Выполнение работ в счет арендной платы. Образец договора аренды с ремонтом в счет арендной платы. Порядок разрешения споров

02.08.2013

Предварительный договор аренды (ремонт делает арендатор)

Предварительный договор аренды

г. Уфа, Республика Башкортостан

"Дата"

ООО «__________________», Арендодатель ,

и ООО «__________________», ОГРН __________________________, в лице директора ________________________, действующего на основании __________, именуемое в дальнейшем Арендатор , с другой стороны, совместно именуемые "Стороны" заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1 Арендодатель является инвестором строительства ___________ (далее - Здание) расположенного по адресу _________________, в части следующих нежилых помещений:

Нежилое встроенное помещение с условным номером ____(_____), расположенное на _______ этаже, общей проектной площадью __________ (________) кв.м. на основании Договора №______ участия в долевом строительстве от ________ г. (далее по тексту - Помещение)

1.2 Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить Основной договор аренды Помещений (далее по тексту - "Основной договор"), на условиях предусмотренных настоящим договором.

1.3 Все условия Основного договора изложены в Приложении №1 к настоящему предварительному договору, которое является его составной и неотъемлемой частью.

1.4 Арендатор будет использовать помещение по следующему назначению: _______________

1.5 Площадь арендуемого Помещения по Основном договору аренды будет уточнена после выполнения замеров органами технической инвентаризации объектов недвижимости, по результатам которых будут выданы технические и кадастровые паспорта Помещения.

2. Обязанности сторон

2.1 Стороны обязуются заключить Основной договор аренды,на условиях изложенных в Приложении №1 к настоящему договору, и Арендатор обязуется принять, а Арендодатель передать Помещения по Акту приема-передачи помещения, в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения.

2.2 Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять Помещение для выполнения ремонта на условиях предусмотренных п. 6 настоящего договора в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем в отношении Здания Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа., при условии выполнения Арендатором п. 5.1 Договора.

2.3. Стороны обязуются в течение 10 (Десяти) дней с даты подписания Основного договора совершить все необходимые действия для регистрации Основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

2.4. Стороны осведомлены и согласны с тем, что в Основном договоре будут указаны характеристики Помещений, согласно технического паспорта, выданного _____ по состоянию на _____ г. с инвентарным номером______

2.5. Стороны договорились, что при определении арендной платы по Основному договору будут брать за основу расчета площади Помещения, указанные в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на Помещения, на момент подписания Основного договора, даже в случае изменения в дальнейшем каких-либо характеристик Помещения.

3. Обязанности Арендодателя

3.1 Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия для получения не позднее "__"______2013 г. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа, в отношении Здания.

3.2. Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия направленные на регистрацию права собственности на помещение в течение 3 (трех) месяцев с даты получения Разрешения на ввод Здания в эксплантацию

3.3 Арендодатель обязуется направить Арендатору уведомление о готовности подписать Основной договор Аренды в течение 3 дней с даты получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения на адрес: ______________________________;

4.Обязанности Арендатора

4.1 Арендатор обязуется:

4.1.1. Оплатить обеспечительный платеж согласно п.5.1 настоящего договора

4.1.2. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг: отопление, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение.

4.1.3. В целях исполнения п.4.1.2. Договора Арендатор в течение 3-х дней с даты передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» обязуется предоставить документы в ООО "Управляющая компания "Дом" (далее - управляющая компания) и заключить договор с управляющей компанией на предоставление услуг отопления, электроэнергии, водоснабжения, водоотведения.

4.1.4. В случае не выполнения Арендатором условий п. 4.1.3., возмещать Арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг до момента исполнения указанного пункта. В случае если Арендодатель несет дополнительные расходы связанные с налогообложением Арендодателя при оплате дополнительных услуг, в том числе при оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, то Арендатор обязуется возмещать такие затраты в полном объеме на основании выставленного счёта путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

5. Обеспечительный платеж

5.1. В течение 2 (Двух) дней с даты подписания настоящего договора Арендатор перечисляет по реквизитам указанным в п.___ настоящего договора Арендодателю денежные средства в размере _____ (_______________) рублей, 00 коп., НДС не облагается, в качестве обеспечения выполнения своих обязательств (далее - Обеспечительный платеж)

5.2. После заключения сторонами Основного договора Обеспечительный платеж уплаченный Арендатором в рамках настоящего договора, зачитывается сторонами как обеспечительный платеж по Основному договору, на условиях Основного договора аренды Помещения.

6. Передача помещения для ремонта

6.1. Арендодатель передает Помещение Арендатору в состоянии отраженном в Приложении №2 к настоящему договору для завершения ремонта Помещения силами и за счет средств Арендатора по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в срок указанный в п.2.2 настоящего договора.

6.2. Средства затраченные Арендатором на выполнение чистового ремонта, отделимых и неотделимых улучшений помещения, его перепланирования (далее - ремонта) не включаются в стоимость арендной платы и не возмещаются Арендодателем, иным путем, кроме как предоставление Арендатору льготного периода аренды согласно п.6.3 Договора.

6.3. В качестве возмещения затрат Арендатора на выполнение ремонта, при условии выполнения Арендатором условий настоящего договора, Арендатор освобождается от оплаты первых 2-х (Двух) месяцев аренды Помещения по Основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты Арендатора на выполнение ремонта Помещения Арендодателем не возмещаются.

6.4. В случае необоснованного уклонения Арендатора от подписания «Акта приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в течение более чем 10 (Десяти) календарных дней, с даты получения им по адресу: _______________, соответствующего уведомления от Арендодателя, Помещения считаются принятыми Арендатором по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ».

6.5. Форма «Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» представлена в Приложении №3

6.6. После выполнения Арендодателем условий 6.1. настоящего Договора, Арендатор за свой счет выполняет ремонт Помещения до состояния пригодного для эксплуатации офиса, как минимум соответствующего следующим характеристикам: выполнено покрытие пола керамической плиткой/ ковролин/ламнат/паркет, стены побелены, оштукатурены, потолок навесной/системы "армстронг"/побелен, помещение оборудовано осветительным, сантехническим и вентиляционным оборудованием согласно технических норм для офисных и административных помещений.

6.7 Арендатор обязуется не осуществлять перепланирование помещения без письменного согласования с Арендодателем.

6.8. Арендатор обязуется осуществить отделочные работы в Помещениях с применением качественных сертифицированных материалов, отвечающих, в том числе, требованиям противопожарной безопасности, при соблюдении норм отделки, устанавливаемых Арендодателем. Развернутое описание отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.

6.9 В случае получения соответствующего требования от Арендодателя в нормативные сроки Арендатор обязуется узаконить перепланирование и получить соответствующие разрешительные документы на выполняемые работы., а так же технические и кадастровые паспорта помещений, отражающие состояние помещений после перепланирования, произведенного Арендатором. При этом Арендодатель обязуется предоставить соответствующую доверенность для представление в надзорные органы и органы технической инвентаризации.

7. Ответственность сторон

7.1 Просрочка исполнения обязательства Стороны по заключению Основного договора, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора, в течение 30 календарных дней и более, считается отказом заключить Основной договор и влечет последствия, предусмотренные п. 7.2. и п.7.3 настоящего Предварительного договора.

7.2. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному договору, при условии выполнения Арендодателем своих обязательств, Арендатор не имеет право требовать полное либо частичное возмещение затрат ремонт и перепланирование помещения, а так же возврата средств уплаченных им согласно п.5.1 настоящего договора. Все произведенное перепланирование и улучшения в Помещениях, в том числе неотделимые и отделимые улучшения, переходят в собственность Арендодателя. Средства, уплаченные Арендатором согласно п. 5.1. настоящего договора, переходят в собственность Арендодателя.

7.3 В случае отказа Арендодателя от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному Договору, при условии выполнения Арендатором своих обязательств по Предварительному договору в полном объеме, Арендодатель обязуется возместить Арендатору сумму, указанную в пункте 5.1 настоящего договора, а также затраты, на сумму из расчета не более 3000 (три тысячи) рублей на 1 кв.м. Помещения, подтвержденные документально и заранее согласованные с Арендодателем, произведенные Арендатором на завершение чистовой отделки Помещений.

7.4. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты Обеспечительного платежа, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки. Основанием для уплаты пени является письменная претензия Арендодателя, предъявленная Арендатору.

7.5. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» Арендатор несет ответственность за сохранность Помещения, и в случае ухудшения его состояния по вине Арендатора либо подрядных, строительных и иных организаций, привлеченных Арендатором для проведения ремонтных работ и работ по перепланированию Помещений (в том числе порча стен, входных дверей, окон, коммуникаций Помещений) Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на восстановление Помещений. В случае, если указанными действиями Арендатора и привлеченных им организаций причинен ущерб имуществу третьих лиц, Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на возмещение такого ущерба.

7.6. Применение мер ответственности, предусмотренных п.п. 7.2 настоящего Предварительного Договора, не лишает Арендодателя права обратиться в суд с требованием о понуждении Арендатора заключить Основной Договор.

7.7 Стороны освобождаются от ответственности при действии или бездействии регистрирующих органов, органов учета и технической инвентаризации объектов недвижимости (в том числе: ГУП Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ, ГУП Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан), следствием которых явилась задержка или невозможность выполнения какой либо из Сторон своих обязательств по настоящему договору. При наступлении такого события Сторона, исполнение чьих обязательств задерживается, в течении 3-х дней извещает другую Сторону. При этом срок исполнения Стороной своих обязательств переносится на срок задержки, возникший по причине действий или бездействия указанных в данном пункте организаций.

8. Срок действия предварительного договора

8.1 Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие с момента вступления в законную силу Основного договора.

8.2. Пункты 5.2, 6.2. настоящего Предварительного договора сохраняют свою силу в течение всего срока действия Основного договора.

10. Обстоятельства непреодолимой силы

10.1 Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, о которых Стороны не могли знать заранее и не могут влиять на них, таких как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору.

10.2 Возникновение и сроки действия обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных п. 5.1. настоящего Предварительного договора, должны быть подтверждены надлежащим документом уполномоченных государственных органов.

11. Порядок разрешения споров

11.1 Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.

11.2 При невозможности урегулирования спора в порядке, предусмотренном п. 11.1. настоящего Предварительного договора, Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

12. Расторжение Предварительного договора

12.1 Настоящий договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и /или настоящим договором.

13. Дополнительные условия

13.1 Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

13.2Арендатор подтверждает, что для получения разрешения на осуществление своей деятельности, указанной в п.1.4. настоящего договора, требующиеся в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе для прохождения аттестаций, получения сертификатов соответствия, лицензирования деятельности ему необходимо и достаточно следующих документов: свидетельства о государственной регистрации права собственности Арендодателя на Помещения, кадастрового и технического паспорта на Помещение, с техническими характеристиками согласно Технического паспорта выданного ______ по состоянию на ______ реестровый номер __________.

13.3 Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права по настоящему Предварительному договору третьей стороне без предварительного письменного согласия другой Стороны.

13.4 В случаях, не предусмотренных настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

13.5 Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

13.6 Неотъемлемой и составной частью настоящего Предварительного договора являются:

Приложение № 1 - Основной договор аренды (__ стр.)

Приложение № 2 - Состояние помещений на момент передачи для выполнения ремонта (__ стр.)

Приложение № 3 - Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ (__ стр.)

14. Реквизиты и подписи сторон

Компания произвела в арендованном помещении неотделимые улучшения. При этом были использованы заемные средства. После проведения ремонта она подписывает с арендодателем допсоглашение о частичном зачете стоимости произведенных работ в счет арендных платежей. Разобраться с нюансами отражения всех этих операций в бухучете поможет данная статья.

Ситуация

ООО «Н» зарегистрировано в конце 2010 года, c мая 2011 года ООО «Н» подписывает договор аренды на помещение с ООО «З». По обоюдному соглашению ООО «Н» начинает производить в данном помещении ремонт (замена окон, дверей, перенос стеновых перегородок, замена и ремонт лестницы, работы по электрике и т.д.). Документы на ремонт прилагаются.

Ремонт помещения закончен, подписан акт выполненных работ 28.12.11. Данное помещение ООО «Н» после ремонтных работ использует под ресторан и караоке-бар. Предприятие находится на ЕНВД и финансово-хозяйственную деятельность начало 28.12.11. Общая стоимость произведенных работ составила 8,5 млн. руб.

28.12.11 было подписано дополнительное соглашение между ООО «Н» и ООО «З» о том, что в связи с проведенными работами засчитать частично стоимость ремонтных работ (3 млн. руб.) в счет арендных платежей. К данному дополнительному соглашению прилагаются смета, акт выполненных работ и т.д.

Для проведения ремонтных работ ООО «Н» взяло беспроцентные займы: от учредителей (2 человека, доля которых по 50 %) на 2 года (беспроцентный), а также на 2 года от ИП.

Как правильно оформить заем от учредителей и ИП?

В договор займа необходимо включить пункт «Проценты за пользование займом не взимаются» . Никаких дополнительных налогов предприятие от предоставления сумм беспроцентных займов уплачивать не должно.

Предоставление таких займов не является безвозмездно оказанными услугами, и поэтому их суммы не подпадают под действие п. 8 ст. 250 НК РФ , согласно норме которого при безвозмездном получении имущества (работ, услуг) или имущественных прав у их получателя возникает внереализационный доход (письма Минфина РФ от 02.04.10 № 03-03-06/1/224, от 14.07.09 № 03-03-06/1/465, от 20.05.09 № 03-03-06/1/334, УФНС по г. Москве от 22.12.10 № 16-15/134823@ и от 03.11.10 № 16-15/115768@) .

При получении беспроцентного займа право собственности на передаваемую сумму денежных средств, которую предприятие обязано вернуть в установленный договором займа срок, к предприятию не переходит, т.е. отсутствует реализация, и поэтому такая операция не облагается НДС (п. 1 ст. 39 и п. 1 ст. 146 НК РФ) .

При возврате учредителям и ИП предоставленных предприятию беспроцентных займов у них также не возникнет объекта обложения по НДФЛ.

Примечание. Попутно отметим, что если бы заимодавцем предприятия являлся учредитель – юридическое лицо, доля которого в уставном капитале более 20 %, предоставление беспроцентного займа инспекция могла бы расценить как сделку между взаимозависимыми лицами (ст. 20 НК РФ) . Налоговые органы, исходя из рыночной ставки, могут определить размер не начисленных в свое время процентов и заставить фирму-учредителя доплатить сумму налога на прибыль (а также пеню). При доле участия учредителя меньше 20 % п. 2 ст. 20 НК РФ дает право суду признавать взаимозависимыми лица по основаниям, не предусмотренным НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Получение и возврат беспроцентного займа, выданного на 2 года, в учете должны отражаться следующими проводками.

На дату получения заемных средств:
Дт 51(50) Кт 67.

На дату возврата займа:
Дт 67 Кт 51(50).

На каком счете надо отразить всю сумму произведенного ремонта? Как следует отразить в бухучете зачет? Как правильно списывать сумму произведенного ремонта до и с началом финансово-хозяйственной деятельности предприятия?
Проведенные организацией работы являются капитальными, и их результатом являются так называемые неотделимые улучшения арендованного имущества.

Согласно п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.98 № 34н (ред. от 24.12.10), капитальные вложения в арендованные (на срок более года!) объекты основных средств сами квалифицируются как основные средства. Поэтому предварительно они должны отражаться на счете 08 (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина РФ от 30.03.01 № 26н, п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.03 № 91н).

В периоде, когда отсутствуют доходы от производства и реализации, экономическая обоснованность понесенных затрат определяется не фактически полученными доходами в конкретном периоде, а направленностью осуществленных расходов на получение доходов (письма Минфина РФ от 21.04.10 № 03-03-06/1/279, от 10.04.08 № 03-03-06/1/265 и от 17.07.08 № 03-03-06/1/414, постановления ФАС Московского округа от 31.03.10 № КА-А40/2740-10 и Северо-Западного округа от 14.11.08 № А42-7508/2006). Поэтому расходы по аренде и расходы на улучшение арендованного помещения до начала деятельности подлежат учету на тех же счетах, что и после ее начала.

Примечание. Плательщика ЕНВД не должен волновать учет налога на прибыль, начисление НДС, выделение «входных» сумм данного налога, а также применение ПБУ 18/02.

В учете организации, в частности, должны быть выполнены следующие проводки.

До начала деятельности (ежемесячно):
Дт 91-2 Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде»
Дт 08 Кт 60, 76, 10

После начала деятельности (ежемесячно):
– отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51 – отражено перечисление арендной платы;
Дт 08 Кт 60, 76, 10 – отражены расходы на неотделимые улучшения арендованного помещения.

28.12.11 (на дату окончания работ и подписания дополнительного соглашения):
Дт 01 Кт 08 – 5 500 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений переведена в состав собственных основных средств;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 08 – 3 000 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений зачтена арендодателем в счет платежей по арендной плате.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ , капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования (СПИ), определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Примечание. В рассматриваемом случае СПИ определяется сроком полезного использования арендованного объекта согласно Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1 .
Письмом Минфина РФ от 14.05.08 № 03-03-06/2/52 разъяснено, что СПИ, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.
Поэтому начислять амортизацию можно только в течение срока действия договора аренды , и, скорее всего, стоимость неотделимых улучшений не будет самортизирована арендатором полностью. При этом у арендатора нет оснований для признания в налоговом учете расходов несамортизированной части своих капитальных вложений (письмо Минфина РФ от 05.02.08 № 03-03-06/2/12) .

Ежемесячно с 01.01.12 и до погашения зачтенной арендодателем суммы арендной платы:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление зачтенной арендодателем ежемесячной суммы арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26)

Ежемесячно с месяца после погашения зачтенной суммы арендной платы и до окончания срока аренды:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51 – отражено перечисление арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26) – (5 500 000 руб. : СПИ мес.) – отражено начисление амортизации суммы капитальных вложений, зачисленной в состав собственных основных средств.

Если по окончании договора аренды сумма капитальных вложений, не возмещенная арендодателем, не будет самортизирована полностью, то в учете следует выполнить проводки:
Дт 02 Кт 01 – списана сумма начисленной амортизации;
Дт 91-2 Кт 01 – списана безвозмездная передача арендодателю остаточной стоимости капитальных вложений.

редакция журнала «Помощник Бухгалтера»

г.______________

« »_____________201_г.

В лице ______________________________, действующего на основании_____________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ___________________________, в лице ____________________________, действующего на основании ________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение: _______________________, площадью ________________ кв. м., расположенное на ____ этаже ____ здания общей площадью _______ кв. м., расположенного по адресу: __________________, кадастровый N _______________ по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, его расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих ______________________, определяются согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв. N ___________), выданного _____________ по состоянию на ___________ с изменениями по состоянию на __________.

Площадь арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом.

Экспликация и поэтажный план технического паспорта являются приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.2. ______________ здание общей площадью ___________________ кв. м., расположенное по адресу: ______________________, кадастровый N _____________ принадлежит _____________ на праве собственности на основании __________________. Право собственности ___________________ на _____________ здание общей площадью _____________ кв. м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _________ за N регистрации __________ согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии _______ N ______________, выданного _______________.

1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Арендатором для _________________.

1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия Арендодателя.

1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.

1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендодатель знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора с ______ по ______ арендная плата уплачивается путем возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно: производство работ по _________________________ ремонту нежилого помещения на общую сумму _________ рублей. Арендатор без предварительного согласования с Арендодателем заключает от своего имени договор подряда с подрядной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид работ. Срок проведения ремонтных работ, работ по реконструкции, перепланировке и отделке не должен превышать _______________. Общая сумма заключенного договора подряда по ремонту арендованного нежилого помещения не должна превышать __________________ рублей. Арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. По окончании ремонтных работ в срок до ___________ Арендатор обязан предоставить Арендодателю соответствующие документы, а именно: договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения, акт приемки выполненных работ, смету на производство ремонтных работ, документы об оплате приобретенных материалов, и произведенных ремонтных работ, _________________.

По окончании проведения работ по улучшению арендованного недвижимого имущества, а именно: ________________, стороны подписывают двусторонний акт, в котором указываются состояние и измененные характеристики нежилого помещения. В случае если производилась перепланировка или реконструкция арендуемого нежилого помещения и в результате проведения таких работ изменились площади, назначение или другие существенные характеристики нежилого помещения, стороны подписывают дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора с приложением соответствующих планов и экспликаций. Акт, фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению, а также дополнительное соглашение, планы и экспликации об изменении характеристик нежилого помещения будут являться приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

2.2. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью Арендодателя. По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного ________________ ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Арендатора отделимых и неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

2.3. В период действия настоящего договора с ______ по ______ Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме __________ рублей ежемесячно в срок до ______ числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.

2.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за _______ путем направления другой стороне письменного уведомления.

3. Права и обязанности сторон

3.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет право:

3.1.1. контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного имущества недвижимого имущества;

3.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

3.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:

3.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем ______________ ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения ;

3.2.2. на преимущественное заключение договора аренды, указанного в п. 1.1. настоящего договора недвижимого имущества, на новый срок в случае надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору;

3.2.3. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

3.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:

3.3.1. предоставить Арендатору в течение __________ с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в аренду;

3.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора;

3.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;

3.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок ________;

3.3.5. не менее чем за _______ предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора.

3.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:

3.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в пп. 1.1. настоящего договора;

3.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

3.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленных разделом 2 настоящего договора;

3.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы;

3.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;

3.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т. д.);

3.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендаторов и Арендодателя;

3.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;

3.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и прочего оборудования, немедленно уведомить Арендодателя _________, принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим аварийным службам для устранения аварий и неполадок вне зависимости от режима работы помещений;

3.4.10. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды;

3.4.11. не менее чем за ___ дней до истечения срока договора аренды в письменной форме сообщить Арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок;

3.4.12. освободить арендованное нежилое помещение в течение ____ дней после окончания срока действия настоящего договора или прекращения действия его по любым другим основаниям;

3.4.13. в течение ____ дней после освобождения нежилого помещения передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, с исправными сетями и сантехническим оборудованием.

4. Ответственность сторон

4.1. Арендатор несет ответственность в случаях:

4.1.1. нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора, последний уплачивает пени в размере _____ % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;

4.1.2. грубого нарушения Арендатором условий настоящего договора, а именно:

— использования нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в пп. 1.3 настоящего договора;

— передачи нежилого помещения или его части третьим лицам в субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с Арендодателем;

— умышленного ухудшения Арендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;

— невыполнения требований Арендодателя, предусмотренных п.п. 3.4.4.-3.4.9. настоящего договора

Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере _____ кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендодателя.

4.1.3. В случае, если Арендатор после окончания договора не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать помимо внесения Арендатором арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере _____, кратной сумме месячной арендной платы, возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

4.1.4. Уплата санкций не освобождает Арендатора от исполнения обязательств по настоящему договору.

4.2. Ответственность Арендодателя:

4.2.1. в случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных пп. 3.3.1. и п. 3.3.2. настоящего договора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере __________ рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный таким неисполнением, в части, не покрытой неустойкой.

5. Порядок изменения и расторжения договора

5.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору _______________, другая сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение _____ дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменном виде.

5.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

5.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения недвижимого имущества, указанного в пп. 1.3. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает недвижимое имущество.

5.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет недвижимое имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное Арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора;

— недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в пп. 1.3. настоящего договора.

5.5. В случае однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора в письменном виде не менее чем за ___________ до такого расторжения.

6. Срок действия договора. Заключительные положения

6.1. В соответствии со ст. 131, а также ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации

6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до ________________ (не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендатором в полном объеме.

6.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

6.5. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

6.6. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

6.7. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в _________ срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.

6.8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах _________________________________________________________, а прав на остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

Приложение:

1. Акт приема-передачи нежилого помещения от _____ (приложение N 1);

2. Экспликация нежилых помещений _____ этажа (приложение N 2);

3. План расположения нежилых помещений _______ этажа здания (копия плана _________ этажа Технического паспорта здания (приложение N 3);

Отражение в учете зачета ремонтных работ в счет арендной платы.
Амортизация объектов основных средств

Условия зачета ремонтных работ в счет арендной платы в договоре

Проведение текущего или капитального ремонта является очень часто рассматриваемым в практике вопросом. Как правило, ремонт переданного в аренду имущества проводит арендодатель. Однако по договоренности стороны могут возложить эту обязанность на арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
В случае, если аре6ндатор проводит ремонт самостоятельно, он, естественно, заинтересован в зачете ремонтных работы в счет арендной платы и отражении данных затрат в учете. Арендатор должен помнить, что обязательным условием для зачета ремонтных работ в счет арендной платы является включение данных условий в договор с арендодателем. Об этом свидетельствует и судебная практика.
Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 по делу N А43-5765/2008-19-170, суд пришел к выводу, что если в договоре обязанность по исправлению недостатков помещения возложена на арендатора, его довод о наличии у него права требовать взыскания стоимости ремонта или его зачета в счет арендных платежей во внимание не принимается. Дело в том, что «контрагенты при заключении договора в пункте 3.1 установили, что объект аренды содержит недостатки; перед использованием его по назначению (под кафе) подлежит ремонту за счет арендатора, согласовали срок ремонта (один год) и перечень строительно-ремонтных работ в сумме 2 183 189 рублей…
Во исполнение пункта 3.1 договора участники арендного обязательства составили акт перечня дефектов от 04.04.2007 и Перечень ремонтно-строительных работ от 10.04.2007. Контрагенты зафиксировали нерабочее состояние системы канализации на 90 процентов (засор стоков, течь в подвале), ветхий, проржавевший на 70 процентов водопровод, негерметичность системы теплоснабжения, протечки в крыше (износ 20 процентов). Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В Определении ВАС РФ от 01.11.2008 N 14087/08 указано, что зачет стоимости проведенного арендатором ремонта в счет арендной платы возможен лишь при условии его проведения по согласованию с арендодателем.
Обязанность по исправлению данных недостатков с учетом положений пункта 3.1 договора возложена на арендатора… Такое распределение обязанностей сторон по содержанию имущества не противоречит статье 616 Кодекса, носящей диспозитивный характер.
Также суды сходятся во мнении, что неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2095/08-С6 по делу N А60-25751/2007 говорится о том, что «…Ссылки заявителя на неудовлетворительное состояние арендованного помещения, а также на невозможность осуществлять в данном помещении производственную деятельность сами по себе не свидетельствуют о том, что общество «Минерал» не пользовалось спорным помещением, которое было ему передано по акту приема-передачи…»
Таким образом, в договоре арендатор должен предусмотреть зачет работ в счет арендной платы, что позволило бы минимизировать судебные риски и беспрепятственно учесть затраты на ремонтные работы.
Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте имущества, которое вы арендуете, лучше закрепить правила распределения ремонтных расходов между вашей организацией и арендодателем в дополнительном соглашении. Так не будет споров ни с арендодателем, ни с проверяющими из налоговой инспекции.

Отражение в учете арендодателя затрат на капитальный ремонт, произведенный арендатором

Допустим, что затраты на проведение капитального ремонта объекта составили 1 000 000 руб., которые арендатор (он же генподрядчик) подтвердил документально (представлением акта организации, выполнившей ремонт, либо сметы и т.д.).
Подписание акта на проведение ремонта на эту сумму должно было сопровождаться выставлением счета-фактуры с НДС в размере 180 000 руб.
Принятие затрат в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» (он же арендодатель, он же заказчик) отражалось записями:
Д-т 23 «Вспомогательные производства» (25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы») К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 1 000 000 руб. — приняты работы по капитальному ремонту сданного в аренду объекта;
Д-т 19 К-т 60 — 180 000 руб. — отражена сумма НДС по проведенному капитальному ремонту;
Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 — 180 000 руб. — НДС по капитальному ремонту сданного в аренду объекта принят к вычету.
Сторонами было принято решение о зачете затрат на ремонт в счет арендной платы. Допустим, ее размер установлен в сумме 59 000 руб. в месяц, в том числе НДС — 9000 руб.
Зачет на основании ежемесячно составляемых актов отражается в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» записями:
Д-т 60 К-т 62 — 50 000 руб. — зачтена стоимость капитального ремонта сданного в аренду объекта в счет причитающейся от ЗАО «Бета» арендной платы;
Д-т 60 К-т 51 «Расчетные счета» — 9000 руб. — перечислена арендатору сумма НДС по зачтенной части капитального ремонта;
Д-т 51 К-т 62 — 9000 руб. — получена от ЗАО «Бета» сумма НДС по ежемесячной арендной плате.
И так каждый месяц до окончания зачета (еще 19 месяцев).
Проведении взаимозачета сумма НДС должна быть перечислена в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ каждой из сторон отдельными платежными поручениями. В противном случае ни ООО «Альфа», ни ЗАО «Бета» не смогут принять НДС к вычету. Такой вывод подтверждается Письмом Минфина России от 24.05.2007 N 03-07-11/139.
Существует и другое мнение, согласно которому обязательное взаимоперечисление НДС необходимо только при оплате товаров (работ, услуг) собственным имуществом (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2005 N А33-29632/04-С3-Ф02-2145/05-С1; ФАС Западно-Сибирского округа от 03.07.2006 N Ф04-3875/2006(23942-А03-25), от 15.05.2006 N Ф04-2687/2006(22257-А67-34) и т.д.) .

Отражение в учете арендатора затрат на капитальный ремонт

Затраты на ремонт могут быть оформлены различным способом.
Расходы по проведению капитального ремонта арендованного имущества (в том числе основных средств), используемого арендатором в производственных целях, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
При применении упрощенной системы налогообложения, расходы на ремонт арендованных основных средств, а также суммы НДС по ним также как при общей системе налогообложения уменьшают полученные доходы при определении налоговой базы при условии оплаты выполненных работ подрядчику (пп. 3, 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ, см. также Письмо Минфина России от 25.06.2009 N 03-11-06/2/108).
Если в организации не создается резерв на ремонт основных средств, то указанные расходы могут отражаться в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» в момент подписания Акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) (п. п. 16, 18, 19 ПБУ 10/99, п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1988 N 34н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

118 000 Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств
Отражена оплата выполненных
работ
60
51
118 000 Выписка банка по
расчетному счету
Ежемесячно в течение трех лет
Списана часть затрат на
проведение ремонта
(118 000 / 3 / 12)

3 278
Бухгалтерская
справка-расчет

При выполнении ремонта (как текущего, так и капитального) полученного в аренду основного средства собственными силами (вспомогательным производством) понесенные затраты предварительно могут собираться на счете 23 «Вспомогательные производства» и по завершении ремонта списываются в дебет счета 20 «Основное производство» (или 25 «Общепроизводственные расходы») (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н)

Отражены затраты на
проведение ремонта
основного средства

10,
70,
69

118 000 Требование-
накладная,
Расчетно-
платежная
ведомость,
Бухгалтерская
справка-расчет

Списаны расходы на ремонт
20
(25)

118 000 Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств

В целях исчисления налога на прибыль расходы на ремонт арендованного автомобиля учитываются в составе прочих расходов в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 Налогового кодекса РФ).

Отражены расходы на
проведение ремонта
автомобиля

10,
70,
69
и др.

20 000 Требование-
накладная,
Расчетно-
платежная
ведомость,
Бухгалтерская
справка-расчет
Расходы на ремонт
автомобиля отражены в
составе расходов по обычным
видам деятельности

20 000
Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств

Комментарии по вопросу отражения в учете затрат также содержатся в Письмах Минфина России от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339, от 29.12.2007 N 03-03-06/1/901, от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191, от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718, Письме УФНС России по г. Москве от 27.12.2007 N 20-12/124848@, Постановлении ФАС Поволжского округа от 13.03.2008 по делу N А55-627/2007, ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2007 по делу N А11-1883/2006-К2-18/210, ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2007 N Ф03-А04/07-2/2149 по делу N А04-6745/2006-25/539, ФАС Московского округа от 24.10.2007 N КА-А41/11028-07 по делу N А41-К2-10384/06, ФАС Центрального округа от 13.01.2006 N А54-3665/2005-С5.

Налогообложение

При проведении капитального ремонта собственными силами арендатор НДС не уплачивает, поскольку расходы на ремонт учитываются при расчете налога на прибыль (ст. 260 НК РФ). Следовательно, такого объекта налогообложения, как выполнение работ для собственных нужд, в данном случае не возникает (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Если работы выполнены сторонней организацией, то у арендатора есть право на вычет «входного» НДС, предъявленного подрядчиком (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Арендатор вправе признать в целях налогообложения затраты на проведение капитального ремонта, если арендодатель не компенсирует ему понесенные затраты (п. 2 ст. 260 НК РФ). При применении метода начисления расходы на ремонт учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат и независимо от факта оплаты (п. п. 1, 2 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ).
Что касается капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость арендатор не сможет учесть в расходах для целей налогообложения прибыли. Такие улучшения будут расцениваться как результаты работ, безвозмездно выполненных арендатором в пользу арендодателя (Статья 252, п. 16 ст. 270 НК РФ).
Также необходимо учитывать, что в Письме Минфина России от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12 сделан следующий вывод: недоамортизированная по истечении срока договора аренды часть капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, которая не была возмещена арендодателем, расходом по налогу на прибыль у арендатора не признается.
Налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
По правилам бухгалтерского учета арендатор включает в состав основных средств произведенные капитальные вложения, если они по условиям договора аренды признаются собственностью арендатора (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
Таким образом, арендатор, который фактически учел неотделимые улучшения на своем балансе в качестве основных средств, должен уплачивать налог на имущество.

Амортизация основных средств

Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 258) говорит, что капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором в течение срока аренды. При этом норма амортизации определяется исходя из срока полезного использования арендованного объекта. При этом статья 258 НК РФ не устанавливает ограничений по сроку договора аренды при начислении амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. В то же время ст. 256 НК РФ амортизируемым признает имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев. Согласно официальной позиции арендатор вправе начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество, даже если договор аренды заключен на срок менее года.
Между тем затраты по неотделимым улучшениям арендатор может учесть не через амортизацию, а как расходы, связанные с выполнением работ. Дело в том, что сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту. Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя
Неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещается, могут также амортизироваться арендатором. Арендатор начисляет амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию, и до окончания срока действия договора аренды.
Сумма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из всего срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта в соответствии с Классификацией основных средств. То есть арендатору нельзя устанавливать срок полезного использования капитальных вложений исходя из срока аренды или из оставшегося срока использования объекта аренды по данным арендодателя.
В Письме Минфина России от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 финансовое ведомство разъясняет, что по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. Аналогичные выводы содержит: Письмо Минфина России от 17.07.2009 N 03-03-06/1/478, Письмо Минфина России от 08.05.2009 N 03-07-07/40, Письмо Минфина России от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140.
Можно сделать вывод, что нормы налогового законодательства ставят в невыгодное положение арендатора, заключающего договор аренды на срок, значительно меньший срока полезного использования арендованного имущества, и производящего капитальные вложения в такое имущество (при отсутствии в договоре условия о компенсации расходов). Ведь до окончания срока амортизации капитальных вложений арендатор не успеет списать расходы по ним у себя в налоговом учете.

По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию?

По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию? Наша организация покупает строительные материалы для ремонта в новом здании, арендатор принимает данные материалы в счет аренды. Как мы должны оформить эту операцию? выписать документы на строительные материалы сторонней организации или акты выполненный работ, тогда как списать материалы, которые использовали на ремонт? нужна ли смета? Потом произвести взаимозачет по Договору аренды и реализованным материалам? Просим подсказать как документально, какими документами оформить данную операциюВ данном случае правильнее всего арендатору покупать и оплачивать материалы и приходовать их у себя. По окончании ремонта, арендатор и арендодатель могут провести зачет взаимных требований. Для этого необходимо будет оформить акт взаимозачета, к акту взаимозачета приложите копии документов поставщиков материалов. В акте укажите номера документов, дату и суммы, а также в счет каких месяцев проводится зачет.

Обоснование

1.Как зачесть расходы на ремонт в счет аренды

Купили материалы, сделали ремонт офиса. Арендодатель готов зачесть эту сумму в счет аренды. Как провести зачет в учете?

ОЛЕСЯ МАЙКОВА, бухгалтер (г. Санкт-Петербург)

Зачет расходов отразите на основании соглашения о зачете акта о приемке работ. В соглашении укажите, что материалы пошли на ремонт арендуемого помещения. Сделайте проводки (учет НДС не рассматриваем):

2.Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды

Вариант третий - зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

Рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.

7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
9. Возмещение затрат, указанных в пункте 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.
10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в пункте 1 настоящего договора».

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении - это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (