Главная Жкх Особенности сдачи в аренду недвижимого имущества федеральных казенных учреждений системы мвд россии. Образец договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предпри

Особенности сдачи в аренду недвижимого имущества федеральных казенных учреждений системы мвд россии. Образец договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предпри

При аренде федерального имущества, а это встречается на практике довольно часто, организация, арендующая федеральное недвижимое имущество, становится налоговым агентом по удержанию и перечислению налога на добавленную стоимость, исчисленного с суммы арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика (в нашем случае налогоплательщиком является арендодатель федерального имущества, то есть органы государственной власти и управления Российской Федерации, органы государственной власти и управления субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления) и перечислению в соответствующий бюджет налогов. Таким образом, налоговые агенты перечисляют в бюджет налоги за счет средств, удерживаемых из сумм арендной платы, подлежащих перечислению согласно условиям договора третьим лицам.

Согласно пункту 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговые агенты (арендаторы) обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Причем налоговыми агентами могут являться и организации, применяющие специальные режимы налогообложения (ЕНВД, упрощенная система). В этом случае они также обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС, и иные обязанности, установленные главой 21 НК РФ. Исходя из вышеуказанных норм НК РФ сумма арендной платы, предусмотренная договором с органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, должна определяться с учетом НДС.

Налоговые агенты обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета декларацию по НДС в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, и уплатить не позднее вышеуказанного срока, удержанную из средств, подлежащих перечислению налогоплательщику, соответствующую сумму НДС. Налог уплачивается по местонахождению налогового агента.

Согласно пункту 4 статьи 164 НК РФ сумма налога определяется по расчетным ставкам 10/110 % или 18/118 %.

В случае если арендодателями федерального имущества являются лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например, федеральные государственные унитарные предприятия, образовательные учреждения, которые не являются органами государственной власти и управления, то арендодатели самостоятельно исчисляют и уплачивают в бюджет сумму НДС при оказании услуги по предоставлению в аренду федерального имущества.

Следует учитывать, что организация может исчислять и уплачивать НДС как налогоплательщик и как налоговый агент, причем код бюджетной классификации по НДС и в том, и в другом случае одинаков. Однако, если образовалась переплата по НДС, уплачиваемому организацией в качестве налогоплательщика, то, несмотря на это организация обязана уплатить НДС бюджет, но в качестве налогового агента, так как статусы организации будут различаться. В соответствии с Приказом Минфина РФ № 106н „Об утверждении Правил указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему РФ“ в случае перечисления НДС, исчисляемого по собственной реализации, организация указывает в платежном поручении в реквизите 101 статус плательщика 01 – организация, в случае перечисления НДС по аренде федерального имущества арендатор ставит в платежном поручении в реквизите 101 статус плательщика 02 – налоговый агент.

В соответствии с пунктом 1 статьи 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на налоговые вычеты. Согласно пункту 3 статьи 166 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, уплаченные в соответствии со статьей 173 НК РФ покупателями – налоговыми агентами. Данная норма применяется при условии, что товары (работы, услуги) были приобретены налогоплательщиком, являющимся налоговым агентом, для целей, указанных в пункте 2 статьи 166 НК РФ, и при их приобретении был удержан и уплачен налог из доходов налогоплательщика.

Статьей 172 НК РФ предусмотрен ряд условий, при соблюдении которых организация вправе применить налоговые вычеты. Они предоставляются, если есть в наличии счет-фактура, товар или услуга приняты к учету и в случае налогового агента НДС был удержан и перечислен в бюджет.

Таким образом, организация вправе предъявить к вычету удержанную из суммы арендной платы, перечисленной арендодателю, если арендованное помещение используется в деятельности, облагаемой НДС, стоимость арендной платы отражена в расходах и оплачена арендодателю. Что касается наличия счета-фактуры в данном случае, то Налоговый кодекс не содержит специальной нормы по поводу выписки счетов-фактур налоговыми агентами. По общему правилу статья 172 НК РФ для принятия НДС к вычету требует наличия счета-фактуры, выставляемой налогоплательщиком (поставщиком) при реализации товаров (работ, услуг) в адрес покупателя. В рассматриваемом случае налогоплательщиком (арендодателем) является орган государственной власти, а организация – арендатором, которая выполняет функции налогового агента по удержанию и уплате налога. Поэтому налоговые органы считают, что счет-фактуру налоговый агент должен составлять самостоятельно. Следуя требованиям налоговых органов, организация-арендатор должно оформить сама себе счет-фактуру на сумму арендных платежей, отразить ее в книге продаж и принять ее к вычету, зарегистрировав в книге покупок.

Подобный нонсенс попытался разрешить Конституционный суд РФ, в Определении № 384-О которого, применительно к порядку выставления счетов-фактур было указано следующее: поскольку органы государственной власти и управления Российской Федерации, органы государственной власти и управления субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления – в отличие от других арендодателей (частных лиц) – не выписывают счета-фактуры, то в данном случае необходимо учитывать, что счет-фактура является не единственным документом, дающим право на вычет по НДС. Согласно пункту 1 статьи 172 НК РФ, вычет может представляться и на основании иных документов, подтверждающих уплату налога на добавленную стоимость. Правда, Конституционный суд, к сожалению, не уточнил, какие именно документы могут быть предоставлены для подтверждения вычета по НДС в рассматриваемом случае.

Требование об оформлении счетов-фактур при аренде государственного и муниципального имущества было впервые изложено в письме Госналогслужбы России № ВЗ-2-03/260 „О применении счетов-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества“, которым налоговые органы пользуются и по сей день, используя приведенный в вышеуказанном письме порядок оформления счетов-фактур в разъясняющих письмах (письмо Управления МНС по г. Москве № 24–11/72147). Данный порядок предписывает арендатору государственного (муниципального) имущества, составить счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой „аренда государственного или муниципального имущества“, затем зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС. В книге покупок этот счет-фактуру арендатор может зарегистрировать „только в части арендного платежа, который подлежит включению в данном отчетном периоде в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций. В соответствующей доле подлежит возмещению из бюджета налог на добавленную стоимость“. Таким образом, получается, что при предварительной оплате за продолжительный период времени в бюджет должна быть перечислена сумма НДС в полном объеме, а к вычету может быть предъявлена только сумма НДС, относящаяся к сумме отнесенной на расходы арендной платы. Учитывая, что данные документы являются ненормативными актами, то они не могут являться обязательными для исполнения налогоплательщиком или налоговым агентом в данной ситуации. Тем не менее, это не мешает налоговым органам требовать соблюдения данного порядка выставления счетов-фактур от организаций, арендующих государственную и муниципальную собственность, и предъявлять претензии вплоть до штрафных санкций за отсутствие выписанных налоговым агентом самому себе счетов-фактур.

Если организация не желает спорить с проверяющими органами по поводу принятия к вычету сумм НДС, уплаченных в бюджет при перечислении арендной платы, то можно посоветовать соблюдать предложенный порядок выставления счетов-фактур и возмещения по ним НДС из бюджета.

Требования заключаются в следующем:

Налоговый агент (организация) выставляет счет-фактуру в момент перечисления в бюджет арендной платы и налога на добавленную стоимость;
налоговый агент (организация) составляет счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой „Аренда федерального имущества“;
счет-фактура подписывается руководителем и главным бухгалтером арендатора (организации).

Что касается заполнения реквизитов выдаваемых налоговым агентом счетов-фактур, то никаких разъяснений не давалось. Каких-либо разъяснений по поводу заполнения реквизитов счета-фактуры налоговые органы не дают.

В таком случае целесообразно выставлять счета-фактуры в соответствии с общепринятым порядком:

В строке (1) указывается порядковый номер счета-фактуры в соответствии с утвержденным в организации порядком нумерации счетов-фактур;
- в строках (2), (2а), (2б), (3), которые предусмотрены для заполнения соответствующих реквизитов продавца, указываются реквизиты арендодателя;
- в строках (4), (5), (6), (6а), (6б), предусмотренных для заполнения соответствующих реквизитов покупателя, указываются реквизиты организации – арендатора, налогового агента;
- в графе 1 „Наименование товара“ указывается: „Аренда федерального имущества по договору № __от_________за __ квартал 20__ г.“;
- при заполнении графы 5 „Стоимость товаров (работ, услуг), всего без налога“ возможны варианты, поскольку при исчислении налога в рассматриваемом случае применяется ставка 18/118 %. В данной графе целесообразно поставить прочерк или указать сумму арендной платы с учетом налога;
- в графе 7 „Налоговая ставка“ указывается ставка 18/118 %;
- в графе 8 „Сумма налога“ – сумма налога исходя из суммы арендной платы с учетом НДС, умноженной на налоговую ставку 18/118 %;
- в графе 9 „Стоимость товаров (работ, услуг), всего с учетом налога“ – сумма арендной платы с учетом НДС.

Если при проверке налоговые органы сочтут, что счета-фактуры выставлены с нарушениями, то ничто не мешает налоговому агенту самостоятельно внести требуемые исправления, поскольку им же и выписан счет-фактура, и предъявить налоговому органу до вынесения решения. В таком случае судебные органы будут на стороне организации, так как подтверждением правомерности указанного точки зрения служит великое множество судебных дел, разрешенных в пользу организаций.

Как показывает практика, органы государственной власти предпочитают заключать договоры с условием перечисления арендной платы авансовым платежом за квартал. В этом случае счет-фактура выставляется налоговым агентом в момент перечисления арендной платы, регистрируется в книге продаж на полную сумму, включается в налоговую декларацию и перечисляется в бюджет сумма НДС со всей перечисленной за квартал авансом арендной платы. В книгу покупок включается только та сумма арендной платы, которая отнесена на расходы за текущий месяц.

В последующие месяцы квартала, за которые арендная плата уже внесена, счета-фактуры не выставляются.

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда - это предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В этой статье рассмотрим правомерность сдачи недвижимого имущества в аренду, необходимость проведения торгов при сдаче имущества в аренду, особенности заключения и государственной регистрации договора аренды, правила распоряжения средствами, полученными от аренды, порядок бухгалтерского учета переданного в аренду недвижимого имущества, а также особенности налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду.

Правомерность сдачи недвижимого имущества в аренду

Собственником имущества учреждения являются соответственно Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование.

Согласно законодательным актам имущество государственных (муниципальных) учреждений закреплено за ними на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ, п. 9 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, п. 1 ст. 3 Закона об автономных учреждениях).

Согласно ст. 298 ГК РФ государственные (муниципальные) учреждения вправе осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду, только если такая деятельность указана в их учредительных документах и не противоречит целям их создания.

Этой статьей также предусмотрено следующее:

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества;

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Таким образом, при намерении учреждения сдавать недвижимое имущество в аренду ему прежде всего следует заручиться согласием собственника.

В Письме Минкультуры России от 25.10.2011 N 81-01-39/04-КЧ приведен перечень документов, которые необходимы для согласования бюджетным учреждением передачи недвижимого имущества в аренду. По мнению автора, такой пакет документов должны передавать на согласование и автономные, и казенные учреждения, подведомственные Минкультуры.

Особенности проведения торгов на право заключения договоров аренды

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) государственные и муниципальные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

К сведению. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утверждены Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

В то же время указанной статьей, в частности, предусмотрено, что сдавать имущество в аренду можно без проведения торгов в следующих случаях:

1) на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, образовательная организация (п. п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1).

Согласно п. п. 5 и 6 Разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", приведенных в Письме ФАС России от 24.04.2014 N ЦА/16309/14 (далее - Письмо N ЦА/16309/14), к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

К организациям, осуществляющим образовательную деятельность, относятся как образовательные организации (указанная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность является для них дополнительной). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность;

2) договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1). В п. 10 Письма N ЦА/16309/14 указано, что договоры передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенные в соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 17.1, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ;

3) передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);

4) договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Документальное оформление арендных отношений

Как следует из ст. 609 ГК РФ, аренда объекта недвижимого имущества должна быть оформлена договором аренды, заключаемым между арендодателем и арендатором в письменном виде.

При предоставлении казенными учреждениями имущества в аренду заключаются, как правило, трехсторонние договоры между:

Арендодателем, в качестве которого выступает собственник имущества: Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование;

Арендатором.

Бюджетные и автономные учреждения в основном заключают арендные договоры от своего лица.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, его площадь, место нахождения (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре должны быть определены следующие основные условия.

Срок действия договора. В договоре должен быть установлен срок его действия. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества могут продлеваться. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом проведения торгов не требуется (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). Однако для этого необходимо соблюсти два условия:

Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

Минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ).

Размер арендной платы. Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения также должны быть установлены в договоре (ст. 614 ГК РФ). Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Обратите внимание! Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статьей 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) предусмотрены льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Согласно этому законодательному акту неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, находящиеся в неудовлетворительном состоянии (далее - объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии), относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы. При этом должны быть соблюдены определенные условия.

Существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47.6 Федерального закона N 73-ФЗ, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду. В случае неисполнения арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством РФ.

Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора.

Предоставление в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к федеральной собственности, осуществляется в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ.

При этом следует обратить внимание, что сдача в субаренду объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, предоставленного арендатору по договору аренды, передача им своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставление указанного объекта культурного наследия в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в некоммерческие организации или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности, может быть установлена льготная арендная плата в соответствии с порядком, определенным законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Обязанности сторон договора по содержанию арендованного имущества. Согласно установленным ст. 616 ГК РФ нормам арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества - это обязанность арендодателя. Он обязан производить ремонт за свой счет в срок, установленный договором, а если срок не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

При этом неисполнение арендодателем возложенной обязанности предоставляет арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон этого договора (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Является ли договор аренды незаключенным, если арендатор не исполнил своей обязанности, установленной договором, по его государственной регистрации?

В Постановлении ФАС ЗСО от 28.03.2014 N А81-2007/2013 рассматривался аналогичный вопрос, в результате арбитражные судьи пришли к выводу, что если арендатор принял имущество в фактическое пользование, не заявил возражений против пользования на тех условиях, которые изложены в тексте представленного договора, то отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.

Таким образом, арендодатель не вправе ссылаться на незаключенность договора, не прошедшего государственной регистрации, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Напомним, что регистрации договора аренды не требуется:

Если он заключается на срок менее года;

Если по его условиям по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, поскольку срок продления, а точнее, срок аренды по новому договору - менее одного года;

Если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

Распоряжение доходами, полученными от аренды

Статьей 298 ГК РФ утверждены права учреждений на распоряжение доходами, полученными от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Доходы казенного учреждения. Доходы от сдачи имущества в аренду поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ.

Главный администратор доходов может передать казенному учреждению полномочия администратора доходов бюджета либо отдельные полномочия администратора доходов по начислению и учету платежей в бюджет.

В бюджетном учете казенных учреждений необходимо произвести следующие записи.


Отражение арендной платы, перечисленной непосредственно в бюджет, в бюджетном учете казенного учреждения, осуществляющего отдельные полномочия администратора доходов по начислению и учету платежей в бюджет

Направление извещения (ф. 0504805) администратору доходов об ожидаемой сумме поступления от арендатора
Поступление арендной платы на основании извещения (ф. 0504805) с отметкой администратора доходов
Отражение арендной платы, перечисленной непосредственно в бюджет, в бюджетном учете казенного учреждения, наделенного полномочиями администратора доходов бюджета
Начисление дохода в сумме арендной платы
Зачисление в бюджет суммы арендной платы

Пример 1. Казенное учреждение культуры и искусства сдает помещение в аренду. С арендатором заключен трехсторонний договор. Казенное учреждение в этом случае является балансодержателем помещения. Учреждение наделено отдельными полномочиями администратора доходов по начислению и учету арендных платежей в бюджет. Арендная плата составляет 80 000 руб.

В бюджетном учете казенного учреждения эта операция будет отражена следующим образом.

			Сумма, руб.
Начислена сумма арендной платы
Отражены расчеты с администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений, оформленные извещением (ф. 0504805)
Отражено зачисление в бюджет арендной платы, поступившей от арендатора (на основании извещения (ф. 0504805))

Доходы бюджетных и автономных учреждений. Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, а также приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетных и автономных учреждений.

Таким образом, суммы арендной платы поступают от арендаторов непосредственно на счета бюджетных и автономных учреждений.

Пример 2. Автономное учреждение культуры и искусства сдает помещение в аренду. Согласно заключенному договору с арендатором сумма арендной платы составляет 40 000 руб. Арендная плата поступает на лицевой счет учреждения, открытого в ОФК.

В бухгалтерском учете эту операцию необходимо отразить следующей корреспонденцией счетов.

Учет недвижимого имущества, сданного в аренду

Имущество, переданное по договорам аренды, учитывается на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)" в целях обеспечения надлежащего контроля за его сохранностью, целевым использованием и движением (п. 381 Инструкции N 157н).

Аналитический учет по забалансовому счету 25 ведется в карточке количественно-суммового учета материальных ценностей (ф. 0504041) в разрезе арендаторов, мест нахождения, по видам имущества в структуре аналитических групп учета объектов имущества, предусмотренных п. 37 Инструкции N 157н, его количеству и стоимости (п. 382 Инструкции N 157н).

На данном счете имущество, переданное в возмездное пользование, отражается на основании акта приема-передачи имущества по стоимости, указанной в акте (п. 381 Инструкции N 157н).

Списание стоимости объектов недвижимого имущества с забалансового учета производится при возврате его арендатором (субарендатором) на основании акта по стоимости, по которой объекты были ранее приняты к забалансовому учету (п. 381 Инструкции N 157н).

Учет по забалансовому счету 25 ведется по простой системе, то есть без применения метода двойной записи (п. 332 Инструкции N 157н).

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость. Рассмотрим порядок обложения доходов от сдачи имущества в аренду.

1. Казенные учреждения. Согласно пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ оказание услуг казенными учреждениями объектом обложения НДС не признается. Таким образом, услуги по сдаче в аренду имущества, оказываемые казенными учреждениями, не являются объектом обложения НДС (Письмо ФНС России от 16.02.2015 N ГД-4-3/2256@).

2. В отношении услуг, оказываемых по предоставлению в аренду государственного имущества, переданного указанным учреждениям в оперативное управление, каких-либо особенностей по исчислению и уплате НДС гл. 21 НК РФ не предусмотрено. Следовательно, при оказании бюджетными и автономными учреждениями услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества эти учреждения - арендодатели имущества будут являться плательщиками НДС в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 16.08.2013 N 03-03-05/33508).

В то же время пп. 20 п. 2 ст. 149 НК РФ предусмотрено, что в отношении оказываемых учреждениями культуры на территории РФ услуг по предоставлению помещений для проведения концертов от обложения НДС на территории РФ освобождаются, в частности, оказываемые организациями, осуществляющими деятельность в сфере культуры и искусства, услуги по предоставлению в аренду сценических и концертных площадок другим организациям, осуществляющим данную деятельность.

Налог на прибыль. Рассмотрим порядок учета доходов от сдачи имущества в аренду.

1. Казенные учреждения. Согласно пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями услуг (выполнения работ) (Письма Минфина России от 30.01.2015 N 03-03-06/4/3577, от 18.02.2015 N 03-03-06/4/7571).

2. Бюджетные и автономные учреждения. Из п. 4 ст. 250 НК РФ следует, что средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам и на этом основании подлежат учету при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

При этом датой получения доходов от сдачи имущества в аренду признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров аренды или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Таким образом, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, бюджетные и автономные учреждения должны учитывать при формировании налоговой базы при исчислении налога на прибыль.

Отражение начисления и уплаты налогов в бухгалтерском учете. Из Письма Минфина России от 02.08.2012 N 02-03-09/3040 "О порядке уплаты налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций государственными (муниципальными) учреждениями" следует, что уплата НДС и налога на прибыль организаций бюджетными и автономными учреждениями отражается по коду 130 "Доходы от оказания платных услуг" или 180 "Прочие доходы" КОСГУ, установленному в рамках формирования учетной политики учреждения.

Операции по начислению и уплате НДС и налога на прибыль при сдаче имущества в аренду отразятся в бухгалтерском учете бюджетного и автономного учреждения следующими бухгалтерскими записями.

	Бюджетное учреждение	Автономное учреждение

Начислен НДС с арендной платы	2 401 10 130 (180)	2 401 10 130 (180)
Перечислен НДС в бюджет
Начислен налог на прибыль с арендной платы	2 401 10 130 (180)	2 401 10 130 (180)
Перечислен налог на прибыль в бюджет

Подводя итог вышеизложенному, выделим основные моменты, касающиеся сдачи в аренду имущества казенными, бюджетными и автономными учреждениями:

1) учреждения вправе сдавать недвижимое имущество, находящееся у них на праве оперативного управления, в аренду только по согласованию с учредителем (главным распорядителем), а также по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. В отдельных случаях торги могут не проводиться;

2) договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации;

3) поступившая арендная плата является собственным доходом бюджетных (автономных) учреждений. Доходы от сдачи в аренду имущества казенных учреждений подлежит перечислению в бюджет;

4) имущество, переданное в аренду, следует учитывать на забалансовом счете 25;

5) доходы от оказания казенными учреждениями услуг по сдаче имущества в аренду не учитываются при исчислении НДС и налога на прибыль. Аналогичные доходы бюджетных (автономных) учреждений подлежат обложению указанными налогами в общеустановленном порядке.

федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием на срок менее одного года в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. На основании протокола об итогах аукциона (конкурса) от «»2019 г. № Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: , включающее в себя: , а Арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим Договором.

1.3. Передача недвижимого имущества в аренду не влечет передачу права собственности на него. Приватизация недвижимого имущества может быть осуществлена только в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации.

1.4. Технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ № по состоянию на «»2019 г. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план.

1.5. Недвижимое имущество является федеральной собственностью и принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается . Настоящий Договор заключен с согласия собственника имущества – Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

1.6. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованного имущества, в том числе в результате сдачи в субаренду, являютсяего собственностью.

1.7. Рыночная стоимость Объекта аренды составляет рублей. Отчет независимой оценки прилагается .

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Настоящий Договор действует до «»2019 .

2.2. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязуется :

3.1.1. В течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу настоящего Договора предоставить Арендатору недвижимое имущество по акту приема-передачи, который составляется и подписывается Сторонами в четырех экземплярах. В случае невозможности предоставить недвижимое имущество сообщить об этом Арендатору в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу настоящего Договора.

3.1.2. В пятидневный срок с даты подписания акта приема-передачи представить один его экземпляр Арендатору. Акты приема-передачи приобщаются к каждому экземпляру настоящего Договора и являются его неотъемлемой частью.

3.1.3. Участвовать в порядке, согласованном с Арендатором, в создании необходимых условий для эффективного использования недвижимого имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

3.1.4. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, приведших к ухудшению недвижимого имущества, оказывать необходимое содействие Арендатору в устранении их последствий.

3.1.5. В месячный срок рассматривать обращения Арендатора по вопросам субаренды, изменения назначения недвижимого имущества, его ремонта и переоборудования.

3.2. Арендатор обязуется :

3.2.1. Не позднее пяти рабочих дней с даты вступления в силу настоящего Договора принять у Арендодателя недвижимое имущество по акту приема-передачи.

3.2.2. Использовать недвижимое имущество исключительно в целях, указанных в пункте 1.2 настоящего Договора.

3.2.3. В течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу настоящего Договора заключить с соответствующими организациями договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг (далее – договоры на оплату услуг) на срок действия настоящего Договора.

3.2.4. Оплачивать коммунальные, эксплуатационные (в том числе затраты на ремонт мест общего пользования) и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договоров на оплату услуг. Нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами. Расходы Арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг, а также амортизационные отчисления не включаются в установленную настоящим Договором сумму арендной платы.

3.2.5. Вносить арендную плату в установленный настоящим Договором срок.

3.2.6. В месячный срок с даты письменного обращения Арендодателя в связи с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы заключить дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы или величины арендной платы. В случае несогласия с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы представить Арендодателю необходимые документы для оформления соглашения о расторжении настоящего Договора.

3.2.7. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети. Обеспечивать их сохранность и исправное состояние.

3.2.9. Соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования органов санитарно-эпидемиологического контроля и надзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемого им объекта.

3.2.10. Не допускать захламления бытовым и строительным мусором: 1 вариант: недвижимого имущества, его внутренних дворов, пристроек (если в аренду передается целое здание); 2 вариант: недвижимого имущества, внутренних дворов зданий, в которых находится недвижимое имущество. Немедленно извещать Арендодателей о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) недвижимому имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.

3.2.11. Не производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировки и/или переоборудование недвижимого имущества, вызываемые потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя. Если произведенные неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировка и/или переоборудование будут впоследствии одобрены Арендодателем, Арендатор обязуется зарегистрировать их в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в противном случае Арендатор обязан привести недвижимое имущество в первоначальное состояние.

3.2.12. Принимать долевое участие в капитальном ремонте недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, производимом Арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества. Необходимость ведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию.

3.2.13. Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и штрафных санкций, установленных настоящим Договором.

3.2.14. Не сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду без письменного согласия Арендодателя. Осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, включая: передачу своих прав и обязанностей по настоящему Договору другим лицам, предоставление недвижимого имущества в безвозмездное пользование, только с письменного согласия Арендодателя.

3.2.15. Обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ к недвижимому имуществу для проведения проверки соблюдения Арендатором условий настоящего Договора, а также предоставлять им необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки.

3.2.16. Письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия настоящего Договора, в противном случае настоящий Договор считается прекращенным. Днем уведомления считается день получения Арендодателем письменного уведомления.

3.2.17. В течение месяца с даты вступления настоящего Договора в силу застраховать недвижимое имущество за свой счет на весь срок аренды от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования недвижимого имущества по его прямому назначению или ухудшению его состояния. Выгодоприобретателем по договору страхования является Арендодатель. Страховой полис хранится у Арендодателя. Копия страхового полиса на Объект аренды хранится у Арендатора. При наступлении страхового случая Арендодатель с целью принятия решения о целесообразности восстановления Объекта аренды может создать комиссию с участием Арендатора при согласии последнего. При принятии решения о восстановлении Объекта аренды и согласии Арендатора осуществить восстановление заключается соглашение о восстановлении, включающее план-график проведения восстановительных работ и смету затрат в рамках страхового возмещения. Арендодатель осуществляет контроль за использованием Арендатором переданных ему в рамках соответствующего соглашения средств по страховому возмещению на ремонтно-восстановительные работы Объекта аренды.

3.2.18. В течение пяти дней с даты прекращения настоящего Договора вернуть Арендодателю недвижимое имущество по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем в котором оно было получено, с учетом нормального износа в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего Договора.

3.2.19. В случае освобождения Арендатором недвижимого имущества до прекращения настоящего Договора в течение пяти дней письменно сообщить об этом Арендодателю.

4. ПОРЯДОК ВОЗВРАТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

4.1. Возврат недвижимого имущества Арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи.

4.2. Недвижимое имущество считается возвращенным Арендодателю с даты подписания акта приема-передачи.

4.3. Недвижимое имущество должно быть передано Арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано Арендатору, с учетом нормального износа. Также Арендодателю должны быть переданы по акту и все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера.

4.4. Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендуемых помещений являются собственностью Арендатора.

5. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Арендная плата за недвижимое имущество устанавливается в размере рублей за один квадратный метр площади недвижимого имущества в год, без учета налога на добавленную стоимость, и рублей за один квадратный метр площади недвижимого имущества в месяц, без учета налога на добавленную стоимость. Расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

5.2. Арендная плата по настоящему Договору перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Обязанность по оплате арендной платы считается исполненной с даты поступления на расчетный счет Арендодателя.

5.3. В случае если законодательством Российской Федерации будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный пунктом 5.2 настоящего Договора, Стороны оформляют соответствующие изменения к настоящему Договору.

5.4. В случае досрочного освобождения недвижимого имущества до прекращения настоящего Договора Арендатор не освобождается от внесения арендной платы до окончания срока действия настоящего Договора на счет, указанный в разделе 10 настоящего Договора.

5.5. В арендную плату не включены:

плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;
плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью.

Стоимость эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг не включается в установленную пунктом 5.1 настоящего Договора сумму арендной платы, а их оплата производится по договорам на оплату услуг.

5.6. Размер арендной платы может быть изменен в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

5.7. Оплата неустойки (штрафа или пени), предусмотренной настоящим Договором, перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по настоящему Договору виновная сторона обязана возместить причиненные убытки.

6.2. За неисполнение обязанности, предусмотренной подпунктом 3.2.13 настоящего Договора, Арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере ежемесячной арендной платы. В случае систематического неисполнения обязательств по указанному пункту, более трех раз в течение срока действия настоящего Договора, Арендатор лишается преимущественного права перед другими лицами на продление Договора или заключение его на новый срок.

6.3. За неисполнение обязанности, предусмотренной подпунктом 3.2.19 настоящего Договора, Арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере одной четвертой части годовой арендной платы в федеральный бюджет на счет, указанный в пункте 5.2 настоящего Договора.

6.4. В случае несвоевременной уплаты или неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 5.2 настоящего Договора Арендодатель вправе требовать от Арендатора, а последний обязан оплатить пени в размере 0,7% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется Арендатором в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего Договора.

6.5. В случае если Арендатор не принял в установленный настоящим Договором срок, или не возвратил арендуемые помещения, или возвратил их несвоевременно, он обязан внести арендную плату за все время просрочки в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего Договора. В указанных в настоящем пункте случаях Арендодатель вправе требовать, а Арендатор обязан оплатить пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы, причитающейся к оплате аренды.

6.6. В случае нецелевого использования арендуемых помещений или передачи их Арендатором в субаренду без письменного согласия Арендодателя Арендодатель вправе требовать, а Арендатор обязан оплатить штраф в размере 1/3 суммы годовой арендной платы.

6.7. Уплата пени и штрафа, установленных настоящим Договором, не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков.

7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, в том числе объявленная или фактическая война, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, пожары, землетрясения, наводнения и другие природные стихийные бедствия, а также издание актов государственных органов.

7.2. Свидетельство, выданное соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия непреодолимой силы, должна незамедлительно известить другую Сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев, настоящий Договор может быть расторгнут любой из Сторон путем направления письменного уведомления другой Стороне.

8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Все споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

8.2. В случае если споры не урегулированы Сторонами путем переговоров, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ, ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА И ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ НА НОВЫЙ СРОК

9.1. Изменение условий настоящего Договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению Сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором. Предложения по изменению условий настоящего Договора и его досрочному прекращению рассматриваются Сторонами в месячный срок с даты получения одной из сторон предложения об изменении условий настоящего Договора. Изменение настоящего Договора или его досрочное расторжение оформляются дополнительным соглашением.

9.2. Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из Сторон в случаях, предусмотренных настоящим Договором или законодательством Российской Федерации.

9.3. Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в следующих случаях:

9.3.1. Арендатор пользуется недвижимым имуществом с существенным нарушением условий настоящего Договора или назначения недвижимого имущества, либо неоднократными нарушениями, в том числе, если Арендатор осуществляет техническую эксплуатацию недвижимого имущества с нарушением требований норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества.

9.3.2. Арендатор существенно ухудшает состояние недвижимого имущества.

9.3.3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату.

9.3.4. Если Арендатор совершил без письменного согласия Арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение недвижимого имущества, либо права аренды, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого имущества в уставный капитал организаций и др.), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9.3.5. Если Арендатор незамедлительно не известил Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.

9.4. Арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные настоящим Договором, по истечении его срока действия не имеет при прочих равных условиях преимущественного права перед другими лицами на заключении договора аренды на новый срок.

9.5. Невыполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором условий настоящего Договора является основанием для отказа Арендатору в заключение договора аренды на новый срок.

9.6. В случае если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

9.7. В случае, когда настоящий Договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из Сторон вправе отказаться от него, предупредив другую Сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора.

9.8. Настоящий Договор не предполагает перехода права собственности на недвижимое имущество к Арендатору вне зависимости от срока действия договора аренды и срока фактического владения и пользования этим имуществом.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Все приложения к настоящему Договору подписываются Сторонами и являются его неотъемлемыми частями.

10.2. Условия возмещения расходов Арендатора на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные с согласия Арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему Договору.

10.3. Стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, произведенных Арендатором во время действия настоящего Договора, после его прекращения возмещению не подлежит.

10.4. Реорганизация Арендодателя, а также перемена собственника недвижимого имущества не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего Договора.

10.5. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из Сторон, она обязана письменно в двухнедельный срок послепроизошедших изменений сообщить другой стороне о данных изменениях, кроме случаев, когда изменение наименования и реорганизация происходят в соответствии с указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.

10.6. Арендодатель имеет право контролировать выполнение Арендатором обязательств по настоящему Договору.

10.7. Отношения Сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются законодательством Российской Федерации.

10.8. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую силу.

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.