Ремонт арендованного имущества. Зачет расходов в счет арендной платы. Как оформить зачет взаимных требований по арендной плате Ремонт в счет арендной платы как оформить

Бланк документа «Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

Арендатор Арендодатель

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

• 
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• 
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
• 
  Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

Наша организация делает ремонт в арендуемом помещении.Средства вложенные в ремонт идут за счет платы за аренду. Оказанные услуги и приобретаемые материалы для ремонта, как правильно провести по бухгалтерии? Что должно быть указано в договоре-аренды?

1. В бухучете задолженность арендодателя по возмещению расходов по капитальному ремонту отразите проводками Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…), зачет в счет арендной платы затрат на капитальный ремонт арендованного основного средства Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов». 2. В договоре аренды пропишите, что «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт помещения. Возместить Арендатору понесенные расходы на капитальный ремонт, в случае, если Арендатор производит его на свои средства. Арендодатель возмещает расходы денежными средствами на расчетный счет Арендодателя, либо засчитывает в счет последующей арендной платы».

Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества

Бухучет: капитальный ремонт

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества .

Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой*:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
– отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.

Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.

В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись*:

– затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.

Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов .

Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы

ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС – 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.

В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
– 7000 руб. – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1260 руб. – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– 8260 руб. – затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

г.______________

« »_____________201_г.

В лице ______________________________, действующего на основании_____________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ___________________________, в лице ____________________________, действующего на основании ________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение: _______________________, площадью ________________ кв. м., расположенное на ____ этаже ____ здания общей площадью _______ кв. м., расположенного по адресу: __________________, кадастровый N _______________ по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, его расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих ______________________, определяются согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв. N ___________), выданного _____________ по состоянию на ___________ с изменениями по состоянию на __________.

Площадь арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом.

Экспликация и поэтажный план технического паспорта являются приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.2. ______________ здание общей площадью ___________________ кв. м., расположенное по адресу: ______________________, кадастровый N _____________ принадлежит _____________ на праве собственности на основании __________________. Право собственности ___________________ на _____________ здание общей площадью _____________ кв. м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _________ за N регистрации __________ согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии _______ N ______________, выданного _______________.

1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Арендатором для _________________.

1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия Арендодателя.

1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.

1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендодатель знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора с ______ по ______ арендная плата уплачивается путем возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно: производство работ по _________________________ ремонту нежилого помещения на общую сумму _________ рублей. Арендатор без предварительного согласования с Арендодателем заключает от своего имени договор подряда с подрядной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид работ. Срок проведения ремонтных работ, работ по реконструкции, перепланировке и отделке не должен превышать _______________. Общая сумма заключенного договора подряда по ремонту арендованного нежилого помещения не должна превышать __________________ рублей. Арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. По окончании ремонтных работ в срок до ___________ Арендатор обязан предоставить Арендодателю соответствующие документы, а именно: договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения, акт приемки выполненных работ, смету на производство ремонтных работ, документы об оплате приобретенных материалов, и произведенных ремонтных работ, _________________.

По окончании проведения работ по улучшению арендованного недвижимого имущества, а именно: ________________, стороны подписывают двусторонний акт, в котором указываются состояние и измененные характеристики нежилого помещения. В случае если производилась перепланировка или реконструкция арендуемого нежилого помещения и в результате проведения таких работ изменились площади, назначение или другие существенные характеристики нежилого помещения, стороны подписывают дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора с приложением соответствующих планов и экспликаций. Акт, фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению, а также дополнительное соглашение, планы и экспликации об изменении характеристик нежилого помещения будут являться приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

2.2. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью Арендодателя. По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного ________________ ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Арендатора отделимых и неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

2.3. В период действия настоящего договора с ______ по ______ Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме __________ рублей ежемесячно в срок до ______ числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.

2.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за _______ путем направления другой стороне письменного уведомления.

3. Права и обязанности сторон

3.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет право:

3.1.1. контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного имущества недвижимого имущества;

3.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

3.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:

3.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем ______________ ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения ;

3.2.2. на преимущественное заключение договора аренды, указанного в п. 1.1. настоящего договора недвижимого имущества, на новый срок в случае надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору;

3.2.3. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

3.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:

3.3.1. предоставить Арендатору в течение __________ с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в аренду;

3.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора;

3.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;

3.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок ________;

3.3.5. не менее чем за _______ предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора.

3.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:

3.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в пп. 1.1. настоящего договора;

3.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

3.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленных разделом 2 настоящего договора;

3.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы;

3.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;

3.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т. д.);

3.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендаторов и Арендодателя;

3.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;

3.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и прочего оборудования, немедленно уведомить Арендодателя _________, принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим аварийным службам для устранения аварий и неполадок вне зависимости от режима работы помещений;

3.4.10. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды;

3.4.11. не менее чем за ___ дней до истечения срока договора аренды в письменной форме сообщить Арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок;

3.4.12. освободить арендованное нежилое помещение в течение ____ дней после окончания срока действия настоящего договора или прекращения действия его по любым другим основаниям;

3.4.13. в течение ____ дней после освобождения нежилого помещения передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, с исправными сетями и сантехническим оборудованием.

4. Ответственность сторон

4.1. Арендатор несет ответственность в случаях:

4.1.1. нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора, последний уплачивает пени в размере _____ % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;

4.1.2. грубого нарушения Арендатором условий настоящего договора, а именно:

— использования нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в пп. 1.3 настоящего договора;

— передачи нежилого помещения или его части третьим лицам в субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с Арендодателем;

— умышленного ухудшения Арендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;

— невыполнения требований Арендодателя, предусмотренных п.п. 3.4.4.-3.4.9. настоящего договора

Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере _____ кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендодателя.

4.1.3. В случае, если Арендатор после окончания договора не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать помимо внесения Арендатором арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере _____, кратной сумме месячной арендной платы, возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

4.1.4. Уплата санкций не освобождает Арендатора от исполнения обязательств по настоящему договору.

4.2. Ответственность Арендодателя:

4.2.1. в случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных пп. 3.3.1. и п. 3.3.2. настоящего договора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере __________ рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный таким неисполнением, в части, не покрытой неустойкой.

5. Порядок изменения и расторжения договора

5.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору _______________, другая сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение _____ дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменном виде.

5.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

5.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения недвижимого имущества, указанного в пп. 1.3. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает недвижимое имущество.

5.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет недвижимое имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное Арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора;

— недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в пп. 1.3. настоящего договора.

5.5. В случае однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора в письменном виде не менее чем за ___________ до такого расторжения.

6. Срок действия договора. Заключительные положения

6.1. В соответствии со ст. 131, а также ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации

6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до ________________ (не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендатором в полном объеме.

6.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

6.5. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

6.6. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

6.7. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в _________ срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.

6.8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах _________________________________________________________, а прав на остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

Приложение:

1. Акт приема-передачи нежилого помещения от _____ (приложение N 1);

2. Экспликация нежилых помещений _____ этажа (приложение N 2);

3. План расположения нежилых помещений _______ этажа здания (копия плана _________ этажа Технического паспорта здания (приложение N 3);

"Главбух", N 10, 2004

Фирма, снимающая помещение, ремонтирует его в счет будущей арендной платы. Вроде бы весьма распространенный случай, но и у арендатора, и у арендодателя он вызывает множество вопросов. Спору нет - некоторые из них чиновники освещают. Так, совсем недавно они объяснили, как учитывать "входной" НДС, когда расходы предприятия оплачивает другая фирма. И традиционно истолковали эту ситуацию не в пользу налогоплательщика. Поэтому данной проблемой занялись мы: в предлагаемой статье рассказано, как организации отстоять свою точку зрения.

Вы найдете здесь ответы и на другие вопросы, возникающие у бухгалтеров как арендатора, так и арендодателя. Например , в какой момент определять доходы и расходы, как их учитывать - сразу или по мере сдачи ремонтных работ... Мы расписали, как отражать подобный ремонт в бухгалтерском и налоговом учете, а также посоветовали, как лучше оформлять документы.

Ремонт проводит арендатор

Ремонтировать помещение арендатор может либо своими силами, либо с помощью подрядной организации. Понятно, что в любом случае он тратит на это свои деньги. Но при этом он не будет перечислять арендную плату до тех пор, пока не окупится стоимость ремонта.

Документально это может быть оформлено по-разному. Например , стороны предусматривают ремонт прямо в договоре аренды. А если необходимость отремонтировать здание возникла спустя какое-то время после заключения договора, то подписывают еще одно соглашение. Впрочем, как бы то ни было, каждая сторона оказывает другой платные услуги. А именно:

1. арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду;
2. арендатор в свою очередь выполняет для арендодателя ремонтные работы;
3. потом стороны проводят зачет взаимных однородных требований.

Только так и следует понимать эту сделку - иначе она будет отражена неправильно. Ну а как именно надо показывать эти операции в бухгалтерском и налоговом учете, мы рассказали ниже.

Учет у арендодателя

Итак, стороны договорились, что фирма, снимающая помещение, перестает перечислять арендную плату с того момента, когда начнется ремонт. В этом случае до тех пор, пока не подписан акт выполненных работ, владелец здания будет показывать у себя в учете неоплаченную выручку (доходы) от аренды. При этом если он определяет выручку "по отгрузке", то ему придется перечислять в бюджет НДС с арендной платы. Понятно, что это невыгодно. Поэтому соглашаться на такие условия целесообразнее тем арендодателям, которые учитывают НДС "по оплате".

То же самое с налогом на прибыль: если фирма применяет метод начисления, то неоплаченную арендную плату она вынуждена относить к облагаемым доходам. Ну а при кассовом методе таких сложностей не возникнет - пока стороны не проведут взаимозачет, арендную плату включать в доходы не надо (п.2 ст.273 Налогового кодекса РФ).

В момент, когда подпишут акт выполненных работ, арендодатель отразит у себя в бухучете расходы на ремонт. Одновременно с этим будет проведен взаимозачет на ту сумму арендной платы, которую его партнер не перечислял во время ремонтных работ.

И если арендодатель рассчитывает НДС "по оплате", то в день взаимозачета ему необходимо включить эту сумму в налоговую базу. Кроме того, если собственник здания рассчитывает налог на прибыль кассовым методом, то данную сумму ему надо включить в облагаемые доходы.

И еще: проводя взаимозачет, арендодатель сможет принять к вычету из бюджета "входной" НДС по ремонтным работам. Но, конечно, только ту сумму, которая соответствует величине зачтенной арендной платы.

Далее, если стоимость ремонта перед владельцем помещения еще не погашена, стороны каждый месяц подписывают акт зачета взаимных требований на сумму арендной платы. И ежемесячно же НДС по ремонтным работам, соответствующий этой сумме, арендодатель вправе принять к вычету.

Пример 1 . ООО "Енисей" сдает ООО "Ладья" офисное здание. При этом для ООО "Енисей" сдача помещений в аренду является одним из основных видов деятельности. Ежемесячная арендная плата - 59 000 руб. (в том числе НДС - 9000 руб.). В целях расчета НДС ООО "Енисей" определяет выручку "по оплате".

В договоре прописано, что ООО "Ладья" в счет арендной платы будет проводить ремонт здания. При этом с месяца, в котором начнутся работы, ООО "Ладья" перестанет перечислять арендную плату ООО "Енисей".

В январе 2004 г. ООО "Ладья" начало ремонтировать здание и с этого же месяца прекратило платить ООО "Енисей" за аренду. Ремонт был завершен в июне 2004 г. В этом же месяце был подписан акт выполненных работ, стоимость которых 590 000 руб. (в том числе НДС - 90 000 руб.). Также в июне фирмы подписали акт взаимозачета за период с января по июнь 2004 г. на сумму 354 000 руб. (59 000 руб. х 6 мес.).

Таким образом, по состоянию на конец июня 2004 г. ООО "Енисей" оказалось должно фирме "Ладья" за ремонт еще 236 000 руб. (590 000 - 354 000). Эта сумма будет погашаться в течение четырех месяцев (236 000 руб. : 59 000 руб.). То есть с июля по октябрь 2004 г. ООО "Ладья" не будет платить за аренду фирме "Енисей". Вместо этого организации станут каждый месяц подписывать акт зачета взаимных требований.

Покажем, как эти операции должны быть отражены в бухгалтерском учете арендодателя - ООО "Енисей".

Ежемесячно с января по май 2004 г. включительно:

• 9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС.

В июне 2004 г.:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

• 59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

Дебет 26 Кредит 60

• 500 000 руб. (590 000 - 90 000) - отражена стоимость ремонта, проведенного ООО "Ладья";

Дебет 19 Кредит 60

• 90 000 руб. - отражен "входной" НДС по ремонтным работам;

Дебет 60 Кредит 62

• 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - начислен к уплате в бюджет НДС с арендной платы за январь - июнь 2004 г.;

• 54 000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. включительно:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

• 59 000 руб. - отражена в составе выручки сумма арендной платы за месяц;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

• 9000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 9000 руб. - начислен к уплате в бюджет НДС по арендной плате за месяц;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 9000 руб. - принят к вычету НДС по ремонтным работам в той части, на которую был проведен взаимозачет.

Налог на прибыль ООО "Енисей" рассчитывает методом начисления. Поэтому по 50 000 руб. арендной платы нужно включать в облагаемые доходы этой компании с января по октябрь 2004 г. независимо от даты взаимозачета.

Учет у арендатора

Начнем с учета самой арендной платы. Допустим, согласно договору компания, снимающая здание, перестала платить за аренду еще до окончания ремонта. Тогда в учете у нее образуется кредиторская задолженность. При этом если компания рассчитывает прибыль методом начисления, то она вправе включить в расходы стоимость неоплаченной аренды. При кассовом методе этого сделать нельзя - ждать придется до тех пор, пока стороны договора не проведут взаимозачет.

И естественно, "входной" НДС по арендной плате тоже можно возместить только после того, как будет подписан акт о зачете взаимных требований.

Теперь о ремонтных работах. В данной ситуации у арендатора происходит реализация ремонтных работ. Их стоимость - это выручка арендатора, которую в бухучете надо показать, когда фирмы оформят акт выполненных работ. И конечно, эта выручка облагается НДС и налогом на прибыль.

При этом, если арендатор утвердил в учетной политике метод "по отгрузке", НДС нужно начислить в тот момент, когда подписан акт выполненных работ. Если же выбран метод "по оплате", то налогом следует облагать ту сумму, на которую стороны провели взаимозачет.

При расчете налога на прибыль все также зависит от выбранного метода. При методе начисления всю сумму выручки надо включить в доходы, когда будет подписан акт выполненных работ. При кассовом же методе в доходы входит только та часть выручки, на которую проведен взаимозачет.

Пример 1 (продолжение). ООО "Ладья" в целях расчета НДС определяет выручку "по оплате", а налог на прибыль подсчитывает кассовым методом.

В бухгалтерском учете арендатора - ООО "Ладья" - были сделаны следующие записи.

Ежемесячно с января по май 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

• 9000 руб. - отражен НДС по арендной плате.

В июне 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

• 590 000 руб. - отражена выручка от реализации ремонтных работ;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС"

• 90 000 руб. - выделена сумма неоплаченного НДС;

Дебет 60 Кредит 62

• 354 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 54 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 54 000 руб. (9000 руб. х 6 мес.) - принят к вычету НДС по арендной плате за январь - июнь 2004 г.

Ежемесячно с июля по октябрь 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 50 000 руб. - списана на расходы арендная плата за месяц;

Дебет 19 Кредит 60

• 9000 руб. - отражен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 62

• 59 000 руб. - проведен взаимозачет;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 9000 руб. (59 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет в той части стоимости ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 9000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате за месяц.

Так как налог на прибыль ООО "Ладья" рассчитывает кассовым методом, то арендную плату в январе - мае 2004 г. включать в расходы нельзя. А в июне фирма отнесет на расходы сразу 300 000 руб. (50 000 руб. х 6 мес.). Затем ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в расходы будет входить по 50 000 руб.

В июне 2004 г. в доходы может войти лишь та часть выручки от ремонтных работ, на которую проведен взаимозачет, то есть 300 000 руб. (354 000 руб. : 118% х 100%). А потом ежемесячно с июля по октябрь 2004 г. в доходы будет включаться по 50 000 руб.

Ремонтом занимается арендодатель

Если у собственника помещения не хватает денег на ремонт, он может обратиться к расположившейся там фирме - попросить, чтобы она возместила расходы в счет своих будущих платежей. То есть, оплатив ремонт (или какой-то из его этапов), фирма не станет платить хозяину здания до тех пор, пока его задолженность не будет погашена.

В этом случае возникает вопрос: как такую операцию оформить? Если предприятия дополнительно не будут заключать никакого соглашения, то сумма, поступившая арендодателю, считается авансом. А следовательно, с нее необходимо заплатить НДС (пп.1 п.1 ст.162 Налогового кодекса РФ). Понятно, что арендодателю это невыгодно.

Чтобы не платить НДС, можно заключить отдельный договор - договор займа. Но тут нужно помнить, что если заем будет беспроцентным, то на него наверняка обратят внимание налоговые инспекторы. И скорее всего они попытаются включить в облагаемый доход арендодателя выгоду, рассчитанную исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Конечно, это неправомерно - ведь Налоговый кодекс таких требований не содержит. С этим соглашаются и суды. Например , в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2003 г. N А56-11085/03, а также в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 января 2004 г. N Ф09-4787/03-АК.

В ряде случаев арендодатель предпочитает, чтобы деньги на ремонт поступали не ему, а прямо подрядчику или поставщикам материалов. При этом арендатору сообщается, на какой расчетный счет и согласно какому договору надо перечислить деньги. Однако в такой ситуации арендодателя поджидает новая неприятность. Дело в том, что 1 марта 2004 г. Минфин России выпустил Письмо N 04-03-11/28, касающееся вычета НДС по товарам (работам, услугам), которые оплатило не само предприятие, а его кредитор. Так вот, по мнению чиновников, в данном случае зачесть НДС можно только после того, как долг перед кредитором будет погашен. Тут специалисты финансового ведомства ссылаются на п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, где говорится, что к вычету можно принять только суммы налога, "предъявленные налогоплательщику и уплаченные им...". Из этого сделан вывод, что НДС должен уплатить именно сам покупатель (в нашем случае - арендодатель).

С этой точкой зрения можно поспорить. Согласно ст.807 Гражданского кодекса РФ деньги переходят в собственность к заемщику. А значит, при заключении договора займа поставщику или подрядчику перечисляются уже деньги не арендатора, а владельца здания. Значит, можно смело считать, что материалы или работы оплатил сам арендодатель.

Тем же фирмам, которые не хотят вступать в спор с чиновниками, лучше "прогонять" деньги через свой расчетный счет или кассу.

Пример 2 . ООО "Аист" имеет в собственности здание, часть которого сдается под офис ООО "Ласточка". Аренда для ООО "Аист" не является основным видом деятельности.

Ежемесячная арендная плата, поступающая от ООО "Ласточка", - 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).

ООО "Аист" решило заменить в здании коммуникации. Чтобы оплатить работы подрядчика, ООО "Аист" заключило с ООО "Ласточка" договор беспроцентного займа на 1 300 000 руб. Деньги ООО "Аист" получило в апреле 2004 г. Тогда же эта сумма была перечислена подрядчику, так как ремонтные работы к тому времени уже закончились и был подписан соответствующий акт. При этом от подрядчика поступил счет-фактура на 1 300 000 руб. (в том числе НДС - 198 305,08 руб.).

Согласно договору займа начиная с апреля 2004 г. ООО "Ласточка" перестает перечислять ООО "Аист" арендную плату. Таким образом, постепенно ООО "Аист" погашает заем.

ООО "Аист" в целях расчета НДС определяет выручку "по отгрузке".

В бухгалтерском учете ООО "Аист" были сделаны следующие проводки.

В апреле 2004 г.:

Дебет 51 Кредит 66

• 1 300 000 руб. - получен заем от ООО "Ласточка";

Дебет 66 Кредит 62

Дебет 26 Кредит 60

• 1 101 694,92 руб. (1 300 000 - 198 305,08) - отражена в расходах стоимость ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

• 198 305,08 руб. - отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

• 1 300 000 руб. - оплачены работы подрядчика;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 198 305,08 руб. - принят к вычету НДС по работам подрядчика.

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

• 118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

• 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа.

В марте 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

• 118 000 руб. - отражена выручка от сдачи офисов в аренду;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

• 18 000 руб. - начислен НДС с арендной платы;

Дебет 66 Кредит 62

• 2000 руб. (1 300 000 руб. - 118 000 руб. х 11 мес.) - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 51 Кредит 62

• 116 000 руб. (118 000 - 2000) - получена от ООО "Ласточка" часть арендной платы, которая в марте не была погашена займом.

Бухгалтер ООО "Ласточка" в учете сделал следующие записи.

В апреле 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 58 Кредит 51

• 1 300 000 руб. - предоставлен заем ООО "Аист";

Дебет 60 Кредит 58

• 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

Ежемесячно с мая 2004 г. по февраль 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

• 18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

• 118 000 руб. - проведен зачет арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

В марте 2005 г.:

Дебет 26 Кредит 60

• 100 000 руб. (118 000 - 18 000) - отражена в расходах арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60

• 18 000 руб. - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 Кредит 58

• 2000 руб. - проведен зачет части арендной платы в счет погашения займа;

Дебет 60 Кредит 51

• 116 000 руб. (118 000 - 2000) - доплачена часть арендной платы, которая не была погашена займом;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 18 000 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

О.А.Лосицкий

Начальник отдела общего аудита

ООО "АКГ "Акция"

Т.А.Ильина

Эксперт журнала "Главбух"