Главная Жкх Реестр требований о передаче жилых. Реестр требований жилых помещений. Притязание о включении в реестр о передаче жилья

Реестр требований о передаче жилых. Реестр требований жилых помещений. Притязание о включении в реестр о передаче жилья

Банкротство застройщика доставляет дольщикам массу хлопот, однако гражданам не стоит забывать о тех преимуществах, которые им дают специальные правила о банкротстве застройщика. Главное, уметь воспользоваться ими в нужной ситуации.

Привилегия участников строительства перед остальными кредиторами застройщика заключается помимо прочего в возможности предъявления к застройщику требований различного характера. Это может быть требование о передаче жилого помещения либо денежное требование (§7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " ").

В связи с названным правомочием общий реестр требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика имеет сложную структуру и включает в себя два реестра: реестр денежных требований и реестр требований о передаче жилых помещений.

И хотя Президиум ВАС РФ выразил позицию о том, что включение требований дольщиков как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес (), дольщик в определенных ситуациях может изменить характер своего заявления. Остановимся на таких ситуациях подробнее.

Первой причиной для замены требования о передаче жилого помещения на денежное требование является предписание закона. Закон о банкротстве предусматривает несколько способов погашения требований дольщиков. Помимо предоставления денежного возмещения, дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства либо жилое помещение. Применение того или иного способа погашения требований о передаче жилых помещений зависит от объективных условий, а именно от степени готовности дома.

Так, передача жилых помещений возможна только при наличии достроенного объекта, который введен застройщиком в эксплуатацию. Передача объекта незавершенного строительства имеет место, когда дом не достроен, и предполагает создание дольщиками ЖСК для последующего завершения строительства дома за счет самих граждан.

Решение вопроса о том, в какой форме возможно погасить требования дольщиков, происходит на собрании участников строительства по инициативе арбитражного управляющего. Он должен соблюсти оговоренные в законе сроки и своевременно вынести данный вопрос на обсуждение собрания (не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения управляющего). На решение вопроса отводится два месяца.

Однако встречаются ситуации, когда участники строительства не смогли достигнуть консенсуса в указанные сроки. В таком случае в силу арбитражный управляющий направляет им уведомление о необходимости перевести свои требования в денежные. Сделать это нужно в течение одного месяца со дня получения уведомления.

Суды в данном случае, безусловно, удовлетворяют требования дольщиков, так как изменение реестра осуществляется в силу закона. Единственное, на что следует обратить особое внимание: во избежание затягивания процесса важно соблюсти установленный законом месячный срок

В противном случае требования дольщика окажутся за пределами третьей очереди, в которой удовлетворяются требования участников строительства. Это означает, что погашение произойдет только после полного расчета со всеми участниками строительства, включенными в реестр.

Размер денежных требований при осуществляемой трансформации определяется в соответствии со . При этом учитывается не только сумма, внесенная по договору с застройщиком, но и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Они рассчитываются по следующей формуле: стоимость жилого помещения на дату введения процедуры, в рамках которой предъявлено требование участника строительства, за минусом суммы денежных средств, уплаченных по договору.

Изменение денежных требований на требование о передаче жилого помещения может быть осуществлено на основании позиции, сформулированной ВАС РФ: "право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застроищика принадлежит участнику строительства" (). Иными словами, просто по желанию дольщика. Поскольку считается, что реестр требований о передаче жилых помещений является частью общего реестра требований кредиторов, то многие суды удовлетворяют заявление дольщика об изменении характера требований с целью защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Важно иметь в виду, что ранее позиция о единстве реестров толковалась некоторыми судами не в пользу граждан. Так, они считали, что, заявив денежные требования, дольщики реализовали свое право на защиту, а значит, изменение требований нецелесообразно. Итогом становилось отказное решение(). Однако в последнее время практика складывается в пользу дольщиков, отказных решений с приведенной мотивировкой суды не выносят.

Трансформацию денежного требования в требование о передаче жилого помещения рационально производить в том случае, если очевидно, что перспектив получения денежных средств от застройщика не имеется, средств на расчеты с кредиторами у должника нет. В целом, необходимо отметить, чтоизначальное включение требований в реестр о передаче жилого помещения или трансформация денежных требований на натуральные позднее при любой ситуации–наиболее разумный шаг. Даже если строительство объекта завершено не будет, можно воспользоваться иными способами защиты своих прав, о которых – следующий пункт, либо, в крайнем случае, изменить требования на денежные.

Переход в реестр требований о передаче жилых помещений с целью последующей защиты своих прав в рамках государственных и муниципальных программ. Альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков является их включение в реестр пострадавших соинвесторов. Такие реестры ведутся в каждом субъекте РФ, однако включение в них возможно только при предъявлении к застройщику требования о передаче жилого помещения (ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Таким образом, изменение характера требований можно обосновать намерением воспользоваться поддержкой государства().

Не исключен также переход "зареестрового" кредитора с денежными требованиями в реестр требований о передаче жилых помещений. "Зареестровым" становится кредитор, предъявивший свои требования к застройщику по истечение установленного законом срока. Они подлежат удовлетворению за счет имущества должника, которое останется после погашения требований всех кредиторов, включенных в реестр. Очевидно, что вероятность удовлетворения требований "зареестровых" кредиторов крайне мала.

Такое заявление может быть подано с целью соблюдения принципа конституционного равенства при условии, что требования иных дольщиков этого же застройщика, желающих включиться в реестр и предъявивших требования в то же время либо позднее, были включены в реестр (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2015 г. № Ф05-1039/2010 по делу № А40-27589/2008). Подобную трансформацию рационально производить, если попадание требований "за реестр" имело место при реформировании законодательства о банкротстве в 2013 году. Дело в том, что с мая названного года срок для предъявления требований стал исчисляться с момента официального опубликования сведений о применении при банкротстве должника специальных правил о банкротстве застройщика. Однако ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой допускается исчисление названного срока с даты направления дольщику арбитражным управляющим уведомления о возможности предъявления в арбитражный суд имеющихся требований. ().

Таким образом, если дольщиком пропущен срок для включения требований в реестр и уведомление арбитражного управляющего ему не поступало, он может в любой момент восстановить пропущенные сроки, ссылаясь именно на отсутствие уведомления и позицию ВАС РФ. В частности, такая ситуация имела место в деле о банкротстве одного московского застройщика. Лица, которые подавали заявления после изменения подхода к определению сроков, попадали в основную часть реестра, в то время как граждане, заявившие требования ранее (в 2012 году) числились вне реестра. Применение представителями интересов дольщиков принципа конституционного равенства помогло восстановить справедливость, нарушенную законодательными реформами.

При наличии перечисленных причин рационально обратиться в суд с заявлением об изменении характера требований к застройщику. Основное, что следует учитывать: изменение реестра – не аттракцион, а юридическое действие, влекущее ряд значимых правовых последствий. От того, с какими требованиями дольщик включен в реестр кредиторов, зависит эффективность его участия в процедуре банкротства. Получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований возможно только при грамотном использовании предоставленных законом привилегий.

Соблюдение нотариальной формы согласия супруга для совершения сделок подлежащих государственной регистрации предусмотрено п.3 ст.35 СК РФ.

Планирую продать квартиру по переуступке прав. Есть ли срок согласия на продажу по переуступке или оно бессрочное?

Согласно ст. 11 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласие конкурсного управляющего на уступку фактически подтверждает факт оплаты прав по ДДУ участником строительства.

Мной получен лист с оценкой жилого помещения, его стоимостью и ущербом, причиненным по вине застройщика. Что дает данный документ?

В указанном документе указана:
— стоимостью жилого помещения (определяется на дату введения конкурсного производства в отношении застройщика), которое должно было быть передано участнику строительства,
— размер убытков, причиненного участнику строительства (ущерб определяется расчетным способом в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения).
Данная информация в рамках дела о банкротстве застройщика необходима участникам строительства:
-для формирования реестр передачи жилых помещений,
-для определения количества голосов на собрании участников строительства.

Поясните, пожалуйста, каков порядок действий должен быть в случае, если в ДДУ и в реестре требований жилых помещений в настоящий момент присутствуют 2 человека в разводе, и одного из них следует исключить из ДДУ и реестра? Генеральная доверенность, заверенная нотариусом, имеется.

В соответствии с положениями Закона о банкротстве исключение требования участника строительства из реестра требований о передаче жилых помещений производится только арбитражным судом по заявлению заинтересованного лица.

Наша семья купила квартиру с помощью ипотечного кредита. Банк готов был рефинансировать ипотеку, но выставил требование в отношении предмета ипотеки. Возможно ли получить копию документов о продолжающемся ходе строительства (копии проектных деклараций, разрешений на строительство, контракта, прочих документов, которые могли бы подтвердить фактическое строительство), а также письменного ответа Конкурсного управляющего с подтверждением факта стройки для предоставления в банк?

Я сменила фамилию согласно свидетельству о заключении брака. До этого я получила уведомление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения на старую фамилию. Какие мои дальнейшие действия?

Каким образом можно ознакомиться с итоговым РЖП по домам, в котором будет виден список всех участников долевого строительства, включенных в РЖП, с размером их требований по данным домам?

В данный момент это невозможно, так как РЖП не сформирован.

Поясните методику оценки квартир и что делать дольщикам, если они не согласны с расчетом оценки?

Оценка проводится независимой оценочной компанией. Информацию по результатам оценки и методику расчета можно уточнить у представителя экспертной компании, обратившись

График работы представителей экспертной компании:
Понедельник — пятница 10.00 — 19.00

Предварительная запись не требуется.

В случае несогласия с проведенными расчетам участники строительства могут оспорить оценку в Арбитражном суде в установленном законом порядке.

На основании чего определяется очередность в строке уведомления «Очередность удовлетворения»?

Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика определяется на основании статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Раскройте содержание строки уведомления «Рыночная стоимость жилого помещения на 09.07.2018 согласно отчету об оценке».

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяется оценщиком, привлекаемым конкурсным управляющим за счет застройщика.

Стоимость жилого помещения рассчитывается исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику строительства, и показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем объекте строительства.

Раскройте содержание строки уведомления «Вид требования» и разъясните алгоритм расчета суммы, указываемой в строке «Размер требования»?

На основании пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Например:
Сумма, уплаченная по договору = 3 000 000
Сумма неисполненного обязательства = 1 000 000
Оценочная стоимость = 4 500 000
Итого сумма денежных требований (убытки в виде реального ущерба) =
= (4 500 000 – 3 000 000 – 1 000 000) * (3 000 000/ (3 000 000 + 1 000 000) = 500 000 * 3 000 000/4 000 000 = 375 000.

Каким образом определяется сумма, указываемая в строке уведомления «Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения»?

В указанной строке определен размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, т.е. сумма, не оплаченная участником долевого строительства на 09.07.2018. В частности, эта строка предусмотрена для участников долевого строительства, которые приобрели объект недвижимого имущества на основании договора с условиями о рассрочке платежа.

В случае задолженности участника строительства перед застройщиком по оплате цены приобретаемого недвижимого имущества, сумма долга указывается в указанной строке. При отсутствии задолженности со стороны участника долевого строительства указывается цифра «0».

Разъясните порядок определения суммы, указанной в строке уведомления «Сумма, уплаченная участником строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения»?

В данной строке указывается сумма, которую дольщик оплатил по ДДУ. В большинстве случаев это сумма равна цене ДДУ (полностью оплатил из личных средств, оплата кредитными средствами). Исключение составляет ситуация, при которой объект недвижимости был приобретен с условием рассрочки платежа. В случае, если объект был приобретен в рассрочку, то в данной строке будет указан размер выполненных обязательств дольщиком на 09.07.2018.

Планирую продать квартиру по переуступке. Для продажи необходимо согласие застройщика «Урбан Групп». Как его получить?

Для переуступки прав требований по договору долевого участия продавцу следует обратиться к конкурсному управляющему с заявлением о переуступке прав требований, либо заявлением о переуступке прав требований и переводе долга. Формы заявлений размещены на сайте конкурсного управляющего в разделе

Далее это заявление необходимо либо направить на почтовый адрес: 125319, г. Москва, а/я 10, для Аглинишкене Светланы Анатольевны, либо передать в одном из центров приема, указанных в разделе « «.
Уведомление об итогах рассмотрения заявления готовится в течение 5 рабочих дней с момента поступления документов. Далее получить его можно либо лично, в московском центре приема документов, либо по почте, по адресу, указанному в заявлении.
Когда будет заключен договор уступки, его необходимо зарегистрировать в Росреестре, после чего обратиться к конкурсному управляющему с заявлением о замене участника строительства в реестре требований о передаче жилых помещений с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию договора.

Я хочу получить выписку из РЖП. Куда мне обратиться?

Для получения выписки из реестра требований участников строительства АО «Континент проект», ООО «Хайгейт», ООО «Экоквартал», ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой» необходимо направить заявление о предоставлении выписки на почтовый адрес: 125319, г. Москва, а/я 10, для Аглинишкене Светланы Анатольевны, либо предоставить лично в по своему ЖК.

Расходы арбитражного управляющего на подготовку и направление одной выписки из реестра, в том числе расходы на её изготовление на бумажном носителе и на почтовое отправление заказным письмом, составляют 300 руб. 00 коп. К заявлению кредитора о предоставлении выписки из реестра должна быть приложена квитанция об оплате указанной суммы. Оплата за подготовку и направление выписки из реестра осуществляется по

Выписки из реестра требований о передаче жилых помещений будут направляться почтой по указанному в заявлении адресу либо выдаваться в центрах приема дольщиков на 5 рабочий день.

Реквизиты для оплаты:

ООО «Ваш Город»
ИНН 7713727627
КПП 500301001
р/с 40702810800900007604 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266

ООО «Ивастрой»
ИНН 5047038898
КПП 504701001
р/с 40702810100900004394 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

АО «Континент проект»
ИНН 7743826544
КПП 504701001
р/с 40702810400900001660 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345450000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

ООО «Хайгейт»
ИНН 5024115433
КПП 502401001
р/с 40702810800000001186 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

ООО «Экоквартал»
ИНН 7713726165
КПП 502401001
р/с 40702810600900006216 в АО «Банк ДОМ.РФ»
к/с 30101810345250000266
БИК 044525266
Назначение платежа: за предоставление выписки из реестра требований о передаче жилых помещений (ФИО участника долевого строительства).

Когда был начат прием документов для включения в реестр требований у дольщиков Urban Group и когда его завершение?

Прием документов на включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений от участников долевого строительства объектов ГК «Урбан Групп» стартовал 16 июля 2018 года . Последний день приема документов – 22 октября 2018 года .

Где располагаются центры приема конкурсного управляющего «Урбан Групп»?

Прием участников строительства ведут центры, указанные в разделе « «, ежедневно с 10.00 до 19.00 без выходных.

Центры осуществляют следующие действия в отношении дольщиков всех ЖК:

приём заявлений по нежилым помещениям о включении в реестр требований участников строительства;
выдача уведомлений о включении в реестр требований.

Включение в реестр дольщиков при банкротстве застройщика необходимая судебная процедура, которая направленна на защиту прав участников долевого строительства.

До внесения в ФЗ ”О банкротстве” отдельной главы, посвященной банкротству застройщиков, в судах была большая неразбериха, которая приводила к ущемлению прав дольщиков вплоть до потери ими вложенных денежных средств. Данным пробелом в законодательстве пользовались мошенники, которые собрав денежные средства участников долевого строительства объявляли себя банкротами и легально “сливались” с чужими деньгами. В случае, если кредиторами перед данными застройщиками выступали банки или иные кредитные организации они первые забирали денежные средства от реализации имущества застройщика, поскольку оно находилось под обременением у данных организаций, а дольщики как правило оставались “у разбитого корыта” без денег и без квартир. Даже, если в последующем удавалась возбудить уголовное дело против руководителя фирмы застройщика, у него как правило или не было достаточного имущества для возмещения причиненного ущерба, или он находился в бегах за границей.

С июня 2011 г. была введен параграф 7 в ФЗ “О банкротстве”, который предоставил определенные гарантии участникам долевого строительства в плане защиты их прав от нерадивых застройщиков и кредиторов, в том числе и банков.

4 октября 2013 г. Верховный суд РФ выпускает “Обзор практики по долевому строительству”, который детализирует применение законодательства в спорных ситуациях тем самым предоставляя дополнительную защиту дольщикам.

Подсудность дел о включение в реестр требований о передаче жилых помещений

Исковое заявление о включение в реестр дольщиков при банкротстве застройщика подается в арбитражный суд, который рассматривает спор о банкротстве данного застройщика.

По умолчанию дело о банкротстве рассматривают по месту нахождения застройщика, но согласно п. 4 статьи 201.1 ФЗ “О банкротстве”, по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства и от указанных лиц поступило соответствующее заявление.

Содержание иска о включение в реестр требований о передаче жилых помещений

Иск о включение дольщика в реестр требований о передаче жилых помещений должен содержать в “шапке”: наименование суда, наименование ответчика, его адрес; реквизиты дольщика: ФИО, адрес; ФИО арбитражного управляющего и его адрес.

В хронологическом порядке должна быть изложена последовательность взаимоотношений дольщика с застройщиком: указание на наименование документов, дату их подписания, последствия к которым они должны были привести.

В конце должны быть указаны сами требования, в данном случае — это требование о включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

К иску необходимо приложить копию договора участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие проведенную оплату по договору, договор переуступки прав требований (если имеется), дополнительные соглашения к договору (при наличие) и т.д.

Включение в реестр дольщиков нежилых помещений

Участники долевого строительства, которые имеют право требовать от застройщика передачи нежилых помещений, в силу статьи 201.8 ФЗ “О банкротстве”, могут встать в реестр.

Заявлять денежные требования указанным лицам крайне не выгодно, поскольку, как правило у застройщика, который находится на стадии банкротства, этих денег нет.

Оспаривание дольщиками требований дружественных для застройщика кредиторов

Часто застройщики создают искусственных кредиторов, требования которых превышают требования реальных кредиторов, что позволяет им вести банкротство в направлении крайне не выгодном для дольщиков. За счет того, что данные лица имеют большинство при голосовании, застройщик лоббирует свои интересы при банкротстве.

Для дольщиков важно не только включить свои требования в реестр дольщиков, но и оспаривать требования дружественных для застройщика кредиторов.

Сохраните, чтобы не потерять.

Вконтакте

Одноклассники

Тематические статьи:

[Закон "Об участии в...

Застройщик находится на стадии банкротства. Какая сумма учитывается в реестре требований участников строительства?

Застройщик находится на стадии банкротства. Когда кредиторы получат объекты незавершенного строительства

Для процедуры банкротства застройщиков закон предусматривает некоторые особенности. Так, например, в деле о банкротстве застройщика могут принимать участие физические лица - участники строительства, у которых есть требования о передаче жилых помещений. Раньше такие кредиторы по своим возможностям не отличались от остальных кредиторов одной с ними третьей очереди. У них не было возможности установить требования, которые отличались бы от сугубо денежных. Так было до введения 7 параграфа в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127). Возникновение реестра требований о передаче жилых помещений позволило участникам строительства заявлять о включении в реестр требований кредиторов должника определенной денежной суммы. Кроме того, они получили возможность натурального удовлетворения своих требований в виде жилого помещения. На практике возникает много вопросов по поводу того, какие суммы подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Кредиторы застройщика могут включить в реестр стоимость имущества, которое передавалось в счет оплаты по сделке. Для застройщика важно понимать, как определить рыночную стоимость такого имущества на момент рассмотрения банкротного дела в суде, а также как избежать завышения стоимости требований кредиторов. Кроме того, бывают ситуации, когда имущества застройщика не хватает на всех кредиторов. В таком случае не всегда понятно, как должны осуществляться выплаты и обязан ли застройщик погашать требования участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений. 

В реестре учитывается только изначально уплаченная застройщику сумма

После введения в Закон № 127- ФЗ параграфа 7 часто возникали вопросы относительно того, какая именно сумма подлежит указанию в реестре: первоначально уплаченная застройщику, либо сумма, уплаченная лицом, заявившим требования в деле о банкротстве при их неравнозначности. 

С точки зрения буквального толкования нормы, учету в реестре подлежит сумма, уплаченная непосредственно застройщику. Даже если впоследствии право требования исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия (иному договору, в том числе квалифицируемому как договор купли-продажи будущей вещи) перешло к заявившемуся в деле о банкротстве кредитору по более высокой или низкой цене. 

В реестр можно включить следующие сведения (п. 1 ст. 201 Закона № 127- ФЗ): 

сумму, уплаченную участником строительства застройщику по договору, преду сматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях. В том числе стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре;
сведения о жилом помещении, которое было предметом договора (предусматривающего передачу жилого помещения), а также сведения, идентифицирующие объект строительства.

Так, в частности, учету в реестре подлежат сведения о денежной сумме, уплаченной непосредственно участником строительства застройщику.  

Также необходимо учитывать, что в реестр требований о передаче жилых помещений подлежат внесению сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договорному обязательству, и (или) стоимость переданного застройщику имущества (подп. 1 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ). 

То есть при рассмотрении требования участника строительства о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд должен установить сумму уплаченных застройщику денежных средств. В случае неденежных расчетов суд устанавливает стоимость того имущества, которое получил застройщик в обмен на обязательство по строительству жилого помещения. 

Установление данных обстоятельств позволит выявить затраты, которые понесли участники строительства на момент возникновения обязательств застройщика. Также с их помощью можно выяснить, какую оплату они реально получили за проданное обязательство. Однако все это стоит отличать от стоимости жилого помещения, непереданного впоследствии участнику строительства.  

Следовательно, после уступки права требования или другого отчуждения, заявившийся в деле о банкротстве кредитор может рассчитывать на указание в реестре о передаче жилых помещений сведений о денежных средствах. Речь идет о сведениях, которые застройщик получил от первоначального инвестора. 

Если в договоре нет стоимости полученного застройщиком от участника строительства имущества, то ее можно установить в ходе рассмотрения требования кредитора в арбитражном суде. С этой целью арбитражным судом может быть назначена соответствующая экспертиза. 

Рыночная стоимость непереданного жилого помещения может включать убытки  от удорожания жилья 

Сложнее ситуация, когда застройщик привлекал средства и имущество участников строительства в течение длительного периода времени. Суммы, которые уплатили участники строительства, и стоимость переданного ими имущества существенно отличаются. Но и при таком положении существует выход. 

Соблюдение принципа правовой определенности создает условия для равной защиты прав и законных интересов всех участников строительства в деле о банкротстве. Поэтому при отсутствии в договоре цены и оплате имущества в неденежном выражении в реестре о передаче жилых помещений устанавливается стоимость преданного застройщику имущества. Нужно учитывать, что это имущество передавалось в счет заключенной сделки на момент ее заключения. Включение его стоимости в реестр возможно по требованию других участников строительства. 

В противном случае участники строительства, заплатившие застройщику денежные средства, размер которых подлежит внесению в реестр о передаче жилых помещений в неизменном виде (без учета удорожания стоимости), могут быть поставлены в неравное положение с участниками строительства, передавшими в качестве платы по договору свое имущество, если его стоимость определяется на период предъявления требований. Следующая особенность касается удорожания стоимости непереданного участнику строительства жилого помещения. 

Как определить рыночную стоимость помещения,  непереданного кредитору

В результате ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по строительству жилого помещения его стоимость может расти в зависимости от условий свободного рынка жилья в соответствующем регионе. На момент рассмотрения спора в суде рыночная стоимость непереданного жилого помещения включает в себя фактически понесенные участником строительства затраты. Также в нее входят убытки, которые он может нести из-за удорожания стоимости не исполненного застройщиком обязательства. Размер убытков, причиненных участнику строительства удорожанием объекта строительства, можно установить при наличии соответствующего волеизъявления кредитора. 

Передать помещения участникам строительства можно,  только если их хватает  на всех кредиторов 

Материально-правовой интерес граждан как непрофессиональных инвесторов в деле о банкротстве заключается в получении соразмерного и пропорционального удовлетворения их требований. В том числе посредством передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (ст. 201.10, 201.11 Закона №-127- ФЗ). 

Цитата:
«С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве » (п. 1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). 

Может ли участник строительства заявить свои требования сразу в двух реестрах?

Включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является другим способом защиты прав кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, у которых есть денежное требование к должнику (подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127- ФЗ). Суд также может включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения (постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 по делу № А55-16103/2010). Таким образом, установить требования участника строительства можно не только исходя из суммы, которую участник строительства заплатил застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Но также из стоимости переданного застройщику имущества в рублях и размера убытков, причиненных участнику строительства. 

Все эти доводы корреспондируются с нормами Федерального закона от 02.07.2013 № 189-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)”». Он внес изменения в п. 5 ст. 201.6 Закона №127- ФЗ, которые касаются предоставления участникам строительства возможности участвовать в собраниях кредиторов и обладать голосом в части требований о передаче жилых помещений. Число голосов каждого участника строительства определяется исходя из той суммы, которую он уплатил застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. И (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба (п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ). 

Поэтому участники строительства не лишены возможности предъявить требования о включении в третью очередь реестра задолженности, вытекающей из ненадлежащего исполнения должником-застройщиком своих обязательств по строительству жилых помещений. В этом случае количество голосов соответствующих конкурсных кредиторов подлежит суммированию исходя из стоимости переданного застройщику имущества и размера убытков, причиненных участнику строительства. 

Влияет ли размер затрат участников строительства  на возможность исполнения обязательств застройщиком

Наряду с этим необходимо понимать, что размер затрат, которые понесли участники строительства при возникновении договорных обязательств, не влияет на возможность передачи жилого помещения. Следовательно, он также не влияет на возможность исполнения застройщиком, принятых на себя обязательств. 

Погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено, только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. Речь идет об участниках строительства, включенных как в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений. Либо если при наличии нескольких требований в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения. При этом требования тех участников, которые отказались от получения жилых помещений, преобразовываются в денежные и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди (п. 7 ст. 201.10 Закона № 127- ФЗ). Следует отметить, что внесение в реестр требований о передаче жилых помещений сведений о той или иной сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору и (или) стоимости переданного застройщику имущества в рублях, не будет иметь решающего значения для удовлетворения соответствующих требований участника строительства при установлении достаточности жилых помещений.