Договор мены квартиры. Получение нового жилья по договору мены

На другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Стороны именуются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Применяются положения договора купли-продажи, если нет специального регулирования. Если в договоре отсутствуют положения о цене данного товара, то предполагается обмен равноценным товаром.

Разновидностью договора мены является - договор мены товаров, применительно к внешней торговле. Особенностью этого договора является то, что для его заключения стороне требуется соответствующая лицензия, а обмениваемые по данному договору товары должны быть равноценными. Бартерные сделки регулируются Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 Федерального закона от 8 декабря 2003 г. № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Предметом договора мены могут быть товары, свободные от обременения, а также имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК РФ). Предмет договора является единственным существенным условием договора.

Если предметом обмена являются неравноценные товары, то на одной из сторон лежит обязанность оплатить разницу в ценах.

Право собственности на обмениваемые товары переходит сторонам одновременно, после того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.

Срок договора определяется сторонами. В случае, когда обмен товарами не является одномоментным и сроки передачи товаров не совпадают, исполнение обязательства в более поздний срок признается встречным обязательством, что дает право последнему исполнителю отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков, если ранний исполнитель не исполняет своих обязанностей или имеют место обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что обязательство не будет исполнено.

Форма договора может быть устной лишь в двух случаях:

• в договорах между гражданами на сумму менее 10 МРОТ;
• между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении. Во всех остальных случаях договор должен быть совершен в письменной форме (ст. 152-162 ГК РФ).

• права и обязанности сторон одинаковы — обязанности одной
• стороны соответствуют правам другой стороны;
• основной обязанностью сторон являются передача товара в собственность другой стороне и несение равноценных расходов по передаче и принятию товаров. Расходы несет обязанная сторона (п. I ст. 568 ГК РФ). Ответственность сторон:
• при передаче товара с недостатками для принимающей стороны наступают последствия, предусмотренные нормами договора купли-продажи;
• при изъятии товара, полученного по договору мены третьим липом, потерпевшая сторона вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного им при обмене, и возмещения убытков (ст. 571 ГК РФ).

Характеристика договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. I ст. 567 ГК РФ).

Данный договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Это один из самых древних гражданско-правовых договоров. Более того, исторически договор мены предшествовал договору купли-продажи. Поэтому не случайно к договору мены в соответствии с п. 2 ст. 567 применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит нормам гл. 31 ГК РФ, регламентирующим обязательства, возникающие из договора.

Если в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными товарами. Расходы на передачу товаров, их принятие и иные действия, связанные с исполнением договора, должны в каждом конкретном случае возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору (п. 1 ст. 568 ГК РФ).

В случае, если из текста договора вытекает, что его предметом является обмен неравноценными товарами, на сторону, обязанную в соответствии с договором передать товар, цена которого ниже, чем цена товара, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах на указанные товары. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену. Договором мены может быть предусмотрен другой порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемые товары.

Передача товаров по договору мены не обязательно должна быть одномоментной. Возможны случаи, когда в соответствии с договором сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, т. е. сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а через некоторое время — другая. В подобной ситуации исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи товара, признается встречным исполнением обязательства (ст. 569

ГК РФ). Это означает, что в случае непередачи товаров стороной, которая должна совершить такие действия в более ранний срок, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что передача товара не будет произведена в установленный договором срок, контрагент этой стороны как субъект встречного исполнения обязательства вправе приостановить передачу своих товаров либо вообще отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (ст. 328 ГК РФ).

Специальное правило предусмотрено применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары: если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В остальном договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из договора. Следует иметь в виду, что круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями § 1 гл. 30 ГК РФ. К отношениям, возникающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа предприятий, контрактация и т. д.).

Самостоятельный характер договора мены в системе гражданско-правовых договоров обусловлен наличием определенных признаков, отличающих его от иных договорных обязательств.

Во-первых, договор мены относится к договорам, направленным на передачу имущества (так же как и договоры купли-продажи, дарения, займа, ренты, ссуды, аренды и др.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передастся в собственность контрагента (купля-продажа, заем), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Договор мены часто используется для прикрытия различного рода неправомерных действий, направленных, например, на уклонение от уплаты налогов, поскольку стороны договора могут по соглашению сами устанавливать эквивалентность обмениваемых вещей. Так, например, какое-либо ценное имущество может быть обменено на вексель, выданный коммерческой организацией, не имеющий никакого обеспечения. В случае, если будет установлено, что фактически договор мены прикрывает иные отношения, он должен квалифицироваться как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

Законодатель не предъявляет каких-либо специальных требований к субъектам договора мены. Однако поскольку передача имущества одним лицом другому в обмен на иное имущество является одной из форм распоряжения имуществом, то каждая из сторон, участвующая в договоре мены, по общему правилу должна быть собственником обмениваемого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом, включающим правомочие по распоряжению соответствующим имуществом.

Существенным условием договора мены является его предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Условие о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). При этом ГК РФ не содержит каких-либо правил о том, по поводу каких объектов может быть заключен данный договор.

По договору купли-продажи товаром признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа (а следовательно, и мена) отдельных видов вещей может регулироваться помимо ГК РФ иными федеральными законами и другими правовыми актами. Так, специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (п. 2 ст. 454 ГК РФ).

Не могут быть предметом мены имущественные права, услуги и иные, кроме товаров, объекты.

Если объектом мены являются товары, определяемые родовыми признаками, при исполнении договора мены важное значение имеет количество подлежащих передаче товаров, которое должно быть предусмотрено в договоре в соответствующих единицах измерения или денежном выражении. Договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам, т. е. в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены могут быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству обмениваемых товаров, которое должно соответствовать указанным требованиям. В иных случаях передаваемые товары должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Договор мены может включать также условия о комплектности товара, о комплекте товаров, о таре и упаковке обмениваемых товаров и т. п. В этих случаях применяются соответствующие положения о договоре купли-продажи.

Стороны договора мены несут обязанности, предусмотренные ГК РФ в отношении покупателя по договору купли-продажи (за исключением обязанности по оплате обмениваемых товаров).

Каждая из сторон обязана принять переданный ей товар. Исключение составляют случаи, когда соответствующая сторона наделена в соответствии с нормами о договоре купли-продажи правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если передан товар с недостатками.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по принятию товара либо отказ от его принятия влечет для соответствующей стороны негативные последствия. Так, непринятие передаваемого товара может служить основанием для отказа от исполнения договора, что влечет расторжение договора мены. Причем потерпевшая сторона имеет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Действующее законодательство не предусматривает каких-либо особых требований к форме данного договора. Поэтому, учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что договор мены должен быть заключен в форме, аналогичной договору купли-продажи соответствующего товара.

Но бывает и так, что при наличии собственной квартиры, которая больше не подходит людям по тем или иным критериям, её собственник всё же не решается её продавать из-за нежелания иметь дело с большими суммами денег.

Несколько фактов

Данный договор представляет собой подобие бартера .

В нашем случае объектами обмена являются жилые помещения.

И всё же, несмотря на свою суть, к нему могут привлекаться денежные суммы (не столь большие, как при ), выступающие в качестве доплаты за передачу неравноценного жилья в обмен на более дорогостоящее.

Состав

Если говорить о тех механизмах, которые заложены в сущности данного документа, то такая схема выглядит достаточно просто. Одна из сторон по договору передаёт свою в руки другой. Условием успешного получения такого объекта является встречная передача жилья и (возможно) определённой денежной суммы.

О предварительном договоре

Поиск жилья для обмена может затянуться на длительный период. И когда такой объект найден, то необходимо спланировать точный механизм и время передачи, а также удостовериться в том, что другая сторона не передумает в последний момент.

Во всём этом отличную помощь может оказать предварительный договор мены.

В нём указываются даты и порядок обмена квартир, вписываются пункты о возможности расторгнуть основную сделку, описываются штрафы для стороны, по чьей инициативе это было сделано.

Обмен части жилья

Для людей, владеющих лишь в каком-либо жилище, законом также разрешается обмениваться своим недвижимым имуществом.

Суть договора от подобной особенности не меняется, однако необходимо точно очертить размер участка жилья (лучше всего – в с указанием конкретных выделенных помещений, если это возможно).

Единицы измерения чаще всего зависят от характеристики доли. Идеальная будет выражена в процентах или дроби от общей площади. Натуральная – в квадратных метрах и комнатах.

Ответственность сторон

При составлении документа, подтверждающего сделку, следует чётко прописать те права и обязанности участников, которыми они должны обладать.

Необходимо достаточно чётко установить момент, когда каждая из сторон выполнит свою часть обязательств, т.е. передачу объекта недвижимости. Правом участника будет являться получение жилья , являющимся предметом договора, предназначенным для него.

Его неполучение будет считаться невыполнением условий другой стороной и может повлечь за собой наложение штрафных санкций (о которых в тексте документа необходимо упомянуть), а также необходимость компенсировать убытки. Всё это регулируется Гражданским кодексом .

Условия

Главное условие, которое необходимо выполнить людям для «активации» сделки – нотариальное заверение документа.

Это прописано в законодательстве, без данного действия обмен будет считаться недействительным .

Также следует в обязательном порядке зарегистрировать сделку в государственных органах.

Весьма разумным шагом будет участие нотариуса не только в заверении бумаги, но и в её составлении. Хоть граждане могут написать её и без посторонней помощи, но работа профессионала в таком направлении позволит наиболее юридически грамотно представить предстоящую сделку.

Не стоит забывать и о предварительной проверке объектов на предмет их «чистоты». Отсутствие обременений, положительная история исков позволит говорить о конкретной квартире, как о безопасной .

Получать такую недвижимость можно без особых опасений за сохранность своего имущества. Всю подобную информацию можно получить, запросив в Росреестре .

Итак, мы подобрались к самому основному – составлению текста договора. Чёткой формы , по которой необходимо обязательно это делать, не существует . Но всё же любой документ такого рода должен иметь определённый набор пунктов, без которых его действительность можно оспорить в суде . Большинство юристов советуют следовать подобной последовательности изложения:

После всех этих пунктов каждый из участников должен поставить свою подпись, подтверждая своё согласие с текстом договора. После этого бумаги относятся нотариусу , он заверяет их, подписываясь и ставя свою печать.

Последним этапом оформления договора является его государственная регистрация . Для этого все экземпляры документа (не менее трёх, один остаётся тут же) приносятся в Росреестр. Там бумаги проверяются и договор окончательно утверждается на официальном уровне. С этого момента договор и начинает действовать.

Для того, чтобы в Росреестре документы приняли, необходимо выплатить пошлину (тысяча рублей). Это может сделать одна из сторон. Или же расходы разделятся поровну. Лучше всего подобные траты распределять в самом тексте сделки.

Разрыв договора по инициативе одной из сторон

Повторяя ранее сказанное, нужно упомянуть о том, что условия расторжения договора лучше всего оговорить и запечатлеть письменно. Это позволит защитить себя от потери времени и денег. Компенсация расходов – отличная возможность избежать потерь даже в случае провала сделки.

Выплата налогов по сделке

Оценка объектов недвижимости при проведении сделки нужна не только для равноценности обмена , но и для наличия «базы», с которой будут начисляться налоги.

Договор мены приравнивается к , поэтому к нему применяются и аналогичные условия .

Обычной практикой считается выплата тринадцатипроцентного подоходного налога . Если же объект стоит менее 1 млн. рублей или находится в собственности гражданина более трёх лет, то такое начисление не производится .

Приводя пример выплаты налога , предположим, что человек владеет квартирой два года, а была она оценена в три миллиона. Тогда ему предстоит подать налоговую декларацию и оплатить в бюджет 3 * 13 % = 0,39 миллионов (390 тысяч) рублей.

Договор мены используется не очень часто . Но при этом он всё же способен принести немало пользы многим людям. Именно поэтому о нём необходимо знать как можно больше, применяя эту информацию для своего личного блага в нужные моменты жизни.

Одной из самых распространенных сделок между гражданами является договор мены. Это может быть и обмен недвижимого имущества, и мена каких-то небольших предметов. Конечно же, такой договор используется и между юридическими лицами. Правила составления и заключения этого документа регламентируется гражданским законодательством России.

Отличие от ранее действовавшего законодательства

Гражданский кодекс РСФСР, действовавший до принятия ныне действующего кодекса, умещал мены всего в одну статью. В новом же законодательстве договор мены (автомобиля, недвижимости, иного имущества) регулируется пятью статьями, добавлены новые положения, ранее отсутствующие.

Так, ранее правоотношения, возникающие вследствие мены, регулировались статьей 255. В ней, в частности, говорилось, что в результате обсуждаемого договора между его участниками происходит обмен какого-то определенного имущества на другое. Гражданское законодательство РСФСР к мене применяло несколько норм, регулирующих куплю-продажу. Участник, заключавший договор мены квартиры или чего-то иного, одновременно являлся продавцом предмета, который он отдавал, и покупателем вещи, которая переходила ему в собственность. Кроме этого, круг субъектов рассматриваемого договора был существенно ограничен в связи с тем, что он в ситуациях, при которых стороной (или обеими) являлись государственные организации, мог быть совершен лишь в прямо установленных законодателем случаях.

Понятие

Что такое договор мены? Это определение закреплено в статье 567 Гражданского кодекса. Под данное понятие подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз - к объекту.

Помимо рассматриваемого определения, термин «обмен товара» встречается в нормативном акте, регулирующем в качестве названия 502 статьи. Эта норма посвящена только одному из нескольких возможных результатов, возникающих в процессе купли-продажи товаров, не являющихся продовольственными.

Дефиниция договора мены, установленная в ранее действовавшем кодексе, отлична от понятия, определяющего этот договор сейчас. Поэтому некоторые утверждения о том, что договор мены земельного участка или какого-то иного объекта традиционен и соответствует старому законодательству, ошибочны. Понятие договора мены в настоящем ГК является новеллой.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений. Договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России. На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без таковых. Нормы жилищного законодательства предусматривают, что наниматель и проживающие с ним лица могут произвести обмен своего жилища на другое, принадлежащее иному нанимателю. Такая процедура может быть произведена и между членами жилищных кооперативов. При этом право на такой обмен не ограничивается пределами какого-то одного населенного пункта, то есть участники договора могут проживать в разных городах, и объекты, соответственно, тоже могут находиться в различных местностях. Порядок и правила, при которых реализуется договор мены недвижимости, установлены в Жилищном кодексе.

Ошибочное применение термина

Примечательно, что в современной России действует множество так называемых обменных пунктов, которые якобы обменивают различные иностранные валюты на российские рубли. Однако, по сути, такие операции не являются меной, а считаются куплей-продажей. Единственное, что можно отнести к мене, это распространенная в недавнее время практика обмена старых банкнот иностранной валюты на более новые с получением за данную операцию определенного

Применение норм о купле-продаже

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены. Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара. Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Товарная сделка

Установленная законодательством возможность применения к мене норм, регулирующих куплю-продажу, объясняется сходством этих правоотношений. Мена так же, как и купля-продажа, считается товарной сделкой. Вместе с тем ее распространение не столь велико. Это обусловлено различными трудностями как при совершении договора, так и при его исполнении. Определение товара также дано законодателем в гражданском праве. Под ним имеются в виду любые вещи, но только не изъятые из гражданского оборота. Если объект подпадает под данное определение, то он может отчуждаться. Примером, когда происходит договор мены долей, может служить ситуация между правительством России и банком «Менатеп», произошедшая в 1996 году. Тогда последний получил пакет акций нескольких нефтяных компаний, а в ответ передал правительству долю в уставном капитале организации.

Договор мены. Законодательное регулирование

Следует знать, что вместе с положениями, установленными в статье о договоре мены, отдельные нормы об этом правоотношении установлены в Гражданском кодексе с целью регламентации иных отношений, среди которых: преимущественное право покупки, распоряжение имуществом подопечного, основания приобретения права собственности и некоторые другие. Применяемые к рассматриваемому договору положения содержатся не только в ГК, но и в других нормативных актах. Так, согласно Закону о конкуренции, запрещается совершать какие-либо действия, издавать акты, которые будут устанавливать определенные запреты на обмен, покупку, продажу каких-то товаров из одной области (края, города и т. п.) в другой регион.

Бартерные сделки

Примером иного документа, регулирующего договор мены товаров, может являться федеральная программа развития экспорта, которая была установлена правительством. Согласно этому документу, бартерные контракты, заключаемые с иностранными лицами, по которым производится экспорт за рубеж подакцизных товаров, являются одной из мер экономического стимулирования. Под бартерными контрактами при этом подразумевается договор мены, это название достаточно часто применяется в гражданском обороте, а тем более в области внешней торговли.

Определение таких в сегодняшнее время представляет значительный интерес. Термин таких правоотношений изложен в Указе президента России, который называется «О Государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок». При этом внимательный человек сразу увидит значительные отличия от понятия, предлагаемого Гражданским кодексом. В соответствии с Указом под названными сделками подразумеваются контракты, заключаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности, которые предусматривают обмен одинаковыми по цене товарами, продукцией, услугами и прочим. Нормативный документ сразу подчеркивает, что если в процессе исполнения сделок будут использованы денежные расчеты, то такие контракты и договоры не будут являться бартерными.

Существенные условия бартерных сделок

В указанном правовом акте в общем виде названы объекты бартерных сделок. Такого обобщения и указания не имеется в Гражданском кодексе. Указ президента относит бартерные сделки к двустороннему договору мены, одновременно он требует определения в контракте существенных условий, к которым причисляются:

• стоимость каждой единицы товара, его качество, количество и номенклатуру, условия и сроки импорта, экспорта;
• список услуг, работ, результатов интеллектуальной деятельности, цена, сроки исполнения, а также времени предоставления таких работ или услуг, момент перехода прав на результаты интеллектуальной деятельности;
• список документов, которые будут переданы российской стороне, на основании которых будет подтвержден факт выполнения услуг или работ, прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Стороны договора мены в бартерных сделках - это российское лицо и иностранное.

Цены и расходы

Гражданский кодекс устанавливает диспозитивные правила, относящиеся к двоякому виду в отношении расходов сторон по рассматриваемому договору. В первом случае норма закона распространяется на обмен имуществом, идентичным по цене, во втором, правила определяют расходы при обмене неравноценных товаров.

Законодатель предполагает, что обмениваемые товары являются равноценными. Однако в заключаемое между сторонами соглашение возможно включение несколько другого условия. Участники сделки имеют право отойти от текста закона, включив, например, в договор мены земельного участка или иного имущества свое решение о том, как будет производиться передача обмениваемого имущества, как будут возмещаться расходы. Законом при этом не запрещается относить к подобным расходам стоимость оформления цен на перевозку. Сюда же может быть отнесена и регистрация договора мены. На практике при мене, совершаемой между гражданами, распространен вариант, при котором расходы по приему поступающего в собственность имущества возлагаются на ту сторону, кому оно поступает. Иногда граждане делят такие расходы пополам.

Компенсация при неравноценности

В тех ситуациях, когда обмениваемые товары неравнозначные по стоимости, то, естественно, на участника, получающего более дорогую вещь, возлагается обязанность по доплате разницы своему контрагенту. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением. Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет.

Право собственности

Договор мены - это одно из возможных оснований возникновения права собственности на предмет, вещь и т. п. С момента обмена имуществом, а точнее, после исполнения обеими сторонами своих обязательств по договору мены, наступает право собственности на полученные вещи. Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Процедура мены возникла задолго до . В современном мире, однако, применение договоров такого типа весьма ограничено. Заключение договора мены позволяет существенно сэкономить время в тех случаях, когда намерения двух лиц продать одну вещи и приобрести другую совпадают.

Характеристика

Гражданский кодекс РФ гласит, что мена предполагает добровольную передачу права владения одной вещью в обмен на получение права владения другой вещью. Правам и обязанностям лиц, вступающих в отношения мены, посвящена 31-я глава ГК РФ.

Особо важна статья 567, указывающая на то, что бартер в правовом поле равен купле-продаже , а его участники условно называются продавцами и покупателями . Предполагается, что обмен по умолчанию происходит товарами, обладающими равной стоимостью. Если же в документе будет оговорена неравноценность вещей, то одна сторона обязательно должна доплатить эту разницу.

Выделяют такие главные черты договора мены:

• консенсуальность – это значит, что стороны заключают соглашение лишь на основе согласия;
• взаимность;
• возмездность.

Какие бывают виды договоров мены?

Существует несколько действующих классификаций договоров мены: они отличаются лишь принципом, по которому происходит разделение.

Виды договоров по типу обмениваемых товаров. Физические и юридические лица могут свободно обмениваться:

1. транспортом;
2. иными видами движимого имущества;
3. частными строениями, жилыми или нежилыми;
4. квартирами, комнатами, находящимися в частной собственности;
5. .
   Можно сделать вывод, что в стороны меняются не просто каким-то товаром, вещью, а, прежде всего, правами собственности на них.

Интересно знать! В некоторых ситуациях можно заключить устный договор мены. Закон позволяет делать это, если стоимость обмениваемых вещей меньше, чем 10 минимальных размеров оплаты труда.

Договоры могут различаться и по типу субъекта. В отношении мены могут вступать;

• физические лица;
• юридические лица, т. е. различные организации;
• юридические и физические лица (такие договоры называют смешанными).

В чем разница между договором мены и куплей-продажей?

Упоминаемая ранее 567 статья говорит о фактическом равенстве мены купле-продаже. Также участники договора для удобства могут быть названы продавцами и покупателями. Но несмотря на такое замечание, не стоит думать, что между этими соглашениями вовсе нет разницы. Основное отличие кроется в том, что при купле-продаже одно лицо передает другому денежные средства. При мене же денежные средства передаются лишь в случае признания товаров неравноценными.

Между кем возможен обмен жилыми помещениями?

Квартирами, домами или другим жилым помещением могут обмениваться лица, обладающие правом собственности на данное жилье. В случае если один из собственников не согласен на обмен, договор не может быть признан состоявшимся.

Обмениваться жилыми помещениями могут также и наниматели в домах государственного жилого фонда. Однако для заключения такой процедуры необходимо получить разрешение других членов семьи. Важно понимать, что в таком случае передается не право собственности, а право пользования.
Сторонами договора выступают не только физические, но и юридические лица (в таком случае передается и часть прав, связанных с хозяйственным ведением). Допускаются смешанные формы договоров.

Прежде всего, договор мены предусматривает равноправие двух сторон – продавца и покупателя. Также стороны имеют и равные обязанности перед законом. Лица, вступающие в договор, должны передать друг другу указанные в договоре товары, обладающие равной стоимостью. К тому же они должны потратить одинаковое количество денежных средств на передачу и получение вещи в собственность.

Если одна из сторон получила товар с браком или иными недостатками, то для другой стороны договора наступает такая же ответственность, которую она бы понесла в аналогичной ситуации в случае купли-продажи.

Если товар, полученный при обмене, изымается у одной из сторон третьим лицом, то она имеет право потребовать у второй стороны возвратить свой товар или возместить понесенные убытки.

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе, договор не может быть признанным официально заключенным.

Обычные и случайные условия

Обычные условия мены оговорены в Гражданском кодексе РФ. Даже без указания их в тексте документа, он будет признанным. К ним можно отнести то, что обмен будет проходить вещами, имеющими одинаковую стоимость. Если же в отдельном случае в договоре будет прописано, что один из товаров дешевле другого, то одна из сторон в таком случае будет обязана оплатить разницу.

Обычные условия предполагают, что обмен будет проходить одновременно в двухстороннем порядке. Однако бывают и исключения. В специально оговоренных случаях одна сторона может передать товар позже. При неисполнении условий договоренности для стороны-нарушителя предусмотрены санкции.

Предмет договора

Предметом договора мены могут быть товары различного типа. При специальном разрешении обмениваться могут и вещи, которые исключили из гражданского обмена. Стороны могут обменивать не только вещи, но и права на имущество (например, правами на жилье).

Стороны договора

Субъектами, заключающими договор, могут выступать собственники вещи или другого товара. Это могут быть не только физические лица, но и юридические: например, муниципальные или государственные предприятия. В таком случае юридическое лицо передает и такие свои права: право на управление и право хозяйственного ведения. Стоит отметить, что юридическое лицо может заключать договор мены как и с другим юридическим лицом, так и с физическим лицом.

Формирование цены

Указание цены в договоре мены не является обязательным, но это необходимо сделать для того, чтобы произвести бухгалтерский учет и избежать проблем с налогообложением.

Оценка стоимости обычно производится двумя способами:

1. внутренняя оценка – без привлечения третьих лиц на основании бухгалтерского учета, данных о стоимости приобретения, стоимости идентичных предметов и т. д.;
2. независимая оценка , производящаяся специалистами-оценщиками, руководящимися данными договоров или других исполнительных, судебных актов.

Алгоритм обмена жильем

Процесс обмена выглядит следующим образом:

1. Необходимо выбрать второго участника договора мены. Если самостоятельно не получается выбрать себе партнера для сделки, то есть вариант обращения в фирму, предоставляющую подобные услуги.
2. Нужно составить договор мены жилыми помещениями. Если квартиры обладают одинаковой стоимостью, то условия, прописываемые в договоре, сводятся к срокам, когда собственники ступают в новые права. При неравноценном обмене (например, если комната обменивается на квартиру), в договоре указывается компенсация, которую обязуется выплатить одна сторона другой.
3. Следующий шаг – подготовить стандартный пакет документов: заявление о регистрации права собственности на новое жилье, свидетельства, подтверждающие права владения, договор мены, кадастровые паспорта на квартиры. В случае необходимости могут понадобиться заявления супругов, подтверждающие согласие на обмен, а также если одним из собственников является несовершеннолетние, разрешение органов опеки.
4. Уплатить государственную пошлину.
5. Пакет документов нужно предоставить в Управление Российского реестра, который находится возле одной из обмениваемых квартир;
6. Далее необходимо получить в Управлении свидетельства, подтверждающие новые права собственности.

Важно знать…
Если у Вас нет возможности самостоятельно выполнить этот процесс, Вы можете предоставить такие полномочия другому лицу, согласному оформить соответствующий договор и новые права на жилое помещение. При оформлении нотариальной доверенности на другое лицо ссылайтесь на статьи 185 и 185.1 Гражданского кодекса РФ.

Налогообложение договора мены

Статья 658 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что в случае обмена равноценными товарами, договор мены не подлежит налогообложению .

Если же стороны обмениваются неравноценными товарами и одна сторона выплачивает компенсацию, эта сумма признается доходом и подлежит налогообложению. Налог составляет 5% от разницы стоимости жилья . Чтобы избежать выплаты налога на законных основаниях, сумму компенсации включают в вычет (см. ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Также при оформлении документов стороны обязаны уплатить государственную пошлину. Её размер устанавливается в зависимости от вида и предмета договора.

Как можно обменять жилье на аналогичное?

Договор мены — не единственная возможность оформить сделку по обмену недвижимости. Какие еще существуют схемы? Ответ на видео.

Сложность в реализации данного договора заключается лишь в том, чтобы найти лицо, у которого находится интересующее вас имущество, и которое будет заинтересовано получить ваше имущество в обмен на свое.

При обмене объектов, которые принадлежат отчуждающим сторонам, нет никаких ограничений в обмене одного объекта на другой (за исключением объектов, изъятых или ограниченных в обороте). Стороны вправе обменять по одной сделке один дорогостоящий объект на несколько менее ценных, обменять недвижимость на движимые вещи и т.п.

Механизм договора мены в определенных случаях обеспечивает более эффективное проявление своих правомочий (в частности по распоряжению) собственником. Кроме того, лицо, при отсутствии денежных средств, но при наличии имущества, с помощью такого механизма как мена может принимать непосредственное участие в гражданском обороте.

Договор мены, можно назвать бартерным обменом, бартером или меной, что в совокупности является видом гражданско-правового договора, при котором одна сторона берёт на себя обязательство передать другой стороне некоторое имущество против обязательства другой стороны передать первой имущество равной стоимости (с точки зрения сторон договора).

Под бартером или бартерным обменом понимают такой договор мены, при котором происходит переход права собственности на объекты договора между его сторонами без использования средств платежа (например, денег). Обычно бартерный обмен понимают как обмен правом собственности на вещи, товарами, услугами с участием юридических лиц. Термин встречается в налоговом законодательстве, но строгого определения в отличие от термина "договор мены " не имеет. Часто хозяйственные договоры мены (обмена) именно налоговые органы рассматривают как бартерные.

мена договор купля продажа

Иногда выделяют закрытый (классический) обмен и открытый (независимый) обмен.

В закрытом обмене (закрытом бартере) участвуют две стороны; товар/услуга X меняется исключительно на товар/услугу Y; участники связаны по времени (одномоментная разовая сделка) и ограничены фиксированным объёмом сделки (эквивалентный стоимостной объём). Пример: меняем завтра, 100 кг бумаги на 10 окон. Большинство операций обмена (бартера) соответствуют этим критериям.

В открытом обмене (открытом бартере) может участвовать более 2 сторон; товар/услуга Х может обмениваться на товары/услуги Y, Z,. N в разных пропорциях; обмен может осуществляться в разное время. Фактически, одна из сторон, передав свой товар, получает право выбора, что и когда она хочет получить взамен.

Эти намерения не обязательно заранее декларировать, они могут меняться со временем.

Пример: предоставляем для обмена 300 кг бумаги и в течение месяца-другого, по мере возникновения надобности, набираем 2 окна, 600 кг гвоздей и 4 месяца обслуживания по уборке офиса. Именно по принципу открытого обмена действуют вне банковские электронные деньги.

Договор мены - более широкое понятие, поскольку включает в себя обмен правами, не сводящимися непременно к собственности на вещи. Договором мены (обмена) чаще называют договор между частными лицами.

Гражданское законодательство Российской Федерации рассматривает договор мены для целей регулирования и налогообложения, как два договора купли-продажи, при которых каждая из сторон является продавцом передаваемого имущества и покупателем получаемого.

Иными словами, считается, что любой договор мены можно представить как два договора купли-продажи, добавив к отношениям сторон два тождественные друг другу обязательства., направленные друг против друга .

Классификация договоров мены:

Договор мены классифицированы по видам в зависимости от вида обмениваемых объектов:

Договор мены транспортных средств;

Договор мены иного движимого имущества;

Договор мены зданий, сооружений (нежилых), находящихся в частной собственности;

Договор мены нежилых помещений в составе здания, находящихся в частной собственности;

Договор мены жилых домов (части жилых домов), находящихся в частной собственности;

Договор мены квартир, комнат (части квартир, комнат), находящихся в частной собственности;

Договор мены земельных участков, находящихся в частной собственности.

Кроме того, для Вашего удобства мы так же произвели деление договоров мены внутри видов по субъективному признаку:

Договор мены между юридическими лицами.

Договор мены между физическими лицами;

Договор мены смешанный (между юридическими и физическими лицами).

Основные варианты Договора мены представляют собой различные комбинации видов и подвидов Договора мены. Деление Договора мены по классификации осуществлено в соответствии со следующими критериями:

равноценность или неравноценность обмениваемых объектов;

момент исполнения обязательства Сторон Договора по обмену движимыми объектами. Стороны обмениваются объектами одновременно и в одном месте, либо обмен происходит не одновременно. Для недвижимости деление по такому критерию не происходит из-за специфики обмена недвижимыми объектами;

для мены объектов недвижимости, которые находятся на земельном участке, за исключением Договора мены нежилых помещений в составе здания, квартир (комнат), а также земельных участков,

Договор мены также делится по классификатору по следующему критерию : недвижимый объект находится на земельном участке, принадлежащем Стороне Договора мены:

на праве собственности; - на праве аренды.

В связи с тем, что вариаций договоров мены по объектам обмена может быть бесконечное множество, используется наиболее часто применяемая практика обмена схожими объектами: земля на землю, дом на дом, квартира на квартиру, движимое имущество на движимое имущество и т.п.

Как правило, в качестве предмета договора мены жилыми помещениями выступают комнаты в коммунальных квартирах. Возможны следующие способы обмена жилых помещений:

• 1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде;
• 2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения;
• 3. Мена жилыми помещениями между собственниками.

Рассмотрим на примере третий способ обмена жилыми помещениями. Другие два способа будут рассмотрены несколько ниже.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122_ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба.

Для заключения договора мены жилых помещений собственникам необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе свое право собственности на эти помещения и получить свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договора мены недвижимости.

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно_правовая форма и полное наименование юридических лиц. Филиалы и структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре следует указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).

В договоре должны быть указаны даты рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например паспортные данные).

• 2. Предметом данной разновидности договора мены являются жилые помещения.
• 3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес; расположение части в составе отдельного изолированного объекта; назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
• 4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена.

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст.568 ГК РФ имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п.2 ст.34 СК РФ, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п.5 ст.250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда собственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Цена договора определяется в рублях. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости определяется соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.

5. В договоре любого жилого объекта недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры), в том числе и жилого помещения, в соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ, необходим перечень проживающих лиц и прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц.

Договор мены жилыми помещениями может быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. По общему правилу право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами. Однако при обмене недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и приобретает правовое значение только после такой регистрации.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п.1 ст.551 ГК РФ. Согласно п.1 ст.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ). Данное положение применимо к договору мены недвижимости и имеет обязательную силу.

В связи с этим при заключении договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, право собственности возникает не после одновременного исполнения обязательства по передаче недвижимости друг другу, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Существуют различные формы договора мены:

Договор мены акций (между юридическими лицами)

Договор обмена валютных фондов

Договор мены именных ценных бумаг

Заявка на обмен валютных средств

Договор мены жилой площади

Договор мены квартир

Договор мены квартиры на товар

Договор мены основных средств (автомобилей)

Договор о мене жилого дома на квартиру

Договор о мене жилых домов

Договор о мене квартиры в доме государственного и общественного жилищного фонда на жилой дом

Договор об обмене двигателями

Договор об обмене жилого дома на квартиру

Договор об обмене квартир

Примерный товарообменный (бартерный) договор и. т.п.

Рассмотрим на примере, Договор мены квартир (форма 9.2.).

Следует отметить, что в некоторых случаях договор мены недвижимого имущества, в том числе и квартир, может быть заключен не собственником жилого помещения. В таком договоре обязательно указываются основания, по которым определенное в договоре мены лицо (лица) действует от имени правообладателя.

Предметом данной разновидности договора мены являются самостоятельные объекты недвижимости - квартиры. При заключении договора мены квартир следует иметь, в виду, что если собственником квартиры является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе и подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, согласно п.1 ст.28, п.2 ст.29 ГК РФ. Если сторонами договора являются несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор мены, согласно п.1 ст.26, п.1 ст.30 ГК РФ заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно, но при этом необходимо письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки. Такое согласие может содержаться:

• а) непосредственно в тексте договора мены (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей)
• б) в заявлениях, представленных в регистрационную службу;
• в) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе).

Если в квартирах, подлежащих обмену, проживают несовершеннолетние, то на совершение сделки мены в обязательном порядке необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Номер и дату постановления органов опеки и попечительства следует указать в тексте договора мены квартир.

При заключении договора мены следует иметь в виду, что в случаях, когда каждая из сторон состоит в зарегистрированном браке, и обмениваемые квартиры находятся в совместной собственности супругов, для заключения договора мены сторонам необходимо получить нотариально заверенное согласие супругов на совершение сделки мены. Если же стороны в зарегистрированных браках не состоят, либо подлежащая обмену квартира приобретена собственником до вступления в брак, либо по безвозмездным сделкам (наследование, дарение), то в этом случае согласие второго супруга на совершение сделки мены не требуется.