Ремонт в счет аренды как оформить. Зачет ремонта в счет арендной платы. Предмет договора. Общие положения
Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем: 1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей. 2.
Договор аренды с зачетом стоимости ремонта.
В случае возврата имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора уплачивает Арендодателю сумму стоимости не произведенного им ремонта имущества, обязанность производства которого лежала на Арендаторе. 3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1. Стоимость передаваемого Арендодателем Арендатору имущества по соглашению сторон составляет рублей.
3.2. Арендная плата, уплачиваемая Арендатором за пользование имуществом, составляет рублей и оплачивается в следующие сроки: . 3.3. Арендная плата вносится Арендатором на расчетный счет или в кассу Арендодателя не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
3.4. В случае досрочного возврата имущества Арендатором Арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. 3.5.
Ремонт арендуемого помещения вместо арендной платы.
По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей. 3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на: 3.1.
Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации. 3.2. Проведение ремонта. 3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.
3.4. [
Указать иное]. 4. При выполнении работ Арендатор обязан: 4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.
С » » г. и до » » г. осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению объекта в размере () рублей. 2.2. По окончании срока исполнения работ по улучшению объекта, установленного пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, производить перерасчет сроков длительности периода, в который осуществляется зачет в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на выполнение работ, если размер произведенного зачета затрат Арендатора превышает стоимость фактически осуществленных затрат, на основании документов, представляемых Арендатором согласно пункту 1.4 настоящего Соглашения.
2.3. В период действия настоящего Дополнительного соглашения не изменять размер арендной платы, установленный на день его заключения, при добросовестном исполнении Арендатором его условий. 3. Особые условия: 3.1.
Образец договора аренды с ремонтом в счет арендной платы
» » г. , именуем в дальнейшем »
Инфо
В период с » » г. по » » г. произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого объекта, расположенного по адресу: , по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Соглашению проектно-сметной документации (смете) общей стоимостью () рублей. 1.2. С » » г. и до » » г.
Имущество передается Арендатору в исправном состоянии и пригодно для использования в следующих целях: . 1.3. Имущество передается Арендатору на срок. 1.4. Арендатор не имеет права сдавать полученное по договору имущество в субаренду без предварительного письменного согласия Арендодателя.
1.5.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. 2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Обязанности Арендодателя: 2.1.1.
Передать Арендатору имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, не позднее календарных дней с момента подписания настоящего договора по приемосдаточному акту, подписываемому обеими сторонами настоящего договора, с указанием состояния и процента износа передаваемого в аренду имущества. 2.1.2. Передать вместе с имуществом все его принадлежности и относящиеся к нему документы: ; 2.1.3.
Договор аренды с ремонтом в счет арендной платы образец
Договор может быть досрочно расторгнут судом по инициативе Арендатора в случаях: — Арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществу в соответствии с условиями договора или назначением имущества; — переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; — имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 5.3. По истечении срока договора Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора при условии, что он надлежащим образом выполнит принятые на себя по договору аренды обязательства. 5.4.
Договор аренды с ремонтом в счет арендной платы
При выполнении работ обеспечить технический надзор за производством работ. 1.4. В срок не позднее с даты окончания работ, установленной пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, представить Арендодателю следующие документы: — акт выполненных работ с приложением актов на скрытые работы, если последние производились; — платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы, с отметкой банка.
1.5. В случае если размер произведенного зачета расчетной стоимости затрат Арендатора в счет арендной платы на день окончания работ, установленный пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, превышает стоимость фактических затрат Арендатора на их проведение, принятых к зачету, в месячный срок погасить задолженность по арендной плате с начисленной пеней на просроченную сумму с момента полного зачета стоимости фактических затрат. 2. Арендодатель обязуется: 2.1.
Договор аренды квартиры с ремонтом в счет арендной платы
Внимание
Дополнительное соглашение N к Договору аренды от » » г. N (о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы) г.
» » г. , именуем в дальнейшем »
Арендодатель», в лице, действующ на основании, с одной стороны, и, именуем в дальнейшем «Арендатор», в лице, действующ на основании, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды от » » г. N (далее — Договор) о следующем: 1. Арендатор обязуется: 1.1.
В период с » » г. по » » г. произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого объекта, расположенного по адресу: , по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Соглашению проектно-сметной документации (смете) общей стоимостью () рублей. 1.2. С » » г. и до » » г.
При отсутствии заявления хотя бы одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 5.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. 5.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законодательством порядке. 6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА 6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. 6.2.
Гражданского кодекса РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 4.4. При обнаружении недостатков переданного в аренду имущества Арендатор вправе потребовать по своему выбору: — безвозмездного устранения Арендодателем недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; — непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя; — потребовать досрочного расторжения настоящего договора.
Владимир МАЛЫШКО
Эксперт «ПБУ»
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Одним из условий договора является положение о сохранности полученного в аренду имущества арендатором. При этом исходным является то, что арендодатель предоставляет в аренду имущество, соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ. Обязанность проведения за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Данное распределение может быть изменено, если иной порядок установлен законом или договором аренды.Отметим, что капитальный ремонт арендодатель должен производить в срок, установленный договором. Если такой срок не определен в договоре или же ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен осуществить его в разумный срок. В случае же нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
- как текущий, так и капитальный ремонты производит арендодатель за свой счет;
- ремонт производит арендодатель за счет арендатора;
- ремонт производит арендатор за свой счет;
- ремонт производит арендатор, но арендодатель компенсирует ему расходы.
- арендованное имущество используется при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг);
- озмещение понесенных расходов арендодателем не предусматривается.
Дебет 08 Кредит 60
122 000 руб. (146 400 – 24 400) – принят к оплате счет за установку пожарной сигнализации;
Дебет 19 Кредит 60
24 400 руб. – выделен НДС, уплаченный сторонней организации за установку сигнализации;
Дебет 60 Кредит 51
- 146 400 руб. – перечислены денежные средства за установку сигнализации;Дебет 01 Кредит 08
122 000 руб. – введена в эксплуатацию пожарная сигнализация как объект основных средств – «Капитальные вложения в арендованное помещение»;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 1924 400 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный за установку пожарной сигнализации.
Начиная с марта 2002 года вплоть до декабря 2003 года (включительно) в бухгалтерском учете производится начисление амортизации:
Дебет 44 Кредит 02
2000 руб. (122 000 руб. : 61 мес. х 1 мес.) – начислена амортизация по объекту основных средств.
На момент возврата помещения остаточная стоимость объекта составит - 78 000 руб. (122 000 руб. – (2000 руб./мес. х (10 мес. + 12 мес.)), где 10 мес. и 12 мес. – количество месяцев эксплуатации в 2002 и 2003 годах соответственно.В декабре 2003 года:
Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
122 000 руб. – списаны капитальные вложения, связанные с установкой пожарной сигнализации;
Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
44 000 руб. (2000 руб./мес. х (10 мес. + 12 мес.)) – списана амортизация, начисленная по капитальным вложениям;
Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
78 000 руб. – списана остаточная стоимость по капитальным вложениям в арендованный автомобиль;
Дебет 62 Кредит 91-1
87 000 руб. – отражена задолженность арендатора за передаваемую пожарную сигнализацию;
- 14 500 руб. – начислен НДС со стоимости передаваемой сигнализации;Дебет 51 Кредит 62
87 000 руб. – поступили денежные средства за переданную пожарную сигнализацию.
Убыток от реализации пожарной сигнализации по бухгалтерскому учету – 5500 руб. будет учтен в общих финансовых результатах за декабрь 2003 года, отраженных по субсчету 91‑9 «Сальдо прочих доходов и расходов» и списываемых на счет 99.
Так как отделимые улучшения принадлежат арендатору, то введенную в эксплуатацию пожарную сигнализацию в налоговом учете можно отнести к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). Установка одинаковых сроков полезного использования объекта в бухгалтерском и налоговом учетах на основании Классификации основных средств позволяет налогоплательщику использовать данные бухгалтерского учета по начислению амортизации при исчислении налога на прибыль. Реализация пожарной сигнализации происходит с убытком, который в налоговом учете учитывается в прочих расходах по специальному расчету: равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования имущества и фактическим сроком эксплуатации объекта до момента его реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ). Исходя из этого, начиная с января 2004 года налогоплательщик вправе учитывать в прочих расходах сумму – 141, 03 руб. (5500 руб. : (61 мес. – 22 мес.) х 1 мес.). Последний месяц, в котором будут учитываться этот убыток в прочих расходах – март 2007 года.
__________________________________Конец примера 5.Неотделимые улучшения, согласованные с арендодателем…
По неотделимым улучшениям вопрос решается несколько иным образом. В случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 НК РФ).В бухгалтерском учете арендатор также, как и в случае с отделимыми улучшениями, учитывает капитальные затраты как отдельный объект основных средств. Однако порядок их амортизации устанавливается исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленных арендодателем по объекту, на который произведены указанные затраты (п. 65 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).Пример 6 Торговая организация арендует помещение для магазина. По согласованию с арендодателем к зданию в январе 2002 года было пристроено помещение для размещения холодильной камеры. Затраты на строительство пристройки (строила подрядная организация) составили 285 120 руб., в том числе НДС - 47 520 руб.В сентябре 2004 года по завершении договора аренды арендодатель компенсирует арендодателю понесенные при строительстве пристройки затраты в части остаточной ее стоимости.Проводки в бухгалтерском учете арендатора по вводу пристройки будут идентичны случаю создания отделимых улучшений. При этом первоначальная стоимость объекта – 237 600 руб. (285 120 – 47 520). Способ же начисления амортизации у арендатора – единственный, который использует арендодатель при начислении амортизации по зданию. Так как здание было введено в эксплуатацию в 1993 году, то арендодатель использует при начислении амортизации линейный способ, норма амортизационных отчислений – 2,5% в год.На момент завершения договора остаточная стоимость капитальных вложений в арендованное помещение – 227 700 руб. (237 600 руб. – 237 600 руб. х 2,5% : 12 мес. х (11 мес. + 9 мес.)). Исходя из этого стоимость реализации – 273 240 руб. (227 700 руб. х 1,2).В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика в собственности (п. 1 ст. 256 НК РФ). По неотделимым улучшениям со стороны арендатора такого сказать нельзя. Поэтому учитываемые в бухгалтерском учете капитальные вложения арендатор не вправе будет отнести к амортизируемому имуществу, в следствие чего, не будет учитываться и начисленная амортизация.Так как создание неотделимых улучшений было согласовано с арендодателем, то на наш взгляд момент их передачи у арендатора происходит реализация прочего имущества – права на капитальные вложения в арендованное помещение. В этом случае он вправе уменьшить получаемый доход на цену приобретения такого имущества (подп. 2. п. 1 ст. 268 НК РФ). Ею же будут затраты, понесенные арендодателем, при строительстве пристройки. Таким образом, в налоговом учете в момент возврата арендованного помещения с пристройкой у арендатора возникает доход – 227 700 руб. и расходы – 237 600 руб.В бухгалтерском учете арендодателя при возвращении помещения с пристройкой производятся следующие записи:Кредит 011 Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором» - 227 700 руб. – отражена стоимость пристройки на момент ее передачи; Дебет 01 Кредит 08 - 227 700 руб. – увеличена первоначальная стоимость помещения за счет стоимости передаваемой пристройки; Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором» - 45 540 руб. – выделен НДС, подлежащий уплате арендатору; Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 51 - перечислены денежные средства арендатору в счет неотделимых улучшений; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - 45 540 руб. - принят к возмещению НДС, уплаченный арендатору за неотделимые улучшения. _________________________________________Конец примера 6.
…и несогласованные
Если же арендатор, не согласовав вопрос с арендодателем, производит неотделимые улучшения, то их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).В бухгалтерском учете у арендатора и в этом случае произведенные капитальные вложения формируются как объект основных средств. В момент постановки объекта на учет, как и по любому объекту, устанавливается способ начисления амортизации и срок полезного использования. При этом в нормативных актах по бухгалтерскому учету по срокам нет ограничений. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Исходя из этого арендодатель может принять имущество с такими улучшениями, не возместив понесенные затраты, или же потребовать арендатора привести в первоначальное состояние переданное имущество.Если арендодатель принимает имущество с неотделимыми улучшениями, не возмещая затраты арендатору, то в бухгалтерском учете последнего их выбытие соответствует безвозмездной передаче. При этом в учете осуществляются те же проводки, что и в примере 5 по выбытию объекта за исключением начисления задолженности за арендодателем. Убыток от безвозмездной передачи неотделимых улучшений – остаточная их стоимость, будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91 – 9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества.Напомним, что в целях главы 21 НК РФ передача прав собственности на товары на безвозмездной основе признается их реализацией. А операции по реализации признаются объектом налогообложения по НДС, поэтому начисляется НДС. (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом налоговая база определяется как стоимость этого объекта, исчисленная исходя из рыночных цен:Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» - начислен НДС исходя из рыночных цен объекта. Последнее позволит налогоплательщику не восстанавливать НДС по ранее принятым к вычету суммам налога.При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, не принимается к учету, так они относятся к расходам, не учитываемым в целях налогообложения (п. 16 ст. 270 НК РФ).Чтобы учесть затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, в расходах при исчислении налога на прибыль арендодателю придется подготовить аргументацию в их экономической необходимости (п. 1 ст. 252 НК РФ). У работников налоговых органов, скорее всего, будет несколько иное мнение.В бухгалтерском учете арендодателя получение неотделимых улучшений при возврате арендованного имущества сопровождается следующими записями:Кредит 011 - отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды); Дебет 08 Кредит 98 - отражена стоимость неотделимых улучшений на момент их передачи; Дебет 01 Кредит 08 - увеличена первоначальная стоимость возвращенного после окончания договора аренды объекта за счет стоимости неотделимых улучшений. В дальнейшем начисление амортизации по объекту будет сопровождаться еще одной проводкой, связанной с начисление внереализационного дохода (п. 47 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерскойотчетности организации; утв. приказом Минфина России от 28.06.2000 № 60н):Дебет 20 Кредит 02 - начислена амортизация по объекту (при условии использования объекта по основным видам деятельности); Дебет 98 Кредит 91-1 - отражено ежемесячное начисление дохода, связанного с передачей безвозмездно неотделимых улучшений. При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно полученного имущества учитывается во внереализационных доходах (п. 8 ст. 250 НК РФ). При этом оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости передаваемых улучшений. Датой получения дохода признается дата подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений (подп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).Если же арендодатель настоит на приведении арендованного имущества в первоначальное состояние, то у арендатора в бухгалтерском учете помимо ранее произведенных расходов, связанных с созданием неотделимых улучшений – остаточной стоимости объекта, возникнут еще и затраты по их разборке, а также возможно и доходы в виде материалов (запасных частей):
Дебет 91-2 Кредит 01
- списана остаточная стоимость капитальных вложений;
Дебет 91-2 Кредит 02, 69, 70, 76 и т. д.
Отражены затраты, связанные с приведением арендованного имущества в первоначальное состояние;
Дебет 10 Кредит 91-1 - отражена стоимость оприходованных материалов от разборки неотделимых улучшений.Убыток от данной операции будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91‑9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества.Затраты на приведение в первоначальное состояние арендованного имущества арендатор может попытаться учесть при исчислении налога на прибыль, обосновав их обязанностью, возложенной на него ГК РФ, по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено. Однако это налоговики могут встретить с некоторым скептицизмом.Помимо этого, скорее всего, работники налоговых органов будут настаивать на восстановлении ранее принятых к вычету сумм НДС, связанных с капитальными вложениями. Их аргументация основывается на том, что приобретаемые товары, работы, услуги должны использоваться в дальнейшем для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).У арендодателя в бухгалтерском учете при возврате арендованного имущества производится единственная проводка по списанию его стоимости с забалансового счета 011.По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию?
По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию? Наша организация покупает строительные материалы для ремонта в новом здании, арендатор принимает данные материалы в счет аренды. Как мы должны оформить эту операцию? выписать документы на строительные материалы сторонней организации или акты выполненный работ, тогда как списать материалы, которые использовали на ремонт? нужна ли смета? Потом произвести взаимозачет по Договору аренды и реализованным материалам? Просим подсказать как документально, какими документами оформить данную операциюВ данном случае правильнее всего арендатору покупать и оплачивать материалы и приходовать их у себя. По окончании ремонта, арендатор и арендодатель могут провести зачет взаимных требований. Для этого необходимо будет оформить акт взаимозачета, к акту взаимозачета приложите копии документов поставщиков материалов. В акте укажите номера документов, дату и суммы, а также в счет каких месяцев проводится зачет.
Обоснование
1.Как зачесть расходы на ремонт в счет аренды
Купили материалы, сделали ремонт офиса. Арендодатель готов зачесть эту сумму в счет аренды. Как провести зачет в учете?
ОЛЕСЯ МАЙКОВА, бухгалтер (г. Санкт-Петербург)
Зачет расходов отразите на основании соглашения о зачете акта о приемке работ. В соглашении укажите, что материалы пошли на ремонт арендуемого помещения. Сделайте проводки (учет НДС не рассматриваем):
2.Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды
Вариант третий - зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей
Рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы
При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.
Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:
Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы
«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.
7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
9. Возмещение затрат, указанных в пункте 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.
10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в пункте 1 настоящего договора».
В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении - это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (
Необходимость проведения ремонтных работ и их окончание подтвердите документально (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При ремонте арендованного имущества используйте те же документы, что и при ремонте собственных основных средств .
Бухучет: текущий ремонт
Как правило, арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание (ст. 616 ГК РФ). Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды, затраты на текущий ремонт арендованного имущества относятся к текущим расходам организации (абз. 2 п. 67 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 13 ПБУ 10/99).
Если арендованное имущество сломалось по вине сотрудника, расходы на ремонт можно удержать из его зарплаты .
В бухучете расходы на текущий ремонт арендованного имущества отражайте аналогично расходам на ремонт собственных основных средств. Все зависит от того, каким способом - хозяйственным или подрядным - они выполнены.
Ситуация: как отразить в бухучете арендатора запчасти, замена которых происходит при текущем ремонте арендованного имущества?
Порядок отражения в бухучете зависит от условий договора аренды.
Основное средство, переданное арендатору во временное пользование (в т. ч. все узлы, агрегаты и механизмы, входящие в его комплект), является собственностью арендодателя и отражается на его балансе (ст. 608, абз. 1 ст. 606 ГК РФ). В то же время при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было им получено (либо в состоянии, оговоренном в договоре). Это следует из статьи 622 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при наличии согласия арендодателя на ремонт арендатор, возвращая имущество с замененными запчастями, полностью выполняет свою обязанность, указанную в статье 622 Гражданского кодекса РФ, - вернуть имущество в состоянии, оговоренном в договоре. Положений о том, что арендатор должен вернуть запчасти (детали, комплектующие), которые получены, например, в ходе ремонта объекта аренды, данная статья не содержит.
Кроме того, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). К таким доходам можно отнести и запчасти, полученные в ходе ремонта.
Однако право собственности на это имущество может перейти к арендатору только при соблюдении следующих условий:
- по договору аренды обязанность проведения ремонта возложена на арендатора (ст. 616 ГК РФ);
- договор не содержит запрета на замену запчастей;
- ремонт был необходим, что подтверждено документально (например, дефектной ведомостью) (ст. 10 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ);
- замененные в ходе ремонта запчасти (детали, комплектующие) не были указаны в договоре (акте приема-передачи имущества) как самостоятельные объекты аренды (например, монитор, системный блок, клавиатура) (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Если все эти условия выполнены, и арендатор считает, что запчасти, оставшиеся после ремонта, могут быть использованы в его деятельности, их следует принять на баланс как безвозмездно полученные материалы :
Дебет 10 (15) Кредит 98-2
- оприходованы запчасти, оставшиеся после ремонта арендованного основного средства.
То, что арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться запчастями, оставшимися после ремонта, подтверждается и арбитражной практикой (см., например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2001 г. № А40-10073/01-64-144). Несмотря на то что впоследствии это решение было отменено, учитывать изложенные в нем выводы можно. Дело в том, что отмена произошла по обстоятельствам, не связанным с рассматриваемой ситуацией (постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2001 г. № КГ-А40/4578-01).
Если же хотя бы одно из перечисленных выше условий не выполнено, запчасти, полученные в ходе ремонта основного средства, признаются собственностью арендодателя. В этом случае принимать их на свой баланс арендатор не вправе. В частности, арендатор должен вернуть арендодателю демонтированные запчасти, если он производил ремонт по собственной инициативе без согласования с арендодателем. Такой вывод следует из положений статей 606, 608 и 622 Гражданского кодекса РФ.
Бухучет: капитальный ремонт
По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества .
Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
- отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.
Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.
В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись:
- затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.
Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов.
Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы
ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС - 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.
В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
- 7000 руб. - отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 1260 руб. - начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- 8260 руб. - затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.
Если же договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендатор за счет собственных средств, то порядок отражения таких расходов аналогичен .
НДФЛ и страховые взносы
Если для выполнения ремонтных работ организация привлекла сторонних граждан, то при выплате вознаграждения удержите НДФЛ (подп. 6 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 226 НК РФ).
Также начислите взносы на обязательное пенсионное (медицинское) страхование (ч. 1 ст. 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ). Взносы на обязательное социальное страхование в ФСС России не начисляйте (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ).
Взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний начисляйте, если такая обязанность предусмотрена договором с подрядчиком (ч. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).
Налог на прибыль
Расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств учитывайте, если согласно договору аренды или в силу закона организация обязана проводить ремонт за свой счет. Это следует из пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ и статьи 616 Гражданского кодекса РФ.
Если это условие выполняется, то при расчете налога на прибыль затраты на ремонт арендованных основных средств производственного назначения учтите в составе прочих расходов (п. 1, 2 ст. 260, подп. 48 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Затраты на ремонт арендованных основных средств обслуживающих производств и хозяйств учитывайте обособленно (ст. 275.1 НК РФ).
Затраты на ремонт объектов непроизводственного назначения при расчете налога на прибыль не учитывайте, так как они не являются экономически обоснованными , то есть связанными с производственной деятельностью организации (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Момент признания расходов
Если организация применяет метод начисления, налоговую базу уменьшайте по мере возникновения расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 5 ст. 272 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное основное средство собственными силами, то стоимость запчастей учитывайте после их замены, а зарплату сотрудников - в месяце начисления. Именно в этот момент расходы признаются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Если организация применяет кассовый метод, налоговую базу уменьшите по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 3 ст. 273 НК РФ). Например, при выполнении ремонтных работ хозспособом запчасти не только должны быть использованы (подп. 1 п. 3 ст. 273 и п. 5 ст. 254 НК РФ), но и оплачены поставщику.
Для равномерного признания расходов на ремонт арендованных основных средств организация может создать резерв. Однако это возможно, только если в организации помимо арендованного имущества есть основные средства, которые числятся на балансе (п. 3 ст. 260 НК РФ). Подробнее об этом см. Как создать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете , Как использовать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете .
Затраты на ремонт арендованных основных средств можно учитывать в отдельном налоговом регистре в разрезе произведенных расходов .
Пример отражения в бухучете и при налогообложении затрат на ремонт арендованных основных средств. Организация применяет общую систему налогообложения
ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело текущий ремонт помещений магазина. Магазин «Гермесу» арендует. Для выполнения ремонтных работ организация привлекла подрядную организацию. Стоимость работ составила 212 400 руб. (в т. ч. НДС - 32 400 руб.). Акт по форме № КС-2 был подписан в июне.
В бухгалтерском и налоговом учете расходы на текущий ремонт списываются единовременно.
В июне при получении акта бухгалтер «Гермеса» сделал следующие проводки:
Дебет 44 Кредит 60
- 180 000 руб. (212 400 руб. - 32 400 руб.) - списаны затраты на ремонт помещений магазина;
Дебет 19 Кредит 60
- 32 400 руб. - учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
- 212 400 руб. - перечислены подрядчику денежные средства за ремонтные работы.
Сумму входного НДС со стоимости ремонтных работ бухгалтер принял к вычету единовременно в период возникновения затрат.
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 32 400 руб. - принят к вычету входной НДС.
«Гермес» применяет метод начисления. Налог на прибыль платит поквартально. При расчете налога на прибыль за полугодие бухгалтер учел расходы на ремонт основных средств в сумме 180 000 руб.
Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника) ?
Да, можно, но не в составе расходов на ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Объясняется это так.
Затраты на ремонт основных средств можно учесть при расчете налога на прибыль в составе прочих расходов на основании статьи 260 Налогового кодекса РФ. Положения этой статьи распространяются также на расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если стоимость этих расходов арендодатель не возмещает (п. 2 ст. 260 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие предпринимателям, гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Это запрещает их учитывать по правилам пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Подтверждают такой вывод Минфин России (письма от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462) и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).
Если организация создает резерв на ремонт основных средств в налоговом учете , расходы на ремонт объекта, полученного в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), спишите за счет этого резерва (абз. 4 п. 2 ст. 324 НК РФ). И это несмотря на то что основные средства, полученные в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), не учитываются при формировании резерва, так как не являются амортизируемым имуществом (п. 2 ст. 324, п. 3 ст. 256 НК РФ).
Кроме того, расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника), можно списать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- по договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);
- произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.
Такую точку зрения подтверждают контролирующие ведомства (письма Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 7 июня 2009 г. № 03-03-06/2/131, от 13 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/81, ФНС России от 17 августа 2009 г. № 3-2-13/181) и арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 28 декабря 2010 г. № Ф09-10981/10-С3 и Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2007 г. № Ф08-312/2007-133А).
Таким образом, организация, арендуя имущество у предпринимателя или гражданина (сотрудника), не может учитывать затраты на этот ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ, но может отнести их на другие прочие расходы (подп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 252 НК РФ) или списать за счет резерва на ремонт.
Ситуация: как учесть при расчете налога на прибыль расходы на замену в арендованном помещении оконных блоков, пришедших в негодность? По договору аренды текущий и капитальный ремонт возлагается на арендатора.
Расходы на замену оконных блоков не приводят к увеличению первоначальной стоимости арендованного помещения. Они не изменяют функциональной сущности здания, его хозяйственного назначения, качественных характеристик и технико-экономических показателей (п. 3.1 положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, п. 2 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80). Следовательно, указанные работы для целей налогообложения являются ремонтом. Поэтому арендатор, который по условиям договора должен делать текущий и капитальный ремонт помещения, вправе признать эти расходы единовременно. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 14 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/39.
Подтверждает такой вывод многочисленная арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 сентября 2009 г. № А42-3447/2008, от 25 сентября 2006 г. № А56-28039/2005, от 12 октября 2005 г. № А56-2062/2005, Московского округа от 12 августа 2009 г. № КА-А40/7282-09, от 24 ноября 2008 г. № КА-А40/10938-08, Уральского округа от 26 ноября 2008 г. № Ф09-8802/08-С3, от 22 мая 2007 г. № Ф09-3656/07-С2, Западно-Сибирского округа от 25 сентября 2006 г. № Ф04-6044/2006(26466-А81-31)).
Кроме того, в письме от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794 Минфин России рекомендует при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» руководствоваться в том числе Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (Р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312. А согласно приложению 7 к этому документу в состав текущего ремонта включается в числе прочего частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений.
Таким образом, замена оконных блоков не является капитальными вложениями. Результаты такого ремонта не подпадают под понятие капитальных вложений, приведенное в статье 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Поэтому затраты на замену окон как расходы на ремонт при расчете налога на прибыль учтите единовременно в том периоде, в котором они были произведены (п. 1 ст. 260 НК РФ, письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/718). При этом документальным подтверждением неисправности оконных блоков может служить дефектная ведомость.
НДС
Особенностей учета входного НДС по материалам (работам, услугам), приобретенным для проведения ремонта арендованного имущества, законодательством не предусмотрено (ст. 172 НК РФ). Поэтому при ремонте арендованного имущества входной НДС примите к вычету в том же порядке, что и при ремонте собственного имущества .
УСН
Учет расходов на ремонт арендованного имущества при расчете единого налога зависит от объекта налогообложения, который применяет организация.
Если организация платит единый налог с доходов, то расходы на ремонт арендованных основных средств налоговую базу не уменьшают. При данном объекте налогообложения расходы не учитываются (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, расходы на ремонт арендованных основных средств можно учесть в составе расходов при расчете единого налога (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Суммы НДС, уплаченного поставщикам (подрядчикам), также уменьшают налоговую базу (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При этом расходы на ремонт арендованного имущества учитывайте:
- если по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);
- если произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Такой подход подтверждается в письмах Минфина России от 20 января 2011 г. № 03-11-11/10 и УФНС России по г. Москве от 13 июля 2009 г. № 16-15/071782.
Налоговую базу уменьшайте по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное имущество собственными силами, то стоимость запчастей включите в налоговую базу по мере их замены и оплаты поставщику (п. 2 ст. 346.17, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ), а зарплату сотрудников - по мере ее выплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Ситуация: как учесть при расчете единого налога при упрощенке расходы на ремонт имущества, арендованного у гражданина (сотрудника)? Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами.
Ответ на этот вопрос зависит от вида арендованного имущества:
- транспортные средства;
- имущество, арендованное для обеспечения пожарной безопасности (например, системы оповещения о пожаре);
- другое имущество.
Расходы на ремонт транспортного средства, арендованного у гражданина (сотрудника), учесть при расчете единого налога при упрощенке можно. Это объясняется тем, что такие затраты уменьшают налоговую базу как расходы на содержание служебного транспорта (подп. 12 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Эту точку зрения подтверждает и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2006 г. № Ф04-8284/2005(27935-А45-40)).
Расходы на ремонт арендованной ККТ и имущества, арендованного для обеспечения пожарной безопасности, также можно учесть при расчете единого налога (подп. 10, 35 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При этом должны быть соблюдены следующие условия:
- по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);
- произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Во всех остальных случаях затраты на ремонт имущества, арендованного у гражданина (сотрудника), учесть при расчете единого налога при упрощенке нельзя. Такую позицию налоговое ведомство объясняет тем, что подпункт 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ позволяет исключить из налогооблагаемых доходов расходы на ремонт только амортизируемых основных средств, которые признаются таковыми при расчете налога на прибыль (п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Следовательно, суммы, израсходованные на ремонт такого имущества, доходов при упрощенке не уменьшат. Данный вывод подтверждает письмо УФНС России по г. Москве от 9 февраля 2007 г. № 18-11/3/11896. В отличие от организаций на общей системе налогообложения организации на спецрежиме не могут учесть эти расходы на основании статьи 264 Налогового кодекса РФ. Это связано с тем, что перечень расходов при упрощенке закрыт (ст. 346.16 НК РФ).
Аналогичный порядок действует и в случае субаренды имущества, принадлежащего гражданину (сотруднику). Это объясняется тем, что к таким договорам применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Применительно к данной ситуации никаких исключений при отражении расходов на ремонт субарендованного имущества законодательством не предусмотрено.
ОСНО и ЕНВД
Если организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то расчет налогов при ремонте арендованного имущества зависит от того, для какого вида деятельности оно используется.
Если арендованное имущество используется только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то расходы на его ремонт учитывайте по правилам, действующим при общей системе налогообложения (п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).
Если арендованное основное средство используется только в рамках деятельности на ЕНВД, то в базе по единому налогу никаких расходов не учитывайте, так как объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).
Арендованное имущество может использоваться в деятельности организации, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой организация платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае расходы на ремонт, а также входной НДС нужно распределить (п. 4 ст. 170, п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).
ЕНВД
Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет налоговой базы расходы на ремонт основных средств не влияют.
02.08.2013
Предварительный договор аренды (ремонт делает арендатор)
Предварительный договор аренды
г. Уфа, Республика Башкортостан
"Дата"
ООО «__________________», Арендодатель ,
и ООО «__________________», ОГРН __________________________, в лице директора ________________________, действующего на основании __________, именуемое в дальнейшем Арендатор , с другой стороны, совместно именуемые "Стороны" заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1 Арендодатель является инвестором строительства ___________ (далее - Здание) расположенного по адресу _________________, в части следующих нежилых помещений:
Нежилое встроенное помещение с условным номером ____(_____), расположенное на _______ этаже, общей проектной площадью __________ (________) кв.м. на основании Договора №______ участия в долевом строительстве от ________ г. (далее по тексту - Помещение)
1.2 Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить Основной договор аренды Помещений (далее по тексту - "Основной договор"), на условиях предусмотренных настоящим договором.
1.3 Все условия Основного договора изложены в Приложении №1 к настоящему предварительному договору, которое является его составной и неотъемлемой частью.
1.4 Арендатор будет использовать помещение по следующему назначению: _______________
1.5 Площадь арендуемого Помещения по Основном договору аренды будет уточнена после выполнения замеров органами технической инвентаризации объектов недвижимости, по результатам которых будут выданы технические и кадастровые паспорта Помещения.
2. Обязанности сторон
2.1 Стороны обязуются заключить Основной договор аренды,на условиях изложенных в Приложении №1 к настоящему договору, и Арендатор обязуется принять, а Арендодатель передать Помещения по Акту приема-передачи помещения, в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения.
2.2 Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять Помещение для выполнения ремонта на условиях предусмотренных п. 6 настоящего договора в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем в отношении Здания Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа., при условии выполнения Арендатором п. 5.1 Договора.
2.3. Стороны обязуются в течение 10 (Десяти) дней с даты подписания Основного договора совершить все необходимые действия для регистрации Основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
2.4. Стороны осведомлены и согласны с тем, что в Основном договоре будут указаны характеристики Помещений, согласно технического паспорта, выданного _____ по состоянию на _____ г. с инвентарным номером______
2.5. Стороны договорились, что при определении арендной платы по Основному договору будут брать за основу расчета площади Помещения, указанные в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на Помещения, на момент подписания Основного договора, даже в случае изменения в дальнейшем каких-либо характеристик Помещения.
3. Обязанности Арендодателя
3.1 Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия для получения не позднее "__"______2013 г. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа, в отношении Здания.
3.2. Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия направленные на регистрацию права собственности на помещение в течение 3 (трех) месяцев с даты получения Разрешения на ввод Здания в эксплантацию
3.3 Арендодатель обязуется направить Арендатору уведомление о готовности подписать Основной договор Аренды в течение 3 дней с даты получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения на адрес: ______________________________;
4.Обязанности Арендатора
4.1 Арендатор обязуется:
4.1.1. Оплатить обеспечительный платеж согласно п.5.1 настоящего договора
4.1.2. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг: отопление, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение.
4.1.3. В целях исполнения п.4.1.2. Договора Арендатор в течение 3-х дней с даты передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» обязуется предоставить документы в ООО "Управляющая компания "Дом" (далее - управляющая компания) и заключить договор с управляющей компанией на предоставление услуг отопления, электроэнергии, водоснабжения, водоотведения.
4.1.4. В случае не выполнения Арендатором условий п. 4.1.3., возмещать Арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг до момента исполнения указанного пункта. В случае если Арендодатель несет дополнительные расходы связанные с налогообложением Арендодателя при оплате дополнительных услуг, в том числе при оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, то Арендатор обязуется возмещать такие затраты в полном объеме на основании выставленного счёта путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.
5. Обеспечительный платеж
5.1. В течение 2 (Двух) дней с даты подписания настоящего договора Арендатор перечисляет по реквизитам указанным в п.___ настоящего договора Арендодателю денежные средства в размере _____ (_______________) рублей, 00 коп., НДС не облагается, в качестве обеспечения выполнения своих обязательств (далее - Обеспечительный платеж)
5.2. После заключения сторонами Основного договора Обеспечительный платеж уплаченный Арендатором в рамках настоящего договора, зачитывается сторонами как обеспечительный платеж по Основному договору, на условиях Основного договора аренды Помещения.
6. Передача помещения для ремонта
6.1. Арендодатель передает Помещение Арендатору в состоянии отраженном в Приложении №2 к настоящему договору для завершения ремонта Помещения силами и за счет средств Арендатора по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в срок указанный в п.2.2 настоящего договора.
6.2. Средства затраченные Арендатором на выполнение чистового ремонта, отделимых и неотделимых улучшений помещения, его перепланирования (далее - ремонта) не включаются в стоимость арендной платы и не возмещаются Арендодателем, иным путем, кроме как предоставление Арендатору льготного периода аренды согласно п.6.3 Договора.
6.3. В качестве возмещения затрат Арендатора на выполнение ремонта, при условии выполнения Арендатором условий настоящего договора, Арендатор освобождается от оплаты первых 2-х (Двух) месяцев аренды Помещения по Основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты Арендатора на выполнение ремонта Помещения Арендодателем не возмещаются.
6.4. В случае необоснованного уклонения Арендатора от подписания «Акта приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в течение более чем 10 (Десяти) календарных дней, с даты получения им по адресу: _______________, соответствующего уведомления от Арендодателя, Помещения считаются принятыми Арендатором по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ».
6.5. Форма «Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» представлена в Приложении №3
6.6. После выполнения Арендодателем условий 6.1. настоящего Договора, Арендатор за свой счет выполняет ремонт Помещения до состояния пригодного для эксплуатации офиса, как минимум соответствующего следующим характеристикам: выполнено покрытие пола керамической плиткой/ ковролин/ламнат/паркет, стены побелены, оштукатурены, потолок навесной/системы "армстронг"/побелен, помещение оборудовано осветительным, сантехническим и вентиляционным оборудованием согласно технических норм для офисных и административных помещений.
6.7 Арендатор обязуется не осуществлять перепланирование помещения без письменного согласования с Арендодателем.
6.8. Арендатор обязуется осуществить отделочные работы в Помещениях с применением качественных сертифицированных материалов, отвечающих, в том числе, требованиям противопожарной безопасности, при соблюдении норм отделки, устанавливаемых Арендодателем. Развернутое описание отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.
6.9 В случае получения соответствующего требования от Арендодателя в нормативные сроки Арендатор обязуется узаконить перепланирование и получить соответствующие разрешительные документы на выполняемые работы., а так же технические и кадастровые паспорта помещений, отражающие состояние помещений после перепланирования, произведенного Арендатором. При этом Арендодатель обязуется предоставить соответствующую доверенность для представление в надзорные органы и органы технической инвентаризации.
7. Ответственность сторон
7.1 Просрочка исполнения обязательства Стороны по заключению Основного договора, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора, в течение 30 календарных дней и более, считается отказом заключить Основной договор и влечет последствия, предусмотренные п. 7.2. и п.7.3 настоящего Предварительного договора.
7.2. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному договору, при условии выполнения Арендодателем своих обязательств, Арендатор не имеет право требовать полное либо частичное возмещение затрат ремонт и перепланирование помещения, а так же возврата средств уплаченных им согласно п.5.1 настоящего договора. Все произведенное перепланирование и улучшения в Помещениях, в том числе неотделимые и отделимые улучшения, переходят в собственность Арендодателя. Средства, уплаченные Арендатором согласно п. 5.1. настоящего договора, переходят в собственность Арендодателя.
7.3 В случае отказа Арендодателя от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному Договору, при условии выполнения Арендатором своих обязательств по Предварительному договору в полном объеме, Арендодатель обязуется возместить Арендатору сумму, указанную в пункте 5.1 настоящего договора, а также затраты, на сумму из расчета не более 3000 (три тысячи) рублей на 1 кв.м. Помещения, подтвержденные документально и заранее согласованные с Арендодателем, произведенные Арендатором на завершение чистовой отделки Помещений.
7.4. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты Обеспечительного платежа, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки. Основанием для уплаты пени является письменная претензия Арендодателя, предъявленная Арендатору.
7.5. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» Арендатор несет ответственность за сохранность Помещения, и в случае ухудшения его состояния по вине Арендатора либо подрядных, строительных и иных организаций, привлеченных Арендатором для проведения ремонтных работ и работ по перепланированию Помещений (в том числе порча стен, входных дверей, окон, коммуникаций Помещений) Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на восстановление Помещений. В случае, если указанными действиями Арендатора и привлеченных им организаций причинен ущерб имуществу третьих лиц, Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на возмещение такого ущерба.
7.6. Применение мер ответственности, предусмотренных п.п. 7.2 настоящего Предварительного Договора, не лишает Арендодателя права обратиться в суд с требованием о понуждении Арендатора заключить Основной Договор.
7.7 Стороны освобождаются от ответственности при действии или бездействии регистрирующих органов, органов учета и технической инвентаризации объектов недвижимости (в том числе: ГУП Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ, ГУП Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан), следствием которых явилась задержка или невозможность выполнения какой либо из Сторон своих обязательств по настоящему договору. При наступлении такого события Сторона, исполнение чьих обязательств задерживается, в течении 3-х дней извещает другую Сторону. При этом срок исполнения Стороной своих обязательств переносится на срок задержки, возникший по причине действий или бездействия указанных в данном пункте организаций.
8. Срок действия предварительного договора
8.1 Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие с момента вступления в законную силу Основного договора.
8.2. Пункты 5.2, 6.2. настоящего Предварительного договора сохраняют свою силу в течение всего срока действия Основного договора.
10. Обстоятельства непреодолимой силы
10.1 Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, о которых Стороны не могли знать заранее и не могут влиять на них, таких как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору.
10.2 Возникновение и сроки действия обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных п. 5.1. настоящего Предварительного договора, должны быть подтверждены надлежащим документом уполномоченных государственных органов.
11. Порядок разрешения споров
11.1 Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.
11.2 При невозможности урегулирования спора в порядке, предусмотренном п. 11.1. настоящего Предварительного договора, Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
12. Расторжение Предварительного договора
12.1 Настоящий договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и /или настоящим договором.
13. Дополнительные условия
13.1 Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
13.2Арендатор подтверждает, что для получения разрешения на осуществление своей деятельности, указанной в п.1.4. настоящего договора, требующиеся в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе для прохождения аттестаций, получения сертификатов соответствия, лицензирования деятельности ему необходимо и достаточно следующих документов: свидетельства о государственной регистрации права собственности Арендодателя на Помещения, кадастрового и технического паспорта на Помещение, с техническими характеристиками согласно Технического паспорта выданного ______ по состоянию на ______ реестровый номер __________.
13.3 Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права по настоящему Предварительному договору третьей стороне без предварительного письменного согласия другой Стороны.
13.4 В случаях, не предусмотренных настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
13.5 Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
13.6 Неотъемлемой и составной частью настоящего Предварительного договора являются:
Приложение № 1 - Основной договор аренды (__ стр.)
Приложение № 2 - Состояние помещений на момент передачи для выполнения ремонта (__ стр.)
Приложение № 3 - Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ (__ стр.)
14. Реквизиты и подписи сторон
