без каких-либо последствий.
То какие документы обязан предоставить залогодатель банк решает самостоятельно исходя из разработанных риск-менеджментом внутренних локальных актов. То есть данный вопрос лежит не в области законодательства, а в области ведения бизнеса.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
«Из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.
Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания ().*
При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило действует, только если иное не предусматривает закон или договор ().
