Как избежать печальных последствий при дарении квартиры. Проблемы, которые могут возникнуть с договором дарения. Последствия признания договора дарения недействительным
Сегодня мы узнаем, должны ли уплачивать налоги на наследство по завещанию (и не только) в России. Дело все в том, что данный вопрос действительно крайне важен. Не всем известно, что предстоит наследникам в тех или иных случаях. Чаще всего наследство передается в виде недвижимости. И непонятно, стоит ли платить налог. При вступлении в наследство мало кто задумывается о данном моменте. А зря. Ведь при отсутствии уплаты в случае необходимости можно лишиться всего, что вам было положено. Да еще и приобрести массу проблем с законом и налоговой службой.
Миф или реальность
Налоги на - это миф или реальность? В данной системе происходит очень много изменений. Уследить за всеми трудно. Поэтому еще вчера вы могли не платить налоги, а сегодня - обязаны. Чтобы не было неожиданностей, постоянно следует интересоваться поправками, сделанными к тем или иным законам РФ.
Дело все в том, что на самом деле налог при был упразднен. Именно такое правило теперь распространяется на граждан РФ по закону. Но не в полной мере. Получается, что наследство по закону в некоторых случаях действительно требует уплаты определенной суммы денежных средств.
Как раньше
Буквально несколько лет назад в данном моменте прослеживались некоторые неприятные моменты. И образовывалась путаница. Налог при вступлении в наследство уплачивался всеми. Но в разных размерах.
Все зависело не только от стоимости наследства, но и от степени родства. Чем отдаленней родственник, тем больше он должен был платить. Вот такие интересные правила. На практике очередность действовала крайне редко. Ведь все равно чаще всего наследниками оказывались супруги и дети.
Какая картина получалась? Налог на наследство в России для наследников, как уже было сказано, устанавливался в зависимости от В первой очереди всегда находятся супруги, родители и дети. Они платили по 5% от стоимости всего того, что наследуют. Дедушки и бабушки, а также братья и сестры - это наследники второй очереди. Им было положено уплатить 10%. Все остальные имели налог на наследство (по завещанию и не только) в 20% от общей стоимости наследования.
Тем не менее подобные уплаты решили убрать. Практика показала, что далеко не все способны платить такие суммы. И не всегда в наследство соглашаются вступить. Кроме того, стоимость недвижимости (самый распространенный тип наследования) из года в год меняется. Подсчитать точную сумму для наследника становится все труднее и труднее. Поэтому через некоторое время наследство по закону перестало как таковыми.
Что облагается
Как уже было сказано, далеко не всегда люди полностью освобождаются от уплаты. Налог при вступлении в наследство и сейчас взимается в некоторых случаях. Правда, не слишком часто. Но со всех родственников, которые рассчитывают на собственность умершего.
Как правило, учитываются денежные средства. Или доход иными словами. Все, что получается наследниками за собственника в качестве вознаграждения за создание предметов искусства, произведений, промышленных образцов и научные труды, облагается соответствующими выплатами. Они не слишком высокие. Учтите, что придется дополнительно подавать налоговую декларацию о доходах в конце отчетного периода. Вполне распространенное явление, о котором многие попросту забывают.
По шаблону
Если кто-то получил квартиру в наследство, налог не уплачивается. А вот когда людям после смерти собственника переходит доход от научных, творческих, промышленных трудов, платить придется. Это мы уже выяснили.
Но сколько конкретно? Точную сумму назвать нельзя. Почему? Дело все в том, что для расчетов используется привычная налоговая схема. За полученное наследство придется отдать 13% вашего дохода.
К счастью, подобная практика на деле наблюдается крайне редко. Поэтому, в большинстве случаев, никаких денежных выплат в виде налоговых отчислений не вносится. Тем не менее это не единственный нюанс, который придется учитывать до того, как вы вступили в наследство.
О наследовании по закону
Но для начала немного информации о процессе в принципе. Есть как минимум две формы наследования - по закону и по завещанию. Чтобы не возникало никаких споров, кто и на что имеет право претендовать, нужно знать, в каких случаях возможно применение того или иного варианта.
По закону без завещания в наследование всей собственности вступают все члены семьи в порядке очереди. Как правило, распространение имеет силу на родственников первой очереди.
Кроме того, имущество делится по закону, когда в завещании указана "дележка" только чего-то конкретного. Упоминания о лишении наследства (частично или полностью), отказ в пользу того или иного родственника, отсутствие наследников в тексте завещания, а также их отстранение в качестве претендентов - все это относится сюда же. Поэтому не стоит думать, что только завещание дает Вовсе нет.
Главное "направление" наследования по закону - родство. Как уже было сказано, оно учитывается в порядке очереди. Тогда и налоги на наследство (по завещанию и не только) при необходимости будут платить только те, кому достается имущество.
По завещанию
Что же делать, если при жизни человек составил "смету дележки собственности"? Ничего. Согласно современным законам, налог на наследство в России, как и сама собственность, будет распространяться только на тех, о ком написано в завещании. Но действие имеет силу только в отношении описанного в документе имущества. Все остальное, не упомянутое собственником, делится исключительно по закону.
К слову, платить налоги на наследство по завещанию не нужно чаще всего. На такую форму наследования распространяются общие правила. Никаких налогов, если только речь не идет о доходе за ту или иную деятельность умершего. На данный момент именно такая система работает в РФ.
Пошлина
Тем не менее, на этом проблемы с нашим сегодняшним вопросом не заканчиваются. И все это из-за того, что, независимо от обстоятельств, все наследство облагается теми или иными выплатами. Но не налогами. То, о чем идет речь, принято называть государственной пошлиной. Она взимается в обязательном порядке со всех наследников при вступлении в наследование.
Размер ее варьируется. Налог на наследство в России как таковой отсутствует, а вот - нет. Поэтому многие считают, что за вступление в право наследования и получение имущества от родственника после его смерти все-таки нужно платить налоги. Их нельзя назвать фиксированными. Ограничения некоторые есть, но их не так уж и много. К чему себя готовить?
Расчеты пошлин
Кто-то получил квартиру в наследство? Налог, как уже было сказано, как таковой не уплачивается. Речь идет только о выплате государственной пошлины. Как показывает практика, значение ее куда ниже, чем ранее существовавшие денежные "взносы".
Дело все в том, что огромную роль в данном вопросе играет родство с прошлым собственником. Наследники первой и второй очереди платят 0,3% от суммы наследуемого имущества. Такое правило распространяется на всех. Сумма при этом берется общая. Учтите, некоторые ограничения тут имеются. Зачастую наследство у людей бывает огромным. Но это не значит, что наследникам придется раскошелиться. Максимум государственной пошлины при подобном раскладе составляет 100 000 рублей. И не более того. То есть максимальная государственная пошлина за наследство в России устанавливается в размерах 0,3% от стоимости, но не более 100 тысяч для близкой родни.
Все остальные наследники в обязательном порядке уплачивают 0,6%. При этом налог при получении наследства не может превышать 1 миллиона рублей. Разница по сравнению с близкими родственниками огромна, но на практике до родни третьей очереди имущество чаще всего попросту не доходит, все делится между детьми и супругами. Изредка - между родителями. Учтите это.
При продаже
Последний момент, который нужно запомнить, - это то, что после получения недвижимости в собственность платить налоги за нее придется всем и каждому. Точно такие же, как и за все свое имущество. Особенно это касается квартир.
Если вы продаете недвижимость, полученную по наследству, то с дохода платят 13% от полученной суммы. Полностью от любых налогов освобождаются в данном вопросе ветераны ВОВ, герои Советского Союза и РФ, а также На практике подобные случаи практически не встречаются. Но знать обо всех существующих ограничениях и особенностях все равно следует. Какой налог на наследство платить и вообще - нужно ли это делать? Теперь вы знаете ответ.
В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник банально выселил его. Хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях сделки. А последствия, случается, бывают печальными. При этом именно форма дарения часто остается наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками.
Не желая обременять своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье запутаны, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, будучи уверенными в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения, со всеми вытекающими последствиями.
В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму. "Проблема таких договоров в том, что не все понимают, что дарение - это сразу переход права собственности«,- комментирует нотариус города Москвы, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе Илья Радченко. Конечно, если гражданин решит заключать договор дарения через нотариуса, то он будет в курсе всех условий сделки: «Нотариус обязательно разъясняет сторонам, что с того момента, как регистрируется переход права собственности в Росреестре, все права переходят к новому собственнику, и в дальнейшем все уже будет зависеть от него», - отмечает Илья Владимирович.
А как быть в тех случаях, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось? «После того, как даритель получает право собственности на жилое помещение, он, случается, забывает обо всех хороших отношениях и выселяет предыдущего собственника из квартиры. Самое главное, что в этом случае, если даритель не докажет, что был введен в заблуждение, а это сделать очень непросто, никакой правовой защиты предоставлено не будет. Потому что по закону новый собственник имеет полное право прежнего собственника выселить» - подчеркивает Илья Радченко. И ведь вроде все чисто, человек был предупрежден о последствиях и был уверен в том, что его точно не обманут, доверял одаряемому. Такие случаи, когда доверие было напрасным, нередки. Как же быть? Неужели никак нельзя застраховать себя от неожиданной подлости со стороны того, кому веришь? Не заключать сделок дарения вовсе? На самом деле, все не так страшно, и существует возможность подарить свою единственную недвижимость, не боясь оказаться выброшенным на улицу новым собственником, внезапно изменившим свое отношение. В этом деле важна помощь грамотных юристов - нотариусов, и правильный, взвешенный и разумный подход. Хороший пример такого подхода продемонстрировала 98-летняя жительница Москвы - Екатерина Ильинична (имя изменено), обратившаяся в одну из нотариальных контор города.
В собственности у женщины имеется двухкомнатная квартира в центре столицы, жилплощадь досталась пожилой женщине в наследство от дочери. Екатерина Ильинична шутит, что каждый год принимает парад Победы, потому как колонны военной техники проходят прямо перед ее окнами.
К нотариусу Екатерина Ильинична пришла, чтобы оформить договор дарения. Завещание делать не хочет - сложные отношения с сыном, подробности неизвестны. Вообще из женщины, проработавшей полжизни в КГБ СССР, подробности вытянуть проблематично. В дополнение ко всему, бабушка плохо слышит. Спасает слуховой аппарат и совет внука: бабушке нужно говорить в правое ухо.
Внуку Екатерина Ильинична как раз и собирается подарить квартиру. Телевизор бабушка смотрит, рассказы о том, как люди, подписав дарственную, оказались на улице, слышала. И знает, что такое чаще всего случается из-за того, что люди не в курсе подробностей сделки. И заключают ее не через нотариуса, который обязательно все разъяснит, а в простой письменной форме.
Екатерина Ильинична, конечно, подвоха от внука не ждет, но подстраховаться все-таки желает. Поэтому для оформления дарственной пришла в нотариальную контору, и вместе с договором дарения будет подписывать договор безвозмездного пользования квартирой. Права собственности на квартиру по дарственной переходят внуку сразу, как только документы будут зарегистрированы Росреестром. На этом этапе зачастую и происходят трагедии в жизни тех, кто заключил сделку дарения и передал свое имущество недобросовестным людям. Те самые истории о выброшенных на улицу стариках, не разобравшихся в юридических тонкостях. И хотя Екатерина Ильинична уверена в том, что внук не обманет, на всякий случай она подписывает с внуком договор, по условиям которого внук предоставляет Екатерине Ильиничне в безвозмездное пользование сроком на 20 лет для ее единоличного проживания квартиру, ставшую предметом дарения. Внук абсолютно серьезно интересуется: а может, прописать в договоре возможность проживания на следующие 50 лет? Екатерина Ильинична отшучивается, уверяет, что двадцати лет ей вполне достаточно. Шутки шутками, а указание срока в договоре безвозмездного пользования - немаловажный момент: «Очень важно, что в данном случае прописан срок. В случае, если срок не прописан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок» - комментирует член комиссии ФНП по законодательной и методической работе, заместитель председателя Научно-консультативного совета ФНП, нотариус города Москвы Александра Игнатенко.
Екатерина Ильинична принимает квартиру во владение и пользование для проживания с правом сохранения регистрации по месту проживания. Договор безвозмездного пользования заключается под отлагательным условием и вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на переданную в дар квартиру на имя внука.
Без согласия Екатерины Ильиничны внук не сможет ни продать квартиру, ни пустить квартирантов в свободную комнату. Также внук будет обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в надлежащем виде, берет на себя обязанности по проведению капитального текущего ремонта квартиры, замене оборудования, пришедшего в негодность. Екатерина Ильинична вправе требовать досрочного расторжения договора в случае обнаружения недостатков, о наличии которых она не знала и не могла знать на момент заключения договора, делающих невозможным или обременительным нормальное использование квартиры. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Екатерина Ильинична не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания, внук обязан будет предоставить бабушке в безвозмездное пользование квартиру аналогичной площади в том же районе. Внук не вправе отказаться от договора во время его действия, а Екатерина Ильинична вправе в любой момент отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом внука за месяц.
Вопрос с тем, как быть, если даритель переживет одаряемого, тоже можно урегулировать. «Закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого», - рассказывает Александра Игнатенко. В договоре, который подписывает Екатерина Ильинична, прописано иное условие: в случае смерти внука его обязанности и права по договору безвозмездного пользования перейдут его наследникам.
Нотариус обстоятельно (и громко!) объяснил Екатерине Ильиничне все подробности сделки. Ответил на все вопросы дарительницы. Основной из них касался оплаты коммунальных платежей. Екатерина Ильинична часто уезжает в санаторий, на дачу, подолгу отсутствует дома и переживает, как быть с показаниями счетчика. Договорились, что внук оплатит коммунальные услуги на год вперед. После того, как текст документа был зачитан вслух, нотариус попросил Екатерину Ильиничну своими словами рассказать, как она поняла условия договора, чтобы убедиться в том, что женщина полностью осведомлена о последствиях подписания документов. Екатерина Ильинична верно пересказала суть договора, после чего бумаги были подписаны.
Нотариусы советуют тщательно взвесить все за и против, планируя заключение договора дарения. И если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи недвижимости, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.
Следует знать, что также необходимо зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Договор дарения под условием не возможен. Если договор содержит условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, то такой документ считают ничтожным, поскольку здесь применимы правила наследования. Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением.
Хромых Лариса Георгиевна (26.09.2012 в 09:05:40) Можно оформить передачу права собственности как договором дарения, так и договором купли продажи.
Через месяц Вам выдадут свидетельство. Также надо в россреестр заплатить госпошлину. 5) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; www.consultant.ru/popular/nalog2/3_7.html © КонсультантПлюс, 1992-2014 Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора дарения квартиры: Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении). Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия). Физические лица (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления).
Документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия): - доверенность (должны быть указаны одаряемый и предмет дарения); - удостоверение опекуна (попечителя) - для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных (законом запрещено дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями); - свидетельство об усыновлении - для усыновителей; Подлинники договора дарения квартиры (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело ПУД - для договора в простой письменной форме; подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме). Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия). Кадастровый паспорт и экспликация на жилое помещение (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы). Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку по дарению квартиры Дарение квартиры, если она находится в совместной (долевой) собственности, разрешается только по письменному согласию всех участников долевой собственности.
Договор дарения квартиры: недостатки и преимущества
своей гражданской супруге, последней предстоит заплатить налог в размере 1,3 млн руб.Оспаривание. В связи с тем, что договор дарения – сделка безвозмездная, ее проще признать недействительной, по крайней мере, в сравнении с другим договором – возмездным. Конечно, не все договоры дарения могут быть признаны недействительными. Но если сделка заключалась с лицом пожилого возраста или социально незащищенным гражданином, не имеющим другого жилья, не исключено, что при наличии желания прекратить договор дарения и обращении в суд, последний встанет на сторону истца, что бывает значительно реже при оспаривании возмездных сделок.
Договор дарения с обременением
если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %. Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости. Обязательным условием для совершения одаривания является наличие дееспособности и совершеннолетие сторон по договору.Дарственная или договор дарения
В него входит выписка из домовой книги, справка БТИ, оценка имущества. Стоит, однако, отметить, что для каждого отдельного случая документы могут различаться, и некоторые требовать заверения в нотариальной конторе. Отдельные моменты договора дарения недвижимости: Если в квартире или доме, на который оформляется дарственная, проживают несовершеннолетние, то нужны документы органов попечительства и опеки.Дарение квартиры: сложности договора
Так еще и вновь возникающее право одаряемого подлежит государственной регистрации. С нотариусом спокойнее Простой письменный договор дарения чаще используется, когда участниками сделки выступают близкие родственники. К ним относятся дети (включая усыновленных), родители (а также усыновители), супруги, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры (полнородные и не полнородные).В тех случаях когда между дарителем и одаряемым нет близких отношений, юристы советуют заключать договор дарения у нотариуса.
«Если впоследствии между сторонами сделки возникнет конфликт, нотариус может подтвердить добровольность и осознанность их действий», – отмечает директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская. К слову, стоимость услуг по оформлению договора дарения у нотариуса составит 0,3% от кадастровой стоимости квартиры (которая близка к рыночной), если сделку совершают близкие родственники, и 1% – в остальных случаях. По словам директора АН «Бекар» Юлии Барахтиной, для близких родственников дарение удобно прежде всего тем, что им не нужно платить никаких налогов.
Договор дарения: как избежать печальных последствий
А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения, со всеми вытекающими последствиями.В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму.
29.07.2015
В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник банально выселил его. Хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях сделки. А последствия, случается, бывают печальными. При этом именно форма дарения часто остается наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками.
Не желая обременять своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье запутаны, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, будучи уверенными в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения, со всеми вытекающими последствиями.
В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму. "Проблема таких договоров в том, что не все понимают, что дарение — это сразу переход права собственности«,— комментирует нотариус города Москвы, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе Илья Радченко. Конечно, если гражданин решит заключать договор дарения через нотариуса, то он будет в курсе всех условий сделки: «Нотариус обязательно разъясняет сторонам, что с того момента, как регистрируется переход права собственности в Росреестре, все права переходят к новому собственнику, и в дальнейшем все уже будет зависеть от него», — отмечает Илья Владимирович.
А как быть в тех случаях, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось? «После того, как даритель получает право собственности на жилое помещение, он, случается, забывает обо всех хороших отношениях и выселяет предыдущего собственника из квартиры. Самое главное, что в этом случае, если даритель не докажет, что был введен в заблуждение, а это сделать очень непросто, никакой правовой защиты предоставлено не будет. Потому что по закону новый собственник имеет полное право прежнего собственника выселить» -— подчеркивает Илья Радченко. И ведь вроде все чисто, человек был предупрежден о последствиях и был уверен в том, что его точно не обманут, доверял одаряемому. Такие случаи, когда доверие было напрасным, нередки. Как же быть? Неужели никак нельзя застраховать себя от неожиданной подлости со стороны того, кому веришь? Не заключать сделок дарения вовсе? На самом деле, все не так страшно, и существует возможность подарить свою единственную недвижимость, не боясь оказаться выброшенным на улицу новым собственником, внезапно изменившим свое отношение. В этом деле важна помощь грамотных юристов — нотариусов, и правильный, взвешенный и разумный подход. Хороший пример такого подхода продемонстрировала 98-летняя жительница Москвы — Екатерина Ильинична (имя изменено), обратившаяся в одну из нотариальных контор города.
В собственности у женщины имеется двухкомнатная квартира в центре столицы, жилплощадь досталась пожилой женщине в наследство от дочери. Екатерина Ильинична шутит, что каждый год принимает парад Победы, потому как колонны военной техники проходят прямо перед ее окнами.
К нотариусу Екатерина Ильинична пришла, чтобы оформить договор дарения. Завещание делать не хочет — сложные отношения с сыном, подробности неизвестны. Вообще из женщины, проработавшей полжизни в КГБ СССР, подробности вытянуть проблематично. В дополнение ко всему, бабушка плохо слышит. Спасает слуховой аппарат и совет внука: бабушке нужно говорить в правое ухо.
Внуку Екатерина Ильинична как раз и собирается подарить квартиру. Телевизор бабушка смотрит, рассказы о том, как люди, подписав дарственную, оказались на улице, слышала. И знает, что такое чаще всего случается из-за того, что люди не в курсе подробностей сделки. И заключают ее не через нотариуса, который обязательно все разъяснит, а в простой письменной форме.
Екатерина Ильинична, конечно, подвоха от внука не ждет, но подстраховаться все-таки желает. Поэтому для оформления дарственной пришла в нотариальную контору, и вместе с договором дарения будет подписывать договор безвозмездного пользования квартирой. Права собственности на квартиру по дарственной переходят внуку сразу, как только документы будут зарегистрированы Росреестром. На этом этапе зачастую и происходят трагедии в жизни тех, кто заключил сделку дарения и передал свое имущество недобросовестным людям. Те самые истории о выброшенных на улицу стариках, не разобравшихся в юридических тонкостях. И хотя Екатерина Ильинична уверена в том, что внук не обманет, на всякий случай она подписывает с внуком договор, по условиям которого внук предоставляет Екатерине Ильиничне в безвозмездное пользование сроком на 20 лет для ее единоличного проживания квартиру, ставшую предметом дарения. Внук абсолютно серьезно интересуется: а может, прописать в договоре возможность проживания на следующие 50 лет? Екатерина Ильинична отшучивается, уверяет, что двадцати лет ей вполне достаточно. Шутки шутками, а указание срока в договоре безвозмездного пользования — немаловажный момент: «Очень важно, что в данном случае прописан срок. В случае, если срок не прописан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок» — комментирует член комиссии ФНП по законодательной и методической работе, заместитель председателя Научно-консультативного совета ФНП, нотариус города Москвы Александра Игнатенко.
Екатерина Ильинична принимает квартиру во владение и пользование для проживания с правом сохранения регистрации по месту проживания. Договор безвозмездного пользования заключается под отлагательным условием и вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на переданную в дар квартиру на имя внука.
Без согласия Екатерины Ильиничны внук не сможет, например, пустить квартирантов в свободную комнату, да и продать квартиру ему будет сложно. Также внук будет обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в надлежащем виде, берет на себя обязанности по проведению капитального текущего ремонта квартиры, замене оборудования, пришедшего в негодность. Екатерина Ильинична вправе требовать досрочного расторжения договора в случае обнаружения недостатков, о наличии которых она не знала и не могла знать на момент заключения договора, делающих невозможным или обременительным нормальное использование квартиры. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Екатерина Ильинична не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания, внук обязан будет предоставить бабушке в безвозмездное пользование квартиру аналогичной площади в том же районе. Внук не вправе отказаться от договора во время его действия, а Екатерина Ильинична вправе в любой момент отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом внука за месяц.
Вопрос с тем, как быть, если даритель переживет одаряемого, тоже можно урегулировать. «Закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого», — рассказывает Александра Игнатенко. В договоре, который подписывает Екатерина Ильинична, прописано иное условие: в случае смерти внука его обязанности и права по договору безвозмездного пользования перейдут его наследникам.
Нотариус обстоятельно (и громко!) объяснил Екатерине Ильиничне все подробности сделки. Ответил на все вопросы дарительницы. Основной из них касался оплаты коммунальных платежей. Екатерина Ильинична часто уезжает в санаторий, на дачу, подолгу отсутствует дома и переживает, как быть с показаниями счетчика. Договорились, что внук оплатит коммунальные услуги на год вперед. После того, как текст документа был зачитан вслух, нотариус попросил Екатерину Ильиничну своими словами рассказать, как она поняла условия договора, чтобы убедиться в том, что женщина полностью осведомлена о последствиях подписания документов. Екатерина Ильинична верно пересказала суть договора, после чего бумаги были подписаны.
Нотариусы советуют тщательно взвесить все за и против, планируя заключение договора дарения. И если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи недвижимости, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.
Требование о совершении задолженного предоставления. В отличие от ручного, или реального, дарения, при котором даритель не обязывается к совершению предоставления*(118), дарственное обещание, будучи обязательственным договором, обосновывает требование одаряемого к дарителю о совершении задолженного предоставления и корреспондирующую этому требованию обязанность дарителя. Указанные требование и обязанность возникают с заключением договора, а если он совершен под отлагательным условием или нуждается в государственной регистрации - соответственно с наступлением условия или с момента регистрации договора.
Одновременно с требованием о совершении задолженного предоставления у одаряемого возникает право отказаться от принятия дара, или, что одно и то же, отказаться от договора дарения (п. 1 ст. 573 ГК). Являясь по своей правовой природе регулятивным правом на свое поведение, оно осуществляется посредством одностороннего волеизъявления одаряемого, обращенного к дарителю. Отказ нуждается в письменной форме, если в такой же форме было совершено дарение. В случае государственной регистрации дарения отказ также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 573 ГК).
Осуществление одаряемым права отказаться от договора дарения влечет прекращение обоснованного договором требования о совершении задолженного предоставления и корреспондирующей этому требованию обязанности. Если дарение было совершено в письменной форме, то дарителю причитается притязание против одаряемого на возмещение реального ущерба, причиненного ему отказом от договора (п. 3 ст. 573 ГК).
Ответственность дарителя. Из того обстоятельства, что п. 3 ст. 576 ГК не делает отсылку на ст. 390 ГК, следует, что даритель не отвечает за недостаток подаренного требования (например, за то, что оно обременено возражением должника об истечении исковой давности). Аналогичным образом должен решаться вопрос об ответственности дарителя за недостаток подаренной вещи, поскольку вещь дарится в том состоянии, в каком она принадлежит дарителю. Поэтому лицо, подарившее деньги, которые, как выясняется впоследствии, оказались поддельными, не должно предоставлять настоящие*(119).
Однако даритель несет деликтную ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатка подаренной вещи, если этот недостаток возник до передачи вещи одаряемому; не относится к числу явных и даритель, который хотя и знал о недостатке, но не предупредил о нем одаряемого (ст. 580 ГК). Предписание ст. 580 ГК находит соответствующее применение при причинении вреда имуществу гражданина вследствие недостатка подаренного ему требования, а также в случае причинения вреда имуществу юридических лиц вследствие недостатков подаренных им вещей или требований.
