Конспекты юриста. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств Арендодателем по договору аренды

Аренда квартир и иных жилых помещений настолько обыденное явление в современном мире, что многие даже не задумываются о возможных подводных камнях в этой простой, на первый взгляд, сделке. Ниже будут приведены ситуации и проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы, и их основанные на законе практические решения.

Под арендой квартиры понимает представление собственником (арендодателем) жилого помещения нанимателю. Для рассматриваемого вида договоров характерно наличие следующих признаков:

• – наниматель (арендатор) вносит плату в обговоренные сроки за пользование жилым помещением;
• объект передается нанимателю во владение и пользование – наниматель должен лично проживать в квартире;
• заключается в отношении жилого помещения, являющегося изолированным и пригодным для проживания (жилой дом или квартира, а также их часть).

Наличие перечисленных условий позволяет квалифицировать и отличить его от других соглашений. Это важно, поскольку каждая сделка имеет для сторон определенный набор прав и обязанностей.

Предполагается заключение договоров рассматриваемой категории в простой письменной форме. Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ не устанавливает никаких юридических последствий за несоблюдение письменной формы. Договор считается заключенным при наличии характеризующих его признаков (оплата внесена, жилое помещение предоставлено в пользование). Несоблюдение формы договора закрепляет условие о невозможности использовать показания свидетелей при возникновении спора и рассмотрения дела в суде.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Все гражданско-правовые сделки предполагают наличие для сторон прав и обязанностей. Соблюдение права одного участника концессии является прямой обязанностью другого участника. Например, если наниматель имеет право пользоваться квартирой, то собственник обязан обеспечить данное право и предоставить жилое помещение в свободное владение и пользование (передать ключи, сообщить данные кодового замка входной двери, освободить помещение и прочее).

Наниматели жилых помещений обладают как общими правами и обязанностями, характерными для всех договоров аренды (например, преимущественное право на пролонгацию аренды), так и специфическими характерными только для договоров аренды квартиры и иных жилых помещений (например, право свободного пользования жилым помещением).

Безусловно, идеальный вариант – это наличие письменного договора, заключенного между собственником помещения и нанимателем и заверенного подписями обеих сторон. Важно знать, что в случае, если договор заключен в письменной форме на срок более 11 месяцев, он подлежит обязательной Поэтому самый оптимальный вариант – заключение договора на срок менее 11 месяцев (это правило действует для всех контрактов по аренде помещений как жилых, так и коммерческих).

Права арендатора по договору аренды

Отсутствие письменной формы никоим образом не ухудшает права арендатора без договора и не умаляет его обязанностей. По общему правилу арендатор жилого помещения вправе:

• пользоваться и владеть квартирой или другим жилым объектом по своему усмотрению, включая всю мебель и технику. Стороны дополнительно могут обговорить наличие той или иной мебели в арендуемой квартире (например, плазменный телевизор, стиральная машинка – автомат и прочее);
• без получения дополнительного согласования вселять в арендуемую жилплощадь свою семью. С юридической точки зрения это право вполне логично. В реальности довольно часто возникают проблемы с его реализацией. Многие собственники изначально устанавливают требование к арендаторам о проживании без детей (поскольку дорогой ремонт может быть испорчен), а также оговаривают о количестве человек, проживающих одновременно в арендуемом объекте (некоторые собственники привязывают арендную плату к количеству человек);
• пролонгировать договор при его окончании (при равных условиях то лицо, которое арендует жильё, имеет преимущество перед другими). Многие соглашения, заключенные в письменной форме, содержат пункт о возможности продления на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила требования о расторжении либо его изменении. Устная договоренность по своей сути не имеет долгосрочных обязательств, то есть арендатор заплатил за месяц и по факту пользуется данным объектом в течение оплаченного периода;
• требовать проведение арендодателем капитального ремонта. Гражданское законодательство прямо закрепляет проведение капитального ремонта в арендуемом помещении за счет владельца. Под капитальным ремонтом понимается проведение значимых улучшений, замена инженерного оборудования и коммуникаций и тому подобное, требующие существенные вложения денежных средств (например, установка пластиковых окон, замена радиаторов отопления);
• требовать от хозяина проведение восстановительного ремонта повреждений, возникших не по вине арендатора (затопление, залив через крышу, пожар и последствия пожаротушения) и приведение квартиры в первоначальное состояние;
• установить срок для уведомления о расторжении или изменении значимых условий договора (например, арендный платеж). На практике устанавливается 30-дневный срок для направления подобного уведомления. Это позволяет арендатору своевременно позаботиться о поиске другого подходящего варианта, а, следовательно, защитить его интересы;
• установить график платежей и сроки их внесения, а также согласовать с собственником дни для проверки состояния арендованного имущества и показателей приборов учета электричества и водоснабжения (если таковые имеются);
• с согласия наймодателя передать весь арендованный объект либо его часть по договору поднайма. Данное условие актуально для тех, кто часто вынужден уезжать на достаточно долгий срок и при этом не хочет (например, в командировке). Важно помнить, что в этом случае ответственность перед владельцем несет первоначальный арендатор.

Основные обязанности арендатора

Основная обязанность нанимателя заключается в своевременной оплате арендных платежей. Помимо этого среди важных обязанностей можно выделить:

• использовать имущество в оговоренных целях, то есть непосредственно для жилья;
• . Данное требование закреплено в гражданском кодексе и объясняется тем, что арендатор должен поддерживать арендованное имущество в том состоянии, в котором оно было передано;
• предоставлять право собственнику по первому требованию посещать квартиру;
• освободить занимаемое жильё по окончании аренды.

По общему правилу и в случае, если прямо не предусмотрено иное, обязанность по уплате коммунальных платежей возлагается на арендатора. Достаточно редко на практике владельцы жилых помещений включают коммунальные платежи в размер арендной платы.

Ответственность арендодателя: когда прав и когда виноват?

В первую очередь арендодатель несет ответственность за недостатки сданного имущества. В случае если в момент передачи данные недостатки обговорены не были или были обнаружены после, арендатор вправе требовать устранения всех недостатков, не позволяющих использовать жильё надлежащим образом. Кроме этого арендодатель обязан возместить убытки, связанные с обнаруженными недостатками.

Нарушение любого права арендатора квартиры со стороны арендодателя влечет наступление ответственности, а, следовательно, и возмещение убытков, причиненных арендатору. Привлечь арендодателя к ответственности будет гораздо проще при соблюдении письменной формы. Например, собственник будет нести ответственность при , если в договоре был зафиксирован размер платежей и срок, в течение которого сумма за аренду не изменяется.

В заключение отметим, что свобода выбора формы договора обусловлена диспозитивным характером гражданско-правовых норм и зависит от волеизъявления сторон. Быть полноправной стороной в сделке, иметь возможность защиты и восстановления прав в судебном порядке позволит арендатору соблюдение простой письменной формы. В случае отсутствия надлежащего оформления сделки рекомендуется при каждой оплате арендных платежей брать с владельца квартиры расписку об их получении и указании цели оплаты (аренда квартиры). Впоследствии, если дело дойдет до судебного разбирательства, предоставление таких расписок позволит доказать, что сложившиеся правоотношения по сути являются арендными с набором соответствующих прав и обязанностей для арендатора и арендодателя.

В условиях рыночных отношений арендные договоры представляет собой наиболее востребованную и часто используемую категорию. Знакомый он практически всем хозяйствующим субъектам и простым физическим лицам. Сложно найти субъект хозяйственной деятельности, ни разу не вступавший в арендные отношения. Поэтому крайне важно знать и уметь применять на практике некоторые базовые вопросы, касающиеся данного понятия.

Основа подобного соглашения – одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за ранее оговоренную плату.

Часто используемое понятие «наем» смело можно отождествлять с термином «аренда». Употребление обоих терминов встречается чаще всего в практической стороне определенных сфер деятельности.

Независимо от вида объекта, определяющего тип арендного соглашения, одним из самых важных пунктов является ответственность по договору аренды.

Ответственность сторон в договоре аренды

Рассматриваемый документ имеет двусторонний и обязывающий характер, поскольку каждая из сторон обязуется в определенных моментах выполнять прописанные нюансы. Кроме того, стороны считаются должниками один перед другим в том, что должны сделать все для пользы каждого, и одновременно имеют право требовать выполнения обязательств.

Первая и основная обязанность арендодателя – предоставление движимого или недвижимого имущества в том в состоянии, который прописан пунктами письменной договоренности вместе. К нему должны полагаться и предусмотренные ранее принадлежности и документы.

Объект необходимо предоставить арендатору в определенный срок. Если это по каким-либо причинам затруднительно, можно выполнить это в разумные сроки. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.

Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств.

Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.

Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта.

В таких случаях отечественное законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:

• требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;
• рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;
• непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;
• потребовать досрочного расторжения договора.

Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основными его обязанностями являются:

1. 1. Своевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей.
2. 2. Гарантия сохранности объекта и поддержание его в изначальном состоянии. Если речь идет о жилье или транспорте, то обычно текущий ремонт возлагается на плечи арендатора.
3. 3. Без согласия арендодателя не проводить переустройств, перепланировок и т.п. В противном случае можно применять штрафные санкции или досрочно разрывать договорные отношения.

Пеня по договору аренды

Если одна из сторон нарушает предмет договора, то она должна уплатить определенную денежную сумму – пеню. Чтобы заранее согласовать возможные размеры неустойки по договору аренды, лучше непосредственно в самом договоре четко прописать сроки возможной просрочки и размеры взыскания.

Пеня по договору аренды нежилого помещения может быть установлена в следующих случаях:

• за нарушение сроков арендных платежей;
• за нарушение сроков передачи или возврата имущества;
• за неисполнение других обязательств в срок.

При этом размеры подобных выплат можно устанавливать в виде фиксированной суммы, либо в процентном соотношении.

Следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это . Права и обязанности арендатора по договору аренды , в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

• использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
• при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
• предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

• соблюдение правил использования жилья;
• запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
• освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
• допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
• материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
• вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
• выполнить текущий ремонт помещения.

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

• или перезаключать соглашение об аренде помещения;
• давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
• оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
• оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
• потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
• контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
• обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
• требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

• собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
• гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

• если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
• когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
• если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
• когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье. Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно , которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Заключение

1. Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
2. Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит , если срок действия договора не превышает одного года.
3. Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
4. В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть как в досудебном, так и в судебном порядке.
5. Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;

д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.

Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:

Предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;

Расторжения договора;

Возмещения убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).

Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В самом тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначить имущественную ответственность виновного контрагента.

Все подобные условия ответственности являются договорными. Они не указаны в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход. Все эти санкции будут дисциплинировать нерадивого партнера по договору аренды Завидов Б.Д. Договорное право России. - М., ИПК "Лига Разум". 1998. - С. 184-185..

В силу п. 1 ст. 616 ГК обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. К сожалению, ГК РФ обходит молчанием вопрос о правоотношениях сторон арендного договора при производстве капитального ремонта. Поэтому все условия такого договора, так или иначе связанного с проведением такого ремонта (очень важного для арендатора, ибо такой ремонт может надолго затруднить использование арендованного имущества по целевому назначению), необходимо в первую очередь оговорить в самом текста договора аренды. При этом капремонт производится в срок, также установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна, т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора. Исключением являются ст. 644 ГК - проведение капитального ремонта транспортного средства (при аренде его без экипажа) и ст. 661 ГК - о текущем и капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на арендатора предприятия Базарова А.С. Аренда транспортных средств // Налоги (газета). - 2006. - № 41. - С. 6..

Неотделимые улучшения - это такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Естественно, что отделимыми будут считаться улучшения имущества, отделимые от него без причинения вреда Маковская С.В. В чьей собственности неотделимые улучшения? // Партнер. - 2006. - № 20. - С. 20..

Тем не менее Кодекс в ст. 623 ГК не раскрывает понятия "улучшение" арендованного имущества, закладывая тем самым в это широкий смысл. Однако определение самих последствий, связанных с улучшением арендованного имущества силами арендатора (или за его счет), законодатель востребовал из ст. 293 ГК РСФСР 1964 года, ст. 85 Основ Гражданского законодательства.

Как отмечает В.М. Кособродов одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. - 2006. - № 1. - С. 21.. Это находит свое отражение и в законе, так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан:

поддерживать имущество в исправном состоянии;

производить за свой счет текущий ремонт;

нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".

Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив Алещев И. Перенаем с препятствиями // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 23.- С. 9.. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК) Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. - 2006. - № 2. - С. 19..

Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (ст. 72 Лесного кодекса РФ) Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278..

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2004. - С. 182..

При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.

Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.

Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация) Кюршунова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11; Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21..

Вместе с тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую право арендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, который не может, правда, превышать плату более чем за два срока подряд. Следовательно, при ежемесячной оплате - не более чем за два месяца подряд, при квартальной - только за два квартала (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

В течение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То есть сохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободил помещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную плату при досрочном освобождении помещения (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66) Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 11..

Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ № 66) Там же..

В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ № 66) Там же..

Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20..

Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационного письма ВАС РФ № 66) Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 11..

Кодекс специальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Хотя в конструкции ст. 615 ГК РФ и нет никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК, которая корреспондирует со ст. 615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Второй пункт ст. 617 ГК гарантирует определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора идет речь. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.

ГК РФ договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор – это прежде всего возникновение отношений между сторонами. Отношения между сторонами содержат в себе права и обязанности по договору аренды сторон. То есть на каких условиях будут протекать отношения между арендодателем и арендатором.

Условия договора аренды

У словие – это определенное обстоятельство, от которого что-нибудь зависит; требование, предъявляемое одной из договаривающихся сторон. Это устное или письменное соглашение о чем-нибудь, договоренность. Это правила, установленные в какой-нибудь области жизнедеятельности человека.

Договор аренды в основе своем содержит определенные условия его заключения, содержание отношений между сторонами, требования к сторонам соглашения, сроки, порядок расторжения при определенных обстоятельствах, порядок разрешения споров и другие условия, регламентирующие порядок отношений между сторонами договора аренды.

ВНИМАНИЕ!

Условие о сроке

С договора аренды является его Условия о сроке договора аренды также может включаться в текст договора. Данное условие определяет период, на который предоставляется имущество в аренду. Данный период может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Закон может устанавливать предельный срок аренды, если же стороны в договоре согласовали срок выше предельного, то считается, что договор заключен на такой предельный срок.

Если стороны не установили какие-либо сроки , то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В данном случае договор прекращается с момента, когда одна из сторон договора аренды отказалась от договора. На практике стороны часто указывают условие о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Если же стороны не смогли прийти к соглашению о сроке , когда одна сторона изъявила желание заключить договор на 6 месяцев, а другая – на неопределенный срок, в этом случае договор считается не заключенным.

При истечении предельного срока аренды, установленного законом, договор в любом случае прекращается. И если стороны желают продолжить арендные отношения, то им придется заключить договор вновь.

Условие об арендной плате

А рендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, ее величина определяется договором об аренде. Закон не устанавливает каких-то жестких правил оплаты. Оплата по договору аренды может быть в любой форме , как стороны придут к соглашению. Это может быть, как денежная, так и безденежная форма оплаты. Сочетание указанных форм.

Не денежная форма оплаты по договору аренды – это, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг. Если арендатор является юристом, то на основании договора аренды оплата может осуществляться предоставлением арендодателю услуг абонентского юридического обслуживания последнего. Также в рамках не денежной формы оплаты по договору аренды может быть предоставление определенной части плодов от пользования арендованной вещи.

Права и обязанности по договору аренды

Ф ормулировка договора аренды, данное Гражданским кодексом в статье 606, позволяет выделить права и обязанности по договору аренды. Так, арендодатель имеет следующие права и обязанности:

• обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
• право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
• право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:

• обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
• обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
• право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
• право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

При заключении договора аренды необходимо вышеуказанные права и обязанности отразить в самом тексте договора , дабы отличить от иных гражданско-правовых отношений. Например, по договору займа имущество передается в собственность, а по договору аренды – во временное владение и пользование. По договору ссуды имущество передается безвозмездно, а по договору аренды – за определенную арендную плату.

Закон не устанавливает, что арендатор обязан принять арендованное имущество, но при заключении договора рекомендуется отразить данные условия. Так, например, при уклонении арендатора от приема имущества в аренду, арендодатель может привлечь его к ответственности в форме возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки (п.2 ст.406 ГК РФ). В данном случае вина арендатора является обязательным.

В договоре аренды можно согласовать основные права и обязанности по договору аренды и для этого достаточно привести формулировку, установленную п. 1 ст. 606 ГК РФ. Можно указать один из вариантов правомочий арендатора:

• временное владение и пользование объектом аренды за плату;