Главная Апелляционная жалоба Особенности правового регулирования оборота земель сх назначения. Курсовая работа: Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Список использованной литературы

Особенности правового регулирования оборота земель сх назначения. Курсовая работа: Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Список использованной литературы

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОРГАНЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ
ОРГАНЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО

Рассмотрено правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.Особое внимание обращается на государственное регулирование в этой области.

Кусторез для удаления корневой поросли и кустарника в садах - ручной электрифицированный
Планирование, организация использования и охрана земельных ресурсов

Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки .

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами :

Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества;
Точной определенностью земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения;
Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель сельскохозяйственного назначения;
Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц;
Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Главная цель правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории .
Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

Способы включения в отношения по обороту наиболее эффективных землепользователей :

конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения;
продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего использования;
принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий;
жесткий государственный контроль за реализацией оборота.

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.
Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные .

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще - используемого земельного участка в принудительном порядке.

Административно-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что :

от имени РФ соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов. Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;
органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму;
принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. Допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, общества и государства.
органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления.

Государство осуществляет следующие функции правового управления режимом земель сельскохозяйственного назначения .

Таким образом, регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», цель его в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства .

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» , позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Данный Федеральный закон является также ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Список литературы

Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // СПС «Консультант Плюс»
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // СПС «Консультант Плюс»
Чаркин С.А. «Актуальные проблемы закрепления прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения» [Текст]: / С.А. Чаркин. - Правовые вопросы недвижимости, 2012,- №1. – С. 6-8
Аскаров А.А. Государственное регулирование агропромышленного комплекса [Текст]: научная статья А.А Аскаров, З.Я. Мухамадияров, Н.А Коваленко, С.П. Шакирзянова, Р.Р. Нуриахметов. - В сборнике: Система ведения агропромышленного производства в Республике Башкортостан Гусманов У.Г., Ахатова И.А., Исаев Э.Ф., Исмагилов Р.Р., Баширов Р.М., Ильязов Р.Г., Гусманов Р.У., Шутьков У.Г., Коваленко Н.А. Российская академия сельскохозяйственных наук, Академия Наук РБ, Министерство сельского хозяйства РБ, Башкирский государственный аграрный университет Башкирский НИИ сельского хозяйства РАСХН. Уфа, 2012. С. 66-71.
Балашов Е.В. О правовом режиме общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения [Текст]: научная статья / Е.В. Балашов, А.А. Шорохова. - Вестник ВЭГУ. 2015. № 1 (75). С. 11-16.
Иксанов Р.А. Значение государственного управления в сфере сельского хозяйства [Текст]: научная статья /Р.А. Иксанов, Е.А. Апсаликова. - Экономика и социум. 2015. № 5-2 (18). С. 479-484.
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. rosreestr.ru - 28.04.2016

Тема № 22

«Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения»

Вопросы темы:

1. Функции правового управления режимом земель сельскохозяйственного назначения

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

3. Ответственность в использовании земель

1. Функции правового управления режимом земель сельскохозяйственного назначения

Государственное управление землей сельскохозяйственного назначения осуществляется преимущественно экономико-правовыми, а не административно-командными методами.

1. Функция ведения учета и наблюдения за состоянием категории земель сельскохозяйственного назначения, который ведется в форме:

а) земельного кадастра , позволяющего получить систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам, землевладельцам, землепользователям и аренда торам, о качестве и ценности земель. Организация ведения земельного кадастра возложена на органы местного самоуправления, а обеспечение работ по ведению кадастровой работы - на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

б) мониторинга земель , представляющего собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, который позволяет своевременно выявить изменения, возникшие в нем, дать оценку негативным процессам, обеспечить предупреждение и устранение их последствий;

в) выявление сельскохозяйственных земель, используемых не по целевому назначению, либо используемых неэффективно, либо выбывших из оборота, либо переведенных в менее ценные угодья.

2. Функция планирования использования земельного фонда. Федеральная служба земельного кадастра России осуществляет экспертизу программ, схем и проектов в части развития землевладения, землепользования, землеустройства и рационального использования земель. Федеральное Собрание РФ и Правительство РФ совместно с органами местного самоуправления разрабатывают и выполняют федеральные программы по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими мероприятиями.

3. Функция распределения и перераспределения земель и создания специального фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ).

4. Функция управления порядком хозяйственной эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения, которая осуществляется путем:

≈ применения и совершенствования налогообложения лиц, использующих земли сельскохозяйственного назначения;

≈ установления повышенных цен за экологически чистую продукцию, выращиваемую на землях сельскохозяйственного назначения;

≈ частичной компенсации расходов землепользователей из средств бюджета за снижение дохода, возникшее в результате временной консервации земель не по вине лиц, использующих эти земли;

≈ осуществления государственной экспертизы при размещении объектов, могущих отрицательно влиять на состояние земель и окружающей природной среды; организации выявления мнения населения через формы непосредственной демократии;

5. Функция контроля , задачей которого является обеспечение соблюдения всеми гражданами, организациями, должностными лицами и государственными органами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

Государственный контроль осуществляется органами местного самоуправления, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его органами на местах и другими государственными органами.

Функции санитарного контроля за технологией использования сельскохозяйственных земель осуществляет Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Функции общего контроля за охраной окружающей среды осуществляются органами МПР России и т.д.

Непосредственные контрольные функции на местах осуществляют специалисты-землеустроители Росземкадастра.

6. Охранительная функция обеспечения правового режима использования сельхоз земель.

Основная работа по реализации этих функций возложена на федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и органы, местного самоуправления (и их администрацию).

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельхозназначения

Административно-правовой метод применяется в случаях:

а) использования сельхозугодий с нарушением законодательства;

б) при применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, т.е. даже и при правильной эксплуатации этих угодий (деяние совершено за пределами сферы сельскохозяйственной деятельности);

в) при обстоятельствах, обязывающих государство осуществлять это административно-правовое вмешательство;

г) при временно-вынуждающих обстоятельствах (реквизиция земельного участка).

Административно-правовые методы выражаются в том, что:

~ от имени российского государства соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона;

~ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства;

~ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве;

д) органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозугодий на основании судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.2003).

Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения путем регулирования двусторонних сделок:

купли-продажи сельхозугодий, при которой участок переходит к другому собственнику за деньги, передаваемые в ходе совершения этого договора;

в общем порядке (ст. 454-491, 549-558 ГК РФ);
в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.).

мены (ст. 567-571 ГК РФ), при которой либо происходит обмен угодьями, либо обмен угодий на определенные объекты недвижимости;

ренты (ст. 583-605 ГК РФ), отличающейся от договора купли-продажи в основном рассроченными формами расчета за приобретенный земельный участок.

Платежи по договору ренты бывают двух основных видов:

◊ бессрочная рента - при продаже земельного участка по договору постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ). Приобретать земельные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников - коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у таких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совершать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ). Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

◊ пожизненная рента (ст. 596-605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

дарения (ст. 572-582 ГК РФ) и наследства, являющихся односторонними сделками, но отличающимися различной правовой природой.

наследование сельскохозяйственных угодий(ч. 3 ГК РФ):

~ осуществляется в форме односторонней сделки - завещания наследодателя (ст. 1118-1140 ГК РФ) или по основаниям, указанным в законе (ст. 1141 -1151 ГК РФ);

~ эта форма оборота одно из конституционных прав (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

~ переход с/х угодья по наследству может осуществляться из частной формы собственности в частную и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот;

~ переход наследственных прав на с/х угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, предусмотренном законом;

е) аренды (ст. 606-625 ГК РФ), представляющей собой форму регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, при которой включаемые в сферу частного капитала земельные участки не теряют титула публичной собственности.

Правовые ограничения в обороте земель сельхозназначения

Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляются свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.

Противоречие частных интересов публичным обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности проживающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), а значит, и правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться с учетом интересов настоящего и всех будущих поколений.

Причины правовых ограничений в обороте земель сельхозназначения:

-» особой значимостью земель сельхозназначения, в связи с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого, рационального и эффективного использования этих земель;

-» недопустимостью оборота иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

-» недопустимостью возникновения в результате этого оборота латифундизма и минифундизма, т.е. концентрации земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности отдельных лиц и чрезмерного дробления земельных участков в качестве объектов собственности;

-» недопустимостью нарушения прав третьих лиц при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения и обязанности лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпевшим стоимость понесенных ими убытков;

-» потребностью в обеспечении приоритета публичных интересов:

Российских граждан и юридических лиц перед иностранными;

Приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления;

Исключения из оборота тех видов земель сельхозназначения, которые имеют особую публичную значимость;

-» потребностью привлечения к эксплуатации земель сельхозназначения наиболее эффективных хозяйствующих субъектов;

-» обеспечением равного доступа хозяйствующих субъектов к землям сельхозназначения и исключения монополизма;

-» обеспечением эффективного государственного контроля за оборотом земель сельхозназначения, включающего в себя:

◊ федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель региональными (субъектами РФ) и муниципальными органами;

◊ государственный учет земель, соблюдение ценовой дисциплины при их обороте и т.д.

3. Ответственность в использовании земель

Охрана земель сельскохозяйственного назначения

Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения - система правовых и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, защиту от вредных воздействий и ухудшения качественного состояния (ст. 12, 13 ЗК РФ).

Цели охраны земель являются:

= предотвращение деградации, загрязнения и захламления, нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности;

= обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, нарушению или другим неблагоприятным воздействиям в результате хозяйственной деятельности.

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и др. мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Ответственность в земельном праве

Административная ответственность.

В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земельных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя земли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды.

Уголовная ответственность.

В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ.

Гражданско-правовая (имущественная) ответственность .

Эта ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связанного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и интересам собственников, землепользователей и арендаторов земли независимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий:

♦ ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного;

♦ при возникновении имущественного вреда;

♦ если имеется вина причинителя.

Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.

Критерии ограничений в обороте земель с\х назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами:

1) Значимостью земель с\х назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2) Точной определенностью земель, обладающих статусом с\х назначения.

3) Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель с\х назначения.

4) Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5) Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель с\х назначения.

6) Главная цель правового регулирования оборота земель с\х назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

7) В то же время потребность в эффективном не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих, земель.

8) Жесткий государственный контроль за реализацией оборота.

Правовые методы осуществления оборота земель с\х назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

В общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи.

В специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий:

Безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий.

При дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях с\х назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли. Но необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников.

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты.

Имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

1. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды:

Срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет,

Арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок,

Арендуемое с\х угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья,

Позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную.

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Земельный кодекс РФ (п.6 ст. 27) предусматривает особый порядок
регулирования оборота земель сельскохозяйственного-назначения. Его
особенности предопределяются рядом природных и социальных
факторов. Земли сельскохозяйственного назначения - компонент
окружающей среды, включающий почвы, и природный ресурс,
являющийся средством производства в сельском хозяйстве,
обеспечивающим, продовольственную безопасность страны, уровень
благосостояния российского населения. Государство обязано особо
охранять земли сельскохозяйственного назначения" от нерационального
их использования. Данную задачу решает Федеральный закон "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" 1 ,> принятый
Государственной Думой 26 июня 2002 г. Он регулирует отношения,
связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными
участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает
правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и
долей в праве общей собственности на"земли сельхозначения.
Определяет условия предоставления земельных участков
сельхозназначения, находящихся -в"-" государственной; или
муниципальной собственности, а также изъятие их а государственную и
муниципальную собственность^ " " " ;

Действие названного закона не распространяете» ; на земельные
участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного
назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного
строительства, ведения личного подсобного и дачного-осозяйства,
садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные,
участки занятые зданиями, строениями, сооружениями. -, ;? ,

1 СЗ РФ. 2002, №30, ст. 3019.

Современная Гуманитарная Академия

Федеральный закон (п.3 ст.1) называет шесть принципов на базе которых разрешается оборот 2 земель сельскохозяйственного назначения.

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади участков
сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории
одного административно-территориального образования субъекта
Российской Федерации и могут одновременно находиться в
собственности гражданина, его близких родственников, а также
юридических лиц; 3) преимущественное право субъекта Российской
Федерации или в.случаях, установленных законом субъекта Российской
Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже,
за исключением продажи с публичных торгов; 4) преимущественное
право субъекта Российской Федерации! (в установленных случаях -
органа местного самоуправления) на покупку доли в"праве общей
собственности на земельный участок из земель сельхозназначения при
возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков
сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, а также
иностранным юридическим лицам; 6) предоставление гражданам и
юридическим лицам в собственность земельных участков
сельхозназначения, находящихся "в государственной или
муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной
основе в случаях, установленных Федеральными законами.

Особенности, приватизации " земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или> муниципальной собственности. Земли сельхозназначения приватизируются в порядке установленном федеральным законодательством. Однако начало приватизации земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Вместе с тем принятие субъектами Российской Федерации законов м иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Нормирование земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законом установлены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков сельскохозяйственного назначения. Минимальные размеры таких участков могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии

с требованиями федерального законодательства о землеустройстве.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных^ угодий,"которые расположены на территории одного административно- " территориального образования субъекта Российской федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина,„его. близких родственников, а также юридических лиц, которыми данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные), капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (см. Приложение №1).

Совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, если в результате их совершения образуются новые земельные участки, размеры и местоположение не соответствуют установленным законом требованиям, не допускается.

Не разрешен также выдел земельного участка в счет доли (долей)
в праве общей собственности на земельный участок из состава
искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер
выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше
установленного "субъектами Российской Федерации^предельного
минимального размера земельного участка для мелиорированных
земель. " ;

Введены ограничения земельных прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц^ лиц без гражданства,^ также физических лиц в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов. Названные субъекты земельных отношений могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (см. Приложение №2).

Когда в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок, то такой земельной участок или доля должны быть отчуждены собственником. Эта обязанность собственника земельного участка и земельной доли должна быть реализована в течение года со дня возникновения его права на земельный участок или доли в праве общей собственности на земельный участок либо со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собою нарушение требований Федерального закона. Если собственник земельного участка

Термин "оборот" тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях – в фактически юридическом и исключительно юридическом.

В фактически юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Конституция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (ч. 1 ст. 8, ч. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В исключительно юридическом значении понятие данного оборота понимается в сменах титулов прав на объект, который не перемещается в пространстве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота происходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ), то "оборот" этих форм собственности осуществляется в порядке, определяемом федеральным законодательством (ч. 3 ст. 36 и п. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", определяя в ст. 1 сферу действия данного Федерального закона, устанавливает главным критерием регулируемых им земельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти земельные участки.

Поскольку владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ), а земли и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ), закон устанавливает ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 260 ГК РФ), для определения критериев которого и принят Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами.

1. Значимость земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества. В частности, пашня дает около 90% пищи в виде выращиваемой сельскохозяйственной продукции (овощи, фрукты и т.д.), сырья для пищевой промышленности (зерно, льняное семя и т.д.), кормов для животноводства, обеспечивающего мясом и молоком, и т.д.

Уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения до определенных параметров может явиться обстоятельством, создающим угрозу продовольственной безопасности страны. Поэтому первым принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона).

Кроме того, от качества выращиваемой на сельскохозяйственных угодьях продукции зависит состояние населения, потребителей, а поэтому при нерациональном использовании этих земель у государства появляется право принудительного изъятия угодий, на которых существенно ухудшилось почвенное плодородие или произошло значительное ухудшение экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается только при условии рационального их использования и охраны, поскольку они являются основной базой сельского хозяйства.

2. Строгая определенность земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения. В частности, их критерии определены ст. 77 ЗК РФ и исключают возможность необоснованного расширения действия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на сходные по правовому статусу земли. И поскольку п. 1 ст. 77 ЗК РФ не относит к этим землям сельскохозяйственные угодья на территории населенных пунктов (ст. 85 ЗК РФ), ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
3. Необходимость обеспечения рациональной структуры земель сельскохозяйственного назначения. В целях борьбы с концентрацией земель в руках отдельных частных собственников и установления монополии собственности на землях сельскохозяйственного назначения законом предусмотрено установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Максимальный размер таких сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (п. 2 ст. 4 указанного выше Федерального закона).

В целях сокращения чрезмерной раздробленности земельных участков субъектам РФ предоставлено право своими законами устанавливать минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые допускаются в гражданский оборот (п. 1 ст. 4 указанного Федерального закона). Этой же цели служат и положения ч. 2 ст. 258 ГК РФ, запрещающие раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства при выходе одного из его членов, и устанавливаемые в соответствии со ст. 33 ЗК РФ нормы подобных земельных участков.

Следует иметь в виду, что требования ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в нраве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции но технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше минимальных размеров земельных участков, установленные законами субъектов РФ.

4. Необходимость соблюдения требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, не допускающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных нрав и свобод других лиц.
5. Приоритет публичного интереса при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения, который проявляется в том, что:
- – приоритетное положение для участия в этом обороте предоставляется российским физическим и юридическим лицам в сравнении с иностранными лицами. В частности, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является установление особенностей предоставления земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% (подп. 5 и. 3 ст. 1, ст. 2, 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Этот принцип вытекает из основополагающих конституционных положений о том, что только граждане Российской Федерации и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ).

Под упомянутыми особенностями имеются в виду ограничения для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, – они могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (гг. 3 ст. 9 указанного Федерального закона);

– преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, – муниципальному образованию на территории данного субъекта РФ (за исключением случаев продажи с публичных торгов, п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
– в публичных интересах ограничен оборот той части земель сельскохозяйственного назначения, которая имеет публичное значение в сфере аграрного производства. В частности, не подлежат приватизации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (п. 4 ст. 1 названного Федерального закона).

Субъект РФ, как и находящиеся на его территории органы местного самоуправления, представляют публичные интересы своего населения, а поэтому продавцы сельскохозяйственных угодий обязаны оповещать эти региональные и муниципальные органы о своем намерении о продаже этих угодий в соответствующей процессуальной форме (с указанием цены, площади, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, – не может быть более 90 дней) (п. 2 ст. 8 указанного Федерального закона).

Несоблюдение этих процессуальных требований, предшествующих продаже сельскохозяйственного угодья, или отказ от покупки субъекта РФ или муниципального образования в течение 30 дней со дня поступления извещения дает право продавцу продать этот участок в течение года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении (п. 3 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Следует отметить, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В результате законом предусмотрено, с одной стороны, обеспечение приоритета публичного интереса в обороте земель сельскохозяйственного назначения и интереса в этом обороте граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, а с другой стороны, возможность вмешательства регионального государственного управления и местного самоуправления в дело обеспечения наиболее рациональной эксплуатации сельскохозяйственных земель.

В указанном Федеральном законе предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользователей:

а) конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10), позволяющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;
б) продажа земельных угодий арендаторам в собственность осуществляется по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных угодий (п. 4 ст. 10);
в) принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий или неиспользования их в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (п. 3 ст. 6).

В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна входить в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих земель.

Поэтому Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает следующие положения, направленные на обеспечение справедливости в этой сфере земельных отношений:

а) установление обязательного к соблюдению порядка приватизации участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 1). Этот порядок позволяет обеспечить доступ субъектам земельных правоотношений к переходу сельхозугодий из публичной формы собственности в частную по основаниям, предусмотренным законом;
б) запрет на принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Тем самым обеспечивается единый порядок данного оборота, исключающий ограничение его региональными властями, осуществляется единая государственная политика обеспечения доступа хозяйствующих субъектов к обороту сельскохозяйственных угодий.

Этот единообразный порядок доступа к обороту сельскохозяйственных угодий вытекает из конституционного принципа свободы экономической деятельности и недопустимости монополизации и недобросовестной конкуренции (ст. 4, п. 1 ст. 8 данного Федерального закона и ст. 34 Конституции РФ), одной из типичных форм которых является ограничение доступа хозяйствующих субъектов к рыночным земельным отношениям.

Во исполнение положений ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, определившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившего ограниченный оборот земель, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрел жесткий государственный земельный надзор за реализацией этого оборота.