Приказ Министерства юстиции Украины "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности". Права и сделки, подлежащие государственной регистрации Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество

Зарегистрировано

в Министерстве юстиции

ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ

Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость

(В редакции Приказов Министерства юстиции Украины №45/5 от 03.06.2002 г., №6/5 от 28.01.2003 г., №20/5 от 03.03.2004 г., №36/5 от 17.05.2004 г., №49/5 от 19.05.2005 г., №86/5 от 22.01.2009, №324/5 от 17.02.2010, 26.03.2010 г. №615/5, 28.07.2010 г. №1692/5, 30.05.2012 г. №809/5)

В соответствии с подпунктами 23 и 30-1 пункта 4 Положения о Министерстве юстиции Украины, утвержденного Указом Президента Украины от 30 декабря 1997 года N 1396 (с изменениями и дополнениями), во исполнение постановлений Кабинета Министров Украины от 18 февраля 1998 года N 192 "О мерах по созданию системы регистрации прав на движимое и недвижимое имущество" и от 16 мая 2002 года N 661 "О мерах по созданию системы регистрации прав собственности на недвижимость", с целью надлежащего обеспечения защиты права собственности на недвижимость физических и юридических лиц до введения единой системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость и ввода в действие Государственного реестра вещевых прав на недвижимость и их ограничений ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Установить, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества, доверительное управление недвижимым имуществом проводится регистраторами бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), созданными до вступления в силу Закона Украины от 11.02.2010 N 1878-VI "О внесении изменений в Закон Украины" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "и другие законодательные акты Украины" и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество.

2. Утвердить Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (прилагается).

3. Установить, что держателем Реестра прав собственности на недвижимость является Минюст, обеспечивающий функционирование Реестра.

4. Определить администратором Реестра прав собственности на недвижимость государственное предприятие "Информационный центр" Минюста, осуществляющий программно-информационное обеспечение Реестра прав собственности на недвижимость, отвечающий за его функционирование, сохранение данных и защиту их от разрушения, имеющий полный доступ к структуре единой компьютерной базы данных Реестра прав собственности на недвижимость.

5. Возложить на государственное предприятие "Информационный центр" Министерства юстиции Украины:

осуществление мероприятий по разработке и установлению программного обеспечения БТИ для ведения электронного Реестра прав собственности на недвижимость до 30 августа 2002 года;

введение в обращение специальных бланков (изготовление и поставка) для выдачи выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельств о праве собственности с 1 октября 2002 года;

подготовку и предоставление на утверждение тарифов за предоставление выписок из Реестра прав на недвижимость, за пользование информацией и другие услуги, которые предоставляются администратором Реестра.

6. Установить, что выдача выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и оформление свидетельств о праве собственности на недвижимость с 1 июня 2010 года БТИ осуществляются только на специальных бланках установленной формы.

Выписки из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельства о праве собственности на недвижимость, выполненные с 1 июня 2010 года не на специальном бланке, являются недействительными.

Видео о покупке и продаже недвижимости

Какое имущество относится к недвижимому?

Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).

Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства - они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.

К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость

Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:

1) право собственности;

2) вещные права, производные от права собственности:

1. право пользования (сервитут);
2. право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
3. право застройки земельного участка (суперфиций);
4. право хозяйственного ведения;
5. право оперативного управления;
6. право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
7. право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
8. ипотека;
9. право доверительной собственности;
10. другие вещные права в соответствии с законом;

3) право собственности на объект незавершенного строительства;

4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество - не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.

Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.

Кто регистрирует недвижимое имущество в Украине?

Полномочиями по регистрации недвижимого имущества наделены:

• государственный регистратор - гражданин Украины, имеющий высшее юридическое образование;
• нотариус;
• государственный и частный исполнители - в случае регистрации обременений при принудительном исполнении решения суда, а также регистрации прекращения ипотеки в случае продажи имущества с аукциона.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус осуществляет и государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Обращаться в другой орган для регистрации права на недвижимость в этом случае нет необходимости.

Сделки, на основании которых происходит переход права собственности на недвижимое имущество:

• Купля-продажа. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
• Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество в собственность.
• Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.
• Пожизненное содержание (уход). По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

После заключения одной из этих сделок, нотариус, к которому стороны обратились для ее удостоверения, внесет изменения в Реестр - зарегистрирует право собственности за новым владельцем.

Порядок проведения регистрации прав на недвижимость

Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг - ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.

Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):

1. В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
2. В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление
3. В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
4. Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.)
5. Технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Для регистрации права собственности на новострой:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код + копия
3. договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
4. письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
5. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
6. сведения о кадастровом номере
7. справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
8. технический паспорт на объект недвижимого имущества
9. документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. решение суда, вступившее в законную силу
4. государственный акт
5. свидетельство о праве собственности
6. свидетельство о праве на наследство
7. договор дарения
8. договор купли-продажи
9. правоустанавливающий документ на земельный участок
10. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
11. выписка из Государственного земельного кадастра
12. решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству

Для государственной регистрации реконструированного объекта:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
4. Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
5. технический паспорт
6. Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
7. Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности по решению суда:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. решение суда
4. технический паспорт

Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. согласие супруги
5. Письменное согласие всех совладельцев
6. Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
7. Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
8. Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности на такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности на индивидуальные сооружения, построенные до 5 августа 1993 года:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Документ о присвоении почтового адреса
5. Технический паспорт на объект недвижимого имущества
6. Выписка из похозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского совета (если такой орган не создан, - сельским головой), поселкового, городского совета или соответствующим архивным учреждением

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, приобретенный по договору:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Соответствующий договор (купли-продажи, договор уступки).

Для регистрации обременения недвижимого имущества:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Договор, заключенный в порядке, определенном законом, которым устанавливается обременение прав на недвижимое имущество или его дубликат
5. Решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества к устаревшему жилищному фонду
6. Документ, на котором нотариусом совершена надпись о наложении запрета на отчуждение недвижимого имущества
7. Решение государственного исполнителя относительно обременения прав на недвижимое имущество
8. Решение суда по обременению прав на недвижимое имущество, вступившее в законную силу
9. Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество

В какие сроки проводится государственная регистрация прав на недвижимость?

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.

По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.

Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.

Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.

Результат рассмотрения заявления о регистрации права на недвижимость

В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получить: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.

Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такое извлечение в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составленные в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.

Сколько стоят услуги регистрации права собственности (сбор за государственную регистрацию недвижимости) в 2020 году

Административный сбор за регистрацию недвижимого имущества взимается в соответствующем размере из расчета прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором проводятся регистрационные действия и округляется до ближайших десяти гривен.

В 2020 году сбор будет равен:

5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (10 510 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок два часа с момента регистрации соответствующего заявления;

2 прожиточных минимума для трудоспособных лиц (4 204 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 1 рабочий день со дня регистрации соответствующего заявления;

1 прожиточный минимум для трудоспособных лиц (2102 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 2 рабочих дня со дня регистрации соответствующего заявления;

0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (210,00 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.

За государственную регистрацию права собственности на долю в праве общей собственности на объект недвижимого имущества административный сбор уплачивается в полном размере.

В случае отказа в государственной регистрации прав и их обременений административный сбор не возвращается.

Регистрация прав собственности на землю

Чтобы разобраться в новых правилах регистрации права собственности на земельные участки необходимо изучить и понять, как связаны между собой Земельный кодекс Украины , Закон Украины «О государственном земельном кадастре» и Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» .

Благодаря вышеназванным актам законодательства мы получили вместо единой системы учета и регистрации объектов недвижимости две: Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их обременений и Государственный земельный кадастр. В связи с этим в процедуру регистрации права собственности на земельный участок добавлена дополнительная инстанция - Государственный кадастровый регистратор.

Смысл введения Государственного земельного кадастра в разграничении технической и юридической информации о земельных участках. Получается, что регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре не несет юридических последствий в виде возникновения права собственности у заявителя на такой земельный участок, поскольку такое право возникает только после внесения данных в Государственный реестр прав.

Но перейдем от теоретической части к практике. Что делать человеку, ставшему счастливым обладателем земельного участка, вернее, получившему решение о выделении ему земельного участка, получившему и согласовавшему проект землеотвода и прошедшему все прочие необходимые процедуры?

Первым делом необходимо завершить формирование земельного участка, а именно: зарегистрировать его в Государственном земельном кадастре.

Для этого человек (или уполномоченный представитель юридического лица) направляется к Государственному кадастровому регистратору со следующим пакетом документов:

• заявлением, установленной формы (приложение 12 к Порядку ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.2012г. № 1051);
• оригиналом документации по землеустройству, являющейся основанием для формирования земельного участка;
• документацией по землеустройству, являющейся основанием для формирования земельного участка в форме электронного документа;
• документом, подтверждающий оплату услуг государственной регистрации земельного участка.

Такой перечень документов определяет Закон, однако Вы увидите, что в утвержденной форме заявления значится более длинный перечень документов, прилагаемых к нему: копия документа, удостоверяющего личность заявителя, копия документа о присвоении налогового номера, документ об оценке земель, и другие. Советуем изучить его внимательно, чтобы не ходить на прием к регистратору несколько раз.

Ну вот, Вы заполнили заявление, собрали необходимый пакет документов и подали все это государственному кадастровому регистратору. С этого момента у него всего 14 дней для принятия одного из двух решений - проведения регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре с присвоением ему кадастрового номера, либо предоставить мотивированный отказ в регистрации.

Почему Вам могут отказать? Ну, например, из-за того, что расположение земельного участка на территории действия полномочий другого Государственного кадастрового регистратора; или из-за того что документы, поданы не в полном объеме, либо (самый обтекаемый пункт) из-за несоответствия поданных документов требованиям законодательства, а также из-за расположения в пределах земельного участка, который предполагается зарегистрировать, другого земельного участка или его части.

Как видим, сложности в регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре могут возникнуть в том случае, если такой участок находится на территории двух или нескольких государственных кадастровых регистраторов. В таком случае, каждый из них имеет формальное право в соответствии с частью 6 статьи 24 Закона Украины «О государственном земельном кадастре» отказать в государственной регистрации земельного участка на территории действия полномочий другого Государственного кадастрового регистратора. При этом, Закон умалчивает о способах разрешения подобной коллизии, поэтому у заявителя в таком случае остается только суд.

Если же с документами, участком, полномочиями Государственного кадастрового регистратора все в порядке, происходит регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре с присвоением кадастрового номера и выдачей заявителю (без указания сроков выдачи) извлечения из Государственного земельного кадастра. Государственный кадастровый регистратор в день получения информации о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество путем непосредственного доступа к Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносит сведения о владельцах, пользователей земельного участка в соответствии с данными указанного Реестра в Поземельной книги в электронной (цифровой) и бумажной форме.

Здесь законодатель позаботился о собственнике земельного участка, его освободили от беготни по инстанциям, он получает в итоге не только кадастровый номер, но и свидетельство о праве собственности на участок.

Оформление договора купли-продажи недвижимости

Как защититься от возможных проблем и мошенничества в сделках с недвижимостью расскажет Анастасия Москаленко, адвокат и партнер ЮФ "Москаленко и Партнеры".

Сначала поговорим о купле-продаже

Когда Вы остановили свой выбор на конкретном объекте, который собираетесь приобрести, прежде чем передавать какие-либо деньги (задаток, аванс и пр.), сначала покажите документы на недвижимость продавца и проект договора, который Вы собираетесь заключить, Вашему юристу (адвокату, нотариусу). В моей практике был случай, когда клиенту предлагали дать задаток за квартиру, право на которую к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать квартиру продавец не имел права. Но понять такие тонкости может только специалист в сфере права. Не рекомендую приобретать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок времени.

Самые большие возможности для злоупотреблений при первичной продаже недвижимости в недостроенных объектах, когда некоторые договора не подлежат нотариальному удостоверению. Например, нередко покупателю предлагают корпоративные права компании-застройщика, которые со временем должны «превратиться» в выбранную ним квартиру. Закон такого механизма не предусматривает, и человек, в большинстве случаев, фактически отдает деньги за «пустышку». Компании-застройщики обычно навязывают покупателям своих нотариусов, но это не ограничивает покупателей в возможности предварительно проконсультироваться с другим нотариусом или адвокатом об условиях сделки, предложить включить в договор свои условия или изменить те, которые их не устраивают. Не бойтесь выставлять свои требования, ведь компания - застройщик заинтересована в сделке не меньше, чем Вы, и по результатам переговоров, скорее всего, пойдет на встречу. Покупая недвижимость в недостроенном здании, убедитесь, что продавец имеет всю необходимую документацию на земельный участок и объект незавершенного строительства, который он Вам продает.

Переход права собственности на «вторичную» недвижимость регистрирует нотариус, он же проверяет отсутствие ипотеки или другого обременения. Поэтому возможности для злоупотреблений в этой сфере уменьшились. Однако это не убережет Вас от потери аванса или задатка, переданного мошенникам по расписке.

Единственно верно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором и следует оговорить вопрос о задатке и других взаимных гарантиях. Предварительный договор должен предусматривать четкие, недвусмысленные условия и сроки исполнения обязательств каждой стороны.

Например, еще практический случай: по нотариально заверенному предварительному договору покупатель купил имущественные права на 10/100 недостроенного дома, который продавец обязался достроить, ввести в эксплуатацию и после этого заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Покупатель внес полную предоплату по очень заманчивой цене. Никаких сроков передачи покупателю построенной квартиры договор не предусматривал. Впоследствии на каждую не построенную квартиру оказалось по нескольку претендентов, а найти продавца и взыскать с него потерянные деньги покупатель так и не смог.

Почти каждый знает, что обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договора купли-продажи, дарения или другого отчуждения недвижимости. Но это касается основных договоров. Когда люди дают задаток за понравившийся объект, каких только договоров они не заключают. Чаще всего пишут обычные долговые расписки. Само собой, о возврате задатка по расписке в двойном размере не может быть и речи. Есть недобросовестные риелторы, которые продают арендованные квартиры, или одну и ту же квартиру по нескольку раз, собирая авансы или задатки и никому их не возвращая. Никогда не оформляйте никакой передачи денег за недвижимость распиской.

Но есть и случаи, когда пострадать может продавец. Например, популярна схема занижения в официальном договоре суммы продажи квартиры и частичный расчет наличными.

Однако если покупатель после заключения договора передаст продавцу только официально показанную часть денег, придется довольствоваться только ими. Ничего больше принудительно взыскать продавец уже не сможет.

Если же произойдет полный расчет, а через некоторое время покупатель захочет признать сделку недействительной, продавец также сможет вернуть только официально уплаченную сумму денег. Поэтому от таких схем я рекомендую воздержаться.

Еще хуже для продавца, когда предварительный договор был оформлен в виде договора займа (вариантом которого может быть та же долговая расписка). Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец будет не только обязан вернуть ему задаток, но также и проценты, инфляционные затраты, а иногда и выплатить другие виды компенсаций.

Мораль: если Вы сами не владеете профессиональными знаниями в области торговли недвижимостью, до заключения сделки обратитесь к грамотному адвокату или нотариусу, которому Вы доверяете, и который поможет Вам проверить «юридическую чистоту» выбранного объекта и составить надежно защищающий Вас договор купли-продажи недвижимости. Или проанализировать и дополнить в Ваших интересах договор, составленный другой стороной, или нотариусом. И уж во всяком случае - предупредить Вас о возможных рисках и последствиях и отговорить заключать заведомо незаконную сделку. Как в случае с недвижимостью, так и при других «значительных» сделках рекомендую не жалеть денег на профессиональные юридические услуги. Оплатив консультацию, Вы не потеряете все деньги, уплаченные за офис или квартиру.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст.657 Гражданского Кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Что касается предварительного договора купли-продажи недвижимости, то он заключается в той же форме, что установлена законодательством для предварительного договора - т.е. в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Місто ___, __________ року .

Ми: з однієї сторони - _________ , проживаю в ___________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «СТОРОНА-1» , та з другої сторони - _____________ , проживаю в ______________ реєстраційний номер облікової картки платника податків __________, надалі за текстом «СТОРОНА-2» , діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне :

1. Сторона-1 зобов‘язується продати та передати Стороні-2 , а Сторона-2 зобов‘язується купити та прийняти від Сторони-1 квартиру під №____ в будинку ____ по вулиці ____ в м. ____, протягом строку в один рік з моменту укладання даного договору, тобто до «__»_______року, та укласти договір купівлі-продажу зазначеної квартири протягом цього ж строку на умовах, передбачених даним договором.
2. Квартира, яка є предметом даного договору, належить Стороні-1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ___. Реєстрація права власності проведена _______ року, право власності зареєстровано в реєстровій книзі ____ за реєстровим номером _____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий _______ «_»________ 12.05.2007 року).
3. Сторона-1 свідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Сторона-1 повідомлений нотаріусом, що відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України у разі невиконання вимоги щодо попередження ним покупця про права третіх осіб на квартиру покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб. Згідно з ч. 1 ст. 661 Цивільного кодексу України у разі вилучення за рішенням суду квартири у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу квартири, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

1. Сторона-1 свідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що продається, оглянута Стороною-2 до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Сторона-2 заявляє, що не має будь-яких претензій до Сторони-1 з приводу якісних технічних характеристик щодо квартири, яка є предметом даного договору.

1. За домовленістю Сторін продаж вищевказаної квартири буде вчинено за ____ (сума прописом ) гривень 00 копійок з урахуванням суми забезпечення виконання зобов’язання, переданої за даним договором. Суму продажу квартири Сторона-2 зобов’язана сплатити Стороні-1 в повному обсязі в момент підписання договору купівлі-продажу квартири.
2. За домовленістю Сторін витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, Сторони несуть порівну.
3. При підписанні договору купівлі-продажу квартири Сторона-1 зобов’язується передати Стороні-2 технічний паспорт та інші документи, що стосуються квартири.
4. Нотаріусом роз‘яснено Сторонам положення чинного законодавства щодо порядку укладення попередніх договорів та договорів купівлі-продажу, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст статей 182, 203, 635, 655-697 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства».
5. Сторона-1 стверджує, що документи, які підтверджують його право власності на квартиру, та всі надані ним відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Сторона-1 зобов’язаний відшкодувати заподіяні Стороні-2 збитки та витрати у повному обсязі.
6. На підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання Стороною-2 сплачується Стороні-1 сума забезпечення виконання зобов’язання в розмірі ____ (сума прописом ) гривень 00 копійок.

Зазначена сума отримана Стороною-1 від Сторони-2 до моменту підписання даного договору в повному обсязі.

1. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.
2. Зобов"язання, встановлене даним договором, припиняється, якщо договір купівлі-продажу зазначеної квартири не укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, або якщо жодна із Сторін не направить другій Стороні пропозицію про його укладення.
3. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-1 , то Сторона-1 зобов’язана протягом трьох календарних днів з дня настання зазначеного строку повернути Стороні-2 суму забезпечення виконання зобов’язання, отриману за даним договором, та сплатити Стороні-2 штраф в розмірі 100 (ста) % від суми забезпечення виконання зобов’язання, що була отримана нею за даним договором.
4. Якщо договір купівлі-продажу квартири не буде укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-2 , то сума забезпечення виконання зобов’язання, отримана Стороною-1 за даним договором, залишається у Сторони-1 .
5. Всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не встановлені даним договором, погоджуються за домовленістю Сторін . Сторони гарантують, що протягом строку, зазначеного в п. 1 даного договору, узгодять всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не визначені в даному попередньому договорі.
6. Ми, Сторони , підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
7. Сторони підтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
8. Договір складено в трьох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ______ міського нотаріального округу _____, а інші видаються Сторонам .
9. Дружина Сторони-1 надала свою згоду на продаж ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено _____, приватним нотаріусом ______ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ____.

Дружина Сторони-2 надала свою згоду на купівлю ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, _____ року, реєстровий номер ___.

ПІДПИСИ: ПІДПИС (Шевченко М.В.)

ПІДПИС (Пустовий О.В.)

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Покупка недвижимости в Украине нерезидентами

Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?

Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон "О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства" предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.

Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, - это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.

Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.

Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.

Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.

Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.

Поиск юридических услуг по операциям с недвижимостью

Дискуссии между юристами всего мира по поводу плюсов и минусов суда присяжных и оптимальной модели не утихают. Недавно Министерство юстиции представило свое видение этого института. Проанализируем жизнеспособность предложенной модели в украинских реалиях.

Принятая в Российской Федерации система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним является одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом права (через правомочие распоряжения). Уровень и качество этой системы в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственника - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и его обязанности. Порядок государственной регистрации - это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице Регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией Принадлежащего ему объекта и прав на него.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно на основании ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объединить в пять групп:

Право собственности;
- вещные права;
- ограничения прав;
- сделки с недвижимым имуществом;
- сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации недвижимости в ЕГРП. Регистрации подлежат все вещные права на недвижимость и обязательственные права в случаях, предусмотренных законом.

Задача государственной регистрации — охранить права собственников и гарантировать достоверность информации о недвижимом имуществе. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такая регистрация не может быть оспорена в суде и, следовательно, является единым доказательством существования зарегистрированного права для всех заинтересованных лиц. Эта информация является публичной.

Во всех остальных случаях (кроме сделок по приватизации, совершенных до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права - это право хозяйственного ведения имуществом, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут осуществлять их самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать реализовывать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Но любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута, ипотека, доверительное управление и аренда, имеющие различную правовую природу. Сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как объективное выражение права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), вызывающие или могущие вызвать возникновение или прекращение, изменение или ограничение, переход или передачу имущественных прав на недвижимость. Каждая такая сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Регистрация сделок с недвижимостью является фактически трехступенчатой. Это ведомственная регистрация, нотариальное удостоверение сделки и регистрация в учреждении по регистрации прав собственности либо в соответствующем бюро или учреждении по регистрации сделок с недвижимостью.

Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при строительстве объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, зданий и других объектов.

Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
В странах с развитой рыночной экономикой передача права собственности - это соглашение между покупателем и продавцом о передаче собственности. Передача права собственности на имущество происходит при наличии записи в реестре или кадастре. Соглашение должно быть заявлено в кадастровом управлении или у нотариуса в присутствии обеих сторон. Для земельных участков запись в кадастре является отличительным признаком передачи права собственности.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты Федерации. Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Минюста России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности заявителя и др.

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации, определены в законе следующим образом:

• - право собственности (ст. 209 ГК РФ) - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;
• - ограниченные вещные права - абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом.

В соответствии со статьёй 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам относятся:

• - право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• - сервитуты;
• - право хозяйственного ведения;
• - право оперативного управления Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301..

Таким образом, ограниченное вещное право - это право на чужую вещь, т.е. на вещь, находящуюся в собственности другого лица. Объект ограниченных вещных прав- это всегда индивидуально-определенная вещь, уже имеющая собственника. В случае отсутствия или прекращения права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью Брагинский М. И. , Витрянский В. В. , Звеков В. П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. , 1996..

• -право собственности и иные вещные права на лесные участки (ст. 93 Лесного кодекса РФ);
• -право собственности и иные вещные права на жилые помещения (ст. 18 Жилищного кодекса РФ);
• -права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами (ст.3 Закона о государственной регистрации);
• -права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Закона о государственной регистрации);
• -права на имущество, являющееся предметом договора лизинга (ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют, Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон №122-ФЗ), иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке» (статья 2 Закона 122-ФЗ).

Регистрация прав на недвижимость проводится Федеральной регистрационной службой, ее территориальными органами по месту нахождения недвижимости. Эти органы проверяют действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. В компетенцию данных органов также входит выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и информации о зарегистрированных правах.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Это два разных регистрационных действия, имеющие разные правовые последствия. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права.

ГК РФ и Законом №122-ФЗ устанавливаются три вида государственной регистрации:

§ регистрация прав на недвижимое имущество;

§ регистрация сделок с недвижимостью;

§ регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация ограничений создает условия, для того чтобы приобретатель недвижимого имущества, мог узнать об этих ограничениях.

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Регистрация прав на недвижимость состоит во внесении в реестр записи о правообладателе и о праве, которое он приобретает.

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права:

· право собственности;

· право хозяйственного ведения;

· право пожизненного наследуемого владения;

· право постоянного пользования;

· ипотека;

· сервитут.

Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение установлена пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:

· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

· акты, изданные органами, государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке установленном законодательством;

· свидетельства о праве на наследство;

· акты о приватизации жилых помещений;

· судебные акты;

· свидетельства (акты) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в установленном законодательством порядке;

· иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход ограничение прав.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Право возникает только с момента его регистрации. Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о регистрации права.

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ:

«Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».

Участники сделки не вправе осуществлять государственную регистрацию сделки, если она установлена законом.

Договор, предусматривающий переход прав на недвижимость, считается заключенным только с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности сторон по такому договору возникают только с момента его государственной регистрации.

Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации можно разделить на две группы:

Сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход прав);

Сделки без отчуждения недвижимого имущества.

Сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход прав):

· договор купли-продажи жилых помещений, доли в общей собственности на указанные объекты (статьи 558 ГК РФ и 251 ГК РФ).

Не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.

· договор купли-продажи предприятия (статья 560 ГК РФ);

· договор мены жилого помещения, а также доли в общей собственности (статья 567 ГК РФ и 251 ГК РФ);

· договор дарения недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого, доли в праве общей собственности на них (статьи 574 ГК РФ и 251 ГК РФ);

· договор пожертвования недвижимого имущества (статья 582 ГК РФ);

· договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (статья 584 ГК РФ);

· договор участия в долевом строительстве (статья 25.1 Закона №122-ФЗ);

· договор пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ);

· аренда с правом выкупа (статья 624 ГК РФ).

Сделки без отчуждения недвижимого имущества направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

· договор аренды земельного участка (статья 609 ГК РФ);

· договор аренды предприятия, как имущественного комплекса (пункт 2 статьи 658 ГК РФ);

· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (статья 651 ГК РФ);

· договор субаренды (статья 615 ГК РФ);

· договор об ипотеке недвижимого имуществам (статья 339 ГК РФ и статья 10 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон №102-ФЗ));

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким органом является Федеральная регистрационная служба.

Правовой статус и компетенция Федеральной регистрационной службы конкретизирован в Указе Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», которым было утверждено «Положение о Федеральной регистрационной службе».

Согласно этому положению, Федеральная регистрационная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральная регистрационная служба, подведомственна Минюсту Российской Федерации.

Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются Федеральной регистрационной службой.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется непосредственно Федеральной регистрационной службой.

Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа территориальным органом Федеральной регистрационной службы.

К компетенции органов по государственной регистрации относится:

§ проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

§ проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

§ государственная регистрация прав;

§ выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

§ выдача информации о зарегистрированных правах;

§ принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;

§ выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Статья 13 Закона №122-ФЗ устанавливает порядок проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Информация из ЕГРП не является государственной, коммерческой или служебной тайной.

Прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, начальная стадия процесса государственной регистрации. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с Приказом Минюста Российской Федерации от 1 июля 2002 года №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Приказ №184) рекомендуется проводить проверку в следующей последовательности:

проверка имеющихся в ЕГРП записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

§ о зарегистрированных правах;

§ о ранее заявленных правах (правопритязании);

§ о зарегистрированных сделках;

§ о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.

При проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа также проверяется:

Соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;

Обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

Наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица;

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

Сделка должна соответствовать закону или иным правовым актам.

С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) проверяется:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора;

соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником.

Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

По результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки государственным регистратором может быть принято одно из следующих решений :

§ зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;

§ приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;

§ отказать в государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Приостановление государственной регистрации происходит по инициативе государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов.

Статья 19 Закона №122-ФЗ содержит перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав. (Постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2005 года по делу №Ф09-3560/05-С3, Постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2006 года, 30 марта 2006 года №КГ-А41/2346-06 по делу №А41-К1-22875/05).

В случае, если государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для государственной регистрации, после его представления (получения) проводится дополнительная правовая экспертиза.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Документального подтверждения причин приостановления от заявителя не требуется.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц, на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора, о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

«В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством» (пункт 4 статьи 19 Закона №122-ФЗ).

О том, что государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании определения о наложении ареста, свидетельствует также арбитражная практика (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 июня 2005 года по делу №А12-34374/04-С20, Постановление ФАС Уральского округа от 21 сентября 2005 года по делу №Ф09-2718/05-С6).

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если :

«право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона» (пункт 1 статьи 20 Закона №122–ФЗ).

Проанализировав арбитражную практику, можно сделать вывод о том, что статья 20 Закона №122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 февраля 2006 года по делу №А39-5720/2005-606/15, Постановление ФАС Московского округа от 6 февраля 2006 года №КГ-А40/6-06 по делу №А40-24483/05-12-181, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2006 года по делу №КГ-А40/13543-05, Постановление ФАС Центрального округа от 24 января 2006 года по делу №А14-1481-2005-76/13).

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

При отказе в государственной регистрации права, уплаченная за государственную регистрацию права не возвращается . При прекращении государственной регистрации прав, на основании соответствующих заявлений сторон договора, возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

В соответствии с Законом №122-ФЗ для государственной регистрацию требуются:

§ заявление о государственной регистрации;

§ документ об уплате государственной пошлины;

§ документы, удостоверяющие личность;

§ документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

§ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;

§ кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта. Недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

§ учредительные документы юридического лица.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона №122-ФЗ, на государственную регистрацию могут быть истребованы дополнительные документы.

Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.

В соответствии с пунктом 19 Приказа №184 заявление на государственную регистрацию, должно содержать:

§ данные о правообладателе (стороне сделки);

§ сведения о представителях правообладателя или участника сделки (фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, по которому можно связаться с представителем), если заявление о государственной регистрации подается представителем;

§ наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя (если заявление о государственной регистрации подается представителем), в том числе представителя юридического лица, действовать от имени правообладателя, стороны сделки;

§ ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, указывающее на цель обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в том числе вид права, размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности, вид сделки, вид ограничения (обременения) права;

§ наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права;

§ наименование и реквизиты сделки, заявляемой к регистрации или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права, и краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);

§ сведения об объекте недвижимости (наименование объекта недвижимого имущества, его место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);

§ подпись заявителя;

§ дата составления заявления о государственной регистрации.

Заявление о государственной регистрации права представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Вместе с заявлением о государственной регистрации представляются подлинник и копия документа об уплате государственной пошлины .

Размер государственной пошлины устанавливается Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ):

«за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс - 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30 000 рублей;

за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 22 - 24 и 52 настоящего пункта:

организациям - 7 500 рублей;

федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления - 100 рублей;

за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 50 рублей;

за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 100 рублей;

за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта:

организациям - 300 рублей;

федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления - 50 рублей;

договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:

физическим лицам - 500 рублей;

организациям - 2 000 рублей;

соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

физическим лицам - 100 рублей;

организациям - 300 рублей.

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц;

за государственную регистрацию:

смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 рублей;

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 рублей;

за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей;

в интересах организаций - 2 000 рублей;

за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей».

Обратите внимание!

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, если в соответствии с ГК РФ договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении должно быть также зарегистрировано.

В соответствии с положениями главы 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается как за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, так и за внесение изменений в записи ЕГРП.

Таким образом, государственная пошлина за государственную регистрацию соглашений об изменении (расторжении) ранее зарегистрированных договоров уплачивается в тех же размерах, что и за государственную регистрацию самих договоров, то есть в соответствии с НК РФ (Письмо Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2005 года №04-3-09/597 «О государственной пошлине»).

Как быть, если за регистрацией права долевой собственности обратились физическое и юридическое лицо? Как разъясняет Федеральная Регистрационная служба в Письме от 22 марта 2005 года №11/1-48-СМ «О некоторых вопросах, возникающих в практике деятельности территориальных органов Федеральной Регистрационной службы», за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества физическим лицом согласно НК РФ, размер государственной пошлины для физических лиц составляет 500 рублей, для юридических лиц - 7 500 рублей. Таким образом, если правоприобретателем долевой собственности по договору является юридическое лицо, государственная пошлина взимается в размере 7 500 рублей, если правоприобретателем является гражданин, сумма государственной пошлины составляет 500 рублей.

Документы, удостоверяющие личность , предъявляют физические лица, заявляющие о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права: правообладатели, участники сделки, их представители, в том числе представители юридических лиц. К документам, удостоверяющим личность, относятся, паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверение личности или военный билет военнослужащего, общегражданский заграничный паспорт, удостоверение беженца, выданное Федеральной миграционной службой или ее территориальным органом, справка из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта.

При предъявлении документа, удостоверяющего личность, проверяется срок действия документа, наличие записи об органе, выдавшем документ, даты выдачи, подписи и фамилии должностного лица, оттиска печати. Далее проверяется соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего личность, адреса постоянного места жительства правообладателя данным, указанным в правоустанавливающем документе, в заявлении на государственную регистрацию прав и подлежащим внесению в ЕГРП.

Полномочия руководителей юридических лиц (лиц, действующих от имени юридического лица без доверенности) могут быть, в том числе, подтверждены:

протоколом (выпиской из протокола) общего собрания акционеров об избрании директора (генерального директора) акционерного общества, если уставом общества это не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета);

выпиской из протокола общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью об избрании единоличного исполнительного органа общества (генерального директора, президента и других);

приказом о назначении руководителя государственного или муниципального унитарного предприятия.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается наличие в доверенности необходимых для внесения в ЕГРП сведений о представляемом правообладателе или участнике сделки, фамилии, имени, отчества, даты рождения, места постоянного или преимущественного пребывания представляемого физического лица, наименования и реквизитов документа, удостоверяющего его личность, а также сведений о представителе, и идентификации его личности - фамилии, имени, отчестве, наименовании и реквизитах документа, удостоверяющего личность представителя.

Полномочия, указанные в доверенности должны соответствовать совершаемым представителем действиям. Доверенность должна содержать дату составления доверенности и срок ее действия. Срок действия доверенности не может превышать трех лет, если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение одного года. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Доверенность от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и подпись руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (пункт 17 Приказа №184).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ к правоустанавливающим документам относятся:

«акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».

«Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание» (пункты 2,3 статьи 18 Закона №122-ФЗ).

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы , необходимые для государственной регистрации, в частности:

нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации;

согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;

согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом;

согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением;

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом;

согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;

разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Права на недвижимость, которые возникли до вступления Закона №122–ФЗ, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.

Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

То есть, если недвижимость приобретена до 31 января 1998 года и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе, эти права не требуют перерегистрации в регистрационном органе.

Государственная регистрация ранее возникших прав обязательна в одном из следующих случаев:

§ при регистрации перехода ранее возникших прав;

§ при регистрации ограничения ранее возникшего права;

§ при регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Заявление на государственную регистрацию ранее возникших прав, может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. При одновременной подаче заявлений государственная регистрация осуществляется в месячный срок со дня подачи заявления и других документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация ранее возникших прав на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ в иных случаях, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона №122-ФЗ права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. Напомним, что в силу статьи 234 ГК РФ срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 лет.

На государственную регистрацию ранее возникших прав на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Более подробно с вопросами, касающимися сделок в сфере недвижимости, особенностей каждого из таких договоров, как купля-продажа недвижимости, аренда, мена, дарение, ипотека, рента, коммерческий и социальный наем, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Правовые основы в сфере недвижимости».