Как избежать наказания за вождение в нетрезвом виде без прав? Сроки оплаты штрафа за лишение прав в алкогольном опьянении

Разделение квартир - это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных "по горизонтали". Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир производится по двум основным принципам:

• Разъединение ранее единой квартиры на две (при обязательном наличии двух санузлов).
• Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению) и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

Пример ранее объединенных квартир:

При рассмотрении базисных принципов разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Разделение ранее единой квартиры на две

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение - нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики - установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни - перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Установка кухни невозможна в следующих случаях:

• Наличие жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.

• Газифицированная плита.
• При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры, устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам .
• Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие - наличие отдельного входа в каждую из квартир .

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура , внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности. И, как следствие - необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от , подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)

Первое, что необходимо сделать - заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) - согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение "о присоединении дополнительной мощности электричества". Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе "Наши работы ".

Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном кирпичном доме по индивидуальному проекту:

При разделении неприватизированной квартиры :

Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.

Разделение квартиры на доли,разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным . Если квартира муниципальная - доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет "хозяина в доме", а является банальным фискальным реквизитом.

Потребность разделить квартиру на две отдельных жилплощади возникает в двух случаях:

1. У вас имеется одна большая квартира, с двумя санузлами, из которой вы хотите сделать две.
2. Речь идет о двух ранее объединенных квартирах, которые теперь необходимо разъединить обратно.

Давайте подробно разберем каждый случай - с какими сложностями придется столкнуться собственнику и какие нюансы следует иметь в виду .

Начннем по порядку, с более сложного варианта : квартира в наличии одна, и ее надо превратить в две отдельные .

Соответственно, каждая из них должна будет иметь свой санузел (с отдельным стояком), свою ванную, отдельный вход и кухню. То есть, если в квартире нет двух санузлов с общедомовым стояком в каждом, то разделить ее на 2 не получится.

А как быть с кухнями? Ведь единственная кухня останется на площади одной из квартир.

Выход есть - организовать кухню нишу на площади нежилого помещения (коридора, зимнего сада или темной комнаты) .

Однако здесь возникает другой вопрос - с вентиляцией . По идее, вентиляция кухни ниши должна подсоединяться к каналу существующей кухни (ни в коем случае не из туалета или ванной!). Но проектная кухня останется в соседей квартире. Поскольку данный вопрос четко не регламентирован, предположим, что имеет смысл вывести вентиляцию кухни ниши на улицу.

Можно ли во второй квартире, оставшейся без кухни, сделать полноценную кухню, ведь кухня-ниша слишком мала и не имеет обеденной зоны? Да, но должен совпасть ряд факторов.

Во-первых , под вашим этажом не должно быть жилых помещений - это позволит перенести кухню в комнату, не ухудшая ничьих жилищных условий.

Во-вторых , если комната в новой квартире всего одна, то превратив ее в кухню, вы сделаете всю квартиру нежилым помещением, поэтому маленькая кухня-ниша в коридоре тут будет единственным выходом из положения.

В-третьих , кухня не может располагаться под санузлами квартир сверху.

Еще одним немаловажным требованием является наличие отдельного входа с лестничной клетки в каждую из получившихся квартир. Однако в этой связи может возникнуть проблема: некоторые жилищные инспекции считают устройство нового входа в квартиру затрагиванием общедомовой собственности. Такая постановка вопроса означает, что вам придется получить письменное согласие 73% собственников жилья в вашем доме.

Резюмируя , отметим, что столь ответственные мероприятия требуют разработки значительного объема проектной документации, включающего как проект разделения квартиры, так и техническое заключение от автора дома о возможности осуществить данную перепланировку .

Теперь перейдем к более простому варианту .

Вы когда-то проводили объединение квартир , а теперь по какой-то причине желаете вернуть их в проектное (исходное) положение. Здесь сложностей гораздо меньше. Здесь вам потребуется заказать проект перепланировки , который будет предусматривать восстановление межквартирной перегородки или заложение проема в стене между квартирами, а также ликвидацию второго входа. Техническое заключение здесь вам скорее всего не понадобится.

Однако если разъединяются квартиры, ранее соединенные по вертикали, то есть через проем в перекрытии, то на замоноличивание данного проема ТЗК от автора проекта дома от вас с большой долей вероятности потребуют.

Пример перепланировки с разъединением смежных квартир, находящихся на одном этаже:

Помните популярный советский анекдот, который заканчивался фразой, ставшей афоризмом: «Кепку мерить будешь?». В наше время такой рачительный подход - уже не анекдот, а правда жизни. Одна из самых популярных стратегий кризисных периодов – «от большого к малому». Это – дальновидно, поскольку с меньшей суммой человек расстается проще. Да и небольшие жилые площади для нормального человека, у которого несколько поколений прожили в «хрущевках», не являются «наказанием». Продать квартиру большого метража можно быстрее и проще, разделив ее на две квартиры меньшей площади. Кроме того, это отличная возможность заработать, если получившееся в итоге жилье будет качественным и ликвидным. Приводим примеры удачного и неудачного опыта подобных трансформаций.

УДАЧНОЕ ПЕРЕВОПЛОЩЕНИЕ 5-КОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ

Эта история началась около трех лет назад, когда житель Самары Алексей Неретин приобрел 5-комнатную квартиру площадью 140 кв.м. в доме на ул. Ставропольской. Жилье было куплено «про запас» с целью организовать переезд семьи через пару-тройку лет. Однако, время прошло, а переезд так и не состоялся. Зато был присмотрен загородный дом, куда было решено переехать после продажи городской недвижимости. Квартира простаивала в черновой отделке, когда собственник принял решение о ее продаже. «Выставил жилье по цене 6,5 млн руб., — рассказывает Алексей. - Профессионалы подтвердили, что цена не завышена, однако особого интереса среди покупателей не было. Пару раз звонили, но предметного разговора не состоялось ни разу». В итоге переезд загород отложился на неопределенный срок, а собственник стал думать о том, как продать крупногабаритное жилье, которое вдруг стало ему не нужно.

Идея разделить 5-комнатную квартиру на две не была случайным озарением или большой авантюрой. Дело в том, что изначально, на этапе строительства, это как раз и были две квартиры – 2- и 3-комнатная. Перед сдачей по просьбе дольщика их объединили просто оборудовав проем между двумя квартирами. После этого перепланировку узаконили, и вводили в эксплуатацию это жилье уже как состоящее из пяти комнат. В связи с этим совершить обратную операцию по разделению единой квартиры на две технически оказалось совсем несложно.

Именно с физической части операции собственник и начал: заложил обратно проем между квартирами, вернул на прежнее место в одной из квартир кухню, установив вывод под слив и выход для электрической плиты. Все работы заняли не больше двух недель.

Уже на этом этапе собственники решил «прощупать» почву и вновь выставил квартиру на продажу. «Звонки начались сразу же, - рассказывает Алексей Неретин. - Только теперь это были не пустые разговоры, а реальное стремление купить. Несколько раз квартиру приезжали смотреть, и в итоге потенциальные покупатели нашлись и на получившуюся «двушку», и на соседнюю «трешку». Правда, я сразу сказал желающим купить, что нам всем придется подождать.

Ожидание в этом случае связано исключительно с необходимостью все согласовать на документальном уровне. Сначала собственник заказал проект перепланировки своей квартиры, затем – технический план. На каждое из этих действий ушло около двух недель. Разрешение на подобные видоизменения своего жилья обязательно нужно получать в городском департаменте архитектуры и строительства, и это, увы, дело небыстрое. Только 45 дней уходит у чиновников на то, чтобы оформить одобрение перепланировки (которая, по факту, уже свершилась) и 30 дней занимает подписание акта, подтверждающего перепланировку. Практика такова, что строить и переделывать все же получается быстрее, чем получать одобрение властей на эти действия.

Финансовая выгода в случае с рассмотренной перепланировкой просторного жилья очевидна. Цену на получившуюся 2-комнатную квартиру собственник планирует установить на отметке в 3,7 млн руб. , 3-комнатную будет реализовывать за 4,3 млн руб. Выходит, что новая стоимость новых квартир будет ровно на 1,5 млн руб. выше, чем цена, по которой собственник начинал продавать свою 5-комнатную квартиру.

СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА ПЕРЕПЛАНИРОВКИ – ОКОЛО 8 ТЫС. РУБ.
СТОИМОСТЬ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА – 3 ТЫС. РУБ. (ЗА КАЖДЫЙ)

ПРАВИЛЬНЫЙ СОВЕТ

Приведенный пример трансформации просторной квартиры отличается минимальными затратами как физическими, так и материальными. Изначально хорошо сложилось, что 5-комнатная квартира была получена во время несложной перепланировки и в итоге осталась в черновой отделке. Это существенно облегчило последующее разделение: сначала стену просто воздвигли, а потом также просто убрали. Понятно, что разделить 5-комнатную квартиру с ремонтом, которая изначально была спроектирована состоящей из пяти комнат, значительно сложнее и затратнее. Для того чтобы решиться на подобный шаг, необходимо тщательно просчитать все предстоящие затраты и сопоставить их с будущей выгодой, и чем точнее будут эти прогнозы, тем обоснованнее окажется принятое решение.

СКОРО! Собственник 3-комн квартиры задумал сделать из нее 4-комнатную, превратив 3 комнаты и кухню в 4 маленькие студии с кухонной зоной и туалетом. Это решение он принял, чтобы сдать в аренду комнаты студентам. ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» в следующих публикациях рассмотрит возможность такого смелого захода. Ищите информацию в журнале, на сайте сайт, в мобильном журнале и в официальных группах соцсетей.

НЕПРАВИЛЬНЫЙ СОВЕТ
Антипример: из «однушки» - «трешку»

Опыт «дробления» одной квартиры на две (а то и больше) будет успешным при главном условии: полученные в результате квартиры должны быть максимально удобными для проживания, и цена реализации всех этих объектов, безусловно, должна быть в рынке. Заработать на разделении одной квартиры на несколько удастся всегда, другое дело, что запросы собственника должны быть реальными.

В качестве антипримера специалист одного из самарских агентств недвижимости привел следующую «операцию». Собственник решил переделать 1-комнатную квартиру площадью 54 кв. м в 3-комнатную. Более того, ему удалось воплотить свой замысел: с помощью межкомнатных перегородок он выделил зоны будущих комнат, после чего обратился к специалистам с просьбой продать получившийся объект недвижимости. Планировка обычной просторной «однушки» оказалась изменена до неузнаваемости: заходя в дверь квартиры, можно было сразу попасть на кухню (собственник расширил ее за счет просторного коридора). За ней располагалась одна темная (без окон) маленькая спальня и две комнаты. В целом метражи получившихся «комнат» вполне соответствовали стандартной хрущевской «трешке». Как «трешку» собственник и хотел продать получившееся жилье – то есть в два раза дороже, чем стоила аналогичная не переделанная 1-комнатная квартира.

К квартире был интерес, были даже те, кому дизайнерская идея собственника приходилась по душе. Но если их не смущала цена, то непременно смущали документы, по которым квартира по-прежнему позиционировалась как однокомнатная. Такое документальное несоответствие сразу отсекало покупателей с ипотечными кредитами: банки ни за что бы не одобрили подобный объект. Также многие потенциальные покупатели признавались, что за такую (или чуть большую цену) они могут купить «настоящую» 3-комнатную квартиру, которая и по документам, и в реальности будет насчитывать три обособленных комнаты. В итоге собственник решил оставить получившуюся квартиру себе…если вдруг не найдется такой же, как он, покупатель, который ценит нестандартные решения и всегда мечтал променять «однушку» на «трешку», оставшись в тех же стенах.