Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Аренда земельных участков. Список использованной литературы

<1> Статья подготовлена при информационной поддержке справочно-правовой системы "КонсультантПлюс".

Нарышева Н.Г., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. На 1 января 2007 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 402,6 млн. га, т.е. 23,6% земельного фонда Российской Федерации <2>.

<2> См.: Государственный доклад "О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2006 году", подготовлен Министерством природных ресурсов РФ. М.: Министерство природных ресурсов Российской Федерации, 2007.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения составляет 195,1 млн. га, т.е. 48,4% от всех земель данной категории <3>.

<3> См.: Там же.

Использование значительной части земель данной категории как средства производства в сельском хозяйстве определяет необходимость правового регулирования этих отношений в контексте государственной политики в сфере развития сельского хозяйства.

Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства" <4> устанавливает, что государственная аграрная политика представляет собой составную часть государственной социально-экономической политики, направленной на устойчивое развитие сельского хозяйства и сельских территорий. Под устойчивым развитием сельских территорий понимается их стабильное социально-экономическое развитие, увеличение объема производства сельскохозяйственной продукции, повышение эффективности сельского хозяйства, достижение полной занятости сельского населения и повышение уровня его жизни, рациональное использование земель. К основным целям государственной аграрной политики Закон в том числе относит сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов и создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

<4> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 11 июня 2008 г. N 83-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 318-ФЗ // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 27; 2008. N 24. Ст. 2796; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 26.

Таким образом, реализация государственной аграрной политики призвана обеспечить сохранение количественного и качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в сельском хозяйстве, а также создать правовые гарантии инвестиций, которые, в свою очередь, должны основываться на таких правилах оборота земельных участков, которые создают стабильность прав на земельный участок инвесторов. Содержание указанных целей частично совпадает: стабильность прав на земли сельскохозяйственного назначения, возможность осуществления предпринимательской деятельности с использованием таких земель являются одним из основных способов сохранения земель - собственник средства производства заинтересован в поддержании такого состояния этого средства производства, которое позволяет извлекать прибыль в долгосрочной перспективе, и соответственно не использует землю способами, приводящими к ее деградации.

Одним из средств достижения названных целей является государственное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <5>, регулирующий отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливающий правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливает цели правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Однако анализ принципов оборота, установленных ст. 1 названного Закона, и основных целей государственной аграрной политики позволяет определить две основные цели правового регулирования соответствующей группы общественных отношений: обеспечение сохранения земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства.

<5> См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. N 123-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ, от 18 августа 2005 г. N 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. N 11-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 297-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758, N 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 5.

Необходимо отметить, что действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на регулирование оборота земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на оборот земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Исключив вышеперечисленные отношения из сферы специального регулирования, законодатель тем самым подчеркнул значение сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения как средства производства, которое и определяет необходимость установления особых правил регулирования их оборота.

Установление целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, накопленный опыт применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяют поставить следующие закономерные вопросы: в какой степени Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установленные им принципы, предусмотренные им механизмы и ограничения обеспечивают достижение указанных целей; в достаточной ли степени Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" урегулированы механизмы, обеспечивающие реализацию тех или иных норм названного Закона; в какой степени нормы Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" корреспондируют с нормами иных федеральных законов, в том числе нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6>; имеется ли необходимость в дополнительном правовом регулировании отдельных групп общественных отношений, связанных с использованием и оборотом земель сельскохозяйственного назначения, в интересах сохранения земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения их в оборот.

<6> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. N 39-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ, от 5 декабря 2005 г. N 153-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 24 июля 2007 г. N 214-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 30. Ст. 3081, N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, N 1 (ч. 1). Ст. 22, N 1 (ч. 1). Ст. 40, N 1 (ч. 1). Ст. 43, N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 30. Ст. 3287, N 50. Ст. 5279, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011, N 43. Ст. 5084, N 46. Ст. 5553, N 48 (ч. 2). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 27. Ст. 3126; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14.

Шестилетняя практика применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" свидетельствует о том, что установленные Законом правила оборота не в должной мере обеспечивают достижение вышеназванных целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Более того, внесенные в Закон многочисленные изменения и дополнения лишь усугубили и неудовлетворительное положение в рассматриваемой сфере правового регулирования.

Так, например, ст. 8 Закона устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Изменения, внесенные в названную статью Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" <7>, ужесточили правовые последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Если в первоначальной редакции Закона субъект РФ вправе был требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в течение года с момента государственной регистрации перехода права, то в ныне действующей редакции Закона установлено, что сделка по продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права, ничтожна.

<7> См.: Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098.

Между тем, в соответствии с подходом, заложенным ст. 26.11 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" <8>, в собственности субъекта РФ может находиться имущество, необходимое для осуществления полномочий соответствующего субъекта РФ. Аналогичный подход установлен ст. 50 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <9> в отношении имущества, которое может находиться в собственности муниципального образования. Земли сельскохозяйственного назначения не включены названными Федеральными законами в перечень имущества, которое необходимо для осуществления полномочий и может находиться в собственности субъекта РФ или муниципального образования. В случаях возникновения у субъекта РФ или муниципального образования имущества, не предназначенного для осуществления полномочий, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению.

<8> См.: Федеральный закон от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 23 июля 2000 г. N 106-ФЗ, от 7 мая 2002 г. N 47-ФЗ, от 24 июля 2002 г. N 107-ФЗ, от 11 декабря 2002 г. N 169-ФЗ, от 2 июля 2003 г. N 95-ФЗ, от 19 июня 2004 г. N 53-ФЗ, от 11 декабря 2004 г. N 159-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 202-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. 203-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 12 июля 2006 г. N 106-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 25 июля 2006 г. N 128-ФЗ, от 27 июля 2006 г. N 153-ФЗ, от 25 октября 2006 г. N 172-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ, от 2 марта 2007 г. N 24-ФЗ, от 23 марта 2007 г. N 37-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 18 июня 2007 г. N 101-ФЗ, от 19 июля 2007 г. N 133-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 191-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 194-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ, от 29 марта 2008 г. N 30-ФЗ, от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 157-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 25 ноября 2008 г. N 221-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 249-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 274-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ и от 9 февраля 2009 г. N 4-ФЗ // СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005; 2000. N 31. Ст. 3205; 2002. N 19. Ст. 1792, N 30. Ст. 3024, N 50. Ст. 4930; 2003. N 27 (ч. 2). Ст. 2709; 2004. N 25. Ст. 2484, N 50. Ст. 4950; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17, 25; 2006. N 1. Ст. 13, 14, N 23. Ст. 2380, N 29. Ст. 3124, N 30. Ст. 3287, N 31 (ч. 1). Ст. 3452, N 44. Ст. 4537, N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 10. Ст. 1151, N 13. Ст. 1464, N 21. Ст. 2455, N 26. Ст. 3074, N 30. Ст. 3747, N 30. Ст. 3805, N 30. Ст. 3808, N 43. Ст. 5084, N 46. Ст. 5553, N 46. Ст. 5556; 2008. N 13. Ст. 1186; 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3418; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3613; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 48. Ст. 5516; 2008. N 49. Ст. 5747; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236; 2009. N 7. Ст. 772.
<9> См.: Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 19 июня 2004 г. N 53-ФЗ, от 12 августа 2004 г. N 99-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 183-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 186-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 211-ФЗ, от 18 апреля 2005 г. N 34-ФЗ, от 29 июня 2005 г. N 69-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 97-ФЗ, от 12 октября 2005 г. N 129-ФЗ, от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ, от 27 декабря 2005 г. N 198-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 2 февраля 2006 г. N 19-ФЗ, от 15 февраля 2006 г. N 24-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 120-ФЗ, от 25 июля 2006 г. N 128-ФЗ, от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ, от 1 декабря 2006 г. N 198-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ, от 2 марта 2007 г. N 24-ФЗ, от 26 апреля 2007 г. N 63-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 15 мая 2007 г. N 100-ФЗ, от 18 июня 2007 г. N 101-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 187-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 4 ноября 2007 г. N 253-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ, от 10 июня 2008 г. N 77-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 25 ноября 2008 г. N 222-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 246-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 274-ФЗ и от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484, N 33. Ст. 3368; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 9, 12, 17, 25, 37; 2005. N 17. Ст. 1480, N 27. Ст. 2708, N 30 (ч. 1). Ст. 3104, 3108, N 42. Ст. 4216, N 52 (ч. 1). Ст. 5597; 2006. N 1. Ст. 9, 10, 17, N 6. Ст. 636, N 8. Ст. 852, N 23. Ст. 2380, N 30. Ст. 3296, N 31 (ч. 1). Ст. 3427, N 43. Ст. 4412, N 49 (ч. 1). Ст. 5088, N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 10. Ст. 1151, N 18. Ст. 2117, N 21. Ст. 2455, N 25. Ст. 2977, 2978, N 30. Ст. 3801, N 43. Ст. 5084, N 45. Ст. 5430, N 46. Ст. 5553, 5556; 2008. N 24. Ст. 2790; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 48. Ст. 5517; 2008. N 49. Ст. 5744; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236.

Следовательно, воспользовавшись преимущественным правом покупки земель участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ или муниципальное образование не вправе самостоятельно использовать земельный участок, поскольку такое использование не связано с реализацией соответствующих полномочий, и должны его продать. Таким образом, смысл установления преимущественного права покупки заключается лишь в получении средств в бюджет за счет разницы между ценой приобретения и ценой продажи соответствующего земельного участка.

Если механизм признания за субъектом РФ (или муниципальным образованием в случаях, установленных законом субъекта РФ) права собственности на земельный участок, образованный за счет невостребованных земельных долей, предусмотренный ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с точки зрения вовлечения такого участка как в рыночный оборот, так и в хозяйственное использование является оправданным, то преимущественное право покупки субъектом РФ (муниципальным образованием) земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения никаким образом не соотносится с целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Представляется, что положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливающие преимущественное право покупки субъектом РФ или муниципальным образованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должны быть исключены как не направленные на достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и противоречащие заложенным в законодательстве подходам к видам имущества, которым может владеть субъект РФ и муниципальное образование.

Наиболее острая проблема связана с тем, что правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения не направлено на достижение цели вовлечения в оборот земель, находящихся в долевой собственности, которые были приватизированы в начале 90-х годов прошлого века на основании Указа Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <10> и Постановления Правительства РФ "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" <11>, поскольку проведенная приватизация привела в ряде случаев к неопределенности прав на землю, неиспользованию таких земель, невозможности их приобретения потенциальными инвесторами.

<10> См.: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" // ВСНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53. Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.
<11> См.: Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". С изм. и доп., внесенными Постановлениями Правительства РФ от 11 декабря 1992 г., от 29 марта 1994 г. N 179, от 28 февраля 1995 г. N 195 и от 3 августа 1998 г. N 883 // САПП. 1992. N 12. Ст. 931, N 25. Ст. 2219; СЗ РФ. 1994. N 2. Ст. 93; 1995. N 10. Ст. 900; 1998. N 32. Ст. 3918. Утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5221.

Статья 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, значительно ограничивала права участников долевой собственности на совершение сделок с долями в праве общей собственности до выделения земельного участка в натуре, допустив совершение таких сделок лишь с другими участниками долевой собственности, сельскохозяйственной организацией, членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Ранее действовавшая редакция Закона допускала совершение сделок в отношении долей в праве общей собственности с третьими лицами при условии соблюдения преимущественного права других участников долевой собственности и субъекта РФ.

Учитывая, что выдел земельных участков в счет земельных долей - процедура длительная и затратная, как правило, участники долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения самостоятельно осуществить ее не могут. Лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, не имея возможности заключить договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок, вынуждено финансировать выдел земельных участков, постановку на учет в кадастре объектов недвижимости, государственную регистрацию права собственности в едином государственном кадастре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие каких-либо гарантий приобретения прав на земельный участок, например предварительного договора купли-продажи или договора купли-продажи с отлагательным условием, поскольку на первоначальном этапе выделения земельного участка идентифицировать будущий земельный участок средствами, предусмотренными действующим законодательством, не представляется возможным <12>.

<12> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2008 г. N Ф08-2264/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Существенные проблемы возникают и при совершении сделок в отношении земельных долей с сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, а также с внесением долей в праве общей собственности на земельный участок в уставный капитал такой сельскохозяйственной организации. Переход права собственности на долю в общей собственности подлежит государственной регистрации. Практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поддержанная судебной практикой, складывается в пользу отказа в государственной регистрации перехода на долю в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи доли или решения о внесении доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

При рассмотрении дел об оспаривании отказов в государственной регистрации перехода права суды исходят из того, что использование земельного участка должно быть законным, а договор аренды земельной доли, на основании которого, как правило, используется такой участок, не соответствует требованиям гражданского законодательства в части определения предмета договора <13>.

<13> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2008 г. N А56-19313/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 августа 2007 г. N А66-112/2007 // СПС "КонсультантПлюс".

Недостаточно отработан и механизм заключения сделок и государственной регистрации сделок и перехода прав в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, на основании решения собрания участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1.1 и п. 1.2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов из общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Решением такого собрания в том числе могут быть определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Следовательно, решение об условиях договора аренды может быть принято собранием участников долевой собственности, т.е., по сути, менее чем половиной участников долевой собственности на земельный участок, а договор аренды может быть заключен только при наличии волеизъявления всех участников долевой собственности <14>. Учитывая, что общее число участников долевой собственности может доходить до тысячи, заключение такого договора является практически невозможным. Правовые последствия несогласия части участников с совершением указанной сделки, предусмотренные п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не представляется возможным рассматривать как механизм выхода из ситуации - право выделить земельный участок в счет своих долей с большой долей вероятности не будет реализовано.

<14> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 ноября 2005 г. по делу N Ф04-7895/2005(16565-А46-38) // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, принятие решений собранием участников долевой собственности, определяющих порядок распоряжения земельным участком, не представляется возможным признать механизмом, который способствовал бы вовлечению таких земельных участков в оборот и как следствие - использованию их в соответствии с целевым назначением.

В целом положительно может быть оценен механизм признания за субъектом РФ или муниципальным образованием права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных долей, с точки зрения вовлечения таких участков в оборот.

Под невостребованными долями Закон понимает земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

В данном случае, в отличие от установления преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка, реализация названного механизма направлена на достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного использования - вовлечение в оборот и дальнейшее использование земельного участка, который зачастую фактически не используется.

Однако отдельные элементы данного механизма нуждаются в совершенствовании.

Прежде всего в уточнении нуждается понятие невостребованных долей. Например , участник долевой собственности до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" заключил договор аренды земельной доли на длительный срок, т.е. в течение трех лет, предшествующих публикации сообщения о невостребованных долях, не распоряжался принадлежащей ему земельной долей. Буквальное толкование положений ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части определения невостребованных земельных долей свидетельствует о том, что земельная доля из вышеприведенного примера подпадает под это определение - собственник в течение трех лет не распоряжался, свой акт распоряжения он совершил ранее.

Представляется, что основным критерием, позволяющим выделять земельные участки с целью последующего признания за ними права собственности субъекта РФ или муниципального образования, должно являться неиспользование земельной доли (земельного участка, находящегося в общей долевой собственности) в течение определенного срока собственником или лицом, заключившим с собственником договор в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент заключения такого договора.

Статья 13 Закона до внесения в нее изменений Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <15>" предусматривала, что в течение 90 дней с момента публикации в средствах массовой информации сообщения о невостребованных долях собственник невостребованных земельных долей имел право заявить о своем желании воспользоваться правами участника долевой собственности, при отсутствии такого уведомления в пределах вышеуказанного срока устанавливались границы участка, выделяемого в счет земельных долей.

<15> См.: Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

Приведенная норма при определенных обстоятельствах могла создать правовую неопределенность - заявление собственника о намерении воспользоваться своими правами само по себе не означает, что указанное лицо приступит к реализации своих прав и исполнению своих обязанностей. Однако, учитывая наличие такого заявления о намерении, субъект РФ или муниципальное образование не имели возможности определять площадь земельного участка, выделяемого в счет невостребованных долей, с учетом площади земельной доли лица, от которого поступило соответствующее заявление.

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ радикально подошел к проблеме возможного возникновения правовой неопределенности, исключив положение, которое устанавливало право собственника невостребованных долей направлять уведомление о своем намерении воспользоваться правами участника долевой собственности. Тем самым законодатель лишил юридического значения публикацию сообщения о невостребованных долях и, не установив иных способов учета интереса собственников земельных долей, создал почву для судебных споров.

Представляется, что баланс интересов применительно к данной ситуации может быть обеспечен следующим правовым регулированием. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников должно быть опубликовано в средствах массовой информации. Собственники вправе направлять уведомления о своем намерении воспользоваться правами участников долевой собственности в течение срока, установленного Законом. В течение одного года с момента направления такого уведомления собственник обязан представить доказательства выделения земельного участка в счет своей земельной доли либо владения, пользования и (или) распоряжения земельной долей способами, предусмотренными Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Субъект РФ или муниципальное образование не вправе определять площадь и границы участка, выделяемого в счет невостребованных долей, с учетом площади земельных долей собственников, от которых поступило уведомление о намерении воспользоваться правами участника долевой собственности в течение года с момента получения такого уведомления.

Проведенный анализ отдельных элементов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы.

1. Содержание правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе принципы оборота, ограничения и механизмы вовлечения земель в оборот, должно соответствовать целям такого регулирования, которые, в свою очередь, должны определяться целями государственной агарной политики.
2. Действующая в настоящее время редакция Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не обеспечивает должным образом достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, к числу которых следует отнести сохранение земель сельскохозяйственного назначения и вовлечение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства.
3. Ряд предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" механизмов вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в оборот практически нереализуемы в силу внутренней несогласованности отдельных норм - элементов таких правовых механизмов.
4. В Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" требуется внести изменения и дополнения, направленные на приведение в соответствие с целями правового регулирования принципов и ограничений оборота, а также на совершенствование правовых механизмов вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в оборот.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на такие участки, обусловленные специальными правилами оборота, должны найти свое отражение в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и способы регулирования такого оборота существенно отличаются как от общих правил, установленных гражданским законодательством, так и от подходов законодателя к землям иных категорий. Так, принципами регулирования такого оборота являются:

• сохранение целевого использования земельных участков;
• установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица;
• преимущественное право субъекта РФ (муниципального образования - в случаях, установленных региональным законом) на покупку земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
• преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок либо использующих его сельскохозяйственной организации или гражданина-члена КФХ на покупку земельной доли при ее возмездном отчуждении;
• ограничение возможностей иностранных лиц по приобретению таких земельных участков - они могут обладать ими лишь на праве аренды.

Указанные принципы закреплены в Законе об обороте сельхоззе- мель (п. 1 ст. 1), под действие которого подпадают все земли и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако его действие не распространяется на земельные участки, используемые для личного подобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями.

Существенным отличием от норм ГК РФ об общей собственности является установленное вышеназванным законом положение о том, что если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем пяти лиц, то владение, пользование и распоряжение им осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на их общем собрании.

Инициатором такого собрания могут быть: 1) отдельный участник (несколько участников) долевой собственности, 2) сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующее находящийся в долевой собственности земельный участок, 3) орган местного самоуправления по месту расположения участка. Собрание признается правомочным в случае присутствие на нем либо 20% и более от общего числа участников долевой собственности, либо такого числа участников, которые суммарно владеют большей частью долей в праве на этот участок. В случае утверждения списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными (см. далее), основанием правомочности собрания является также присутствие на нем не менее половины от общего числа участников долевой собственности, не включенных в такой список.

Общее собрание наделено компетенцией принимать следующие решения: 1) о проекте межевания земельных участков; 2) об утверждении списка земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 3) о лице, уполномоченном действовать от имени участников долевой собственности, а также об объеме и о сроках его полномочий; 4) об условиях договоров аренды и сервитута в отношении участка, находящегося в долевой собственности; 5) об утверждении расчета размера долей в праве собственности на участок (для того чтобы все они были выражены единым способом).

Для принятия указанных решений требуется, чтобы за них проголосовало большинство участников собрания или участники, владеющие в совокупности более чем 50% долей от общего числа долей собственников, присутствующих на собрании.

В случае несогласия участника долевой собственности с решением собрания передать находящийся в долевой собственности участок в аренду (или с условиями аренды), он вправе выделить в счет своей доли отдельный земельный участок. Для такого выдела не требуется проводить общее собрание либо получать согласие арендатора исходного (общего) участка.

Не менее специфичные требования, отличающиеся от общих правил гражданского оборота, установлены и для купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Продавец такого участка обязан письменно известить о своем намерении продать его высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, такое извещение направляется в орган местного самоуправления). В извещении указываются основные характеристики этого участка (размер и местоположения), срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по сделке, и, главное, - цена.

Продажа земельного участка третьему лицу возможна, только если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо в течение 30-дневного срока от него не поступит письменного уведомления о намерении приобрести этот участок. Причем такая продажа (третьему лицу) должна быть осуществлена по цене, не ниже той, что была указана в извещении. Если указанную в извещении цену требуется снизить (на нее не нашлось покупателя) или меняются другие существенные условия договора, а также если с момента направления извещения прошло больше года, то продавец должен направить новое извещение. Сделка купли-продажи участка, совершенная с нарушением указанных требований, ничтожна.

Другой особенностью оборота земель сельскохозяйственного назначения является законодательно установленное ограничение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района, которые могут принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Это требование, как может показаться, вступает в противоречие с базовым положением гражданского права о том, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Но Гражданский кодекс РФ (и. 2 ст. 1) также предусматривает, что в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства такие ограничения могут быть установлены законом. Именно такое ограничение и предусмотрено Законом об обороте сельхозземель.

Конкретные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, максимально допустимые для одного частного лица, в разных регионах различны и определяются законами соответствующих субъектов РФ. Причем такой предусмотренный региональным законом размер должен быть не менее чем 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории. В результате невозможно заключить сделку купли-продажи или дарения земельного участка, если это приведет к превышению максимально допустимого размера. Вступить же в права наследования, даже если при этом будет превышен такой размер, можно. Но в течение года такой участок (его часть или доля в праве на него) должен быть отчужден его собственником. Если же в указанный срок собственник не произведет такое отчуждение, то орган государственной власти субъекта РФ обязан обратиться в суд с заявлением об его принудительной продаже на торгах. При отсутствии лица, изъявившего желание приобрести такой земельный участок, купить его по рыночной стоимости должен субъект РФ (либо в случаях, установленных региональным законом, - муниципальное образование).

Такой же порядок (добровольное отчуждение в течение года или принудительная продажа на торгах) предусмотрен, если собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения станет иностранное лицо.

Что касается аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, то предельные сроки соответствующего договора составляют от трех до 49 лет (для целей сенокошения и выпаса скота срок аренды может составлять и менее трех лет - если арендодателем является государство или муниципальное образование). Площадь арендуемых участков, в том числе находящихся в разных местах, не ограничивается. По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Еще одной особенностью оборота земель данной категории является запрет приватизации земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

К регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Если рассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества - недвижимости, все же следует признать, что земля является особым имуществом, оборот которого требует специального правого регулирования. Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указанная выше норма не распространяется на земли, предоставленные из состава сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г.

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственник участка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Законодательство, действовавшее до принятия Федерального закона "0б обороте земель сельскохозяйственного назначения", практически не ограничивало оборота этих земель, за одним исключением. Статья 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права на земельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе использовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сельскохозяйственного назначения. Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Что представляет собой земельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упразднения колхозов и совхозов. Правовые основы реорганизации сельскохозяйственных организаций и порядок определения земельной доли и имущественного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708. Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства. На время реорганизации на сельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель и реорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для получения земельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного предприятия утверждает размер земельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости), а также имущественные паи в стоимостном выражении по конкретным лицам. Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы, в связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы. Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность определяется в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан". Путем дифференцированной среднерайонной нормы, умноженной на количество лиц, имеющих право на получение участка в собственность из земель сельскохозяйственной организации, определяются размеры земель, передаваемых в общую долевую или общую совместную собственность. Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включаются работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г. Предусмотрено, что если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на праве аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств. Права владельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса"; в п. 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы", в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю". Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и иного подсобного хозяйства; продать, подарить либо обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Какова же правовая сущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (на местности). Право собственности и право на выдел доли - это юридически принципиально разные права. Собственность - вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю - это лишь право выдела вещи - земельного участка, т.е. обязательственное право. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом и как следствие объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками - это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный момент обязательно следует принимать во внимание при анализе отношений, возникающих по поводу земельной доли. Ранее действовал следующий порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей производства сельскохозяйственной продукции. Остальные участники долевой собственности имели преимущественное право покупки земельных долей. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор купли-продажи земельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Оплата за приобретение земельной доли могла производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи земельная доля переходила в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотрена договором. Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передавались в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находившийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежал. При совершении сделок, связанных с отчуждением земельных долей, исходили из того, что суммарная площадь земельных участков, соответствующих долям, переходящим в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Особенности имело регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев". Собственник земельной доли имел право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянскою (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным данными собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключали договор аренды земельной доли, который подлежал регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон мог быть заверен нотариально. Процедура заключения договоров аренды земельной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. Так, договор аренды мог быть заключен между собственником земельной доли - арендодателем и сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством - арендатором. Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заключался договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. К договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдавался арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору. Роскомземом 16 мая 1996 г. были утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью являлся список арендодателей. В этом списке указывались фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю; площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них - пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверялась подписью каждого арендодателя. Срок аренды земельной доли и условия оплаты определялись договором. Минимальный срок договора аренды - не менее трех лет. По истечении указанного в договоре срока по соглашению сторон договор мог быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении его на новый срок стороны обязаны были в письменной форме уведомить друг друга не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) мог получить деньги, продукцию или услуги. Так, арендная плата за пользование земельной долей могла устанавливаться в форме фиксированных выплат, когда определялся общий размер арендной платы в денежном выражении, и в пределах этой суммы наряду с денежной формой могли устанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата могла быть установлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могли относиться к затратам этих организаций. При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определялись дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем и арендатором. В указанном договоре приводились сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям. Пересмотр размера фиксированной арендной платы в денежной форме осуществлялся по мере индексации минимальной заработной платы. Арендатор имел право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могли не выделяться. Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносили сособственники участка, если иное не было предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли. Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, мог по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством РФ. Следует заметить, что арендатор мог использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имел права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не было предусмотрено законом или договором аренды. Работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использовании земель и обременений земельного участка правами иных лиц, изготовлением плана его границ, выполнялись районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству либо специализированными землеустроительными организациями или лицами, имеющими лицензии на право выполнения этих работ, и оплачивались владельцем земельной доли. Местоположение земельного участка устанавливалось соглашением между собственниками земельных долей с учетом обеспечения компактного землепользования и создания условий для рациональной организации территории, добровольного кооперирования в области производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслуживания, инженерного обустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения. В случае разногласий решение о местоположении земельного участка принимал орган местного самоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением указанных выше условий и обеспечением качества выделяемых земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого участка споры решались в судебном порядке. Границы земельного участка в счет земельной доли устанавливались в натуре при необходимости. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливались. В случае если границы арендуемого участка (массива) не были установлены в натуре или в установлении их не было необходимости, к договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка (массива), изготовленный с имеющегося планово-картографического материала. При необходимости установления в натуре границ арендуемого участка к договору аренды прилагался план границ, изготовленный по данным полевых геодезических измерений на местности. Согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею в уставный капитал указанных организаций осуществлялось на основании их учредительных договоров, если иное не было оговорено законодательством РФ. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливалась соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Право пользования земельной долей могло быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет с возможностью внесения этого права в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который в уставный капитал было внесено право пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачивались в тех же размерах, что и по другим вкладам. При внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации ей как юридическому лицу выдавалось свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствовала внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряло юридическую силу. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовала площади земельных долей, на которые было передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносилась соответствующая запись о совершенной сделке. При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могли не выделяться. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдавался документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале. Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производилось с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применялся порядок распределения земли, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 27 июля 1994 г. N 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области". Возникающие при этом земельные споры могли быть разрешены судом. Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей собственности, вносили его сособственники, если иное не было предусмотрено учредительным договором сельскохозяйственной коммерческой организации. Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешена проблема оборота земель данной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из ст. 1, являются четыре группы вопросов: 1) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; 2) установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки; 3) определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 4) определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков. При этом следует отметить, что действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ЗК РФ и иными федеральными законами. Причем приватизация этих земельных участков на территории субъекта Федерации возможна только с момента, установленного законом данного субъекта Федерации. Не допускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя приватизировать земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, оленьи пастбища в районах Крайнего Севера и отгонные пастбища. Особо следует обратить внимание на то, что данный Закон ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, указанные лица согласно ст. 3 Закона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только на основании договора аренды. Статья 4 этого Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такие предельные размеры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации. Неблагоприятные правовые последствия, связанные с нарушением требований ст. 3 и 4 данного Закона, отражены в его ст. 5. Основным таким последствием является обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажется земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что повлечет за собой нарушение требований ст. 3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля вправе общей собственности) должен быть отчужден собственником. Отчуждение участка или доли в праве общей собственности на участок, приобретенных до введения в действие данного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления Закона в силу. Если земельный участок (доля в праве общей собственности) был приобретен после введения в действие Закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований ст. 3 Закона. Если нарушены требования ст. 4 данного Закона и собственник не произведет отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Федерации. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах). В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве общей собственности должен приобрести субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления. Статья 6 указанного Закона предусматривает, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред земле как природному объекту. В случае нарушения этого требования определен порядок принудительного изъятия и прекращения, прав на землю. Так, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно по основаниям и в порядке, установленным ЗК РФ. Что касается аренды земельного участка, то она может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГК РФ. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, определенным ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. Статья 7 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает также, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель. Статья 8 данного Закона специально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки продаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данные органы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной или при изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки соответствующие органы могут в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Необходимо отметить, что указанные правила не применятся к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков, например к договору дарения. Статья 9 данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов) (ст. 10 данного Закона). Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст. 5. Закон регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения. Установлено, что к сделкам с долями в праве общей собственности по общему правилу применяются нормы ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке. В случае отказа этих органов приобрести земельный участок или неуведомления о приобретении участка в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. В соответствии со ст. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определенных случаях. В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде. Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности участника (участников) долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности известен. Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем опубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности. Очень важными являются также следующие положения данного Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу. Во-вторых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. В-третьих, в соответствии со ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вывод: Земельная доля, является долей в праве общей собственности на земельный участок, активно участвует в земельных правоотношениях, в том числе и в качестве самостоятельного объекта. Правовой статус земельной доли и особенности правового регулирования отношений, объектом которых она является, установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель). Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, устанавливается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель). Данная норма находится в состоянии коллизии со ст. 247 ГК РФ, которой установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Однако практика применения правил ст. 247 ГК РФ показывает, что в этом случае появлялась возможность блокировать любые решения сособственников при наличии хотя бы одного возражающего. Необходимо отметить, что данная норма (упомянутая ст. 14 Закона об обороте земель) касается установления порядка владения и пользования общим участком, но не распоряжения им. То есть при этом могут решаться организационные, управленческие, технологические, технические, экономические и иные вопросы, кроме вопросов распоряжения, т.е. определения юридической судьбы участка или его частей. Что касается порядка распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, то он установлен ст. 12 Закона об обороте земель и существенно отличается от того порядка распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, который установлен ст. ст. 250 и 246 ГК РФ. Во-первых, упомянутая статья Закона об обороте земель разграничивает случаи, когда в качестве объекта отношений выступает сама земельная доля или участок, выделенный в счет доли в натуре. Установлено, что участник долевой собственности вправе совершать следующие сделки с земельной долей без выдела земельного участка в счет доли:

Завещать свою долю; - внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; - передать долю в доверительное управление; - продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Все другие случаи оборота с участием земельных долей осуществляются только с выделением земельного участка в счет земельной доли в натуре. Во-вторых, вопреки положениям ст. 246 ГК РФ о порядке распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (только при согласии всех ее участников), Закон об обороте земель (ст. 12) устанавливает, что данная форма (ст. 246 ГК РФ) может быть применена к сделкам с долями в праве общей собственности на землю лишь в тех случаях, когда участников долевой собственности не более пяти человек. Если же участников долевой собственности насчитывается более пяти человек, то применяются правила ст. 14 Закона об обороте земель, которые были рассмотрены выше, применительно к порядку принятия решений о владении и пользовании земельным участком, находящимся в долевой собственности. 2. Закон об обороте земель устанавливает новый порядок выдела земельных участков в счет земельных долей (ст. 13), который отличается в лучшую сторону от действовавшего ранее порядка выдела. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду и совершения иных сделок с ним. С этой целью заинтересованное в выделе участка лицо обязано письменно уведомить об этом других собственников с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка. Предложение о местоположении земельного участка считается согласованным, если на него не поступили возражения от других собственников в течение месяца со дня уведомления об этом. При этом размер выделяемого в натуре участка с учетом качества земли регулируется его кадастровой стоимостью и может быть больше и меньше размера, указанного в правоустанавливающем документе. Споры о местоположении выделенного земельного участка и его размере разрешаются участниками долевой собственности с использованием сослагательных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласия споры рассматриваются в судебном порядке. 3. Закон об обороте земель предусматривает правовую ответственность участников общей долевой собственности за нерациональное использование или неиспользование сельскохозяйственных земель по целевому назначению. Так, п. 3 ст. 13 названного Закона установлено, что не используемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть по требованию органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления выделена в самостоятельный участок для принятия мер по вовлечению его в сельскохозяйственный оборот и повышению экономической эффективности его использования. При этом субъект РФ или муниципальное образование вправе ходатайствовать перед судом о признании за ними права собственности на указанный земельный участок. Статья 17 Закона обязывает участников долевой собственности обеспечить установление на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, что способствовало бы улучшению управления ими хозяйственной эксплуатацией земель. К сожалению, финансовые возможности не позволяют собственникам долей реализовывать данное требование Закона. Земельные участки, находящиеся в долевой собственности, а также части этих участков, не востребованные их собственниками или не используемые по целевому назначению, во многих случаях не отграничены в натуре, что является причиной многочисленных нарушений земельного законодательства.

КАФЕДРА АГРАРНОГО И ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ПРАВА

Курсовая работа

Тема:

«Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения»

Вариант №5

Введение………………………………………………………..3

1. Законодательство об обороте земельных

участков сельскохозяйственного назначения:

историко-правовой анализ……………………………………..4

2. Понятие и принципы оборота земель

сельскохозяйственного назначения……………………………8

3. Особенности купли-продажи земель

сельскохозяйственного назначения…………………………..12

4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного

назначения………………………………………………………17

5. Правовое регулирование оборота земельных долей………19

Заключение………………………………………………………22

Решение задачи………………………………………………….23

Список использованной литературы ………………………….28

Введение

Вопрос о праве собственности на землю в России всегда был дискуссионным, что отражалось и на его правовом регулировании и на складывающихся экономических отношениях собственности. В опреде­ленной мере ситуация с недостаточной законодательной проработкой отно­шений собственности на землю сохраняется. В то же время от правового регулирования отношений землевладения и землепользования зависит не только экономическая, но и социальная стабильность в обществе. Проблемы владения землей ос­таются актуальными и по сей день.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации, приоритетное значение которой обусловлено их социально-экономической значимостью.
Преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ и коснувшиеся, прежде всего, отношений в сельском хозяйстве, продолжают оказывать существенное влияние на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Это проявляется в демонополизации государственной собственности и установлении многообразия форм собственности на землю, появлении новых субъектов сельскохозяйственной деятельности, особом порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, особом правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения, выведенном за рамки нового Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-Ф31.
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предметом исследования в качестве объекта различных правоотношений. Отдельно можно исследовать правовое регулирование прав на земли сельскохозяйственного назначения, условий и порядка использования этих земель, оборот, правовое регулирование государственного управления, охрану земель сельскохозяйственного назначения.

1. Законодательство об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения:

историко-правовой анализ.

В России земля долгое время была выведена из оборота. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство политической и правовой систем в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Однако вплоть до настоящего времени правовое регулирование оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Законодательство в этой сфере пока еще отрывочно и противоречиво. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле. О недостаточности детализации регулирования оборота земельных участков можно судить хотя бы потому, что вопросам купли-продажи и аренды земельных участков в российском законодательстве (Земельный кодекс РФ , Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) посвящены лишь отдельные статьи, а в странах с развитым рыночным оборотом земельных участков только сельскохозяйственной аренде посвящены самостоятельные нормативные акты. В праве Франции существует целый ряд специальных законов, регулирующих вопросы аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения .

Земельная реформа в России, начавшаяся на рубеже XX - XXI вв. принятием Земельного кодекса РФ, потребовала адекватного реформирования всего комплекса нормативных правовых актов, регулировавших земельные отношения. Это связано, во-первых, с переходом к рыночной экономике и, следовательно, развитием института частной собственности, а во-вторых, со значительным объемом противоречий в ранее действовавших нормативных актах и новом ЗК РФ. Одним из наиболее дискуссионных вопросов реформирования земельного законодательства стал вопрос принятия закона, устанавливающего статус земель сельскохозяйственного назначения, поскольку эта категория земель традиционно является одной из наиболее ценных.
В итоге длительных дебатов был принят Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" стали нормативными правовыми актами, которыми в текст Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения были внесены наиболее масштабные изменения .

Земельный кодекс дает лишь общее определение и классификацию земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливает общие принципы использования таких земель. Более детально особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанный Закон вступил в силу с 27 января 2003 г. (через шесть месяцев после его официального опубликования; официальная публикация закона имела место 27 июля 2002 г.).
Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК.

Согласно нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», субъекты Российской Федерации осуществляют собственное правовое регулирование по следующим вопросам:

· определение момента начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п.4 ст.1);

· установление случаев бесплатного предоставления гражданам в общую собственность сельскохозяйственных угодий, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных организаций, а также перечень граждан, имеющих право на получение земельной доли (п.4 ст10);

· порядок определения размера земельной доли (п.4 ст. 10);

· установление минимальных размеров вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе выделяемых в счет долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 4);

· установление предельных минимальных размеров земельных участков для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (п.1 ст.4);

· установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, при этом устанавливаемый размер не может составлять менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района на момент предоставления и (или) получения земельного участка (п.2 ст. 4);

· установление минимального срока аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (п.3 ст.9).

Содержание вышеизложенных полномочий субъектов РФ позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование процесса передачи земель сельскохозяйственного назначения в общую долевую собственность во многом переместилось на региональный уровень. Очевидно, что с принятием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты Российской Федерации фактически приобрели право решать, в каких случаях и кому предоставлять земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и когда начинать приватизацию сельскохозяйственных угодий на своей территории. Предоставленные полномочия позволяют обеспечить реализацию положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на территории отдельных субъектов РФ с учетом существующих природно-климатических, социально – экономических условий субъектов РФ, традиций населения.

2. Понятие и принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения в силу п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие оборота земель сельскохозяйственного назначения подразумевает переход прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (земельной доли) от одного субъекта к другому на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, аренды, в порядке наследования, передачи в уставный капитал, добровольного отказа от прав на земельный участок, а также иными способами, установленными земельным законодательством. Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается также предоставление (в том числе приватизация) гражданам и юридическим лицам земель сельскохозяйственного назначения органами государственной власти и местного самоуправления.

Целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:

· обеспечение рационального использования сельскохозяйственных земель в соответствии с целевым назначением;

· охрана сельскохозяйственных земель;

· сохранение и улучшение их качества.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения закреплены пять принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они появились при рассмотрении законопроекта в Государственной Думе РФ в результате работы трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" после принятия законопроекта в первом чтении. В проекте Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенном в Государственную Думу РФ Правительством РФ, принципы отсутствовали.

Первый принцип , предусматривающий сохранение целевого использования земельных участков, является интерпретацией общеотраслевого для земельного законодательства принципа, закрепленного в ст.1 Земельного кодекса РФ: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Его дополняет также принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Сохранение целевого использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения реализуется через систему мер государственного регулирования, устанавливающих ограничения по изменению целевого назначения соответствующей категории земель, а также через применение мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства.

Условия изменения целевого назначения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения включают возложение обязанности на лиц, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, по возмещению потерь сельскохозяйственного производства (ст.58 ЗК РФ).

Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и зависимых от него лиц, т.е. на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.

В соответствии с данным принципом, меры по ограничению размера общей площади земельных участков должны быть установлены лишь в отношении сельскохозяйственных угодий, т.е. наиболее ценной составной части земель сельскохозяйственного назначения, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

Данные ограничения могут действовать лишь в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ, например административного района.

Конкретные правовые нормы, которые реализуют рассматриваемый принцип, содержатся в ст.4, 5 и 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Третий и четвертый принципы , направленные на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении, раскрыты в ст.8 и 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

С точки зрения государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, эти принципы обеспечивают решение нескольких задач.

Во-первых, позволяют государству в лице субъектов РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованиям активно или пассивно участвовать на рынке земельных участков и тем самым контролировать этот рынок.

Во-вторых, активное или пассивное участие на рынке земельных участков позволяет наиболее оперативно получать информацию, т.е. вести мониторинг рынка земельных участков.

Наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует скрытию, занижению реально формирующихся цен на земельные участки.

С другой стороны, механизм реализации преимущественного права покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей собственности на земельный участок при возмездном их отчуждении.

Пятый принцип направлен на ограничение прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, зависимых от них юридических лиц. Этот принцип реализован в ст.2 и 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Анализируя особенности правового регулирования сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта.

Соответственно этому наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения (которые предопределяют особенности правового регулирования отношений по поводу рассматриваемого объекта) являются:

1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения;

2) существенная значимость количественных и особенно качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка;

3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка;

4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в земельной сфере; 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка. Учитывая данные особенности, можно прийти к определенным частным выводам.

Так, учитывая существенную значимость качественных характеристик земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также необходимость в обеспечении стабильности, приходим к выводу о желательности расширения перечня существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения за счет указания на качественные характеристики продаваемого объекта.

При исследовании данных вопросов обращает на себя внимание то, что некоторые субъекты Федерации предоставляют право преимущественной покупки земельного участка муниципальным образованиям, но не вместо, а наряду с собой. Представляется, что это дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что недопустимо с точки зрения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Соответственно представляется необходимым ввести в федеральное законодательство четкое указание на запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности, в п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Выявляя особенности правового регулирования, также обращаем внимание на специфику оснований к изменению или расторжению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этом плане обосновывается необходимость дополнения перечня таких оснований применительно к рассматриваемому объекту. В качестве таковых мы рассматриваем случаи, когда: фактическая площадь земельного участка или его фактические качественные характеристики не соответствует указанным в договоре и данным государственного земельного кадастра.

Для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, существуют разные подходы в зависимости от категорий земель, т.е. вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, должны признаваться принадлежностью к земельному участку.

Отметим условия купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Во-первых, к существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Очевидно, что приведенная норма не позволяла четко определить конкретный перечень сведений, относящихся к предмету договора купли-продажи недвижимости, отсутствие которых влекло признание договора незаключенным. На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагали руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации) . При этом авторы отмечали неисчерпывающий характер приведенного перечня.
Причем Е.Ю. Валявина (автор комментария) справедливо отмечает главную трудность соблюдения требований ст. 554 ГК РФ - отсутствие исчерпывающего перечня требуемых данных в законодательстве.

Во-вторых, к числу существенных условий договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, стороны могут в качестве существенного условия договора согласовать условие о форме безналичных расчетов между сторонами (например, аккредитив), о чем, как представляется, бессмысленно сообщать государственному или муниципальному органу. Поэтому в новой редакции п. 2 ст. 8 Закона указан конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывается, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать девяносто дней.

Отметим, что если ранее п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливал в случае нарушения требований ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве субъекта РФ или муниципального образования право указанных публично-правовых субъектов требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то новая редакция п. 4 ст. 8 именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сделки не влекут правовых последствий с момента их совершения и являются недействительными независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 ГК РФ). Но признание сделки недействительной повлечет за собой отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу. Следовательно, он будет вынужден заново заключать договор купли-продажи с соблюдением всех процедур. В соответствии с гл. 9 ГК РФ признание сделок недействительными является следствием пороков воли, волеизъявления сторон, формы или содержания сделки. В случае, предусмотренном ст. 8 Закона, ничтожной объявляется сделка, в которой продавец нарушил требования о форме или порядке уведомления публично-правовых субъектов о возможности реализовать преимущественное право покупки. Между тем п. 1 ст. 166 ГК РФ не позволяет иным нормативным правовым актам, кроме Гражданского кодекса РФ, устанавливать основания для признания сделок недействительными.
Но не идет ли речь о ст. 168 ГК РФ, согласно которой ничтожной признается сделка, противоречащая закону или иным правовым актам? Представляется, что нет. Дело в том, что извещение органов государственной власти субъекта РФ или муниципального образования о преимущественном праве покупки лежит за пределами совершения сделки, являясь лишь предложением это право реализовать (офертой). В этом случае сделка как правоотношение публичные интересы не нарушает, но эти интересы нарушаются тем, что соответствующим органам не было предоставлено право предварительного заключения этой сделки, тогда как сама сделка купли-продажи недвижимости опосредует лишь переход права собственности на земельный участок от абстрактного дееспособного продавца абстрактному дееспособному покупателю. Именно поэтому Гражданский кодекс РФ сделку, совершенную с нарушением права преимущественной покупки, признает действительной, но предусматривает возможность перевода на лицо, обладающее таким правом, прав и обязанностей по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ), что также является аргументом в пользу того, что ГК РФ не приравнивает данную сделку к тем сделкам, которые недействительны в силу их противоречия закону.

4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.

При рассмотрении законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во II чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, допускается аренда земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с множественностью лиц со стороны арендодателей и другие особенности аренды.

Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).

Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможна не только по договору аренды, но и ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае к данным отношениям могут и должны применяться положения гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

5. Правовое регулирование оборота земельных долей.

В ходе земельной реформы бывшим членам коллективных (советских) хозяйств было передано право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в обработке этих хозяйств. Граждане фактически получили при проведении земельной реформы не частную собственность на землю в ее узком конкретном понимании, а право на приобретение права собственности на земельные участки. Такие права оформлялись выдаваемыми комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельствами на право собственности на землю. Причем общая площадь полагающегося гражданину земельного участка не была указана в этих документах. В свидетельствах приводилась обобщенная качественная характеристика земли - указывался ее бонитет.

Федеральный закон (статьи 12-18) установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных этим законом.

К особенностям относятся, в частности:

· не нужно извещать других участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли;

· ограничен круг покупателей земельной доли (другие участники долевой собственности, сельскохозяйственная организации и крестьянское хозяйство, если они используют эту земельную долю);

· принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности или лица, владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от количества этих лиц;

· заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;

· признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

· изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их несоответствия законодательству) на отношения договоров доверительного управления с 27 января 2007 года.

Обращая внимание на специфику такого объекта, как земельная доля, обладание земельной долей (рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок) не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни идеальной, ни тем более реальной долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. Идеальная доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

Наибольшие проблемы, связанные с оборотом земельных долей, возникают в сфере их доверительного управления. Доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с действующим законодательством). При заключении договора доверительного управления данные отношения помимо взаимосогласованных условий должны также быть подчинены некоторым императивным нормам закона. Поэтому в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимы специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. В частности, для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме. Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора).

Заключение.

В целом регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», цель его в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства. С вступлением в силу данного Федерального закона снимается запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Данный Федеральный закон является также ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Решение задачи.

1. Дайте правовую оценку решения от 13 августа 2003года и постановления апелляционной инстанции от 19 декабря 2003 года.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в иске гражданке Карелиной.

Истица при установлении своих прав на землю использовала устаревшую нормативно-правовую базу. Отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения регулировались на момент спора такими нормативно правовыми актами, как Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. №136-ФЗ, Федеральный закон №101 от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», нормативно-правовыми актами, установленных соответствующими субъектами РФ, и другими. Глава III ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предполагает возможность выдела в натуре земельного пая. Для его выдела Закон определяет соответствующий порядок.

Ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на которую ссылается суд в решении от 13 августа 2003года определяет порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также в соответствии с нормативными актами субъекта РФ выделение земельных участков, находящихся в общей собственности граждан, может быть произведено в установленном порядке в том случае, если это не повлияет на выполнение сельскохозяйственным предприятием производственных функций по основной специализации.

Гражданка Карелина не представила доказательств о выполнении требований ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но требует реализации этого права от ЗАО «АПФ «Крюково», которое как выяснилось из Постановления апелляционной инстанции от 19.12.2003года не является собственником земельных долей, следовательно, не имеет права ими распоряжаться. Из этого следует, что Постановлением от 19.12.2003г. решение оставлено без изменения обоснованно.

Я считаю что решение Арбитражного суда и Постановление апелляционной инстанции правомерны.

2. Решите дело.

Я считаю что гражданке Карелиной нужно отказать в удовлетворении кассационных требований о выделении земельной доли, так как суду не были представлены соответствующие доказательства выполнения процедуры выделения в натуре земельного участка, предусмотренные ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций ном материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Суд применил ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обоснованно, т.к. в настоящее время отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются именно этим законом, помимо других. А Постановление Правительства РФ от 01.02.1995г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», которым мотивировала свой иск гражданка Карелина, утратило силу и не может быть применено в данном случае.

3. Составьте проект постановления кассационной инстанции.

ПРОЕКТ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции

Гражданка Карелина обратилась в Арбитражный суд с иском к ЗАО «АПФ «Крюково» о возложении на ответчика обязанности выделить ей в натуре земельный участок площадью 1,78 га в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ЗАО «АПФ «Крюково».

Решением Арбитражного суда от 13 августа 2003, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 19 декабря 2003, требования заявителя оставлены без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда от 19 марта 2003года по ходатайству истца был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора, районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в них, фактическим обстоятельствам дела, на то, что суд применил ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не подлежащий применению.

ЗАО «АПФ «Крюково» создано в результате реорганизации совхоза «Крюковский».

29 декабря 1991года в целях реорганизации колхозов и совхозов и приведения их статуса в соответствие с действовавшим на тот момент законодательством было издано Постановление Правительства РФ №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». На основании этого Постановления гражданке Крюковой была выделена земельная доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ЗАО «АПФ «Крюково». Также в соответствии с Постановлением №86 владелец пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем форму использования своего пая. Одной из форм распоряжения земельным паем была передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество. Гражданка Карелина в качестве вклада в уставный капитал Акционерного общества внесла право пользования земельной долей.

В соответствии с п.20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями Постановления правительства от 01.02.1995г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» при внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могут не выделяться. Но устав Акционерного общества предусматривает право выхода акционеров из состава Акционерного общества с выделом земельной доли в натуре. Из Постановления апелляционной инстанции от 19 декабря 2003 года выяснилось что при создании ЗАО «АПФ «Крюково» размер уставного капитала был определен без оценки земельных паев, из чего следует, что в стоимость распределенных акций не была включена стоимость земельных паев, что свидетельствует о том, что земельные паи не включались в уставный капитал Акционерного общества при реорганизации совхоза.

Исходя из изложенного судебные инстанции правомерно пришли к выводу о не выделении земельного участка в натуре гражданке Карелиной. ЗАО «АПФ «Крюково» не является собственником земельных долей, следовательно, не имеет права ими распоряжаться. Выделение земельной доли в натуре должно осуществляться в соответствии с правилами установленными гл. III ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с учетом нормативно-правовых актов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, установленных соответствующим субъектом РФ. На момент подачи кассационной жалобы доказательств о выполнения требований ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» суду представлено не было.

Согласно ч.1 ст.288 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для изменения или отмены решения, Постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Однако доводы, изложенные в кассационной жалобе, не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций ном материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1. ч.1 ст.287 и ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда от 13.08.2003года, Постановление апелляционной инстанции от 19.12.2003 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Список использованной литературы:

1. Конституция РФ, 12.12.1993г. - Консультант Плюс: Высшая школа/ выпуск 8 к осеннему семестру 2007 года.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ. (редакция от 15 марта 2008г.), – М.: Проспект, 2008. – с.112.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1 от 21 октября 1994г. №51-ФЗ, Ч.2. от 22 декабря 1995г. №14-ФЗ - М.: «Проспект», 2007,с.415.

4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(редакция от 05 февраля 2007г.) - Консультант Плюс: Высшая школа/ выпуск 8 к осеннему семестру 2007 года, Ст. 3-18.

Термин «оборот» тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях -- фактическо-юридическом и чисто юридическом.

В фактическо-юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Консти-туция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В чисто юридическом значении данный оборот понимается в сме-нах титулов прав на объект, который не перемещается в простран-стве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота проис-ходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ), то «обо-рот» этих форм собственности осуществляется в порядке, определя-емом федеральным законодательством (п. 3 ст. 36 и п. 1 ст. 72 Кон-ституции РФ).

Федеральный закон от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определяя в ст. 1 сферу действия этого Закона, устанавливает главным критерием регулируемых им зе-мельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельст-вами.

1. Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, пред-ставляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2. Точной определенностью земель, обладающих статусом сель-скохозяйственного назначения.

3. Необходимостью обеспечения рациональной структуры зе-мель сельскохозяйственного назначения.

4. Необходимостью соблюдения требований п. 3 ст. 17 Консти-туции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществ-лять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5. Приоритетом публичного интереса при осуществлении обо-рота земель сельскохозяйственного назначения.

6. Главная цель правового регулирования оборота земель сель-скохозяйственного назначения заключается в достижении наибо-лее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользо-вателей:

^ конкурсный порядок предоставления земельных участков в соб-ственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), поз-воляющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;

^ продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего исполь-зования этого угодья в порядке аренды (ст. 10);

^ принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случа-ях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

7. В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в про-тиворечие с принципом справедливости при осуществлении обо-рота этих, земель.

8. Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, опреде-лившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный обо-рот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен-ного назначения» предусмотрел жесткий государственный контроль за реализацией этого оборота.

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй-ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную соб-ственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельско-хозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, име-ющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процеду-рами их совершения.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохо-зяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государ-ственную или муниципальную).

1. Административно-правовые методы осуществления оборота зе-мель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

^ от имени российского государства соответствующие государствен-ные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с после-дующей продажей их с публичных торгов (ст. 284--286 ГК РФ), Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;

^ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий воз-никнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (ст. 4 и 5 указанного Федерального закона);

^ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяй-ственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычай-ными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, об-щества и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;

^ органы судебно-исполнительного производства (судебные приста-вы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.03)".

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

^ в общем порядке (ст. 454--491, 549--558 ГК РФ), при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других суще-ственных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об оборо-те земель сельскохозяйственного назначения»);

^ в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-прода-жи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сель-хозугодья недействительным.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст. 567--571 ГК РФ), отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собствен-нику за это передаваемое угодье. Например, сельскохозяйственный кооператив передает в собственность промышленной коммерческой организации несколько гектаров сельскохозяйственных угодий для выращивания картофеля за предоставление этому кооперативу в соб-ственность торгового здания в городе для организации фирменного сельскохозяйственного магазина.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий (ст. 572--582 ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

^ безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получа-ет этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику зем-ли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конститу-ции РФ);

^ при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в зем-лях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сель-скохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться сво-им правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, не-обходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользова-нию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совмест-ной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимно-му соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты (ст. 583--605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как про-давец участка (получатель ренты) также передает свой земельный уча-сток покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сро-ками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан вы-платить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок. Однако арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок, независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж сто-имость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оп-латы за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйствен-ное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основ-ных видов:

* бессрочная рента -- при продаже земельного участка по дого-вору постоянной ренты (ст. 589--595 ГК РФ). Приобретать земель-ные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников -- коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у та-ких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совер-шать подобные сделки и их совершение соответствует целям устав-ной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

* пожизненная рента (ст. 596--605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству (ч. 3 ГК РФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйствен-ного назначения свойственны следующие особые признаки:

^ она осуществляется либо в форме односторонней сделки -- за-вещания наследодателя (ст. 1118--1140 ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1141 --1151 ГК РФ);

^ эта правовая форма оборота представляет собой одно из гаран-тированных конституционных прав каждого (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

^ переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осу-ществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. На-пример, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит к наследникам по закону в порядке очередности (ст. 1141 --1150 ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного иму-щества и переходит в порядке наследования по закону в собствен-ность Российской Федерации (п. 2 ст. 1151 ГК РФ), т.е. в публичную собственность;

^ переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, пре-дусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т.е. преимущественно в административно-пра-вовом порядке.

6. Приобретение прав на земельный участок на условиях арен-ды (ст. 606--625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования обо-рота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет следующие особенности:

^ срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются законом, поскольку при заключении, к примеру, договора на 100--150 лет его срок будет считаться 49-летним (п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

^ арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у граж-данина), продолжает оставаться в публичной собственности (в госу-дарственной или муниципальной).

^ арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйствен-ного назначения является своего рода испытанием на проверку соот-ветствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятель-ности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего исполь-зования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.03)");

^ наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельско-хозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собствен-ности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые олень-ими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбища-ми, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст. 10 указанного Федерального закона).

Законодательство РФ предусматривает наличие нескольких видов ответственности за нару-шение правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

1. Административная ответственность. В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земель-ных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя зем-ли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды. Наложение штрафов на виновных не снимает с них обязанности по устранению нарушения. Налагаются и взимаются штрафы пол-номочными государственными органами, к которым следует отнести и местные органы Госкомзема, а также органы санитарного и эпидемио-логического контроля, органы Министерства природных ресурсов РФ. Полномочный орган рассматривает материалы о наложении штрафа в установленном порядке и в срок от пяти до 15 дней. Штраф взыс-кивается в бесспорном порядке. Но это может быть обжаловано в суд, решение которого обязательно.

2. Уголовная ответственность. В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ. Но в новом УК РФ есть лишь ст. 254 об уголовной ответственности за земельные правонарушения. В ней говорится, что отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимулято-рами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химически-ми или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере от 200 до 500 минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти ме-сяцев, либо лишением права занимать определенные должности, или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительными работами на срок до двух лет.

Те же деяния, совершенные в зоне экологического бедствия или в зоне чрезвычайной экологической ситуации, наказываются ограниче-нием свободы на срок до трех лет или лишением свободы на тот же срок.

Деяния, предусмотренные ч. 1 или 2 ст. 254, повлекшие по неосто-рожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок от двух до пяти лет. Но, наличие лишь единственной статьи является большим пробелом в законодательстве. Ведь прежний Уголовный кодекс предусматривал ответственность, в частности, за самовольный захват земель.

3. Гражданско-правовая (имущественная) ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связан-ного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и ин-тересам собственников, землепользователей и арендаторов земли не-зависимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий: ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного; при возникнове-нии имущественного вреда; если имеется вина причинителя.

4. Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.