Что такое договор цессии по долевому строительству. Договор переуступки права требования по ДДУ — особенности и правила оформления

Цессия – это практически единый шанс купить квартиру в новостройке на завершающем этапе строительства.

Продавцами могут быть как инвесторы, так и физические лица.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Итак, договор цессии – что это? По сути, сделка купли-продажи недвижимости, основанная на переуступке. Согласно договору переуступки, цедент (продавец жилплощади) передает цессионарию (покупателю) свои права и обязанности, указанные в соглашении долевого участия в строительстве между продавцом и застройщиком.

Часто квартиры продают инвесторы, вложившие деньги в строительство дома еще на этапе получения разрешения на строительство. На последней стадии застройки квартиры продаются по более высокой цене. Таким образом, инвесторы не только возвращают свои деньги, но и получают доход.

При заключении договора цессии все права и обязанности цедента переходят к цессионарию. Таким образом, если в договоре между дольщиком и застройщиком предусмотрен, например, особый порядок расчетов, то внести свои изменения покупатель (цессионарий) уже не может.

Способы оформления переуступки права требования

Существует два способа переуступки прав требования на жилплощадь. Каждый из этих способов имеет свои особенности. Переуступка может заключаться на основании:

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Это самый безопасный способ приобретения жилья в новостройке. При переуступке продавец обязан выплатить застройщику полную сумму долга или же перевести остаток задолженности на цессионария.

Переуступка прав по договору долевого участия может производиться несколько раз, но только до того момента, пока дом не будет передан в эксплуатацию и не подписан акт приема-передачи квартиры.

Купля-продажа жилплощади по долевому участию должна пройти регистрацию в УФРС. Если сделка долевого участия была заключена до 01.04.05 в обычной письменной форме, то не нужна обязательная регистрация при правовой переуступке – достаточно просто заключить соглашение с компанией о переуступке правовых требований.

Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи

При покупке жилья по предварительному соглашению, права на него остаются у цедента, поэтому покупатель не сможет перепродать квартиру.

Такой способ передачи прав является рискованным. Предварительный договор лишь фиксирует намерения сторон заключить сделку купли-продажи, и этим часто пользуются мошенники. Поэтому существует вероятность остаться и без денег, и без квартиры.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

Оформление договора переуступки права требования происходит в несколько этапов:

• Перепроверка документов фирмы-застройщика; (Читайте, )
• Подготовка нужных документов сторонами сделки;
• Составление договора;
• Регистрация соглашения.

Проверить наличие необходимых документов у застройщика

Вначале покупателю необходимо обратиться в офис фирмы-застройщика и попросить показать следующие документы:

• Свидетельство о госрегистрации;
• Свидетельство налогоплательщика о постановке на учет;
• Учредительные документы и устав;
• Договор аренды участка или право собственности на него;
• Разрешение на ведение строительства;
• Бухгалтерский отчет за последний квартал;
• Строительный проект (в нем должны быть: разрешение на стройку, права на участок земли, цель проекта, срок выполнения, этап строительства, предполагаемая дата поступления в эксплуатацию);
• Проектная декларация;
• Указание, на какие деньги ведется строительство.

Узнать, что необходимо перед продажей квартиры по договору переуступки права требования?

Для заключения договора переуступки права требования продавцу нужно:

• Письменно уведомить фирму-застройщика о намерении заключить договор переуступки. В противном случае сделка может оказаться недействительной. При соглашении желательно присутствие представителя компании.
• Получить согласие фирмы-застройщика на совершение сделки (в письменном виде). Обычно продавец продает жилплощадь по более высокой цене, поэтому застройщик часто требует внести за согласие на совершение сделки 5% от стоимости продажи.
• Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком. Ее можно получить лишь при полной выплате долга или переводе на цессионария задолженности. В договоре передачи задолженности третьей стороной должен выступать застройщик.
• Если квартира покупалась в браке, получить согласие жены/мужа на продажу по договору долевого участия.
• Получить . Если сделка инвестирования или долевого участия регистрировался, то продавец должен указываться как правообладатель квартиры.
• Если квартира пребывает в залоге по ипотеке, то нужно получить разрешение банка на переуступку прав. Письменное согласие банковское учреждение даст лишь после того, как долг по ипотеке будет полностью погашен.

Покупатель должен:

• Получить заверенное у нотариуса . Если участвуют оба супруга в сделке, или же в брачном контракте есть пункт о раздельном имуществе, то это не требуется.
• Подписать и получить на руки закладную и договор кредита, если недвижимость покупается по ипотеке или другому кредитованию.

Составить договор переуступки права требования

После подготовки всех требуемых документов между обеими сторонами составляется соглашение переуступки. В ней обязательно указывают первоначальное соглашение. Договор можно оформить в агентстве недвижимости, офисе фирмы-застройщика или юридической конторе. После этого договор должен быть государственно зарегистрирован.

Пройти регистрацию договора переуступки права требования на квартиру

Зарегистрировать договор можно в МФЦ или Регистрационной палате. Договор переуступки прав требования на квартиру участники сделки подписывают в присутствии работника регистрирующего органа. Регистратору необходимо предъявить следующие документы:

• Паспорта всех сторон сделки, при необходимости – нотариальную доверенность;
• Письменное согласие супруга;
• Договор, заключенный первоначально с застройщиком;
• Справка о полной выплате суммы или договор перевода задолженности цессионарию;
• Письменное разрешение банка, если квартира числилась у него в залоге;
• Письменное разрешение фирмы-застройщика на совершение сделки (часто он выступает в качестве третьего лица и присутствует на процедуре регистрации договора цессии);
• Кредитный договор и закладная, если жилплощадь приобретается по ипотеке.

После этого необходимо оплатить государственную пошлину. Если покупателей несколько, то квитанция выдается всем, а сумма делится поровну.

Затем регистратор заполняет заявление, указывая в нем объект недвижимости, его данные, информация об участниках сделки. Этот документ должны подписать все участники сделки. Затем регистратор забирает заявление, копии и оригиналы документов (исключая паспорта) и выдает расписки о принятии бумаг.

Сколько длится регистрация договора? Срок регистрации составляет 5-10 суток (с 1 января максимальный срок регистрации права собственности составляет 10 дней), дату получения документов уточнить можно, обратившись в регистрирующий орган. В определенный день продавец должен забрать договор, заключенный первоначально с застройщиком, а покупателю – зарегистрированный договор цессии. Обе стороны должны иметь при себе паспорта и расписки для получения документов.

Преимущества и недостатки договора цессии при покупке квартиры в новостройке

Основными преимуществами для покупателя при заключении договора цессии являются:

1. Возможность приобрести квартиру в новом доме.
2. Возможность сэкономить. Как правило, продавец, инвестировавший средства в строительство, продает квартиру дешевле, чем это бы сделал застройщик. Разница между ценами инвестора и компании-застройщика обычно составляет 3-25%.
3. При ипотечном кредитовании, если покупать квартиру на начальной стадии строительства, придется несколько лет выплачивать проценты, не имея возможности заселиться в квартиру. Если же купить квартиру на завершающем этапе строительства (не имея возможности заключить соглашение долевого участия) ипотеку придется начинать платить незадолго до переезда. Кроме того, проценты ипотеки обычно выше на объекты, которые только начались возводиться, а на те, что уже сданы, ниже.

Что касается продавца, то он может не только вернуть свои деньги без штрафов со стороны застройщика, а еще и получить прибыль на росте цен, который происходит на различных этапах строительства.

Главным недостатком сделки цессии является то, что при этом покупатель рискует больше, чем при заключении сделки непосредственно с застройщиком.

Договор цессии – риски для покупателя при заключении соглашения в новостройке

Минимизировать риск при заключении сделки цессии можно, если знать некоторые моменты, которые используют мошенники.

Главный риск заключается в том, что соглашение может быть признано недействительным. В этом случае покупатель может обратиться с претензиями только к продавцу, но не к застройщику. Разумеется, при этом покупатель утрачивает право на получение квартиры. Поэтому покупатель должен проконтролировать соблюдение всеми сторонами обязательных факторов.

Согласно закону, договор переуступки права требования признается действительным при:

1. Оплате продавцом всей суммы, которая обозначена в соглашении долевого участия, что должно подтверждаться соглашением об урегулировании взаимных требований;
2. Наличии согласия фирмы (письменного) на заключение договора, если это предусматривается в изначальном договоре между цедентом и застройщиком;
3. Наличии разрешения банка, если использовалось ипотечное финансирование.

Если эти условия были нарушены, то по ст. 390 ГК РФ ответственность несет изначальный участник долевого строительства. Цессионарий может потребовать от цедента возврата денег, возмещения убытков и выплаты процентов за пользование средствами, однако на практике сделать это не так просто.

Также застройщик может просто обанкротиться так и не сдав дом в эксплуатацию. Нужно насторожиться, если наблюдается массовая продажа жилья, особенно по низким ценам – это может быть признаком предстоящего банкротства компании, затягиванием сроков стройки или нарушением фирмой-застройщиком пунктов договора. В такой ситуации цедент не отвечает перед цессионарием за развитие дальнейшего строительства, невзирая на то, знал о проблемах или нет. Покупатель может предъявлять претензии только застройщику.

Кроме того, нужно учитывать, что законом предусмотрена переуступка прав требования на квартиру исключительно по документу долевого участия. Не рекомендуется заключать с застройщиком другие соглашения, например, предварительный договор долевого участия или купли-продажи, вексельные, инвестиционные сделки.

Чтобы уменьшить риск мошенничества, нужно соглашаться на договор цессии только в том случае, если:

• Первоначальный участник заключал с застройщиком договор долевого участия;
• Оплата произведена после государственной регистрации договора цессии.

Еще одним риском для покупателя является отсутствие письменного уведомления застройщика о намерении заключить договор цессии.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия .

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке .

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку . Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки , чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки