Главная Апелляционная жалоба Зачет ремонта в счет арендной платы. По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию? Ремонт в счет аренды

Зачет ремонта в счет арендной платы. По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию? Ремонт в счет аренды

Бланк документа «Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

Арендатор Арендодатель

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию?

По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию? Наша организация покупает строительные материалы для ремонта в новом здании, арендатор принимает данные материалы в счет аренды. Как мы должны оформить эту операцию? выписать документы на строительные материалы сторонней организации или акты выполненный работ, тогда как списать материалы, которые использовали на ремонт? нужна ли смета? Потом произвести взаимозачет по Договору аренды и реализованным материалам? Просим подсказать как документально, какими документами оформить данную операциюВ данном случае правильнее всего арендатору покупать и оплачивать материалы и приходовать их у себя. По окончании ремонта, арендатор и арендодатель могут провести зачет взаимных требований. Для этого необходимо будет оформить акт взаимозачета, к акту взаимозачета приложите копии документов поставщиков материалов. В акте укажите номера документов, дату и суммы, а также в счет каких месяцев проводится зачет.

Обоснование

1.Как зачесть расходы на ремонт в счет аренды

Купили материалы, сделали ремонт офиса. Арендодатель готов зачесть эту сумму в счет аренды. Как провести зачет в учете?

ОЛЕСЯ МАЙКОВА, бухгалтер (г. Санкт-Петербург)

Зачет расходов отразите на основании соглашения о зачете акта о приемке работ. В соглашении укажите, что материалы пошли на ремонт арендуемого помещения. Сделайте проводки (учет НДС не рассматриваем):

2.Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды

Вариант третий - зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

Рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.

7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
9. Возмещение затрат, указанных в пункте 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.
10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в пункте 1 настоящего договора».

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении - это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (

Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем: 1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей. 2.

Договор аренды с зачетом стоимости ремонта.

В случае возврата имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора уплачивает Арендодателю сумму стоимости не произведенного им ремонта имущества, обязанность производства которого лежала на Арендаторе. 3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1. Стоимость передаваемого Арендодателем Арендатору имущества по соглашению сторон составляет рублей.
3.2. Арендная плата, уплачиваемая Арендатором за пользование имуществом, составляет рублей и оплачивается в следующие сроки: . 3.3. Арендная плата вносится Арендатором на расчетный счет или в кассу Арендодателя не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
3.4. В случае досрочного возврата имущества Арендатором Арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. 3.5.

Ремонт арендуемого помещения вместо арендной платы.

По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей. 3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на: 3.1.

Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации. 3.2. Проведение ремонта. 3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [

Указать иное]. 4. При выполнении работ Арендатор обязан: 4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

С » » г. и до » » г. осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению объекта в размере () рублей. 2.2. По окончании срока исполнения работ по улучшению объекта, установленного пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, производить перерасчет сроков длительности периода, в который осуществляется зачет в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на выполнение работ, если размер произведенного зачета затрат Арендатора превышает стоимость фактически осуществленных затрат, на основании документов, представляемых Арендатором согласно пункту 1.4 настоящего Соглашения.

2.3. В период действия настоящего Дополнительного соглашения не изменять размер арендной платы, установленный на день его заключения, при добросовестном исполнении Арендатором его условий. 3. Особые условия: 3.1.

Образец договора аренды с ремонтом в счет арендной платы

» » г. , именуем в дальнейшем »

Инфо

В период с » » г. по » » г. произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого объекта, расположенного по адресу: , по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Соглашению проектно-сметной документации (смете) общей стоимостью () рублей. 1.2. С » » г. и до » » г.
Имущество передается Арендатору в исправном состоянии и пригодно для использования в следующих целях: . 1.3. Имущество передается Арендатору на срок. 1.4. Арендатор не имеет права сдавать полученное по договору имущество в субаренду без предварительного письменного согласия Арендодателя.

1.5.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. 2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Обязанности Арендодателя: 2.1.1.

Передать Арендатору имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, не позднее календарных дней с момента подписания настоящего договора по приемосдаточному акту, подписываемому обеими сторонами настоящего договора, с указанием состояния и процента износа передаваемого в аренду имущества. 2.1.2. Передать вместе с имуществом все его принадлежности и относящиеся к нему документы: ; 2.1.3.

Договор аренды с ремонтом в счет арендной платы образец

Договор может быть досрочно расторгнут судом по инициативе Арендатора в случаях: — Арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществу в соответствии с условиями договора или назначением имущества; — переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; — имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 5.3. По истечении срока договора Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора при условии, что он надлежащим образом выполнит принятые на себя по договору аренды обязательства. 5.4.

Договор аренды с ремонтом в счет арендной платы

При выполнении работ обеспечить технический надзор за производством работ. 1.4. В срок не позднее с даты окончания работ, установленной пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, представить Арендодателю следующие документы: — акт выполненных работ с приложением актов на скрытые работы, если последние производились; — платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы, с отметкой банка.

1.5. В случае если размер произведенного зачета расчетной стоимости затрат Арендатора в счет арендной платы на день окончания работ, установленный пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, превышает стоимость фактических затрат Арендатора на их проведение, принятых к зачету, в месячный срок погасить задолженность по арендной плате с начисленной пеней на просроченную сумму с момента полного зачета стоимости фактических затрат. 2. Арендодатель обязуется: 2.1.

Договор аренды квартиры с ремонтом в счет арендной платы

Внимание

Дополнительное соглашение N к Договору аренды от » » г. N (о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы) г.

» » г. , именуем в дальнейшем »

Арендодатель», в лице, действующ на основании, с одной стороны, и, именуем в дальнейшем «Арендатор», в лице, действующ на основании, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды от » » г. N (далее — Договор) о следующем: 1. Арендатор обязуется: 1.1.

При отсутствии заявления хотя бы одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 5.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. 5.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законодательством порядке. 6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА 6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. 6.2.
Гражданского кодекса РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 4.4. При обнаружении недостатков переданного в аренду имущества Арендатор вправе потребовать по своему выбору: — безвозмездного устранения Арендодателем недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; — непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя; — потребовать досрочного расторжения настоящего договора.

Наша организация делает ремонт в арендуемом помещении.Средства вложенные в ремонт идут за счет платы за аренду. Оказанные услуги и приобретаемые материалы для ремонта, как правильно провести по бухгалтерии? Что должно быть указано в договоре-аренды?

1. В бухучете задолженность арендодателя по возмещению расходов по капитальному ремонту отразите проводками Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…), зачет в счет арендной платы затрат на капитальный ремонт арендованного основного средства Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов». 2. В договоре аренды пропишите, что «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт помещения. Возместить Арендатору понесенные расходы на капитальный ремонт, в случае, если Арендатор производит его на свои средства. Арендодатель возмещает расходы денежными средствами на расчетный счет Арендодателя, либо засчитывает в счет последующей арендной платы».

Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества

Бухучет: капитальный ремонт

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества .

Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой*:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
– отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.

Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.

В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись*:

– затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.

Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов .

Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы

ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС – 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.

В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
– 7000 руб. – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1260 руб. – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– 8260 руб. – затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.

Необходимость проведения ремонтных работ и их окончание подтвердите документально (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При ремонте арендованного имущества используйте те же документы, что и при ремонте собственных основных средств .

Бухучет: текущий ремонт

Как правило, арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание (ст. 616 ГК РФ). Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды, затраты на текущий ремонт арендованного имущества относятся к текущим расходам организации (абз. 2 п. 67 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 13 ПБУ 10/99).

Если арендованное имущество сломалось по вине сотрудника, расходы на ремонт можно удержать из его зарплаты .

В бухучете расходы на текущий ремонт арендованного имущества отражайте аналогично расходам на ремонт собственных основных средств. Все зависит от того, каким способом - хозяйственным или подрядным - они выполнены.

Ситуация: как отразить в бухучете арендатора запчасти, замена которых происходит при текущем ремонте арендованного имущества?

Порядок отражения в бухучете зависит от условий договора аренды.

Основное средство, переданное арендатору во временное пользование (в т. ч. все узлы, агрегаты и механизмы, входящие в его комплект), является собственностью арендодателя и отражается на его балансе (ст. 608, абз. 1 ст. 606 ГК РФ). В то же время при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было им получено (либо в состоянии, оговоренном в договоре). Это следует из статьи 622 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при наличии согласия арендодателя на ремонт арендатор, возвращая имущество с замененными запчастями, полностью выполняет свою обязанность, указанную в статье 622 Гражданского кодекса РФ, - вернуть имущество в состоянии, оговоренном в договоре. Положений о том, что арендатор должен вернуть запчасти (детали, комплектующие), которые получены, например, в ходе ремонта объекта аренды, данная статья не содержит.

Кроме того, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). К таким доходам можно отнести и запчасти, полученные в ходе ремонта.

Однако право собственности на это имущество может перейти к арендатору только при соблюдении следующих условий:

по договору аренды обязанность проведения ремонта возложена на арендатора (ст. 616 ГК РФ);

договор не содержит запрета на замену запчастей;

ремонт был необходим, что подтверждено документально (например, дефектной ведомостью) (ст. 10 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ);

замененные в ходе ремонта запчасти (детали, комплектующие) не были указаны в договоре (акте приема-передачи имущества) как самостоятельные объекты аренды (например, монитор, системный блок, клавиатура) (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Если все эти условия выполнены, и арендатор считает, что запчасти, оставшиеся после ремонта, могут быть использованы в его деятельности, их следует принять на баланс как безвозмездно полученные материалы :

Дебет 10 (15) Кредит 98-2
- оприходованы запчасти, оставшиеся после ремонта арендованного основного средства.

То, что арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться запчастями, оставшимися после ремонта, подтверждается и арбитражной практикой (см., например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2001 г. № А40-10073/01-64-144). Несмотря на то что впоследствии это решение было отменено, учитывать изложенные в нем выводы можно. Дело в том, что отмена произошла по обстоятельствам, не связанным с рассматриваемой ситуацией (постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2001 г. № КГ-А40/4578-01).

Если же хотя бы одно из перечисленных выше условий не выполнено, запчасти, полученные в ходе ремонта основного средства, признаются собственностью арендодателя. В этом случае принимать их на свой баланс арендатор не вправе. В частности, арендатор должен вернуть арендодателю демонтированные запчасти, если он производил ремонт по собственной инициативе без согласования с арендодателем. Такой вывод следует из положений статей 606, 608 и 622 Гражданского кодекса РФ.

Бухучет: капитальный ремонт

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества .

Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
- отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.

В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись:

- затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.

Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов.

ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС - 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
- 7000 руб. - отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 1260 руб. - начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- 8260 руб. - затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.

Если же договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендатор за счет собственных средств, то порядок отражения таких расходов аналогичен .

НДФЛ и страховые взносы

Если для выполнения ремонтных работ организация привлекла сторонних граждан, то при выплате вознаграждения удержите НДФЛ (подп. 6 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 226 НК РФ).

Также начислите взносы на обязательное пенсионное (медицинское) страхование (ч. 1 ст. 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ). Взносы на обязательное социальное страхование в ФСС России не начисляйте (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ).

Взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний начисляйте, если такая обязанность предусмотрена договором с подрядчиком (ч. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).

Налог на прибыль

Расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств учитывайте, если согласно договору аренды или в силу закона организация обязана проводить ремонт за свой счет. Это следует из пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ и статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Если это условие выполняется, то при расчете налога на прибыль затраты на ремонт арендованных основных средств производственного назначения учтите в составе прочих расходов (п. 1, 2 ст. 260, подп. 48 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Затраты на ремонт арендованных основных средств обслуживающих производств и хозяйств учитывайте обособленно (ст. 275.1 НК РФ).

Затраты на ремонт объектов непроизводственного назначения при расчете налога на прибыль не учитывайте, так как они не являются экономически обоснованными , то есть связанными с производственной деятельностью организации (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Момент признания расходов

Если организация применяет метод начисления, налоговую базу уменьшайте по мере возникновения расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 5 ст. 272 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное основное средство собственными силами, то стоимость запчастей учитывайте после их замены, а зарплату сотрудников - в месяце начисления. Именно в этот момент расходы признаются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если организация применяет кассовый метод, налоговую базу уменьшите по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 3 ст. 273 НК РФ). Например, при выполнении ремонтных работ хозспособом запчасти не только должны быть использованы (подп. 1 п. 3 ст. 273 и п. 5 ст. 254 НК РФ), но и оплачены поставщику.

Для равномерного признания расходов на ремонт арендованных основных средств организация может создать резерв. Однако это возможно, только если в организации помимо арендованного имущества есть основные средства, которые числятся на балансе (п. 3 ст. 260 НК РФ). Подробнее об этом см. Как создать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете , Как использовать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете .

Затраты на ремонт арендованных основных средств можно учитывать в отдельном налоговом регистре в разрезе произведенных расходов .

Пример отражения в бухучете и при налогообложении затрат на ремонт арендованных основных средств. Организация применяет общую систему налогообложения

ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело текущий ремонт помещений магазина. Магазин «Гермесу» арендует. Для выполнения ремонтных работ организация привлекла подрядную организацию. Стоимость работ составила 212 400 руб. (в т. ч. НДС - 32 400 руб.). Акт по форме № КС-2 был подписан в июне.

В бухгалтерском и налоговом учете расходы на текущий ремонт списываются единовременно.

В июне при получении акта бухгалтер «Гермеса» сделал следующие проводки:

Дебет 44 Кредит 60
- 180 000 руб. (212 400 руб. - 32 400 руб.) - списаны затраты на ремонт помещений магазина;

Дебет 19 Кредит 60
- 32 400 руб. - учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
- 212 400 руб. - перечислены подрядчику денежные средства за ремонтные работы.

Сумму входного НДС со стоимости ремонтных работ бухгалтер принял к вычету единовременно в период возникновения затрат.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 32 400 руб. - принят к вычету входной НДС.

«Гермес» применяет метод начисления. Налог на прибыль платит поквартально. При расчете налога на прибыль за полугодие бухгалтер учел расходы на ремонт основных средств в сумме 180 000 руб.

Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника) ?

Да, можно, но не в составе расходов на ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Объясняется это так.

Затраты на ремонт основных средств можно учесть при расчете налога на прибыль в составе прочих расходов на основании статьи 260 Налогового кодекса РФ. Положения этой статьи распространяются также на расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если стоимость этих расходов арендодатель не возмещает (п. 2 ст. 260 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие предпринимателям, гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Это запрещает их учитывать по правилам пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Подтверждают такой вывод Минфин России (письма от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462) и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).

Если организация создает резерв на ремонт основных средств в налоговом учете , расходы на ремонт объекта, полученного в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), спишите за счет этого резерва (абз. 4 п. 2 ст. 324 НК РФ). И это несмотря на то что основные средства, полученные в аренду от предпринимателя или гражданина (сотрудника), не учитываются при формировании резерва, так как не являются амортизируемым имуществом (п. 2 ст. 324, п. 3 ст. 256 НК РФ).

Кроме того, расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника), можно списать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

по договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);

произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Такую точку зрения подтверждают контролирующие ведомства (письма Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773, от 7 июня 2009 г. № 03-03-06/2/131, от 13 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/81, ФНС России от 17 августа 2009 г. № 3-2-13/181) и арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 28 декабря 2010 г. № Ф09-10981/10-С3 и Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2007 г. № Ф08-312/2007-133А).

Таким образом, организация, арендуя имущество у предпринимателя или гражданина (сотрудника), не может учитывать затраты на этот ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ, но может отнести их на другие прочие расходы (подп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 252 НК РФ) или списать за счет резерва на ремонт.

Ситуация: как учесть при расчете налога на прибыль расходы на замену в арендованном помещении оконных блоков, пришедших в негодность? По договору аренды текущий и капитальный ремонт возлагается на арендатора.

Расходы на замену оконных блоков не приводят к увеличению первоначальной стоимости арендованного помещения. Они не изменяют функциональной сущности здания, его хозяйственного назначения, качественных характеристик и технико-экономических показателей (п. 3.1 положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, п. 2 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80). Следовательно, указанные работы для целей налогообложения являются ремонтом. Поэтому арендатор, который по условиям договора должен делать текущий и капитальный ремонт помещения, вправе признать эти расходы единовременно. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 14 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/39.

Подтверждает такой вывод многочисленная арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 сентября 2009 г. № А42-3447/2008, от 25 сентября 2006 г. № А56-28039/2005, от 12 октября 2005 г. № А56-2062/2005, Московского округа от 12 августа 2009 г. № КА-А40/7282-09, от 24 ноября 2008 г. № КА-А40/10938-08, Уральского округа от 26 ноября 2008 г. № Ф09-8802/08-С3, от 22 мая 2007 г. № Ф09-3656/07-С2, Западно-Сибирского округа от 25 сентября 2006 г. № Ф04-6044/2006(26466-А81-31)).

Кроме того, в письме от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794 Минфин России рекомендует при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» руководствоваться в том числе Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (Р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312. А согласно приложению 7 к этому документу в состав текущего ремонта включается в числе прочего частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений.

Таким образом, замена оконных блоков не является капитальными вложениями. Результаты такого ремонта не подпадают под понятие капитальных вложений, приведенное в статье 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Поэтому затраты на замену окон как расходы на ремонт при расчете налога на прибыль учтите единовременно в том периоде, в котором они были произведены (п. 1 ст. 260 НК РФ, письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/718). При этом документальным подтверждением неисправности оконных блоков может служить дефектная ведомость.

НДС

Особенностей учета входного НДС по материалам (работам, услугам), приобретенным для проведения ремонта арендованного имущества, законодательством не предусмотрено (ст. 172 НК РФ). Поэтому при ремонте арендованного имущества входной НДС примите к вычету в том же порядке, что и при ремонте собственного имущества .

УСН

Учет расходов на ремонт арендованного имущества при расчете единого налога зависит от объекта налогообложения, который применяет организация.

Если организация платит единый налог с доходов, то расходы на ремонт арендованных основных средств налоговую базу не уменьшают. При данном объекте налогообложения расходы не учитываются (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, расходы на ремонт арендованных основных средств можно учесть в составе расходов при расчете единого налога (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Суммы НДС, уплаченного поставщикам (подрядчикам), также уменьшают налоговую базу (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом расходы на ремонт арендованного имущества учитывайте:

если по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);

если произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Такой подход подтверждается в письмах Минфина России от 20 января 2011 г. № 03-11-11/10 и УФНС России по г. Москве от 13 июля 2009 г. № 16-15/071782.

Налоговую базу уменьшайте по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное имущество собственными силами, то стоимость запчастей включите в налоговую базу по мере их замены и оплаты поставщику (п. 2 ст. 346.17, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ), а зарплату сотрудников - по мере ее выплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Ситуация: как учесть при расчете единого налога при упрощенке расходы на ремонт имущества, арендованного у гражданина (сотрудника)? Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами.

Ответ на этот вопрос зависит от вида арендованного имущества:

транспортные средства;

имущество, арендованное для обеспечения пожарной безопасности (например, системы оповещения о пожаре);

другое имущество.

Расходы на ремонт транспортного средства, арендованного у гражданина (сотрудника), учесть при расчете единого налога при упрощенке можно. Это объясняется тем, что такие затраты уменьшают налоговую базу как расходы на содержание служебного транспорта (подп. 12 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Эту точку зрения подтверждает и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2006 г. № Ф04-8284/2005(27935-А45-40)).

Расходы на ремонт арендованной ККТ и имущества, арендованного для обеспечения пожарной безопасности, также можно учесть при расчете единого налога (подп. 10, 35 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);

произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Во всех остальных случаях затраты на ремонт имущества, арендованного у гражданина (сотрудника), учесть при расчете единого налога при упрощенке нельзя. Такую позицию налоговое ведомство объясняет тем, что подпункт 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ позволяет исключить из налогооблагаемых доходов расходы на ремонт только амортизируемых основных средств, которые признаются таковыми при расчете налога на прибыль (п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ). Однако основные средства, принадлежащие гражданам (сотрудникам), не относятся к амортизируемым основным средствам для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 256 НК РФ). Следовательно, суммы, израсходованные на ремонт такого имущества, доходов при упрощенке не уменьшат. Данный вывод подтверждает письмо УФНС России по г. Москве от 9 февраля 2007 г. № 18-11/3/11896. В отличие от организаций на общей системе налогообложения организации на спецрежиме не могут учесть эти расходы на основании статьи 264 Налогового кодекса РФ. Это связано с тем, что перечень расходов при упрощенке закрыт (ст. 346.16 НК РФ).

Аналогичный порядок действует и в случае субаренды имущества, принадлежащего гражданину (сотруднику). Это объясняется тем, что к таким договорам применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Применительно к данной ситуации никаких исключений при отражении расходов на ремонт субарендованного имущества законодательством не предусмотрено.

ОСНО и ЕНВД

Если организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то расчет налогов при ремонте арендованного имущества зависит от того, для какого вида деятельности оно используется.

Если арендованное имущество используется только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то расходы на его ремонт учитывайте по правилам, действующим при общей системе налогообложения (п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).

Если арендованное основное средство используется только в рамках деятельности на ЕНВД, то в базе по единому налогу никаких расходов не учитывайте, так как объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

Арендованное имущество может использоваться в деятельности организации, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой организация платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае расходы на ремонт, а также входной НДС нужно распределить (п. 4 ст. 170, п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет налоговой базы расходы на ремонт основных средств не влияют.