Новая форма и срок действия гпзу. Пошаговая инструкция по оформлению загородного дома Градостроительный план земельного участка с января
Председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская рассказала об изменениях в градостроительной документации с 1 января 2017 года участникам IX практического семинара «Диалог с инвестором». В частности, после принятия Москвой ПЗЗ изменится статус Градостроительного плана земельного участка. Ряд изменений касается поправок в градостроительном законодательстве (N 373-ФЗ), связанных с Комплексным развитием территорий.
После принятия Москвой ПЗЗ статус ГПЗУ будет изменен. С 1 июля 2017 г. ГПЗУ исключается из видов документации по планировке территории (ч.12 ст.1) и переносится в главу 7 «Информационное обеспечение градостроительной деятельности». В то же время ГПЗУ остается необходимым приложением к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Документ будет действовать три года, в течение которых, даже при изменении градрегламентов, зафиксированные в нем параметры, меняться не будут.
«Каждый субъект, в том числе Москва, выпустит постановление, в котором определит судьбу ГПЗУ, выданных до принятия правил землепользования и застройки. Срок их действия может быть определен от трех до восьми лет» , — сказала Ю. Княжевская.
Напомним, что ГПЗУ содержит строительные характеристики и ограничения, касающиеся надела земли, предназначенного для застройки.
Юлиана Княжевская напомнила, что в конце декабря текущего года сразу в десяти округах столицы пройдут публичные слушания по проектам ПЗЗ. Территория Москвы будет поделена на зоны с четко определенными границами. В ПЗЗ будут прописаны четыре показателя: функциональное использование территории, процент застройки, предельная плотность и максимальная этажность/высота застройки.
«Правила землепользования и застройки города Москвы — важный градостроительный документ, который отражает использование земельного участка и параметры застройки. Он отвечает на три вопроса: что можно построить, где и в каком объеме , — сказала Ю. Княжевская. — ПЗЗ нужны для установления простых и понятных правил ведения любого строительства в Москве, а также согласованного развития новых и старых территорий столиц».
По ее словам, ПЗЗ необходимы для реализации Генерального плана развития Москвы, утвержденного в 2010 году.
Также с 1 января 2017 г. по некоторым ключевым статьям вступает в силу закон (373-ФЗ), который дополнил Градостроительный кодекс нововведениями по развитию территорий. Впервые вводится новое определение — «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий», т.е. с обязательным размещением не только объектов жилого, производственного, общественно-делового назначения, но объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. Таким образом, понятие «устойчивое» означает комфортное на весь жизненный цикл объекта.
Юлиана Княжевская напомнила, что Комплексное развитие территории может происходить по инициативе правообладателей земельных участков, которые совместно с «соседями» могут заключить договор. Документация по планировке территории утверждается без проведения публичных слушаний. А может по инициативе органа местного самоуправления, если не менее половины общей площади территории занято земельным участками, где расположены аварийные объекты, подлежащие сносу, самострой, объекты, снос или реконструкция которых предусмотрены адресными программами, а также при несоответствии видов разрешенного использования тем, что указаны в правилах землепользования и застройки.
Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нём должна быть консолидирована информация о всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношение него строительных ограничениях (Википедия).
Градостроительный план земельного участка (или ГПЗУ) – это документация, которая требуется для получения разрешения на строительство объекта или его реконструкцию. Он содержит исчерпывающую информацию о расположении коммуникаций и линейных объектов (автомобильные, железные и прочие дороги, линии связи и электропередачи, трубопроводы, а также другие подобные сооружения).
На ГПЗУ не отображаются соседние строительные объекты, но если их санитарно-защитные зоны (СЗЗ) накладываются на рассматриваемый участок, то они будут указаны на плане, как ограничения на допустимой площади застройки.
Для чего же нужен ГПЗУ? Практическое назначение градплана — учет взаимного расположения соседних строительных объектов при планировании строительства конкретного объекта, что позволяет грамотно распорядиться застраиваемым участком земли и свести строительные риски к минимуму.
Пример (образец) ГПЗУ
Условия оформления ГПЗУ с 2016 года
В 2016 году вступили в силу новые условия на ГПЗУ участка. Была утверждена новая форма градостроительного плана, в которой поменялась идеология документа.
В отличие от старой формы, где отображалось место расположения проектируемого объекта, по новому регламенту показывается допустимое местоположение объектов капитального строительства на земельном участке.
Ранее контролирующие органы часто понимали нормы буквально, заштриховывая на плане только те области, где застройщик собирался начать строительство объекта, при этом вся остальная площадь, реально пригодная для строительства, формально становилась для этих целей непригодной.
Условия оформления ГПЗУ с 2017 года
1 июля 2017 года меняется статус градостроительного плана земельного участка. С этого момента он уже не будет одним из видов документации по планировке территории, а будет информационным документом о градостроительных ограничениях, наложенных на земельный участок.
Будет установлен предельный срок — 3 года, в течение которого можно руководствоваться информацией из градостроительного плана при проектировании строительных объектов на участке земли.
Устанавливаются также новые требования к документам. О том, как это новшество повлияет на работу застройщиков, «Кто строит» рассказали юристы и эксперты рынка.
Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/ПР «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» разработан согласно части 9 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Указанная статья кодекса после ее вступления в силу 1 июля 2017 года установит к градостроительному плану земельного участка.
Градплан земельного участка в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и строительства объектов, должен содержать максимально полную информацию.
С начала следующего месяца информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в . По истечении этого срока использование информации, содержащейся в градплане, в указанных целях не допускается. Для получения разрешения на строительство требуется предоставить ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения. В противном случае застройщику потребуется получить градплан заново, а так может статься, что требования к проектированию и строительству к этому моменту вновь изменятся – это и будет отражено в новом ГПЗУ.
Кстати, ограничение срока действия требований уже с 1 января 2017 года. С начала года при выдаче разрешения на строительство проверяется не только соответствие проектной документации требованиям, действительным на дату выдачи ГПЗУ, но и оценивается допустимость размещения объекта капстроительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным законодательством.
«С 1 января разрешение на строительство подтверждает соответствие проекта не градостроительному плану, а требованиям градостроительного регламента или проекта планировки территории и проекта межевания (если они требуются), а также требованиям земельного и иного законодательства», – добавляет Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Интересно, что форма ГПЗУ, утвержденная Минстроем, предусматривает указание информации об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К таким ограничениям относятся: сервитут, санитарно-защитная зона и водоохранная зона. «Представляется, что такой перечень ограничений не стоило прописывать как исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка. Например, нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов. Пункт 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов возлагает на местные органы самоуправления обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам. В соответствии с абзацем 4 статьи 32 закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения», – поясняет в своих публикациях Николай Малышев, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства».
По его данным, в судебной практике уже были споры, когда признавался самовольной постройкой объект капстроительства, возведенный вблизи систем газоснабжения, хотя у застройщиков были разрешения на строительство от органов местной власти. Но суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома.
Кстати, новая форма ГПЗУ от Минстроя уже четвертая по счету, и она предусматривает включение в градплан информации о технических условиях технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Мария Оболенская уверена, что вступающие в силу с 1 июля изменения в ГрК РФ относительно градостроительного плана земельного участка не несут в себе принципиально новых идей, незнакомых девелоперам. «Новая статья 57.3 ГрК РФ окончательно закрепляет уже возобладавший в судебной практике подход к градостроительному плану как к информационной выписке обо всех имеющихся в отношении земельного участка ограничениях, а не как к документу, который порождает какие-либо права и обязанности», – говорит юрист.
Стоит отметить, что внесенные изменения носят положительный для практики характер.
«Теперь из закона буквально следует, что при выдаче разрешения на строительство, строительном контроле и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченный орган должен сверяться не с самим градостроительным планом, а с теми требованиями к строительству, которые были установлены на момент выдачи этого градостроительного плана», – уточняет г‑жа Оболенская.
На самом деле так происходило и раньше, когда, несмотря на действующую норму, соответствие проектной документации градостроительному плану не являлось препятствием для отказа в выдаче разрешения на строительство и даже отмены разрешения на строительство в случае несоответствия содержащихся в градостроительном плане сведений действующему законодательству.
Вторым плюсом юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» называет тот факт, что обязанность по сбору всей необходимой информации для подготовки градостроительного плана возложена теперь на органы местного самоуправления. «Расширение перечня информации также полезно для девелоперов. Хотя, опираясь на прошлый опыт, можно ожидать, что правоприменительная практика снова попробует пойти «окольным» путем и будут появляться новые, иногда удивительные выводы чиновников о сути нового правового регулирования», – добавляет эксперт.
КСТАТИ
Утвержденная приказом Минстроя № 741 форма ГПЗУ содержит в себе больший объем информации, чем предыдущая.
В состав ГПЗУ дополнительно внесена следующая информация:
О реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории;
О расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
О расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;
О границах зон с особыми условиями использования территорий;
О границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
О номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры;
О расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;
О границах территорий объектов культурного наследия;
О технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
О реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории.
Одним из обязательных документов, необходимых для последующей выдачи разрешений на возведение новых и реконструкцию существующих капитальных построек является ГПЗУ. 
Без данного бланка невозможна предпроектная деятельность, ввод капитального строения в режим эксплуатации и уточнение земельных границ в рамках операций по территории. происходит согласно положениям актуальной версии Градостроительного Кодекса РФ. Мероприятие по получению ГПЗУ может представлять обособленную процедуру или входить в состав межевых работ.
Принятое законодательство вносит определенные коррективы в действующие ранее положения. Так, с 01.07.2017г. ГПЗУ перестанет быть уникальным бланком, отражающим особенности планирования местности. Новая версия ГПЗУ будет обновлена за счет дополнительных сведений, которые могут потребоваться в ходе архитектурно-строительного проектирования и возведения капитальных строений. Продолжительность действия указанной бумаги останется ограничен тремя годами.
Обновленные требования к выдаче ГПЗУ
Нововведения затронули содержание градостроительного плана. В течение 2016 года законодатели неоднократно обсуждали дальнейшую судьбу ГПЗУ и пришли к определенным решениям. В обновленной версии документа, помимо основной информации о границах землевладения, расположенных на территории постройках и сфере действия публичных сервитутов, будут отражены сведения относительно:- техусловий технологических присоединений капитальных строений, расположенных на исследуемой местности, к сетям коммуникаций;
- уточненного расположения коммуникационных сетей, находящихся на исследуемых землях;
- проектных бланков, сформированных на базе актуальной версии ГПЗУ (предоставленной не более 3 лет назад до момента получения экземпляра разрешения на ведение строительных работ).
технических сведений в печатной или виртуальной форме. Указанная реформа нацелена на ознакомление землевладельцев с максимально полными данными в отношении законодательных требований и действующих ограничений. Нововведения поспособствуют наиболее точному отражению информации о местоположении коммуникационных сетей на территории. Это сделает строительные мероприятия более рентабельными и убережет землевладельцев от серьезных ошибок.
Кстати! Мы теперь ведем в группу в Одноклассниках! Вступай и будь в курсе событий мира кадастра и недвижимости! Все подписчики получают бесплатные консультации в решении любых вопросов!
Передача документации в электронной форме
В настоящее время в столичном регионе успешно действует система подачи бумаг в электронном формате через официальный ресурс госуслуг. Для москвичей доступен электронный сервис, включающий обширный перечень услуг по формированию, редактированию, утверждению и отмене действующих ГПЗУ. Загрузка бланков происходит в рамках официального портала госуслуг с последующей отправкой на изучение специалистам Москомархитектуры. В ближайшее время перечень услуг, предоставляемых в электронной форме, будет значительно расширен. Планируется сделать доступным согласование техусловий и проверку сметных документов в отношении капитальных построек. Остались вопросы? Заполни заявку!С 1 июля 2017 года подача запроса на оформление градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для всех категорий заявителей будет осуществляться исключительно в электронном виде. В ближайшее время этот документ станет включать расширенный перечень информации, в том числе, данные по техническим условиям подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Более подробно о нововведениях и предоставлении государственных услуг в электронном виде РИА Недвижимость рассказал заместитель председателя Москомархитектуры Андрей Сухов.
Расскажите, какие госуслуги в электронном виде в данный момент предоставляет Москомархитектура, какие нововведения готовятся?
— На сегодняшний день мы предоставляем такие услуги, как подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков, подготовка и выдача свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, предоставление сведений, содержащихся в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, оформление паспорта колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений и согласование дизайн-проекта размещения вывески.
В этом году мы планируем запустить новые государственные услуги: получение информации из сводного плана подземных коммуникаций и сооружений и приемка исполнительной документации.
Ряд изменений претерпит и оказание уже существующих услуг. Прежде всего, выдача ГПЗУ. Это связано с изменениями в Градостроительный кодекс РФ, с утверждением новой формы ГПЗУ, которую разработал Минстрой России, и со вступлением в силу правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы. Кроме того, на данный момент сдавать документы на получение ГПЗУ можно как в бумажном виде, так и в электронном, но с 1 июля этого года эту госуслугу Москомархитектура будет предоставлять по запросам исключительно в электронном виде.
Заявку на оказание услуги физические и юридические лица смогут оформить исключительно через интернет-портал правительства Москвы на вкладке "Услуги". Сделать это можно самостоятельно, зарегистрировавшись в личном кабинете, в том числе через существующую в Москве сеть многофункциональных центров предоставления госуслуг, где окажут помощь и консультацию в этом вопросе. Получить же градостроительный план земельного участка застройщики смогут по желанию и на бумажном носителе.
Год назад в состав ГПЗУ включили данные по подключению к системам водоснабжения и водоотведения. Сколько ГПЗУ с данными по сетям выдано за это время?
— Год назад мы реализовали две пилотные опции в рамках госуслуги по предоставлению ГПЗУ: это включение в состав данного документа ситуационного плана в виде приложения к ГПЗУ, содержащего информацию о расположенных в границах земельного участка инженерных сетях, и включение в ГПЗУ информации о выданных предварительных технических условиях на водоснабжение и водоотведение.
С мая 2016 года по всем заявкам на ГПЗУ, за исключением земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, и за исключением заявок по земельным участкам на территории новой Москвы (поскольку на этой части города сводный план будет окончательно сформирован только к концу 2017 года) информация о сетях включается в состав ГПЗУ из сформированного в 2016 году сводного плана подземных коммуникаций и сооружений города Москвы.
Проект в части предоставления техусловий подключения к инженерным сетям мы отработали на первом этапе с Мосводоканалом. Причем эта опция была реализована как вариант единой заявки на получение двух документов. Выбирая указанную опцию, заявитель получал и ГПЗУ с информацией о реквизитах технических условий, и сами технические условия, выданные Мосводоканалом. На данный момент выдано несколько десятков ГПЗУ, содержащих информацию по техническим условиям.
В этом году продолжим работу с другими ресурсоснабжающими организациями.
- Востребована эта опция среди застройщиков?
— Обращения, конечно, есть, но мы считаем, что эта информация станет более востребованной, когда мы станем включать в состав ГПЗУ сведения о технических условиях на подключение и к другим видам сетей.
Безусловно, подобная информация носит некий предварительный характер и дает возможность застройщику или инвестору понять некие предельные параметры о нагрузках и точках подключения. Более точная информация в любом случае будет уже в технических условиях, формируемых на этапе архитектурно-строительного проектирования объектов. Но необходимые предварительные данные для принятия первоначальных управленческих решений по застройке участка инвестор сможет получить именно благодаря ГПЗУ.
Поможет в этом и содержащаяся в ГПЗУ информация о проходящих подземных инженерных коммуникациях в границах участка. Зная коридоры прохождения сетей, можно понять, какой участок свободен от обременений, где можно строиться, а где строительство повлечет за собой перекладку коммуникаций и дополнительные затраты в рамках реализации проекта.
С какими ресурсоснабжающими организациями вы ведете работу и когда можно ожидать предоставления данных по подключению к другим сетям в ГПЗУ?
— Мы ведем работу с МОЭСК, ОЭК, МОЭК, Мосгазом, Мосводоканалом, Мособлгазом (в части объектов расположенных на присоединенных территориях). Перед нами стоит задача запустить эту опцию также с 1 июля этого года. Сейчас дорабатывается административный регламент оказания госуслуги по выдаче ГПЗУ, где учтены все нововведения. В ближайшее время он будет утвержден постановлением правительства Москвы.
- Недавно были приняты правила землепользования и застройки, изменится ли как-то статус ГПЗУ после этого?
— Правила землепользования и застройки — это достаточно масштабный документ, который охватывает всю территорию города Москвы, определяя ее градостроительное зонирование. Он устанавливает границы территориальных зон и градостроительные регламенты, то есть виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры возможного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также зоны с особыми условиями использования территории, определяющие ограничения использования земельных участков.
С 1 июля этого года ГПЗУ перестает быть документацией по планировке территории и фактически становится информационно-справочным документом из установленных законодательством источников, в том числе из ПЗЗ, поскольку передает ровно те параметры, которые в них указаны. Тем не менее как госуслуга ГПЗУ будет востребован застройщиками, поскольку без него невозможно получение разрешения на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
- Возможно ли внесение изменений в ПЗЗ по желанию правообладателя земельного участка?
— В соответствии с Градостроительным кодексом РФ у инвестора, застройщика, правообладателя земельного участка и иных заинтересованных лиц есть право подать заявку в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы о рассмотрении вопроса по внесению изменений в утвержденные ПЗЗ. Такие заявки в настоящее время уже поступают.
Процедура внесения изменений установлена Градостроительным кодексом так: вопрос выносится на рассмотрение городской комиссии, которая принимает решение рекомендовать или не рекомендовать внесение изменений в ПЗЗ, дальше на уровне уполномоченного органа исполнительной власти (правительством Москвы эти полномочия делегированы Москомархитектуре) решается вопрос, учитывать ли рекомендации, если принято положительное решение, то осуществляется подготовка проекта изменений в утвержденные ПЗЗ. Затем проект внесения изменений направляется в окружные комиссии для проведения публичных слушаний. По результатам публичных слушаний соответствующие изменения вносятся, либо не вносятся в ПЗЗ в установленном порядке.
- Для всех ли объектов необходимо проводить публичные слушания?
— Для всех, за исключением объектов регионального значения, то есть тех, которые включены в адресную инвестиционную программу города Москвы, и строительство которых реализуется за счет средств городского бюджета.
Вы сказали, что в этом году появится новая услуга, получение информации из сводного плана подземных коммуникаций, что это за план и для чего он нужен?
— Сводный план подземных инженерных коммуникаций и сооружений — это информационный ресурс, который формируется на основании имеющихся в городе данных по принятой проектной документации, архивной информации и данных контрольной геодезической съемки. По сути, это информация о существующих и проектируемых подземных инженерных коммуникациях.
Все эти данные в совокупности в привязке к координатам и составляют сводный план, который в основном нужен застройщикам, проектировщикам и инженерным изыскателям. Правообладатель земельного участка также может получить информацию из него, если захочет узнать о подземных контурах сооружений и коммуникациях, которые проходят в границах земельного участка.
- Ранее он такую информацию получить не мог?
— Мы частично реализовали такую возможность в рамках ГПЗУ. Но мы ввели эту опцию только с прошлого года. Разумеется, не все ГПЗУ выданные нами за всю историю, обладают этим приложением. Кроме того, сводный план подлежит актуализации. Это не ресурс, который сформирован единожды, и потом из него выдаются справки. Ежеквартально он будет актуализироваться.
Сейчас Москомархитектура активно прорабатывает регламент услуги по предоставлению информации из этого информационного ресурса. Я думаю, что до конца года он будет утвержден, и будет отработана техническая возможность подачи этой госуслуги в электронном виде.
- Когда этой госуслугой можно будет воспользоваться?
— До конца года такая возможность появится в границах "старой" Москвы и с нового года в ТиНАО.
