Акт выполненных работ управляющей компании. Что должно быть в образеце акта управляющей компании о выполненных работах и подробное рассмотрение подобных документов

Сегодня мы предлагаем вниманию читателей мнение практикующего юриста по вопросам, которые неизбежно встанут перед компаниями в повседневной работе в связи с вступлением в силу Приказа №761 Минстроя РФ от 26.10.2015, утвердившего форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту мущества в МКД.

Алексей Михайлович, пожалуй, самый насущный вопрос состоит в том, с какой периодичностью следует составлять такие акты. Обязательно ли оформлять их каждый месяц или достаточно одного акта по итогам года, а то и по окончании срока действия договора управления?

Приказ 761/пр

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ по умолчанию плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Таким образом, УК выставляет платежные документы один раз в месяц.

Соответственно, акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту имущества в МКД может составляться также один раз в месяц. Я полагаю, что акты могут составляться и реже – ежеквартально, по полугодиям, а то и вовсе по итогам года. Во-первых, ввиду отсутствия прямого указания о требуемой периодичности актирования, а во-вторых, по причине того, что договором управления может быть определен порядок взаимодействия сторон в части приемки работ и услуг, подготовки ежегодного отчета УК об исполнении договора управления.

Одновременно необходимо разделять содержание общего имущества и текущий ремонт.

Кстати, бросается в глаза, что плата за управление не подтверждается актом по форме, утвержденной Минстроем, и это радует. По актированию текущего ремонта следует опираться на нормы ГК РФ о строительном подряде. Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Применительно к нашей ситуации (актирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД) эта норма дает УК основание открыто потребовать от уполномоченного собственника помещения либо председателя совета МКД (далее – УС (ПСМКД)) принять работы (с указанием на недостатки либо без таковых).

Также согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Вот и ответ на вопрос о том, когда составлять акт. Текущий ремонт считаю возможным актировать немедленно по исполнении. Попутно, естественно, в акте могут быть указаны и работы по содержанию, то есть если брать за основу ежемесячное актирование, то в год получаем 12 актов плюс, к примеру, один «внеплановый» акт по текущему ремонту.

Отметим, что утвержденная Минстроем форма акта допускает указание в нем как совокупно работ по содержанию и текущему ремонту, так и отдельно ремонтных работ. Само собой, если в конкретном МКД работы по текущему ремонту распределены на несколько месяцев, то и актировать их вполне можно помесячно.

Безусловно, с точки зрения УК, актировать текущий ремонт удобнее один раз, когда весь объем фактически выполнен. Но представим себе ситуацию, когда, скажем, 90% работ выполнены в марте, а остаток (10%) – в апреле. В акте за март объем работ по текущему ремонту будет нулевым, в акте за апрель (который будет составлен в мае) члены совета МКД увидят объем, равный 100%. Это может спровоцировать необоснованное недовольство жильцов (раз в акте за март стоит «0», значит, УК работы не выполняла и можно требовать вернуть плату). Я считаю, что собственники должны ежемесячно видеть, что УК работает постоянно.

Ключевой момент

Подписание акта приемки среди прочего играет воспитательную роль в отношении собственников помещений, прежде всего, информирует и дисциплинирует их. Поэтому целесообразно оформлять его ежемесячно.

Кроме того, нужно учитывать и право собственников корректировать план текущего ремонта. Они должны понимать, что плановый сбор на ремонтные работы ограничен конкретной суммой и, когда УК приступает к выполнению запланированных работ, средства уже расходуются. Поэтому для компании будет лучше, если она сможет показать клиентам состояние дел на текущий момент: плановый сбор, фактически собранную сумму, реальные расходы на сегодняшний день, возможный дефицит финансирования в случае изменения плана работ. Чтобы люди учитывали эти обстоятельства, актировать текущий ремонт желательно не по его итогам, а в процессе выполнения.

Жилищным кодексом уже давно установлена обязанность УК ежегодно отчитываться об исполнении договора управления перед заказчиками. Если возможно, с чем Вы согласны, составление акта раз в год, допустимо ли в целях экономии считать такой отчет актом приемки услуг и работ?

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение I квартала текущего года УК представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Приравнивать такой отчет к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту неразумно. Я придерживаюсь мнения, что актирование с любой разумной периодичностью (месяц, квартал, полугодие) должно предшествовать отчету о выполнении договора управления за год, а не совпадать с ним. Грубо говоря, не следует актировать целиком год одним актом, считая, что это и есть готовый отчет. И вот почему.

Напрямую ЖК РФ не предусматривает необходимости утверждать годовой отчет УК на общем собрании собственников (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ оперирует словами «представляет собственникам отчет»), а представление отчета видится как одностороннее действие УК, не требующее реакции непосредственно на отчет. Бытующие формулировки «утвердить отчет», «одобрить отчет», вписываемые в повестку ОСС, ничего общего с приемкой работ и услуг (тем паче в рублях) не имеют. Одновременно согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом. Так вот, основная опасность отождествления отчета и акта приемки – односторонний отказ собственников от исполнения договора управления и последующий выбор иной УК.

Обоснование у «сердитых собственников» будет веским: работы не приняты, следовательно, обязанности свои УК не исполняла.

Мы знаем, что у собственников есть абсолютное право в любое время сменить УК без каких бы то ни было оснований, и эта позиция подтверждена арбитражными судами. Поясните, как подписанные акты могут помочь УК в данной ситуации.

Собственники не могут просто так расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, это прямо сказано в ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. В свою очередь, гл. 29 ГК РФ не содержит указания на право одностороннего отказа собственников от исполнения договора. Более того, в п. 1 ст. 450 ГК РФ отмечено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не установлено настоящим кодексом, другими законами или договором. Так что соглашение сторон договора о его расторжении требуется по умолчанию. А иное в данном случае – это именно то, что указано в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (плюс – как частный случай – ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Действительно, имеется внушительный корпус арбитражной практики, опираясь на которую, коллеги говорят, что собственники помещений в МКД беспрепятственно могут уйти от одной УК к другой. Но в контексте рассмотрения вопросов составления акта выполненных работ и оказанных услуг я предлагаю обратить особое внимание на проблему грамотного, цивилизованного расставания с УК. До настоящего времени были известны лишь единичные факты оспаривания итогов общего собрания собственников самой управляющей организацией, а вся «арбитражка» строилась на том, что к моменту рассмотрения судьями спора двух хозяйствующих субъектов не имелось сведений о судебном оспаривании того решения собрания, где люди меняли одну УК на другую.

Я убежден, что актирование работ по содержанию и текущему ремонту – ключевой момент в завершении взаиморасчетов сторон договора управления. Предположим, у УК нет оснований не «отпускать» дом в управление конкурента, но есть все основания требовать оплаты фактически выполненных работ. Здесь немотивированный отказ УС (ПСМКД) подписать акт приемки в перспективе может сыграть против УК, поскольку арбитраж арбитражем, но компании придется судиться с физическими лицами, собственниками, кто проголосовал за разрыв с УК, чаще всего не намерен оплачивать долги полностью. Здесь УК вынуждена подавать иски в большей части мировым судьям, которые в силу закона вообще не имеют права касаться вопросов правомерности проведенного общего собрания собственников помещений в МКД. Именно здесь УК будет строить свою аргументацию на нормах ГК РФ, положениях договора управления, который хоть и прекращен (по воле собрания), но расчеты сторонами не завершены, что и послужило причиной обращения УК с иском в суд.

Ключевой момент

Акт приемки работ и услуг необходим УК на случай одностороннего отказа собственников от исполнения договора управления. Он позволит потребовать с жильцов оплаты фактически выполненных работ и оказанных услуг.

Еще раз повторю: арбитражная практика по делам смены УК вовсе не означает, что УК теряет право на возмещение своих фактических расходов. На примере, понятном бухгалтерам, поясню: зачастую прежняя УК не желает иметь дело с истребованием дебиторской задолженности и попросту уступает ее хотя бы той же новой УК. Логичное развитие ситуации: новая УК обращается к мировому судье за взысканием долга на основании договора цессии. А должник возражает, ссылаясь на то, что долга нет, акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, выполненных и оказанных прежней УК, никто не подписывал, по вопросу об утверждении отчета об исполнении договора управления вообще проголосовали против. И звучит магическая формула: «прежняя УК не исполняла свои обязанности по договору управления». Теперь понимаете, в каком неприятном ракурсе может проявиться неподписанный акт, который по недоразумению УК может вынести на утверждение годового отчета?

Когда УК предлагает гражданину подписать акт приемки услуг и работ, у него обычно появляется уверенность в своей значимости и нередко он пытается воспользоваться ситуацией и заявить о недостатках выполненных работ, оказанных услуг, отказаться подписывать документ до устранения этих недостатков. Как правильно реагировать на такие действия?

Прежде всего предлагаю обратить внимание, что действующие нормативно-правовые акты не регламентируют порядок ведения технической документации (частью которой и являются акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества) и, в частности, порядок составления актов (это касается постановлений Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 03.04.2013 № 290, от 15.05.2013 № 416, Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Приказ Минстроя находится на низшей ступени федерального блока нормативно-правовых актов, ведомственные акты не могут изменять или дополнять положения вышестоящих федеральных нормативно-правовых актов. Приказом утверждена только форма акта. Никакого порядка его подписания на уровне того же Минстроя не было и нет с 2013 года.

Следует отметить, что пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД установлен такой стандарт управления, как организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включая осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ , а также фактов оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Данная формулировка позволяет сделать два вывода:

• актирование (документальное оформление) работ по содержанию и текущему ремонту включено в стандарт управления;
• актирование приемки работ и услуг осуществляется отдельно от актирования факта выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества, в акте приемки работ и услуг не предусматривается включение сведений о нарушении требований к качеству.

Теперь обратимся к пп. «б» п. 40 Правил содержания общего имущества, где сказано, что собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы ).

Таким образом, есть основания считать, что при получении от УК акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицо, которое уполномочено его подписать (УС (ПСМКД)), не вправе ни указывать в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать какие-либо требования об устранении недостатков работ (услуг) или снижении причитающейся УК платы по договору управления. Проверка объемов или качества может быть проведена до подписания акта приемки.

Отказ УС (ПСМКД) от подписания акта приемки – законное право, но такой отказ должен быть мотивирован и соответствующая запись должна быть сделана в акте. Как вариант УС (ПСМКД) могут направить в адрес УК письменный мотивированный отказ в качестве отдельного документа.

Ключевой момент

До представителя заказчика по договору управления следует донести мысль о том, что возражения к акту возможны только при наличии оснований – результатов экспертизы, актов о нарушении качества работ (услуг). Немотивированные отказы незаконны.

Еще раз хочу подчеркнуть, что единственным основанием для УС (ПСМКД) возразить на акт приемки является (кроме экспертизы) именно наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве работ (услуг), которые являются основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. п. 15 Правил изменения размера платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Порядок составления таких неприятных для УК актов установлен разд. X Правил предоставления коммунальных услуг (главное – акты составляются незамедлительно по первому обращению).

Смоделируем ситуацию для наглядности: в течение квартала в УК поступило одно обращение по поводу нарушения качества услуг (работ). Обращение проработано, акт составлен, размер платы снижен. По итогам квартала УК составляет акт приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту и направляет его УС (ПСМКД). В свою очередь, УС (ПСМКД) не имеют оснований для неподписания акта.

В части работ по текущему ремонту согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Презумпция действительности одностороннего акта идет УК на пользу: желающие опровергнуть ее отправляются в суд, где доказывают свое мотивированное несогласие.

Даже если дело будет доведено до суда и собственник потребует снизить плату за содержание и ремонт, он будет обязан представить суду конкретные факты: как минимум назвать перечень работ (услуг), не выполненных (не оказанных) УК, периодичность их выполнения (оказания), в случае нарушения качества – доказательства ненадлежащего исполнения УК ее обязанностей. Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что жильцы, как правило, не справляются с такой задачей.

Говоря о перерасчете платы, хочу привлечь внимание коллег к одному неприятному документу – Решению ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004. Гражданин добивался признания частично недействующими п. 28, 29, 35, 40 Правил содержания общего имущества, п. 6, 15, 16 Правил изменения размера платы. Верховный суд оставил заявление без удовлетворения, указав: положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги . Иллюстрация к сюжету – дело № А71-4144/2015 (см. Постановление АС УО от 02.02.2016 № Ф09-10591/15). Гражданин обратился с жалобой в орган муниципального жилищного контроля, который, в свою очередь, провел проверку и выявил, что ОПУ тепловой энергии не допущен к учету РСО ввиду истечения межповерочного интервала. Между тем УК выставляла жителям квитанции, где была указана и плата за обслуживание и ремонт ОПУ. Предписание контролирующего органа о снижении размера платы УК безуспешно пыталась обжаловать, пройдя три инстанции. Арбитры открытым текстом написали: указанные обстоятельства установлены при проведении внеплановой проверки органом муниципального жилищного контроля… составление акта, предусмотренного п. 16 Правил изменения размера платы, в этом случае не требуется .

Собственники помещений полагают, что если акт приемки не подписан, то они не обязаны вносить плату за содержание и ремонт. Так ли это?

Рассматривая отношения УК и собственников по договору управления в части документального оформления результатов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества как отношения должника и кредитора, я предлагаю опираться на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13, в котором приведены следующие выкладки.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ. Обратимся к названной норме: кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Какие аналогии возникают? Принимая исполнение от УК (должника по договору управления), УС (ПСМКД) (кредитор) обязан выдать расписку (акт приемки) о получении исполнения полностью или в части.

Правовая позиция ВАС проста и логична: оплата работ по договору подряда не может быть поставлена в зависимость от утверждения заказчиком акта сдачи-приемки без претензий. Такое условие делает возможность отсрочки оплаты работы, по сути, бессрочной, ставит оплату в зависимость исключительно от усмотрения заказчика и превращает возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой природе договора подряда. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона.

Нужна ли представителю собственников помещений специальная доверенность на подписание актов? Этот вопрос актуален, так как нередко граждане боятся брать на себя ответственность.

Я уверен, что ПСМКД не требуется отдельной доверенности на подписание актов приемки. Во-первых, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ сформулирован так, что доверенность председателю собственников помещений нужна для осуществления контроля за выполнением обязательств по договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Правомочие подписания актов приемки указано через разделяющую запятую. Во-вторых, утвержденная Минстроем форма акта требует привести в качестве основания правомочности подписания акта приемки решение общего собрания собственников или доверенность.

Поэтому решение общего собрания о выборе ПСМКД является достаточным основанием для того, чтобы конкретный человек подписал акт приемки в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Что делать, если в МКД не избран совет дома и нет уполномоченного собственника, которым УК могла бы направлять на подписание акты приемки?

До момента избрания в МКД совета или появления некоего уполномоченного собственника с доверенностью акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту составлять бессмысленно, ибо со стороны заказчика подписать их некому.

Мое мнение вполне предсказуемо: УК должна со своей стороны принять все доступные меры для скорейшего избрания совета МКД. Во-первых, ей нужно самостоятельно созвать собрание (такое право у УК есть согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а во-вторых, привлечь ОМСУ к решению проблемы (через обращение самой УК или инициативной группы собственников). В силу ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании совета МКД не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в этом доме ТСЖ. Факт бездействия ОМСУ в любом случае может быть обжалован.

Во-первых, нет острой необходимости экстренно пересматривать действующие договоры управления. Комплекс нормативных правовых актов, связанных с актированием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, действует уже несколько лет. Приказ Минстроя утвердил только форму акта. Общие взаимоотношения УК и собственников уже оформлены договорами управления, положениями о совете МКД (если таковые принимались решением собрания), нормами ЖК РФ, ГК РФ. Совокупность действующих актов вкупе с договорами управления и сложившейся судебной практикой позволяет УК работать в обычном режиме. Выдумывать что-то дополнительно и «переголосовывать» договор управления неразумно. Лишняя шумиха вокруг раздутой проблемы дает недобросовестным собственникам ложную уверенность в некоей исключительной важности акта приемки, что может провоцировать конфликты с УК. Между тем актирование – лишь формальность для компании, которая оперативно реагирует на сигналы обратной связи, вовремя прорабатывая обращения о фактах некачественных работ (услуг). Увязывать эти вопросы с годовым отчетом тем более неразумно. Если уж акты приемки названы частью технической документации, то и обсуждать их на общем собрании ни к чему.

Во-вторых, периодичность актирования работ и услуг по содержанию и текущему ремонту строго не регламентирована, что позволяет определить данный момент в тексте договора управления (ежемесячно, ежеквартально, по полугодиям). При этом для ежемесячного актирования не требуется прописывать соответствующие нормы в действующем договоре управления, поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по умолчанию. Соответственно, и ежемесячное актирование вполне можно обосновать сложившимися договорными отношениями.

В-третьих, если в МКД нет совета и некому подписывать акт приемки, УК вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в ОМСУ с целью скорейшего выбора членов совета МКД.

В-четвертых, получившие акт приемки УС (ПСМКД) обязаны подписать его или представить мотивированные возражения. При этом УК не должна идти на поводу у чрезмерно самоуверенных собственников: если нет ни заключения эксперта, ни актов о нарушении качества работ (услуг), составленных согласно Правилам изменения размера платы, дорога прямиком в суд, где истцами будут несогласные собственники.

В-пятых, отсутствие акта приемки может быть оправдано невозможностью его подписания (если нет УС (ПСМКД)) и в действиях УК как юридического лица не будет вины (и состава административного правонарушения), если приняты все доступные меры для выполнения требований закона. Односторонний же акт приемки автор полагает возможным оформить, если от УС (ПСМКД) не получены ни подпись, ни мотивированные возражения.

В заключение хотелось бы добавить, что сотрудники ГЖИ уже научились обосновывать состав ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ через привязку ч. 1 ст. 161 ЖК РФ к п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Внимательный читатель вспомнит, что пп. «д» п. 4 этих правил содержит слова: «в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества».

Беседу вела редактор журнала

Е. В. Емельянова

В этой норме сказано о смене способа управления, а не о смене исполнителя в рамках одного способа управления (УК).

Нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

А. М. Тищенко ,
генеральный директор ООО «Системы ТЭК»,
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", №4, апрель, 2016 г.

Дело № 2-922/2014 копия

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

Председательствующего судьи Субхангулова А.Н.,

При секретаре Молчановой А.К.,

С участием истца Чурбаева И.Х., представителя ответчика ООО «УКЖХ» Туманина И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чурбаева И.Х. к ООО «УКЖХ» о признании действий ООО «УКЖХ» незаконными и признании актов выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме за гг. недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Чурбаев И.Х. обратился в суд с заявлением, обосновав его тем, что ООО «УКЖХ» не выполняет ст. . В году ООО «УКЖХ» не дал ему, как председателю совета многоквартирного дома ни одного акта выполненных работ по ремонту и содержанию жилья на подпись. В г. ООО «УКЖХ» не дал ни одного акта выполненных работ ему как председателю совета многоквартирного дома на подпись.

Просит признать действия ООО «УКЖХ» незаконными и признать недействительными акты по ремонту и содержанию жилья за гг.

Определением Мелеузовского районного суда РБ от от заявителя Чурбаева И.Х. принято уточненное заявление, по которому ООО «УКЖХ» привлечено к участию в деле в качестве ответчика и просит признать действия ООО «УКЖХ» незаконными, ООО «УКЖХ» не предъявляют председателю совета многоквартирного дома на подпись акты выполненных работ по содержанию жилья. Председателем совета многоквартирного дома не были подписаны акты выполненных работ за гг. Признать недействительными акты выполненных работ по содержанию и ремонту жилья за годы.

В суде истец Чурбаев И.Х. заявленные требования поддержал и пояснил, что ему дали один акт выполненных работ и больше ему не давали данные акты на подпись. Его один раз приглашали в УКЖХ, но не дали подписывать акты выполненных работ. Заявлением о предоставлении некачественных услуг он не обращался. Также, не обращался в органы местного самоуправления. Акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества они не составляли. Он отказывался от подписей в актах, так как ответчик ненадлежащим образом выполнял услуги. От показаний ранее данные им в судебном заседании от, что ему предлагали на подпись акты приемки выполненных работ, отказался.

В суде представитель ответчика ООО «УКЖХ» Туманин И.В. иск не признал и пояснил, что они предоставляли истцу акты выполненных работ. Однако он отказывался подписывать данные акты, о чем были составлены соответствующие акты.

Свидетель ФИО1 показала в суде, что она с г. по г. работала мастером участка. У нее под контролем было 14 домов, в том числе дом № , в котором Чурбаев И.Х. является председателем совета этого дома. Акты выполненных работ предоставляли Чурбаеву И.Х.. Она звонила ему и приглашала его в ЖРЭУ в кабинет мастеров. Он приходил, и подписывать акты выполненных работ отказывался. Ей приходилось ходить к другим членам совета многоквартирного дома, чтобы подписывать акты выполненных работ. Чурбаев И.Х. отказывался подписывать данные акты, говорил, что работу не делали. За время работы с г. по г. им не налагались штрафы в связи с невыполнением работ. В конце каждого месяца – акт выполненных работ предоставлялся на подпись по каждому дому. Подписывает обычно председатель совета дома. Чурбаеву И.Х. предоставляли акты, но он зачеркивает и пишет свои цифры, свои расчеты, не обосновывая их. При этом говорил, что дворник ничего не делает. За антисанитарное состояние не было никаких наказаний. Также не были крупные аварии.

Свидетель ФИО2 показал в суде, что он с является мастером дома № . Он предоставлял Чурбаеву И.Х. акты выполненных работ. Чурбаев И.Х. отказывался подписывать акты выполненных работ. Поэтому они составляли акты, что Чурбаев И.Х. отказался от подписи. Некоторые акты зачеркивал. Говорил, как будто дворник ничего не делал. За антисанитарное состояние наказаний не было. Крупные аварии также не было.

Свидетель ФИО3 показала в суде, что она является членом совета многоквартирного дома. Она подписывала акты выполненных работ. За эти годы не было претензий по содержания текучего ремонта. Она работу принимали и поэтому подписывала. Она проживает в данном доме с г. Ее сразу же избрали старшим по подъезду.

Свидетель ФИО4 показал в суде, что он с г. является членом совета многоквартирного дома. Он старший по подъезду. Членами совета не составился акт о предоставлении некачественных услуг многоквартирного дома. При невыполнении дворником своих обязанностей, это сразу видно. После обращения к нему Чурбаева И.Х. он не подписывает акты выполненных работ. Ранее он подписывал данные акты.

Выслушав истца, представителя ответчика, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Также, истец Чурбаев И.Х. просит признать акты по ремонту и содержанию жилья за гг. недействительными.

При этом истец указывает, что он не подписывал акты приемки выполненных работ, так как ответчик ненадлежащим образом выполнял услуги.

Судебная практика по:

По коммунальным платежам

Судебная практика по применению норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ

Проблема

Управляющая компания подрядным способом выполнила работы по ремонту 20 метров труб отопления и смене задвижек в нашем доме.

В доме есть совет дома и председатель совета. Смета не согласована ни с кем - насколько я понимаю это реалия настоящего времени в РФ, так как в договоре с УК не прописано согласование.

ЖК возлагает обязанности по подписанию актов выполненных работ на председателя совета дома, однако в договоре с УК опять же про это нет ни слова.

Какие документы можно потребовать от УК для проверки выполнения работ в полном объёме?

хотелось бы увидеть:

2) акт выполненных работ (но он думаю есть, просто видел 2 таких: 1-ый подписывается непосредственно после выполнения работ, 2-ой имеет вид схожий со сметой, то есть раскрывает финансовую сторону);

3) чеки на все материалы использованные и израсходованные при производстве работ.

Илья, а зачем вам подписывать эти акты, если договором с УК такой порядок не предусмотрен. Никакой ОБЯЗАННОСТИ у председателя совета дома подписывать их нет. Это право, но не обязанность. Если вы не специалист-сметчик, то в документах (даже если УК их представит в полном объеме) все равно не разберетесь. В чем смысл брать на себя дополнительную ответственность перед жителями, ничего не получая взамен?

Для любого толкового инженера не составит труда хотя бы поверхностно проверить смету, ссылки на все нормативы есть в самой смете.

Сверить стоимость материалов в смете с чеками - тоже проблемы нет.

Смысл в том, чтобы понять как работает наша УК, получать информацию о ремнотных работах сразу, а не по истечению года управления домом, когда нужно будет принимать решение о продлении договора.

Правильнее сказать, что у вас нет законных оснований информацию эту запрашивать.

1. УК - коммерческая организация.

2. Она самостоятельно определяет формы и методы исполнения договора управления домом.

3. Организуя работы, УК расплачивается собственными средствами: средства платежей после оплаты ПЕРЕХОДЯТ В СОБСТВЕННОСТЬ УК.

4. Следовательно, у вас нет никаких оснований указывать ей что и по какой цене делать.

У вас есть только право требовать обслуживание в соответствии со стандартами. Например, в соответствии с постановлением Госстроя РФ №170.

5. Если же вы желаете вникать в сметы, чтобы уменьшить стоимость обслуживания - это называется ТСЖ.

Добрый день, Илья!

П. 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденный постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 определяет общий перечень информации, в обязательном порядке предоставляемой УК.

Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома.

Решение

Добрый день, Илья!

УК как любой субъект хозяйственной деятельности обязана вести бухучет и налоговую отчетность на основании документов, отражающих хозяйственные операции.

Сдача выполненных работ подрядчиком заказчику осуществляется на основании следующих документов:

Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2;

Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3.

В документах отражаются наименование (виды) работ, их стоимость, соответствующая смете и договору подряда, а также другие сведения.

Стоимость выполненных работ в акте должна соответствовать аналогичным сведениям в справке, в которой также указываются произведенные подрядчиком затраты за период. В случае выявления недостатков в работе составляется акт о выявленных недостатках, которые подрядчик устраняет в согласованные сроки.

Что касается чеков и других отчетных документов, вы можете их запросить, но согласно законодательству юрлицо обязано предоставлять первичные платежные и расчетные документы при проведении проверок налоговыми, иными надзорными органами, аудиторам, а в ТСЖ, ТСН и ЖСК — ревизору или РК НКО. Если бы речь шла о средствах, поступивших на проведение капремонта с индивидуального счета дома, то председатель Совета дома провел бы проверку эффективности использования денежных средств в полном объеме по поручению общего собрания собственников МКД.

СтатьиОтчет управляющей организации перед клиентами

Завершился календарный год, а это значит, что наступило время подготовки отчетности не только для контролирующих органов, но и для собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, в отличие от бухгалтерской, налоговой, статистической отчетности, форма и порядок заполнения которых регламентируются нормативными документами, отчет управляющей организации формируется ею самостоятельно. Это требует свободного владения внутренней информацией компании, творческих навыков и аналитических способностей. В статье приведены некоторые предложения по составлению такого отчета.

Форма и порядок - предмет согласования

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах.

Для управляющей организации, которая выбрана по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, требования несколько конкретизированы: за 15 дней до окончания срока действия договора она должна предоставить собственникам помещений возможность ознакомиться с ежегодным письменным отчетом об исполнении договора управления, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных уполномоченными контрольными органами (пп. 14 п. 14 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75).

В связи со всем сказанным нужно весьма критически относиться к выпускаемым органами местного самоуправления документам, которыми утверждаются примерные формы отчета. Местные власти не могут требовать составления отчета от управляющих организаций, кроме той ситуации, когда находящиеся в управлении помещения принадлежат к муниципальному жилфонду. Главная цель подобных документов - повысить правосознание собственников помещений (чтобы граждане знали, чего требовать от управляющей компании).

Обратите внимание! Орган местного самоуправления не вправе навязывать управляющей организации форму отчета перед собственниками помещений.

Итак, форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации -когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя. В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года, но для формального выполнения данного требования управляющей организации будет достаточно изготовить банальную «отписку». Ответственности за непредставление отчета клиентам управляющая организация не несет. В самом худшем для нее случае собственники просто могут изменить способ управления (выбрать другую управляющую организацию), расторгнув тем самым договор с предыдущей компанией*(1).

Если же форма, сроки и порядок представления отчета установлены в договоре, там же может найтись место и для определения ответственности за их нарушение уже в виде финансовых санкций.

Зачем нужен отчет собственнику помещения?

Очевидно, что главная заинтересованная сторона - собственники помещений. Отчет необходим им как источник информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах). Поскольку объектом управления является многоквартирный дом и жильцам не нужна информация по другим домам, отчет должен содержать сведения только по одному дому.

Как известно, при заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит. Правила содержания общего имущества (п. 40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:

• получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);
• проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
• требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе может найти отражение только информация о сумме перерасчета платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья в случае нарушения качества или периодичности оказания этих услуг (пп.«д» п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг). Также исполнитель коммунальных услуг обязан составлять акт об их непредоставлении. Вместе с тем о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом информация каждому отдельному собственнику недоступна. Иначе говоря, у каждого отдельного собственника не складывается «картинка» в целом по дому, а показатели из платежного документа, касающиеся только его доли в общем имуществе, по сути неинформативны.

Таким образом, интерес собственников помещений понятен - они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы). Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления. Однако в настоящее время по многим причинам (в первую очередь низкий уровень правосознания и активности граждан, а также неразвитая конкуренция на рынке управления многоквартирными домами) при согласовании условий договора управления перевес сил на стороне управляющей организации. Собственники же, как правило, соглашаются на все предложенные условия, зачастую даже не ознакомившись с проектом договора до его непосредственного принятия. Поэтому тот вариант развития событий, когда собственник получит идеальный для него отчет управляющей организации, практически нереален. Компания представит такой отчет, который ей удобно составлять. Поэтому остается выяснить: какую выгоду может извлечь сама управляющая организация из представления потребителям отчета? Или отчет является только обузой для компании, отвлекающей трудовые и материальные затраты (в связи с чем его составляют неинформативным, недетализированным, лаконичным)?

Зачем нужен отчет управляющей организации?

По нашему глубокому убеждению, отчет управляющей организации перед собственниками помещений при грамотном подходе к его составлению и, конечно, при условии долгосрочной стратегии присутствия на рынке может стать эффективным инструментом воздействия на собственников помещений.

Главная функция отчета с точки зрения управляющей организации - информирование собственников помещений. Специфика деятельности по управлению многоквартирным домом состоит в том, что собственники помещений не всегда могут увидеть и, что называется, пощупать результат услуг и работ. Например, если гражданин нанимает бригаду для ремонта квартиры, он сам следит за ходом работ, проверяет качество используемых материалов, видит результат, принимает его, заставляет исполнителей устранять недостатки и т.п., то есть держит руку на пульсе, потому что знает, за что и кому он платит деньги.

С содержанием общего имущества до сих пор ситуация совершенно иная. Из сознания обывателя никак не уйдет мысль, что «где-то есть какая-то управляющая организация, она выполняет какие-то работы, я ей плачу какие-то деньги». В большинстве случаев ни о результате работ, ни об их фактической стоимости (по наименованиям) собственник помещения не имеет понятия. Жильцы видят результат лишь некоторых услуг и работ - чистую придомовую территорию и помещения общего пользования, своевременный вывоз мусора. О состоянии внутридомового инженерного оборудования они могут и не подозревать до момента возникновения аварийной ситуации. Именно поэтому те управляющие организации, которые в условиях ограниченного финансирования предпочитают проводить работы по предотвращению аварийных ситуаций на коммунальных сетях, жертвуя при этом, например, уборкой подъездов, никогда не дождутся благодарности от жильцов. И наоборот, достаточно сделать косметический ремонт в подъезде, чтобы завоевать доверие граждан. Убедить жильцов в необходимости проводить капитальный ремонт общего имущества также вряд ли удастся, если до аварий дело не доходило ранее. Но, как известно, дешевле аварию предотвратить, чем устранять сначала ее последствия и только затем причины. Поэтому управляющей организации, которая серьезно относится к своему бизнесу и клиентам, нужно менять сознание собственников помещений. Жильцы должны знать, в каком состоянии находится общее имущество в целом и его отдельные элементы (и не только те, что на виду). Они должны иметь информацию о том, какие меры предпринимает управляющая компания для улучшения состояния общего имущества. Это позволит им трезво взглянуть на ситуацию и принимать взвешенные решения на общих собраниях (например, поддержать непопулярное предложение компании об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества).

С учетом вышеизложенного можно назвать несколько составляющих отчета управляющей организации перед собственниками помещений.

Состояние общего имущества

Составление данного раздела отчета не должно стать чем-то новым для управляющей организации, поскольку проведение осмотров общего имущества и оформление их результатов актами входят в круг обязанностей по содержанию общего имущества, возлагаемых на управляющую организацию законом (пп. 2 п. 11, 13, 14 Правил содержания и ремонта общего имущества, п. 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Кроме того, в Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 Минрегион рекомендовал при смене управляющих организаций составлять двусторонний акт состояния общего имущества, который может использоваться для оценки результативности работы предыдущей компании, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества компанией-преемником.

Форма такого акта законом не установлена, однако традиционно организации пользуются формой, приведенной в приложении 1 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Вместе с тем, полагаем, данная форма является излишне подробной для собственников помещений. Управляющая организация вправе составить собственную форму раздела отчета о состоянии общего имущества, в которой акцентировано внимание только на необходимых моментах, в частности на процентах износа отдельных внутридомовых инженерных систем для предоставления коммунальных услуг и других конструктивных элементов общего имущества, на сведениях о последнем капитальном ремонте, проведенном в доме. Эти данные помогут объяснить собственникам имеющийся уровень аварийности, обосновать необходимость проведения ремонта и повышения размера платы.

Перечень услуг и работ

Этот раздел отчета должен повторять перечень услуг и работ, утвержденный на общем собрании (п. 17 Правил содержания и ремонта общего имущества) и представленный в приложении к договору управления (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Полагаем, что степень детализации управляющая организация должна выбрать самостоятельно. Вероятно, наиболее целесообразно найти золотую середину между двумя крайними точками: «содержание и ремонт общего имущества» из платежного документа и очень подробный перечень, который приведен в приложениях 2 и 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Важно, чтобы представленный перечень с наименованием и объемами тех или иных услуг и работ был конкретным (например, включать в отчет такое обобщенное наименование услуг, как содержание помещений общего пользования, нецелесообразно, ведь его нельзя измерить в натуральных величинах; нужно писать «уборка подъездов» с конкретным количеством уборок в определенный период времени). По нашему мнению, в отчет необходимо включать именно натуральные показатели объема выполненных работ и оказанных услуг. Только в таком случае собственники помещений могут понять, какие работы и в каком объеме были действительно выполнены. Указание суммарной стоимости услуг и работ неинформативно.

Раздел отчета, представленный в таком виде, фактически заменяет собой акт об оказании услуг и выполнении работ. Напомним, что оплате подлежат лишь фактически оказанные услуги и выполненные работы. По общему правилу п. 1 ст. 711 ГК РФ заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Эта же норма применяется и к правоотношениям по договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ). Управляющая организация выставляет собственникам помещений платежные документы исходя из того, что весь объем работ, запланированный договором управления, в конкретном месяце был выполнен. Законом предусмотрен механизм снижения платы в случае нарушения качества и несоблюдения объема работ и услуг. Услуги и работы считаются выполненными в том объеме, в котором начислена плата, если не поступило своевременных заявлений потребителей о нарушении качества.

Особо заметим, что в рамках договора управления компания не только оказывает услуги (не имеющие овеществленного результата, потребляемые в момент оказания), но и выполняет работы (которые имеют материальный результат). Закон требует документального оформления передачи заказчику результата работы - путем подписания акта (ст. 720, 753 ГК РФ). Со дня подписания акта отсчитывается срок, в течение которого заказчик вправе предъявлять претензии к качеству работ (ст. 724ГК РФ). Особенно это актуально для выполнения работ по ремонту общего имущества. В связи с этим управляющая организация заинтересована в том, чтобы иметь подписи представителей собственников помещений на соответствующем акте. Если представители собственников помещений участвовали в приемке работ, это целесообразно отразить в отчете, например, путем составления справочной таблицы (с графами «Вид и объем работ», «Дата приемки», «ФИО представителя собственников»).

К вопросу о стоимостных показателях в отчете

Безусловно, одними показателями технического состояния общего имущества и сведениями об объемах оказанных услуг и выполненных работ в натуральных единицах измерения в отчете управляющей организации не обойтись. Между собственниками помещений и исполнителем проводятся финансовые расчеты, поэтому определенная информация о денежных потоках должна найти отражение в отчете. Но вот вопрос: какая именно?

Стоимость услуг или смета доходов и расходов?

Очень часто в рекомендуемых органами самоуправления формах отчетов, а также в самостоятельно разработанных управляющими компаниями формах можно встретить такие показатели, как затраты на выполнение тех или иных работ. Полагаем, что эти данные не просто не нужны собственникам помещений (и не несут для них смысловой нагрузки), предоставление такой информации не укладывается в сущность отношений по договору управления.

Согласитесь, заказчику по договору подряда (оказания услуг) сведения о расшифровке затрат подрядчика (исполнителя) совершенно не нужны. Впрочем, и подрядчик вряд ли будет раскрывать показатели своей хозяйственной деятельности перед заказчиком: зачем заказчику знать, какую прибыль он приносит подрядчику. Но даже если подрядчик работает себе в убыток, информация о сумме убытка никак не повлияет на отношения с заказчиком (подрядчик не может требовать повышения цены только потому, что несет убытки по договору). Все финансовые расчеты между сторонами основаны на условиях договора, определенных на стадии его заключения. Если подрядчику было ясно, что согласованные цена и объем работ повлекут убытки, он вправе был отказаться от заключения договора. Если же это стало очевидно уже в процессе исполнения договора, то это также не является основанием для одностороннего изменения условий договора, а квалифицируется как предпринимательский риск подрядчика.

Мнение эксперта . В отчете управляющей организации нет места смете доходов и расходов по многоквартирному дому. В нем должна быть отражена стоимость работ и услуг.

Все сказанное полностью применимо и к отношениям между собственниками помещений и управляющей организацией. В отчете следует указать стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг, соответствующую их объему в натуральных показателях и ставке платы согласно договору управления. Суммарную стоимость фактически выполненных работ и оказанных услуг нужно сравнить с суммарным размером начисленной платы за содержание и ремонт жилого помещения в данном многоквартирном доме за отчетный период.

Смету доходов и расходов по конкретному многоквартирному дому следует оставить для внутреннего пользования управляющей организацией в качестве инструмента управленческого учета. Кроме того, раскрытие информации о фактических затратах управляющей организации может сыграть не на руку ей самой (например, ее могут использовать конкуренты). Эти сведения опубликовываются в составе бухгалтерской отчетности только в целом по виду деятельности, но не по конкретному объекту управления. Конечно, если управляющая организация полагает, что достигнет каких-либо целей путем предоставления сведений о фактическом размере затрат на обслуживание конкретного дома, ей ничто не мешает включать их в отчет. Однако, по нашему мнению, это нецелесообразно.

Расчеты с собственниками помещений

Наряду со стоимостью услуг и работ по договору управления в отчете следует обратить особое внимание на платежную дисциплину собственников помещений. Основой для формирования этого раздела отчета может стать представленная бухгалтером оборотная ведомость по счету учета расчетов с собственниками помещений (62, 76) в разрезе многоквартирных домов. Так, отдельно нужно указать долг на начало отчетного периода, предъявленные к оплате суммы, поступившие от собственников помещений платежи, задолженность на конец отчетного периода. Полагаем, что эти показатели необходимо раскрывать отдельно по каждому виду коммунальных услуг и по содержанию и ремонту общего имущества. Если производится накопление средств на капитальный ремонт, состояние расчетов по этому основанию также показывается обособленно. Кроме того, управляющей организации, являющейся получателем бюджетных средств на компенсацию расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по регулируемым ценам или с предоставлением услуг льготным категориям граждан, также целесообразно отдельно указать расчеты с бюджетом, касающиеся конкретного многоквартирного дома.

На заметку . Информация в отчете о задолженности жильцов может улучшить их платежную дисциплину.

Отражение в отчете управляющей организации задолженности собственников помещений может стать дополнительным стимулом погасить ее и объяснит, почему, например, управляющая организация фактически оказала услуг меньше, чем было предусмотрено договором управления*(2).

Дополнительно в отчет допускается включать информацию о суммах, перечисленных управляющей компанией в адрес ресурсоснабжающих организаций. Если эти суммы равны поступлениям от собственников помещений в оплату коммунальных услуг, управляющая организация покажет, что угроза отключения подачи коммунальных ресурсов в связи с долгами вызвана только неплатежами жильцов.

Нужно ли утверждать отчет?

Некоторые эксперты полагают, что отчет управляющей организации должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений. Если считать отчет своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг, с этим следует согласиться. Однако закон не указывает на такую необходимость: в частности, п. 6 ст. 162 ЖК РФ предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления вне зависимости от результатов работы за прошлый период. Заметим, что согласно пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ утверждает отчет товарищества о финансовой деятельности (можно провести аналогию с отчетом управляющей организации), однако термин «утверждение» фактически применяется в значении «ознакомление»*(3). Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления. Кроме того, в договор может быть включено такое условие: отчет считается утвержденным, если в течение 30 дней после его представления в управляющую организацию не поступили возражения, сформулированные на общем собрании собственников помещений. Порядок и результаты рассмотрения возражений собственников по отчету целесообразно прописать в договоре управления. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями. Логично предположить, что, если уж собственники, что называется, собрались с силами, чтобы провести собрание и согласовать между собой возражения по отчету, значит, они твердо намерены отстаивать свои права.

* * *

Итак, при разработке формы отчета управляющей организации следует в первую очередь поставить себя на место собственников помещений и задаться вопросом: какую информацию они хотели бы получить? Скорее всего, ответить на этот вопрос будет не очень сложно - любой заказчик хочет знать, какие работы были выполнены, сколько они стоят и как изменилось состояние обслуживаемого имущества. Учитывая это, а также исходя из собственных целей (повысить платежную дисциплину клиентов, обосновать необходимость расширения перечня работ и услуг, повышения размера платы), управляющая организация должна найти оптимальную форму предоставления информации жильцам.