Гпзу меняет статус: чем это грозит стройке? Правила получения градостроительного плана земельного участка Изменения гпзу с 1 июля года
Г радостроительный план земельного участка в 2017 году изменился. С 1 июля 2017 года вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения», устанавливающий новые требования к форме и содержанию градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ). О том какие были внесены изменение градостроительного плана (ГПЗУ) в 2017 году, мы и поговорим в этой статье.
Изменение градостроительного плана
Принципиально новым станет принятие наряду с формой ГПЗУ Порядка ее заполнения, который позволит максимально унифицировать процедуру разработки ГПЗУ.
С 1 июля 2017 года информация о границах земельного участка, о красных линиях, о зонах с особыми условиями использования территории, о зонах действия публичных сервитутов подлежит внесению в ГПЗУ с указанием координат. Станет обязательным и координирование зоны планируемого размещения объекта капитального строительства, в соответствии с утвержденным проектом панировки территории (при его наличии).
В раздел об общих характеристиках земельного участка будут вноситься расширенные сведения о расположенных в границах участка объектах капитального строительства. В частности, информация о назначении объекта, его высотности, этажности, общей площади застройки и т.д. Предположительно, этот элемент вносится для выявления нецелевого использования земельного участка или самовольного строительства.
Общая информация дополнилась также сведениями о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. Заполнение этого пункта осуществляется применительно к земельным участкам, расположенным в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.
Наряду с дополнениями в структуре ГПЗУ исключаются некоторые сведения, в частности:
- Информация о разделении земельного участка;
- Информация о размещаемых объектах для государственных и муниципальных нужд.
Порядок получения ГПЗУ
В настоящее время подать документы на получение градостроительного плана земельного участка можно лично ответственному должностному лицу Москомархитектуры или направить в электронной форме через Интернет.
С 1 июля 2017 года физические и юридические лица смогут подавать заявление на выдачу ГПЗУ исключительно через интернет-портал Правительства Москвы. При этом право выбора формата получения документа остается за заявителем: бумажный или электронный. Это связано с изменениями в Градостроительный кодекс РФ, с утверждением новой формы ГПЗУ, которую разработал Минстрой России, и со вступлением в силу правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы.
Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нём должна быть консолидирована информация о всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношение него строительных ограничениях (Википедия).
Градостроительный план земельного участка (или ГПЗУ) – это документация, которая требуется для получения разрешения на строительство объекта или его реконструкцию. Он содержит исчерпывающую информацию о расположении коммуникаций и линейных объектов (автомобильные, железные и прочие дороги, линии связи и электропередачи, трубопроводы, а также другие подобные сооружения).
На ГПЗУ не отображаются соседние строительные объекты, но если их санитарно-защитные зоны (СЗЗ) накладываются на рассматриваемый участок, то они будут указаны на плане, как ограничения на допустимой площади застройки.
Для чего же нужен ГПЗУ? Практическое назначение градплана — учет взаимного расположения соседних строительных объектов при планировании строительства конкретного объекта, что позволяет грамотно распорядиться застраиваемым участком земли и свести строительные риски к минимуму.
Пример (образец) ГПЗУ
Условия оформления ГПЗУ с 2016 года
В 2016 году вступили в силу новые условия на ГПЗУ участка. Была утверждена новая форма градостроительного плана, в которой поменялась идеология документа.
В отличие от старой формы, где отображалось место расположения проектируемого объекта, по новому регламенту показывается допустимое местоположение объектов капитального строительства на земельном участке.
Ранее контролирующие органы часто понимали нормы буквально, заштриховывая на плане только те области, где застройщик собирался начать строительство объекта, при этом вся остальная площадь, реально пригодная для строительства, формально становилась для этих целей непригодной.
Условия оформления ГПЗУ с 2017 года
1 июля 2017 года меняется статус градостроительного плана земельного участка. С этого момента он уже не будет одним из видов документации по планировке территории, а будет информационным документом о градостроительных ограничениях, наложенных на земельный участок.
Будет установлен предельный срок — 3 года, в течение которого можно руководствоваться информацией из градостроительного плана при проектировании строительных объектов на участке земли.
ГрК РФ. Основное значение этого изменения вовсе не в изменении нумерации, а в исключении градплана (далее - ГПЗУ) из состава документов территориального планирования и перенос его регулирования в главу "информационное обеспечение градостроительной деятельности".
На протяжении нескольких последних лет в судах шла борьба с чиновниками разных уровней и регионов, где суды последовательно указывали, что ГПЗУ по своей сути это выписка из град.регламента, и сам ГПЗУ никаких новых норм порождать не может. При этом в подтверждение статуса "выписки" суды также последовательно признавали незаконными любые требования уполномоченных органов к введению прямо не предусмотренных ГрК РФ приложений к заявке на выдачу ГПЗУ (например, тех.условия на подключения; ППТ; согласование архитектурно-градостроительного облика; решений градостроительных комиссий и т.п.).
Казалось бы, с 01.07.2017 вот она - ПОБЕДА!
Из всего перечня случаев обязательной разработки ППТ наиболее спорным случаем является пп.3 п.3 ст.41 ГрК РФ - обязательно разрабатывать ППТ, когда «необходимы установление, изменение или отмена красных линий».
Действующим законодательством не определено, когда установление, изменение или отмена красных линий носят характер «необходимости», а когда «желательности». Одновременно пп. 17 п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ установлено, что в ГПЗУ подлежит указанию информация о красных линиях, которые в соответствии с п. 3 ст. 42 ГрК РФ устанавливаются исключительно ППТ.
Неудачность формулировки п.3 ст.57.3 ГрК РФ для застройщиков состоит еще и в том факте, что в перечне подлежащей указанию в ГПЗУ информации в некоторых разделах добавлено «при его наличии», а применительно к красным линиям такого указания нет. Из этого по правилам толкования следует, что в ГПЗУ красные линии подлежат указанию ВСЕГДА. Абсурдность этого вывода очевидна - например, участок внутри квартала, не имеющий соприкосновения с территориями общего пользования (дороги, скверы и т.п.), не может иметь красных линий, так как ими просто нечего выделять. Вероятно, все-таки надо толковать пп.17 п.3 ст.57.3 ГрК РФ как предписывающий указывать красные линии, только если они уже установлены или в случае, если в таких документах как Генплан или ПЗЗ для данной территории запланировано размещение/расширение общественных зон (например, пробивка дорог и т.п.).
Таким образом, при системном толковании пп.3 п.3 ст.41 , п.3 ст.42 , пп.17 п.3 ст.57.3 и п.4 ст.57.3 ГрК РФ в отсутствие какого-либо регулирования «необходимости» установления ППТ уполномоченные органы власти получают возможность в произвольном порядке определять когда это требуется, а когда нет. Итог этого всем очевиден - раз есть неурегулированное право решать нужны ли красные линии, то сфера деятельности «получатель градостроительных планов» и коррупция будут по-прежнему процветать.
Особенно печально это в связи с тем, что в силу изменения ст.51 ГрК РФ (в частности п.1 и п.13 ст.51 ГрК РФ) еще с 01.01.2017 в ГПЗУ имеет юридическое значение только дата его выдачи и не более того. Это связано с тем, что при выдаче разрешения на строительство проверяется соответствие не ГПЗУ, а град.регламенту на дату выдачи ГПЗУ. С учетом установления трехлетнего срока действия ГПЗУ федеральный законодатель вообще создал механизм «заморозки» град.регламента на три года с даты выдачи ГПЗУ, давая наконец-то застройщику передышку в его вечном «беге» наперегонки с законодателем (успеть согласовать документацию и получить разрешение на строительство до нового изменения законодательства).
Председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская рассказала об изменениях в градостроительной документации с 1 января 2017 года участникам IX практического семинара «Диалог с инвестором». В частности, после принятия Москвой ПЗЗ изменится статус Градостроительного плана земельного участка. Ряд изменений касается поправок в градостроительном законодательстве (N 373-ФЗ), связанных с Комплексным развитием территорий.
После принятия Москвой ПЗЗ статус ГПЗУ будет изменен. С 1 июля 2017 г. ГПЗУ исключается из видов документации по планировке территории (ч.12 ст.1) и переносится в главу 7 «Информационное обеспечение градостроительной деятельности». В то же время ГПЗУ остается необходимым приложением к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Документ будет действовать три года, в течение которых, даже при изменении градрегламентов, зафиксированные в нем параметры, меняться не будут.
«Каждый субъект, в том числе Москва, выпустит постановление, в котором определит судьбу ГПЗУ, выданных до принятия правил землепользования и застройки. Срок их действия может быть определен от трех до восьми лет» , — сказала Ю. Княжевская.
Напомним, что ГПЗУ содержит строительные характеристики и ограничения, касающиеся надела земли, предназначенного для застройки.
Юлиана Княжевская напомнила, что в конце декабря текущего года сразу в десяти округах столицы пройдут публичные слушания по проектам ПЗЗ. Территория Москвы будет поделена на зоны с четко определенными границами. В ПЗЗ будут прописаны четыре показателя: функциональное использование территории, процент застройки, предельная плотность и максимальная этажность/высота застройки.
«Правила землепользования и застройки города Москвы — важный градостроительный документ, который отражает использование земельного участка и параметры застройки. Он отвечает на три вопроса: что можно построить, где и в каком объеме , — сказала Ю. Княжевская. — ПЗЗ нужны для установления простых и понятных правил ведения любого строительства в Москве, а также согласованного развития новых и старых территорий столиц».
По ее словам, ПЗЗ необходимы для реализации Генерального плана развития Москвы, утвержденного в 2010 году.
Также с 1 января 2017 г. по некоторым ключевым статьям вступает в силу закон (373-ФЗ), который дополнил Градостроительный кодекс нововведениями по развитию территорий. Впервые вводится новое определение — «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий», т.е. с обязательным размещением не только объектов жилого, производственного, общественно-делового назначения, но объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. Таким образом, понятие «устойчивое» означает комфортное на весь жизненный цикл объекта.
Юлиана Княжевская напомнила, что Комплексное развитие территории может происходить по инициативе правообладателей земельных участков, которые совместно с «соседями» могут заключить договор. Документация по планировке территории утверждается без проведения публичных слушаний. А может по инициативе органа местного самоуправления, если не менее половины общей площади территории занято земельным участками, где расположены аварийные объекты, подлежащие сносу, самострой, объекты, снос или реконструкция которых предусмотрены адресными программами, а также при несоответствии видов разрешенного использования тем, что указаны в правилах землепользования и застройки.
Законопроектом № 778655-6 вносятся масштабные изменения в Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ с 1 января 2017 года.
Данная информация важна для, инвесторов, застройщиков, строительных и экспертных организаций, собственников, владельцев земельных участков.
После прохождения в Совете Федерации и подписания Президентом РФ закон, за исключением отдельных положений, вступит в силу с 1 января 2017 года.
Документация по планировке территории и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам) - все по-новому правовому регулированию с 1 января 2017 года.
Изменения более чем на 100 страницах текста.
Подробный анализ таких масштабных изменений - дело трудоёмкое. Между тем, уже сейчас можно и нужно обратить внимание инвесторов, застройщиков, землепользователей на ключевые моменты нового регулирования:
- Очередной раз (более чем ожидаемо) сдвинут срок принятия ПЗЗ (Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений) для Москвы, Московской области, других муниципальных образований, в которых этот документ градостроительного зонирования до сих пор не принят. Новые правила установлены на 1 июля 2017 года. Соответственно, еще как минимум год московские землепользователи будут занимать свои участки «на птичьих правах», учитывая неопределенность их правового режима для целей строительства в отсутствие ПЗЗ.
ГПЗУ выведен из числа документов по планировке территории. А его сугубо информационный характер теперь прямо закреплен законом, равно как и перечень источников информации для подготовки ГПЗУ. Какое значение это имеет для землепользователей? Во-первых, есть надежда, что наконец-то вздохнут спокойно обладатели старых ГПЗУ в Новой Москве. Ранее мы писали о том, какие проблемы их ожидают согласно ныне действующему законодательству («Параметры разрешенного использования в ГПЗУ для Новой Москвы»). Во-вторых, появление непосредственно в Градостроительный кодекс РФ достаточно широкого перечня источников информации для подготовки ГПЗУ исключает применение гораздо более узких норм, закрепленных в частях 5 и 8 статьи 78 Градостроительного кодекса Москвы (ред. от 16.12.2015). Проблемах для московских застройщиков и связанной с этим обширной арбитражной практике имеются ввиду наличия пробелов в праве («На каком основании в ГПЗУ вносятся сведения о параметрах разрешенного использования?»). Более того, очевидный теперь уже непосредственно из Градостроительного кодекса РФ информационный характер ГПЗУ однозначно указывает на возможность его изменения только в случае изменения документов-оснований . Таким образом, по первому впечатлению указанные поправки представляются весьма позитивными для московских землепользователей, и это даже немного смягчает удар очередного продления срока для принятия ПЗЗ.
Заказывать и получать ГПЗУ станет возможно в МФЦ. Информацию, указанную в ГПЗУ можно будет использовать для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. При этом установлены переходные положения для ГПЗУ, выданных до 01.01.2017: срок использования содержащейся в них информации устанавливает орган исполнительной власти субъекта РФ, но этот срок не может быть менее 3 и более 8 лет со дня вступления в силу нового закона.
Пересмотрены правила подготовки и принятия оставшихся двух видов документов по планировке территории: проекта планировки территории и проекта межевания. В общем случае (из которого есть специально оговоренные исключения) документация по планировке территории готовится только применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Где же определяется такая территория? Согласно поправкам - в ПЗЗ.
Новыми нормами права регулируются случаи, когда поправки в ранее принятые ПЗЗ вносятся без публичных слушаний. Это происходит, если в ПЗЗ не отражены объекты федерального, регионального, местного значения из Генплана или иного документа территориального планирования. Однако специальная оговорка исключает применение таких новых правил к проектам ПЗЗ, проектам изменений в ПЗЗ, которые были подготовлены и рассмотрены на публичных слушаниях до дня вступления в силу новых норм. Для таких проектов сохраняет силу действующий в настоящее время порядок. Аналогичная оговорка сделана и для документов территориального планирования, к каковым относится Генплан. Это, в частности, означает, что изменение проекта московских ПЗЗ, равно как и изменение московского Генплана может производиться исключительно с учетом результатов публичных слушаний.
Об юридической силе публичных слушаний подробно и чётко описано на нашем сайте.
Адвокат, Александр Ватолин.
