Покупка квартиры с обременением. Порядок реализации заложенного имущества Торги с обременением
Зачастую жилая недвижимость, в том числе и квартира, подлежит продаже с имеющимся обременением. А что это означает? К примеру, обременением в некоторой степени является продажа жилплощади с наличием прописанных на ней лиц. А можно ли вообще отчуждать такую квартиру?
Фактически никто из прописанных лиц или иных, кроме самого собственника, не имеет права на квартиру. Именно поэтому, чаще всего, отчуждать такое имущество не составляет труда.
Приобретать же такую квартиру стоит исключительно в том случае, если вы счастливый обладатель стальной нервной системы. Однако даже тогда перед совершением сделки лучше задуматься о возможных проблемах в будущем и сравнить сэкономленные средства от покупки квартиры с обременением с возможными проблемами. Во-первых, обязательно стоит вдумчиво прочитать договор.
В современной России в обиход быстро влились кредиты и займы. Сегодня уже ни для кого не секрет, что на определенные нужды при соответствии требованиям банка можно получить заемные средства. Нередко прибегают к помощи кредита и для приобретения жилья.
Ипотека – распространенный вид займа, предоставляемого для покупки жилой недвижимости под обременение самой приобретенной квартиры. Таким образом, при ипотеке, банк вправе изъять квартиру в свою пользу при непогашении ипотечного кредита.
Таким образом, вроде бы купленная для личного пользования и проживания квартира все равно до полного погашения ипотеки будет находиться в залоге, то есть под угрозой изъятия в пользу погашения долга при несвоевременной его оплате.
Право накладывать обременение имеют органы Росрееста, то есть территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации.
Государственная регистрация обязательна для всех видов наложения обременения. Такая необходимость продиктована тем, что все обременения учитываются в Росреестре и отражаются в выписках по данному имуществу.
Потенциальные покупатели имеют реальный шанс обезопаситься от наличия обременения на покупку, запросив данные из такого реестра. Информация предоставляется свободно для любого обратившегося с письменным заявлением.
Снимается наложенное обременение с имущества в общем случае тогда, когда заемщик выплатит сумму основного долга, проценты и иные платежи, предусмотренные договором. После этого можно написать обращение в банк, согласно которому предъявляется просьба о предоставлении сведений в Росреестр. Соответственно, только после полной выплаты ипотеки, запись в реестре о наличии обременения исчезнет. Кроме того, штамп, подтверждающий отмену обременения, проставляется на свидетельство о праве собственности.
Главной угрозой ипотеки является возможность потери приобретенной недвижимости в случае непогашения долга. Принудительное погашение его в таком случае может осуществляться и в досудебном порядке, например, при продаже залогового имущества должником и погашении долга.
В таком случае банки не интересуются самой недвижимостью, им важно возвратить выданные деньги, поэтому они охотно дают согласие на ее продажу. Собственник самостоятельно начинает заниматься поиском покупателя. Процедура продажи ипотечной квартиры значимо отличается от стандартной:
- арендуется две отдельные ячейки покупателем недвижимости: одна для продавца, а вторая для банка;
- покупатель вносит средства в ячейку для банка, направленные на погашение обязательства;
- после того, как банком такая денежная сумма получена, он выдает бумагу, которая подтверждает погашение займа;
- заключается договор купли-продажи между сторонами без участия банка и регистрируется в Росреестре;
- новый собственник получает документ о снятии обременения с купленной недвижимости;
- бывший собственник изымает из ячейки причитающуюся ему денежную сумму, а право на квартиру переходит к приобретателю.
Популярность на приобретение квартир под обременением обусловлена их низкой стоимостью, хорошим состоянием, а также иными значимыми факторами.
Возможные проблемы
Существует риск приобретения некоторых проблем при покупке обремененных квартир. К примеру, когда добросовестный покупатель положил деньги в ячейки для продавца и банка, а банк получил оттуда причитающуюся ему сумму, нерадивый продавец сообщает об отказе от сделки. В этом случае пострадавшей стороне придется при помощи суда настаивать на совершении сделки. Миновать такого расклада можно, если составить предварительный договор.
Или возможна такая ситуация: сделка купли-продажи уже состоялась, все стороны выполнили свои обязательства, а прошлый собственник не выезжает из жилплощади. Выходом станет исковое требование о лишении бывшего собственника права пользоваться помещением и принудительном его выселении. Однако судебные тяжбы занимают много времени.
Существуют специальные торги, на которых реализуется заложенное имущество. О начале торгов организатор сообщает не более чем за 10дней, но не ранее, чем за 30. Если лицо изъявило желание принять участие в торгах, то оно обязано внести задаток в размере до 5 % от стоимости имущества.
В торгах побеждает участник, который предложил за вставленное имущество большую цену. С ним-то и составляется договор купли-продажи в срок до 5 дней после проведения торгов. После этого договор подлежит госрегистрации в стандартном порядке.
Существуют также аукционы по продаже имущества под залогом, которые немного отличаются от торгов. Цена такого имущества выставляется первоначально на основе экспертной оценки. В период 6-13 суток до начала аукциона о нем сообщается через СМИ, которое специализируется на такого рода данных. Задаток участниками представляется в размере не более 5 % от представленной стоимости.
Аукцион заканчивается выигрышем участника, который назвал максимальную цену. По результатам проведения аукциона составляется протокол. Соответственно, с победителем заключается договор купли-продажи с последующей его регистрацией.
Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе
Фото: M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».
Фото: ТАСС/ Андрей Никеричев
Что продают на аукционах
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».
Фото: Anton Gyngazov / Global Look Press
Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».
Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понамор ева.
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Чтобы понять, стоит ли покупать на торгах заложенные в банке автомобиль, новостройку или земельный участок со скидкой 70-90%, следует знать порядок реализации залогового имущества, а также последствия его покупки.
На торгах по банкротству есть категория лотов, цена на которые падает особенно низко, часто до 5-10% от начальной стоимости. Пометка в описании лота «находится в залоге» создает повод для огромной скидки и снижает конкуренцию, потому что многие не знают, как продать залоговое имущество после покупки…
Что такое залоговое имущество?
Выдавая клиенту крупный заём, банк заботится о том, чтобы обеспечить возврат своих денег в том случае, если заемщик не сможет с ним рассчитаться.
При оформлении кредита на большую сумму финансовая организация требует залог - имущество клиента, которое в худшем случае можно будет продать, чтобы погасить его долг.
В качестве обеспечения залога обычно указывают:
- коммерческую и жилую недвижимость (например, при оформлении ипотеки заём предоставляется под залог приобретаемой квартиры или дома);
- земельные участки;
- автомобиль заемщика.
Параллельно с договором кредитования составляют договор залога имущества. Клиент выступает в роли залогодателя, а банк - в роли залогодержателя.
Если заемщик не исполняет своих обязательств по договору кредитования, банк вправе обратиться в суд и взыскать залоговое имущество, чтобы продать его на торгах и вернуть свои деньги.
Процедура реализации залогового имущества
Способ и особенности проведения процедуры зависят от комплекса факторов, начиная от вида залога и заканчивая нюансами договора.
Общий порядок реализации залогового имущества на торгах согласно ГК РФ
- Банк направляет заемщику претензию с подробным описанием допущенных им нарушений договора займа и уведомляет о том, когда передаст дело в суд в случае неисполнения обязательств.
- По истечении срока, установленного претензией, дело передается в суд.
- Если суд принимает решение в пользу банка, приставы изымают предмет залога и организуют публичные торги для его продажи.
- Должник должен получить уведомление о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до дня старта аукциона.
- Объявление о дате проведения торгов, характере и стоимости имущества размещают в СМИ в срок от 1 месяца до 10 дней до назначенной даты.
- Каждый участник аукциона вносит задаток (примерно 5% от начальной стоимости).
- Участник, предложивший наибольшую сумму, становится победителем.
Он должен внести всю сумму в течение 5 суток со дня проведения торгов, после чего с ним заключают договор и он становится собственником объекта.
Однако при продаже залогового имущества на аукционе по банкротству есть несколько важных нюансов, которые и делают покупку такой выгодной…
4 способа реализации залогового имущества
1. Безусловный
Если по решению суда залог перешел в собственность банка, то финансовая организация продает имущество в обычном порядке.
2. По соглашению сторон
Если кредитор и заемщик смогли договориться о реализации залога, то одна из сторон (чаще кредитор) берет на себя его продажу и на вырученные средства рассчитывается по своим обязательствам. Имущество обычно выставляют на продажу по стоимости чуть выше рыночной (в среднем на 10% дороже).
3. Продажа на торгах в рамках исполнительного производства
Если суд вынес решение взыскать залоговое имущество для погашения обязательств по займу, но право собственности при этом не перешло к залогодержателю, то объект продается на публичных торгах.
С недавних пор начать процедуру банкротства может не только юридическое, но и физическое лицо, которое не может выполнить свои долговые обязательства.
Его кредиторы на собрании решают, как распродать имущество банкрота, а специально назначенный конкурсный управляющий организует онлайн-торги на электронной торговой площадке (ЭТП). Если у банкрота были заложенные в банке автомобили или квартиры, они тоже попадают на аукцион.>
О том, где проходят торги, как в них участвовать, выигрывать лоты и проводить сделки купли-продажи полностью удаленно, не выходя из своего дома, вы узнаете на нашем мастер-классе.
Интересно?
2 типа процедур реализации через аукцион и какая из них наиболее выгодна?
Открытый аукцион по месту нахождения залогового имущества (участие в «живом» мероприятии).
Проводится в случае, если имущество реализуют во внесудебном порядке.
Организатор объявляет начальную стоимость объекта, а участник поднимает свою карточку и предлагает свою цену. Участник, последним поднявший карточку и назвавший самую высокую цену, становится победителем аукциона.
Онлайн-аукцион при продаже залогового имущества в ходе банкротства.
Торги проходят на специализированных интернет-ресурсах. Информацию о том, где продают залоговое имущество, можно найти на сайтах torgi.gov.ru или zalog.lot-online.ru .
Однако, если ваша цель - покупка объектов по минимальной стоимости, то я рекомендую вам присмотреться к торгам по банкротству.
Для описания таких лотов выделены отдельные разделы на аукционных сайтах, а также есть площадки, на которых продается исключительно имущество банкротов.
Полезные советы по быстрому поиску лотов я давал в другой статье:
В отличие от обычного аукциона, торги по банкротству проходят в 3 этапа, на последнем из которых цена снижается , поэтому можно дождаться минимальной стоимости и купить интересующий объект за копейки!
Реализация залогового имущества в процедуре банкротства невыгодна кредиторам, зато очень выгодна для нас с вами, потому что цель таких торгов - не заработать на продаже имущества, а хотя бы частично покрыть задолженность.
Поэтому на торгах можно наблюдать даже такие случаи, как этот, когда цена на дом в залоге у банка упала всего до 5% от начальной стоимости…
Выгодная покупка жилых домов
В остальном специфика процедур схожа.
Кредитор и заемщик заинтересованы привлечь на аукцион как можно больше потенциальных покупателей, поэтому подробная информация о торгах размещена в открытом доступе.
Особых ограничений нет; участвовать в торгах может как физическое, так и юридическое лицо, в том числе иностранцы (за исключением случаев, предусмотренных в законодательстве).
Схема участия в онлайн-аукционе
Как заработать на торгах залогового имущества
Способ заработка будет зависеть от наличия собственных средств для покупки залогового имущества. Самый простой способ заработка - покупка объектов на собственные средства (если их достаточно) с последующей перепродажей.
Вы становитесь полноценным собственником, не рискуете заемными деньгами и не ставите свой доход в зависимость от срока реализации купленного имущества.
При таком подходе можно получить от 50% чистой прибыли - 150 000₽ на каждые вложенные 100 000₽. Чем ниже цена покупки от рыночной стоимости объекта, тем выше прибыль.
Если свободных денег нет, зато есть опыт участия в торгах, всегда можно предложить инвесторам свои услуги в качестве агента.
Посредники обычно работают за комиссию в размере 10-15% от стоимости лота, а если агент берет на себя еще и продажу приобретенного на торгах объекта, то можно рассчитывать еще на 3-4% прибыли.
Именно так наладил прибыльный бизнес Дмитрий Смелов, который купил дизельный погрузчик за свои деньги и два грузовика на средства инвестора, получив 320 000₽ прибыли менее, чем за месяц:
Как открыть свой бизнес на спецтехнике
Более рискованная схема заработка включает в себя покупку залогового имущества на кредитные средства. Покупатель, выигравший торги, оформляет в банке кредит с льготным периодом погашения (к примеру, 50 дней) и оплачивает покупку из этих денег. После продажи заём гасят из полученных при перепродаже средств и «на выходе» получают чистую прибыль.
Чтобы работать по такой схеме, нужно знать рынок, постоянно отслеживать предложения банков по займам с льготным периодом погашения, а это слишком сложно для начинающих.
В поисках решения этой проблемы мы разработали безопасный способ покупки имущества банкротов вообще без собственных вложений - формулу Доктора Ватсона и рассказываем о ней на бесплатном мастер-классе.
Интересно?
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
Кстати, покупка залогового имущества, которое продают в рамках конкурсного производства, это одна из самых безопасных сделок с залогами.
В соответствии с положениями ФЗ №127, залог прекращается после продажи объекта, поэтому покупатель может не бояться утраты права собственности из-за претензий кредиторов.
Исключением могут быть некоторые случаи покупки заложенного имущества ИП-банкротов, поэтому с ними нужно быть осторожнее.
Чтобы избежать распространенных рисков, следуйте простым правилам проверки, тем более что большую часть нужной информации можно найти в открытых источниках.
Что нужно сделать перед покупкой?
- Проверьте двух последних собственников (а не только текущего).
Уточните, не была ли сделка по передаче права собственности совершена в преддверии банкротства. Если это так, то есть риск, что кредиторы потребуют признать сделку недействительной. Сведения об этом можно найти на сайтах bankrot.fedresurs.ru и kad.arbitr.ru .
- Обязательно проверьте документы, которые подтверждают право собственности на имущество.
При покупке недвижимости не лишним будет ознакомиться с расчетными документами, подтверждающими отсутствие задолженности по платежам за коммунальные услуги, а также с отчетом оценщика, который был предоставлен залогодателем при первичном оформлении договора залога.
Если вы хотите узнать, как реализовать залоговое имущество, купленное на торгах по банкротству, с прибылью 100-200%, то запишитесь на бесплатный мастер-класс. Вы узнаете, как находить самые дешевые объекты с помощью нашей методики, которая гарантирует 100% продажу еще до участия в торгах!
Интересно?
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
Залоги на торгах по банкротству, аресты, налоги, не возврат задатка... Какими еще трудностями могут пугать начинающего аукционера?
Данная статья устарела. Ознакомьтесь с обновленной информацией в .
Как вы понимаете, к любому делу, приносящему прибыль в виде денежных купюр, необходимо подходить с умом. Торги по банкротству — не исключение.
У военных есть техника по борьбе со страхом – всегда нужно смотреть в ту сторону, где страшно. Это позволяет легче переносить опасную ситуацию.
В этой статье я приведу список главных трудностей, с которыми может столкнуться участник торгов по банкротству.
Кого-то этот список испугает, но если вы действительно хотите зарабатывать на торгах лучше один раз «напугаться» , а потом относиться к ним с профессиональной иронией.
Залоги на торгах по банкротству. Аресты.
Итак, основные проблемы – это залоги на торгах по банкротству, а также арестына реализуемых объектах. Скажу сразу, аресты снимают всегда.
А вот с залоговыми объектами могут быть сложности , но только в случае, если перед вами банкрот — индивидуальный предприниматель.
Индивидуального предпринимателя НЕ снимут в том случае, если введена процедура банкротства в отношении ИП Иванова, но залоговый объект, продаваемый на торгах, находится в собственности физического лица Иванова, и что самое важное залогодержатель не вписался в реестр кредиторов .
Если банкрот компания — ООО, ОАО или ЗАО тут залогов можно не опасаться вообще. Их сниму всегда!
Подробно по теме залогов я проводил мастер-класс «Залоги и налоги на торгах по банкротству». Узнать подробности по данному интенсиву и приобрести его запись .
Налоги на торгах по банкротству
Как вы могли догадаться из названия моего мастер-класса выше, вторая проблема большого числа участников – это уплата налогов после покупки и продажи имущества, купленного на торгах по банкротству.
Да-да, я не ошибся, именно после ПОКУПКИ и ПРОДАЖИ. Многие, почему то считают, что купив объект на торгах, они ничего не должны налоговой службе до момента его продажи.
Друзья, вы очень сильно ошибаетесь! Владение некоторыми типами имущества может влететь в копеечку!
Красноречивый пример — покупка на торгах по банкротству недорого земельного участка промышленного назначения, кадастровая стоимость которого с шестью или семью нулями. По итогам года вам насчитают налогов на сотни тысяч рублей.
В своем мастер-классе я подробно остановился, в том числе и на оплате налогов до и после продажи купленного вами на торгах имущества.
Не вернут задаток на торгах.
Еще одна проблема связана с тем, что организатор торгов может отказаться возвращать вам задаток . А если сумма задатка достаточно велика, потерять эти деньги по-глупости очень неприятно.
Уважаемый читатель, запомните две причины, когда вам НЕ вернут .
Во-первых, если вас объявили победителем торгов, а вы в течение пяти дней после предоставления вам договора купли-продажи его НЕ подписали (считайте, отказались от покупки).
Во-вторых, если вы НЕ оплатили выигранный лот в установленные законом сроки.
Во всех остальных случаях задаток на торгах по банкротству вам вернут.
«Динамо» с документами по объекту
Большие сложности иногда вызывает взаимодействие участника с организатором торгов по осмотру имущества и получению необходимых для анализа документов.
Такие проблемы наиболее актуальны, когда вы работаете с недвижимым имуществом, землей, транспортом, спецтехникой и особенно с дебиторской задолженностью.
Есть простые способы получить желаемое: написать официальное письмо-запрос на email, позвонить организатору, приехать к нему в офис.
Но что делать, если организатор торгов вас откровенно динамит?
Приведу два самых действенных метода получить желаемое.
Первый — это обращение в СРО вашего конкурсного управляющего и второй — обращение за помощью к кредиторам банкрота, чье имущество вы покупаете.
Проверенно и то и другое – работает отлично!
Уважаемый читатель, как вы понимаете, это лишь основные проблемы, с которыми сталкивается начинающий участник торгов по банкротству.
Чтобы гарантировано не наступить на все грабли подряд есть два варианта.
Первый – изучить весь мой блог, посмотреть все видео на моем канале Youtube и почитать кое-какие вещи на профильных форумах арбитражных управляющих.
Либо, получить все и сразу в одном месте на моем онлайн-тренинге «Новый взгляд на аукционы по банкротству 2.0» , который я проведу для вас 22-24 апреля 2017 года.
Подробности можно узнать, нажав на кнопку ниже.
p.s. все участники онлайн-тренинга«Новый взгляд на аукционы по банкротству 2.0» получают запись мастер-класса «Залоги и налоги на торгах по банкротству» бесплатно в подарок.
С уважение Куклин Вадим.
 |
В рамках судебной реформы в соответствии с Федеральными конституционными законами "О судебной системе Российской Федерации" и "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в стране создана единая судебная система. В ее состав входят и арбитражные суды, имеющие статус федеральных.
Арбитражные суды - это специализированные суды по разрешению имущественных, коммерческих споров между предприятиями. Они также рассматривают иски предпринимателей о признании недействительными актов государственных органов, нарушающих их права и законные интересы. Это - налоговые, земельные и иные споры, возникающие из административных, финансовых и иных правоотношений. Арбитражные суды рассматривают споры с участием иностранных предпринимателей.
