Главная Авто Проблематика при право собственности на жилое помещение. Основания возникновения, изменения и прекращения права частной собственности на жилое помещение в российской федерации. Прекращение права собственности на жилое помещение

Проблематика при право собственности на жилое помещение. Основания возникновения, изменения и прекращения права частной собственности на жилое помещение в российской федерации. Прекращение права собственности на жилое помещение

Курсовая работа

Право собственности на жилые помещения

Введение

Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

Актуальность темы заключается в том, что любая недвижимость, будь то квартира, дом, дача, может находиться как в индивидуальной собственности одного лица, так и в общей собственности нескольких. Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Это и понятно, ведь, имея право собственности пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Уверенность эта во многом основана на законодательно предоставленной собственнику возможности самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права.

Основной целью курсовой работы является проведение комплексного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие права собственности на жилые помещения;

2. выделить субъекты и объекты права собственности на жилые помещения;

3. охарактеризовать основания возникновения права собственности на жилые помещения;

4.рассмотреть безвозмездное и возмездное приобретение права собственности на жилые помещения;

5.выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

1. Основные элементы права собственности на жилые помещения

1.1 Понятие права собственности на жилые помещения

Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу и в отношении которых не действовало право запрета совершения каких-либо действий. Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России в дореволюционный период. Например, такие исследователи как К.П. Победоносцев относили дома к неделимым вещам. Он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственности каждого из них будет неполным, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих раздел. Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристик конкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым.

Приступая к рассмотрению правового режима в наше время, следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как «жилище» и «помещение».

В частности, понятие «жилище» используется в ст. 25 Конституции РФ, однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма жилого помещения. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и т.д.

Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном, Уголовном и Налоговом кодексах.

Интересно определение жилища, которое было дано в ст. 139 Уголовного кодекса РФ, согласно которой под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.

Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Жилищным кодексом согласно п. 2 ст. 15 рассматривается следующее определение право собственности на жилые помещения - жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

А.В. Халдеев считает, что «жилище» - термин, используемый Конституцией РФ, «определяет национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему».

Это позволяет сделать вывод, что категории «жилище» и «жилое помещение» имеют разную отраслевую принадлежность: «жилище» - это объект конституционных прав граждан, «жилое помещение» используется законодателем преимущественно в отраслях гражданского и жилищного законодательства.

собственность владелец право жилой

1.2 Субъекты права собственности на жилые помещения

Субъектами права собственности жилых помещений - являются граждане и юридические лица, обладающие гражданской правоспособностью.

Участниками жилищных отношений согласно п. 2 ст. 4 ЖК РФ являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Обращаясь к определению субъектов права собственности на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения, как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является? Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника позволило П.В. Крашенинникову выделить четыре группы лиц - субъектов данного права.

К первой группе он отнес членов семьи собственника жилого помещения в узком смысле слова, т.е. лиц, проживающих вместе с собственником и ведущих с ним общее хозяйство.

Ко второй - бывших членов семьи собственника, т.е. граждан, хотя и проживающих с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющихся членами его семьи.

К третьей - членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лиц, продолжающих проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями жилого помещения, к другому лицу.

К четвертой - бывших членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждан, проживающих в жилом помещении, но утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежавшего ему ранее данного жилья.

Такой широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывает очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что «такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременений собственности».

По моему мнению, в современных условиях, когда большинство квартир находится не в государственной и муниципальной собственности, а в личной собственности граждан, применение конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности должно быть ограничено. В первую очередь это касается сроков действия права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением, которое должно быть ограничено сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Указанная норма ГК РФ очень убедительно подтверждает высказанное нами предположение о длительности существования права пользования.

1.3 Объекты права собственности на жилые помещения

Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Возникновение права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

2.1 Безвозмездное приобретение права собственности на жилые помещения

Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате:

1) приватизация государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

2) вступления в наследство;

3) получения жилья в дар;

4) истечения срока приобритательной давности.

Приобретение жилья в результате приватизации

Приватизация жилья осуществляется только физическими лицами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие это жилье по договору найма или аренды.

При оформлении приватизации необходимо добровольное согласие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность.

Каждый гражданин имеет право участвовать в приватизации жилья только один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона). Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона).

Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указание на обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности, поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.

Не может быть приватизировано жилье, находящееся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Коммунальные квартиры, а также служебные жилые помещения могут приватизироваться на основании решения, принимаемого органами власти субъектов Федерации.

Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается.

Получение жилья по праву наследования

Получение жилья по праву наследования осуществляется в соответствии с правилами вступления в наследство.

По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя, если между наследниками нет разногласий по поводу их прав, нотариус, которому подано в этот срок заявление о принятии наследства или доказано фактическое вступление во владение наследственным имуществом, выдает наследнику документ - свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону.

Основанием призвания к наследству по завещанию является указание в завещании конкретных лиц, в собственность которых переходит жилье.

Главным критерием здесь является высказанная в завещании воля умершего передать имущество одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству, конкретной государственной организации, кооперативу, общественной организации или церкви. Не следует забывать, что при наследовании по завещанию закон предусматривает обязательную долю в наследстве, которую, несмотря на завещание, вправе получить несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего.

Основанием призвания к наследству по закону является родство наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.

Учитывая, что многие граждане приватизировали свои квартиры в общую совместную, без выделения долей, собственность, то при смерти одного из сособственников возникают определенные трудности с определением размера и стоимости наследуемой доли квартиры.

При общей совместной собственности доли собственников не установлены, но могут быть определены в любое время. Предполагается, что доли равны, если иное не оговорено законом или договором. В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, происходит наследование не конкретной части имущества, а права в общей совместной собственности на квартиру. Однако поскольку в этом случае наследник может стать сособственником лишь неопределенной части, необходимо установить долю умершего в общем имуществе. В настоящее время, учитывая, что еще не сформировалась нормативная и судебная практика разрешения такого рода вопросов, применяется следующий порядок определения наследственной доли на жилое помещение.

Независимо от того, является ли приватизированная квартира долевой или совместной собственностью, наследство после смерти сособственника открывается, т.е. заводится наследственное дело.

В случае отсутствия спора доли устанавливаются по соглашению об определении долей всех сособственников и наследников умершего в праве общей собственности на квартиру. Соглашение удостоверяется государственным нотариусом (как правило, по месту открытия наследства, т.е. в месте расположения недвижимого имущества или последнего места жительства умершего) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. после полного выявления нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при представлении правоустанавливающих документов на квартиру.

Когда переживший наследник или сособственник является несовершеннолетним (до 14 лет) или недееспособным, то за него действуют его представители (родители, усыновители или опекуны). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, если они не признаются полностью дееспособными, могут действовать при согласии (участии) попечителя. При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних для удостоверения соглашения об определении долей (в этой квартире в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ) требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний - наследник (а не сособственник), такого разрешения не требуется.

В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), применяется несколько иной порядок оформления наследства: соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, 1/2 доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности, т.е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.

В случае возникновения спора между наследниками умершего сособственника и остальными сособственниками доля умершего сособственника определяется судом.

Приобретение жилья в порядке дарения

Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона - даритель, безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне - одариваемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от обязанности перед собой или третьим лицом. Дарение не допускает встречной передачи вещи или. Даритель обязательно должен быть собственником жилья или его доли.

Договором дарения признается и обещание дарения, если оно сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 572 и ст. 574 ГК РФ).

Гражданский кодекс ввел в обиход и разновидность договора дарения - пожертвование (ст. 582 ГК РФ). При пожертвовании осуществляется дарение жилья для использования его в общеполезных целях. При этом, если одариваемый является физическим лицом, то назначение использования жилья должно быть обязательно указано в договоре, в то время как при пожертвовании в адрес юридических лиц такое указание не обязательно, так как оно исчерпывающе определено в законе.

Использование пожертвованного жилья не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения, без согласия жертвователя, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК).

Приобретение жилья в результате истечения срока приобретательной давности

По истечении срока приобретательной давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Таким образом, согласно ст. 10 ЖК РФ

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

2.2 Возмездное приобретение права собственности на жилые помещения

Возмездное приобретение жилья в собственность, т.е. за плату, осуществляется путем:

1) покупки по договору купли-продажи;

2) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;

3) инвестирования в строительство жилья;

4) мены (с применением правил о купле-продаже);

5) ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;

6) использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;

7) выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;

8) выкупа нежилых чердачных помещений (и обустройство в них жилых помещений);

9) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

Приобретение жилья по договору купли-продажи

Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».

Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора (предмет и цена - существенные условия договора (ст. 554 и 555 ГК соответственно), т.е. такие условия, без соблюдения которых договор считается незаключенным с применением последствий, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК), права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья. Порядок оплаты важен тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору, жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК - залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.

Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК.

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ, где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные справки представляются в органы по государственной регистрации для регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

Приобретение жилья в результате инвестирования в строительство жилья

Инвестирование в строительство жилья является новым видом приобретения жилья в собственность. Инвестирование в строительство жилья может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными.

Инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, а также машины, оборудование и другие материальные и нематериальные ценности, вкладываемые в целях получения «дохода и другого положительного социального эффекта». В качестве инвестиций возможно использование не только собственных, но и заемных средств. Исходя из того, что инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, инвестиции остаются собственностью инвестора независимо от этапов строительства. Именно это положение и отличает договор инвестирования от всех иных видов договоров.

Вместе с тем Гражданский кодекс не ввел в действие понятие и правила договора инвестирования, что приводит к значительному юридическому разночтению взаимоотношений при строительстве и приобретении жилья с использованием инвестиций.

В Законе используются следующие общие понятия инвестиционной деятельности в области строительства и приобретения жилья:

Инвестор - тот, кто вкладывает денежные, материальные средства и нематериальные права, определяет порядок их использования.

Заказчик - тот, кого инвестор уполномочил осуществлять реализацию вложений. На период действия договора заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями в пределах полномочий, установленных инвестором. Исходя из этих полномочий уже заказчик, используя регламентируемые Гражданским кодексом РФ договоры подряда (строительного, на выполнение проектных и изыскательских работ и др.), осуществляет все хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья. Заказчик получает вознаграждение за выполняемые работы и услуги. При этом заказчик имеет возможность получить в собственность часть жилья в счет оплаты производимых работ и услуг.

Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, либо предоставления внаем, аренду, либо для продажи.

Дольщик - юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права проектанта и застройщика. Если дольщик не инвестирует, т.е. не вносит материальных средств, а только предоставляет под строительство отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии в строительстве муниципальным органом жилье остается за дольщиком и может заселяться по ордерам гражданами - сотрудниками дольщика, являющимися очередниками на получение жилья. В дальнейшем эти граждане вправе приватизировать предоставленное им жилое помещение.

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различной комбинации принадлежать одному или разным лицам. Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои денежные средства в строительство жилья (инвестировать строительство), необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, застройщиком или дольщиком.

Приобретение жилья по договору мены

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Приобретение жилья по договору ренты

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в ст. 253 предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой статьей устанавливались значительные ограничения заключения такого договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время - гражданин любого возраста и состояния здоровья;

2) сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. В настоящее время - покупная цена - сама по себе, а рента как «вторая» часть договора - сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах;

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца. В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также добавить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596 ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в настоящее время, если жилище было передано возмездно под выплату постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе требовать соответственного прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщика (ст. 587 ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), размер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только пожизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожизненная рента (ст. 596-600 ГК РФ), но и постоянная рента, получателями которой могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч. 1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного выражения постоянной ренты может индексироваться, т.е. увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная - по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не предусматривается запрет на это - до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет (ст. 592 ГК РФ).

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда.

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами. Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о том, что «гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона). Законом также определено, что «компенсации (субсидии) - это средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1 Закона). Указом Президента РФ установлено, что гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. №937 было утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья», которое регламентирует весь порядок взаимоотношений граждан и государственных органов.

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире осуществляется на основании ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающего, что освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире передается (при отсутствии граждан, признаваемых нуждающимися в улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам), нанимателям соседних комнат по договору купли-продажи или аренды, если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом, осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого помещения

Одной из разновидностей выкупа неиспользуемого помещения является введенная в городах Москве и Санкт-Петербурге практика выкупа нежилых чердачных помещений, расположенных над квартирами граждан и обустройство в них жилых помещений. Эта деятельность может осуществляться как жителями последних этажей жилых домов с присоединением этих помещений к своим квартирам, так и физическими и юридическими лицами для возведения самостоятельных жилых мансардных помещений. Целью освоения чердачных пространств является создание дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда.

Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектурами административных округов. Собственно мансардным помещением можно называть этаж, размещенный внутри чердачного пространства, т.е. между конструкциями кровли, наружных стен и перекрытием верхнего этажа.

3. Прекращение права собственности на жилые помещения помимо воли его владельца

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

· обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

· выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника. В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

Заключение

Подводя итог, целесообразно сделать следующие краткие выводы.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Право собственности на жилое помещение- это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после?еревода такого помещения в нежилое.

Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обес?ечения обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности на жилое помещение - это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т.д.).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Подобные документы

Жилые помещения как объекты права собственности. Правовой режим жилых помещений. Основные производные способы приобретения права собственности на жилые помещения. Порядок возникновения и прекращения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты.

курсовая работа , добавлен 03.01.2011

Определение понятия "жилые помещения" и регламентация их юридических характеристик как объектов права собственности граждан. Принцип неприкосновенности жилища. Перспективы развития охраны права собственности граждан на жилые помещения в российском праве.

дипломная работа , добавлен 06.05.2014

курсовая работа , добавлен 12.02.2016

Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, их права и обязанности. Жилое помещение как объект права собственности. Правовое регулирование общего имущества в многоквартирном доме. Понятие товарищества собственников жилья.

курсовая работа , добавлен 08.03.2010

Суть права собственности. Содержание правомочий собственника. Право частной собственности граждан, юридических лиц на земельные участки и жилые помещения. Право государственной и муниципальной собственности. Приобретение и прекращение права собственности.

курсовая работа , добавлен 10.03.2016

Систематизация объектов права собственности. Классификация недвижимого имущества, его место среди объектов права собственности. Виды объектов права собственности (земельные участки, жилые помещения, предприятия, здания, сооружения, животные, информация).

дипломная работа , добавлен 22.10.2015

курсовая работа , добавлен 10.03.2016

Жилые помещения как объекты права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. Прекращение права собственности по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. Собственник жилого строения.

контрольная работа , добавлен 11.09.2014

Правовое регулирование, основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении. Управление общим имуществом многоквартирного дома.

дипломная работа , добавлен 21.10.2014

Основания возникновения права собственности на жилые помещения. Защита права собственности субъектов гражданского оборота. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в юридической литературе. Общее понятие о виндикационном иске.

Значительное число жилищных отношений связано с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Данные отношения являются одним из основных предметов регулирования жилищным законодательством.

Пользование жилыми помещениями, согласно требованиям ряда поколений российских законов, осуществлялось главным образом на основании договора найма: на определенных этапах - имущественного, в последующем - жилищного.

Договоры социального найма, а также коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилым помещением.

Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (статья 672 ГК РФ, статья 19 ЖК РФ).

Хотелось бы уделить внимание вопросу обеспечения граждан жильем по договору социального найма, имея в виду реализацию конституционных норм в жилищном законодательстве.

Право граждан на жилище зафиксировано в Конституциях РСФСР и Российской Федерации. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право граждан на жилище.

Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище (статья 40). Обязанность государства предоставлять жилье бесплатно (или за доступную плату) сохраняется только в отношении отдельных категорий граждан.

Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Данная статья Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (см. статью 15 Конституции РФ).

Обратимся к договору найма жилого помещения (определяемому в юридической литературе как «коммерческий наем»). Регламентация договора коммерческого найма осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.

Следует отметить, что глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Не содержит подобных ограничений и статья 19 ЖК РФ.

Следовательно, высказываемая позиция об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма крайне сомнительна. Реализация этой позиции возможна при условии внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ (а также в статью 19 ЖК РФ).

В этой связи хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П.И. Седугин отметил, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах».

Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд - государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с главой 35 ГК РФ».

По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды».

Аналогичное мнение высказано П.В. Краменинниковым, В.Н. Литовкиным.

Прекращение жилищных правоотношений по пользованию жильем может иметь место в следующих случаях: волеизъявление нанимателя; расторжение договора жилищного найма по предусмотренным законом основаниям; утрата права пользования жилым помещением. Прекращение правоотношений (прекращение договора жилищного найма) может явиться следствием уничтожения жилого помещения, смерти пользователя жилым помещением.

Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор. Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

Расторжение договора социального найма имеет место в случае: сноса дома; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, если в результате этих работ жилое помещение не может быть сохранено, а также в случаях нарушения гражданами правил пользования жилым помещением (статья 83 ЖК РФ). Расторжение договора влечет выселение (статьи 84 - 91 ЖК РФ).

Случаи расторжения договора социального найма не исчерпываются обозначенным выше. Так, расторжение договора следует в связи с обменом жилого помещения (статья 74); приватизацией жилого помещения; в предусмотренном статьей 81 ЖК РФ случае замены жилого помещения (при волеизъявлении нанимателя) на жилье меньшего размера.

Расторжение договора социального найма также предусматривается статьей 29 ЖК РФ (пункт 2, часть 5) в случае самовольного переустройства жилого помещения и отказа в приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. Последствия расторжения договора в данном случае не установлены. Представляется возможным (целесообразным) классифицировать этот случай как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение, и, следовательно, применение положений статьи 83 (пункт 2, часть 4 и статья 91 ЖК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма предусматривается положениями статьи 687 ГК РФ.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением.

Вместе с тем утратившими право пользования жилым помещением следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (статья 91 ЖК РФ).

Обязательным условием наступления ответственности является наличие вины соответствующего лица. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма (статья 83 ЖК РФ), если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением.

В случае утраты права пользования жилым помещением одним из членов семьи нанимателя договор продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора он (договор) перестает действовать в отношении нанимателя и членов семьи одновременно (следствие этого - выселение). Следовательно, расторжение договора социального найма по рассмотренным основаниям должно иметь место, если, допустим, претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается предусмотренных статьей 83 ЖК РФ таких оснований расторжения договора, как использование жилого помещения не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то следует, как представляется, вести речь о неисполнении обязанностей по договору всеми пользователями жилым помещением (нанимателем и членами его семьи) и, таким образом, о применении статьи 83 ЖК РФ.

Рассматривая дела о признании права собственности на жилые помещения по причине приобретательной давности, необходимо учитывать практику, в которой означенные дела рассматривал Верховный Суд РФ. Им признавались в качестве незаконных решения судов нижестоящих инстанций, которыми удовлетворялись иски о признании права собственности на доли в жилых помещениях, которые в реальности не были выделены. Признание права собственности на жилые помещения, основанное на приобретательной давности, может иметь место в отношении конкретных объектов жилищных правоотношений: комнат, частей квартир и комнат, а не номинальных долей без выделения жилых помещений в натуре.

В процессе доказательства добросовестного приобретения гражданином жилого помещения в ходе рассмотрения дел о признании права собственности, основанных на приобретательной давности, необходимо учесть существующую судебную практику. Согласно этой практике, добросовестным считается приобретатель, не знавший и не обязанный знать о том, что у него отсутствуют легитимные основания для возникновения права собственности.

Исчисляя срок пользования жилым помещением, по отношению к которому заявлен иск о признании права собственности, основанный на приобретательной давности, необходимо учесть положения п. 3 ст. 234 ГК РФ. Согласно им лицо, которое ссылается на давность владения, вправе присоединить к периоду своего владения время, на протяжении которого означенное имущество находилось во владении того, чьим правопреемником является данное лицо.

Нормы о приобретательной давности, согласно нормативному толкованию Верховного Суда РФ, не распространяются на те случаи, когда объектом владения и пользования является самовольная постройка, включая и возведенную на неправомерно занятом участке земли.

Приобретательная давность в качестве самостоятельного основания возникшего права собственности на жилые помещения не противоречит прочим основаниям возникновения права собственности на жилье, не исключая и п. 4 ст. 218 ГК РФ. Согласно ему, у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, прочих лиц, обладающих правом на паенакопления, полностью внесших паевой взнос за помещение, которое предоставлено кооперативом данным лицам, появляется право собственности на означенное жилое помещение.

Положения статьи 234 ГК РФ не должны применяться, если владение имуществом, включая и жилое помещение, основано на договорных обязательствах (аренды, хранения, безвозмездного пользования и пр.).

Некоторыми особенностями обладает наследование прав, которые связаны с участием в жилищно-строительном кооперативе. В случае, когда взнос уплачен целиком, помещение наследуется в обычном порядке, так как объект наследования здесь - квартира. В прочих случаях говорится о наследовании пая. Благодаря этому наследник может быть принят в члены соответствующего кооператива, и ему нельзя отказать (п. 1 ст. 1177 ГК РФ).

Сложности появляются и в случаях, когда претендентами на участие в ЖСК являются несколько наследников. По мнению некоторых ученых, необходимо выбрать одного из них, другие не без основания считают, что решение данного вопроса должно зависеть от характеристик определенного жилого помещения, а именно оно должно быть связано с возможностью раздела помещения таким образом, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на пай, могло стать обладателем изолированного жилого помещения (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ). Последняя из точек зрения выглядит самой обоснованной, так как с помощью именно такого подхода возможна наиболее полная защита прав и законных интересов наследников.

Известна и другая проблема, состоящая в противоречиях между нормами ГК РФ и ЖК РФ. К примеру, содержание правил, регламентирующие преимущественное право на вступление в члены кооператива, которые предусмотрены ч. 4 ст. 131 ЖК РФ, имеют расхождения с условиями призвания этих же категорий граждан к наследованию, которые предусмотрены ст. 1148 ГК РФ. В итоге в процессе совместного применения означенных норм, по мнению О. Ю. Шилохвост , может выявиться, что правом на пай станут обладать одни лица, а право на вступление в жилищный кооператив будет принадлежать другим. Здесь ЖК РФ не оперирует категорией иждивенчества, закрепляя преимущественное право на вступление в кооператив члена семьи, который проживал вместе с наследодателем и не являлся его наследником.

Необходимо учесть, что при наследовании законом защищаются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя - они наследуют по закону так же, как и наследники очереди, призываемой к наследованию, в случае, когда они были на иждивении наследодателя не менее 1 года до его смерти. Одновременно для лиц, которые не являются наследниками по закону, установлена необходимость проживания совместно с наследодателем в соответствии с п. 2 ст. 1148 ГК РФ.

Закреплено и право некоторых категорий лиц, к которым относятся несовершеннолетние либо нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные родители и супруг(а), кроме того, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, на обязательную долю в наследстве по ст. 1149 ГК РФ. Она должна быть равна не меньше половины доли, причитавшейся бы им по закону. Тем не менее, в случае, когда из-за реализации права на обязательную долю в наследстве станет невозможной передача наследнику по завещанию имущества, которое наследник, обладающий правом на обязательную долю, при жизни наследодателя не использовал, а наследник по завещанию использовал для проживания (в частности, речь может идти о жилом доме, квартире, ином жилом помещении), то суд вправе, учитывая имущественное положение наследников, которые имеют право на обязательную долю, снизить размер обязательной доли либо отказать в ее присуждении в соответствии с п. 4 ст. 1149 ГК РФ. Указанное положение было взято из Определения Конституционного Суда РФ - в нем было отмечено, что факт предоставления наследнику обязательной наследственной доли в полном объеме в каждом из случаев без исключения может стать причиной нарушения принципа социальной справедливости и отказа гражданам в их праве на судебную защиту.

На практике означенная норма может стать причиной ряда проблем, ведь в данной статье нет указания на то, есть ли у наследника по завещанию обязанность проживания в завещанном помещении, а также должен ли суд учитывать факт наличия у него прав на другое жилое помещение. Думается, что такой вопрос необходимо разрешать, учитывая конкретные обстоятельства дела. К примеру, должен быть принят во внимание факт потребности в улучшении жилищных условий и наследника по завещанию, и лица, обладающего правом на обязательную долю в наследстве. Возможность достичь компромисса существует в случае признания за первым права собственности, а за вторым - права пожизненного проживания.

Иные проблемы могут возникать и при вступлении в наследство. Речь и о необходимости соблюсти установленные сроки, и о механизме осуществления данного права. Так, у лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, есть возможность осуществления права наследования: 1) лично вступив в права наследования, если осужденный вышел на свободу в отведенный для вступления в права наследования срок или ему предоставили краткосрочный отпуск; 2) подав заявление о праве на наследство; 3) если осужденный выдаст третьему лицу доверенность на вступление в наследство.

Интересными в практическом отношении являются положения ГК РФ и ЖК РФ о завещательном отказе. Поскольку формулировки ГК РФ доказывают, что по завещательному отказу можно не только передать в пользование отказополучателя жилое помещение, находящееся в составе наследства, а также и предоставить в его собственность, ЖК РФ регламентируется только возможность предоставить ему права пользования жилым помещением в соответствии со ст. 33 . Означенное положение некоторые ученые расценивают как то, что необоснованно ущемляется завещательная правоспособность собственника жилого помещения. С этим сложно согласиться, так как завещательный отказ, в сущности, сам по себе ограничивает права наследника.

Необходимо учесть, что завещателем на наследника, получающего данное жилое помещение, может быть возложена обязанность по предоставлению другому лицу на период его жизни либо на другой срок права пользования означенным жилым помещением либо его частью. В случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу право пользования данным имуществом, предоставленным по завещательному отказу, не теряет силы, согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ. Сопоставив нормы ст. 33 ЖК РФ и положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ, можно прийти к выводу: предметом завещательного отказа по ЖК РФ может выступать лишь часть жилого помещения, так как отказополучатель вправе пользоваться означенным помещением лишь наравне с наследником-собственником.

Из изложенного сделаем следующие выводы.

1. Спецификой жилых помещений в качестве неделимых недвижимых вещей, по отношению к которым может возникать право общей долевой либо общей совместной собственности, избранным наследодателем способом передачи имущества, как и возможностью обладания третьими лицами правами на жилые помещения, которые переходят по наследству, порождается ряд проблем и в цивилистической литературе, и в правоприменительной практике.
2. В тех случаях, когда наследник оказывается правопреемником вещных прав, приобретенных умершим по наследству (ст. 1126 ГК РФ), после полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) или на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), при этом они не оформлены в определенном законом порядке, тогда государственная регистрация прав на недвижимое имущество - только правоутверждающий факт. За наследником также должно признаваться право заключить договор приватизации или на требование к учреждению юстиции о регистрации прав на жилье, которое не приватизировал наследодатель.
3. На практике возможно решение вопроса о наследовании жилого помещения, которое находится в общей совместной собственности, или основываясь на нотариально заверенном соглашении прочих сособственников, или судом, учитывающих законодательные положения о равенстве долей сособственников и возможном их изменении в случаях, которые установлены СК РФ.
4. Практические трудности могут возникать и по отношению к жилому помещению, которое находится в общей долевой собственности, так как осуществление права на выдел доли в натуре часто затруднено. При этом законом не предусмотрено механизма разрешения проблемы ее выдела, когда сособственники не обладают возможностью выплатить ее стоимость.
5. Осуществление наследственных прав по отношению к не полностью уплаченному паю в ЖСК затруднено из-за противоречий, которые существуют между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В каждом из случаев вопрос о числе наследников, обладающих правом на вступление в ЖСК, должен решаться в зависимости от характеристик отдельного жилого помещения, а конкретно - должно связываться с возможностью разделить его так, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на данный пай, могло бы получить изолированное жилое помещение.
6. Обретая право собственности на жилое помещение в порядке наследования, необходимо учесть возможное предоставление третьим лицам права пользования данным жилым помещением по завещательному отказу, сохраняющееся и в случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу.

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 К.Ю.Н., доцент КГЮА НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛИЩЕ В данной научной статье рассматриваются ряд проблем, связанных с реализацией прав граждан на жилище, анализируется законодательство, Щегулируюгцее право собственности на жилище In this given article are considered variety of problems connected with realization of citizens^ rights for housing. Legislation regulating ownership for housing is analyzed. В соответствии с п. 1 ст. 1 Конституции Кыргызской Республики " «Кыргызская Республика (Кыргызстан) является суверенным, демократическим, правовым, светским, унитарным, социальным росударством». Данная норма предполагает, что формирование правового государства, важнейшим принципом которого является безусловное подчинение всего и всех закону, предполагает высокий уровень правового регулирования взаимоотношений между государством и гражданами, надежные гарантии защиты конституционных прав и свобод граждан, а также выполнения ими обязанностей по отношению к обществу и Государству. За последние годы в Кыргызстане фактически произошла смена общественного строя, на смену одним социальным проблемам общества " Конституция Кыргызской Республики. Принята референдумом (всенародным голосованием) Кыргызской Республики 27 июня 2010 года.

2 пришли другие, однако, одна из них - жилищная - продолжает оставаться наиболее острой и глобальной, тем более, что государство стремится данную проблему полностью переложить на плечи самих граждан. Право граждан на жилище формально еще является конституционным и обязывает государство, прежде всего, обеспечить каждому гарантированную возможность обзавестись жилищем". Так, в соответствии со ст. 46 Конституции КР «каждый имеет право на жилище»...органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права на жилище. Жилище малоимущим и иным нуждающимся лицам предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов либо в социальных учреждениях на основаниях и в порядке, предусмотренных законом». Это право предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья. Такое право предоставлено гражданам статьями 20 и 30 Конституции КР, На сегодняшний день говорить о том, что государство в полной мере может обеспечить каждого нуждающегося в жилье гражданина жильем - это из области ошибочных нереальных вещей. Хотя, по сравнению с прошлыми годами, строительство и предоставление жилья наиболее нуждающимся всетаки увеличились (к примеру, предоставление жилья бюджетным работникам; лицам, пострадавшим в результате апрельских событий и родственникам погибших граждан и т.д.). Данные мероприятия, к сожалению, не носят постоянный и обязательный характер. Большинство семей продолжают оставаться за чертой бедности, не имея возможности ^ Глущенко П.П. Совдально-правовая защита конституционных прав и свобод граждан (теория и практика). Монография / Под общ. Ред. В.П. Сальникова СПб: Санкт-Петербургская академия МВД России, С. С

3 реализовать на практике свое важное конституционное право - право на жилище. Тем не менее, для обеспечения и реализации данного права Конституция КР предоставляет каждому «право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, результатами своей деятельности» (ч. 1 ст. 42). Это позволит гражданам совершать различные гражданско-правовые сделки по приобретению жилья на праве собственности. Но, следует отметить, что, к сожалению, в реальной действительности граждане на рынке жилья сталкиваются со многими трудностями вплоть до нарушения их конституционных прав. Каковы же способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. Шроанализируем некоторые из них. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля - продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади в Кыргызстане, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, достаточно дорого. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли - продажи, значительно расширился. Теперь обычно в

4 сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля - продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др. Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем. Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи Гражданское кодекса Кыргызской Республики^ об имущественном найме (гл. 27), безвозмездном пользовании (гл. 29), страховании (гл. 46), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 51) и другие правовые нормы, которые, по нашему мнению, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе. При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. " Гражданский кодекс Кыргазской Республики от 5 января 1998 года N 1. (В редакции Законов КР от 17 июля 2009 года N 233). (Введен в действие Законом КР от 5 января 1998 года N 2).

5 Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны"^, но ст. 11 Гражданского кодекса КР", тем не менее, вьщеляет наиболее значимые из них. Прежде всего, это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований^. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может j служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние. В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав установлены и такие, как признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права (при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения - ст. 13 ГК)^; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и некоторые другие. "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С. 248 "Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года N 15. (В редакции Законов КР 12 октября 2009 года N 263)/ (Введен в действие Законом КР от 8 мая 1996 года N 16). "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С i! " Комментарий к Гражданскому кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

6 Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 178, ГК КР). В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон КР от 10 декабря 1997 года N 90 «О защите прав потребителей». Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан остановимся на одном виде договоров, распространенных на рынке жилья, при заключении и исполнении которого особенно часто допускается совершение противоправных действий: договоре купли-продажи жилья. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли - продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому и на его содержании следует остановиться подробнее. Договор купли-продажи жилья регулируется главой 23 ГК КР. Согласно ст. 415 ГК по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи объектов недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи о " Закон Кьфгазской Республики «О защите прав потребителей» от 10 декабря 1997 года N 90. (В редакции Законов КР от 20 марта 2002 года N 42, 17 февраля 2003 года N 37, 18 июля 2008 года N 158, 8 декабря 2009 года N 307).

7 объектов недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 ГК КР (ст. 416 ГК). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации^. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 4 ст. 181 ГК КР). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса КР не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли - продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Принципиальное значение при совершении договоров купли - продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие". Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли - продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок: - договоры купли - продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля - продажа квартиры в многоквартирном доме); - договоры купли - продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный " См.: Закон КР «О государственной регастрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года N 153. Комментарий к Гражданскому Граждс кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

8 участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование. К первой категории сделок купли - продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений. Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли - продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: - свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру; - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи; - справка из регистрирующего органа с указанием оценочной стоимости квартиры; - предварительное разрешение отдела по поддержке семьи и детей, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением. На заключение договоров купли - продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст ГК КР по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права

9 собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают члены семьи собственников жилого помещения является то, что в п. 2 ст. 249 ГК КР устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу е является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Но все-таки в реальной действительности возникает определенный круг проблем, связанные со своевременным предоставлением покупателю жилого помещения. Одна из проблем - обман с пропиской (регистрацией) -

10 явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предполагают следующий выход. После оформления договора купли - продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Фирмы, или же это могут быть адвокаты, должны вести проверку юридической правильности сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли - продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность). Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

11 Таким образом, проблема защиты нарушенных прав будущих собственников жилых помещений приобретает особый характер и требует оптимального и эффективного разрешения спорных ситуаций. Следовательно, необходимо усилить нормы действующего законодательства, регулирующие все вопросы, связанные с приобретением права собственности на жилье.

Жилищные права граждан, отказавшихся от участия в приватизации жилья, но давших согласие на ее осуществление. При приватизации занимаемого жилого помещения гражданам и членам их семей бесплатно передается

УДК 347.74 ББК 67.404.2 К 78 К 78 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 48-КГ 18-1 г. Москва 27 февраля 2018 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Кликушина

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные

Понятия и основные виды сделок с недвижимостью Жуковская Анастасия Андреевна Ивановский государственный политехнический университет Иваново, Россия Concepts and principal of real estate transactions Zhukovskaya

ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ИТОГАМ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ: Отчет подготовлен в интересах Покупателя Июль 2017 года г. Москва Оглавление I. ВВЕДЕНИЕ... 3 Ограничение ответственности...

Заключение по вопросу нарушения прав граждан Е. и М. на возмещение ущерба в результате сноса жилого дома ** / *** по ул. ***** / ***** в городе Тамбове «9» июля 2014 года г. Тамбов Уполномоченным по правам

Гражданский кодекс РФ (извлечение) Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Доходы подопечного гражданина, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 32. Ст. 3301) (в ред. федеральных законов от 20.02.1996 18-ФЗ,

ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских свойств риэлторской услуги. Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах»

Статья подготовлена Юристом ООО ЮФ «ЮРЛИГА БИЗНЕС»Каштан Анной Владимировной, 31 августа 2012 года. Конституция Российской Федерации закрепляет за каждым право на жилище и невозможность произвольного лишения

АДМИНИСТРАЦИЯ ОЛЬГИНСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 14.07.2016 г. ст. Ольгинская 214 О внесении изменений в постановление Администрации Ольгинского сельского Поселения «Об утверждении «Положения

ПРИМЕРНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Утверждено решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. 4) 1. Настоящее Примерное

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» В связи с возникающими в судебной практике

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 4-КГ13-2 г.москва 16 апреля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Момотова В.В.,

Конституция Российской Федерации статья 40 «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища..» После перехода нашего государства к рыночным отношениям, преобразования экономики,

УТВЕРЖДЕНО решением правления нотариальной палаты Ставропольского края от 23.12.2016 г. (протокол 54) Методические рекомендации по некоторым вопросам удостоверения сделок по оформлению жилого помещения,

В Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда Заявитель: Заинтересованные лица:.. Третье лицо..... Кассационная жалоба на решение. суда области от г Являясь? доли в праве общей

Жилищный кодекс Российской Федерации Принят Государственной Думой Одобрен Советом Федерации 22 декабря 2004 года 24 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ - Собрание

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ 53-КГ16-27 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 28 декабря 2016 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Е.М. Караваева УО «ГГУ им. Ф. Скорины» ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ И РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В связи

Н. Г. Станкевич ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН Законодательство о праве собственности на землю граждан по своей сути представляет собой новейшее нормотворчество.

Земельное право Возникновение и прекращение прав на земельные участки Болтанова Елена Сергеевна К.н., доцент каф. Информационного права Задача 1 Администрацией г. Томска было принято постановление об установлении

ЕСЛИ БАНК НАВЯЗЫВАЕТ СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ Как отказаться от ненужной услуги Куда жаловаться на банкиров 1 Страхование жизни услуга, с которой вы можете столкнуться при оформлении кредита в банке. Это часть

«УТВЕРЖДЕНО» Индивидуальный предприниматель Логненко Павел Владимирович от «20» августа 2014 г. ИП Логненко П.В. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ г. Нефтеюганск, 2014 год ОГЛАВЛЕНИЕ 1. Вводная часть...

Утверждены генеральным директором ООО «Этажи Владимир» О.А. Каряевым «20» декабря 2016г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских

Утверждены Директором ООО Этажи-Омск К.С. Рязановым 01 декабря 2016 г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее

Права и обязанности опекуна Родители ребенка или лица, их заменяющие, утрачивают свои права и обязанности по представительству и защите прав и законных интересов ребенка с момента возникновения прав и

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ МАРКОВО Р Е Ш Е Н И Е (XХXХV сессии III созыва) От 06.02.2017 г. 83 О муниципальном жилищном фонде сельского поселения Марково Рассмотрев представленные Главой сельского

Лист 2 из 12 Формы текущего контроля и активных методов обучения Перечень вопросов к зачету: 1. Понятие жилищного права. Соотношение жилищного права с гражданским и административным правом. 2. Метод жилищного

Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 2 июля 2009 года 17/14 О создании жилищного фонда коммерческого использования городского округа город Уфа Республики Башкортостан и

Приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого Введение Обеспечение благоприятных условий для развития субъектов МСП является одной из основных целей государственной политики

Тестовые задания по дисциплине «Правовое регулирование маркетинговой деятельности» для студентов специальности 080111 «Маркетинг» всех форм обучения (без ответов) 1. Преимущества предпринимательской деятельности

Автоматизированная копия 586_467786 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 14773/12 Москва 19 марта 2013 г. составе: Президиум

Артем Пепа Практические аспекты регистрации права собственности и заключения сделок с недвижимостью в Крыму Управляющий партнер, адвокат 1 Законодательство о государственной регистрации прав Федеральный

1. Цели освоения дисциплины Целью курса «Законодательство по недвижимости» является изучение законодательства, регулирующего формирование, обращение и оценку недвижимого имущества. В ходе изучения курса

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РСФСР 4 г. Москва 10 июня 1980 г. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом (с изменениями,

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

22 июля 2008 года N 159-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ16-240 город Москва 6 апреля 2017 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВВЕДЕНИЕ

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

1.2 Правовой режим жилых помещений

2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие жилого помещения;

2. выделить правовой режим жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.

Основание приобретение права собственности на жилые помещения

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность. Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, (подробнее в материалах сайта) открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ. Однако, несомненно при рассмотрении конкретных дел суды отказывают в признании права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности, а вышестоящие судебные инстанции отменяют решения об удовлетворении соответствующих исковых требований.

Наряду с распространенными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений - изготовление или создание лицом новой вещи (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), сделки (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), в Гражданском кодексе РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике. Одним из таких оснований является приобретательная давность - основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Хотелось бы уточнить, (подробнее в материалах сайта) что в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, течение срока приобретательной давности начинается с 01 июля 1991 года, поскольку с момента вступления в силу Закона СССР О собственности в СССР (1 июля 1990 г.) на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения распространен срок исковой давности, равный одному году. Данное правило подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 05.10.2006 г. КГ-А40/8393-06 по делу А40-69138/05-85-568.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ).

Важные с правоприменительной точки зрения положения о приобретательной давности содержатся в нормативных толкованиях, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

Так, в пункте 15 данного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам следует учитывать, (подробнее в материалах сайта) что:

Во-первых, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

В юридической теории существуют два подхода к определению понятия добросовестности: требование наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности; и убеждение приобретателя, что вещь получена им без неправды, пусть и не в собственность, (подробнее в материалах сайта) но таким образом, что позволяет осуществлять владение как своим собственным. Учитывая незначительное развитие отношений собственности (подтверждением этого является, например, тот факт, что законодательство о приватизации исходит только из фактической принадлежности имущества, понимая его как то, что подлежит инвентаризации), следует признать необходимость более мягкого толкования добросовестности.

Во-вторых, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Конечно, принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

В-третьих, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Конечно, передача имущества давностным владельцем во временное владение другому лицу не прерывает давностное владение. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

В-четвертых, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Конечно, по этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В судебной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение (Так, истец признан собственником 1/6 доли спорного жилого помещения в порядке наследования после смерти его матери, поэтому Центральный районный суд г. Тулы в решении от 25.11.2009 г. обоснованно установил, что поскольку право истца никем не оспаривается, не требует защиты, требование истца о признании права собственности, в том числе и на 1/6 долю в квартире является излишним).

Последнее положение особенно актуально, так как исключает возможность обоснования давности (непрерывности) владения жилым помещением сроком действия договора.

Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения конкретных судебных дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых в натуре не осуществлен.

Анализ судебных решений показывает, что суды первой и второй инстанции признают право собственности на доли в жилых помещениях за гражданами по основаниям статьи 234 ГК РФ, выдел которых в натуре не производился. Однако, несомненно Верховный Суд РФ отменяет данные решения по заявленным протестам.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2002 г. 22-ВО2-7 были отменены решения судов нижестоящих инстанций Республики Северная Осетия – Алания о признании права собственности на долю в жилом помещении в силу приобретательной давности.

Верховный Суд РФ указал, что из материалов дела видно, что спорное домовладение находится в общей долевой собственности сторон, его раздел в натуре не производился, истице принадлежала доля в домовладении, а не конкретные жилые помещения.

Верховный Суд РФ признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества является основанием для признания права собственности на эту часть по основаниям приобретательной давности.

Фактически истица пользовалась частью общего имущества, участвовала в расходах по ремонту, уплате налогов и других обязательных платежей, приходящихся на спорную долю.

Высшая судебная инстанция РФ отметила, что владение имуществом на законном основании (хранение, безвозмездное пользование и т.п.) не влечет возникновение у владельца права собственности на это имущество независимо от срока владения. Такой собственник знает, что право опирается на право собственности другого лица. К тому же никто из наследников от своей доли в домовладении не отказывался.

Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности.

Поэтому при разрешении дела суд применил норму материального права статьи 234 ГК РФ, не подлежащую применению, что привело к вынесению незаконного решения.

Кроме того, отказывая в разделе дома в натуре между участниками общей долевой собственности, суд не располагал заключением эксперта-специалиста о возможности такого раздела, а поэтому вопросы, связанные с возможностью раздела в натуре, остались невыясненными.

Верховный Суд РФ указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение по заявленным исковым требованиям, правильно применить нормы материального права, регулирующие право собственности, и с соблюдением норм процессуального права разрешить спор.

Таким образом, признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности, не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в сособственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ.

Аналогичная логика при принятии определения об отмене решений судов нижестоящих инстанций содержится в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.1998 г. 25-Вп98-27. В нем отмечено, что, признав право собственности на долю в жилом помещении по основаниям приобретательной давности (статья 234 ГК РФ), суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что жилой дом, между собственниками которого возник спор, находится в общей долевой собственности, доказательств раздела его в натуре суду не представлено. Умершему собственнику, не имевшему наследников по закону завещанию, принадлежала доля в общей собственности, а не конкретные помещения в доме. Нам кажется, суд первой инстанции ошибочно счел, что пользование участником общей долевой собственности определенной частью общего имущества само по себе не является основанием для признания права собственности на эту часть имущества по основанию приобретательной давности.

Анализ вышеприведенных примеров из судебной практики позволяет сформулировать проблемный вопрос: если выдел доли умершего собственника в жилом помещении не представляется возможным по техническим причинам, возможно ли признание права собственности сособственников жилого помещения на указанную долю по основаниям статьи 234 ГК РФ? Логика решений судебных инстанций позволяет сделать вывод, что применение положений о приобретательной давности к жилым помещениям может иметь место по отношению к конкретным жилым помещениям - комнате (-ам), части дома, части квартиры, а не к номинальным долям.

На практике часто встречаются случаи, когда иски о признании права собственности на жилое помещение по основанию приобретательной давности заявляют лица, которые более 15 лет открыто и непрерывно пользовались занимаемым жилым помещением после смерти собственника, но изначально не имели легитимных оснований на осуществление права пользования им.

Так, в практике Перовского районного суда г. Москвы рассматривался иск гражданки N к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Гражданка N указала, что она состояла в браке с 1963 по 1990 год и после расторжения брака вместе с бывшим мужем осталась проживать в спорной квартире. В 1993 году они с бывшим мужем приобрели право собственности на указанную выше квартиру без определения долей. 26 сентября 1994 года бывший муж умер, наследников по закону у него не имелось, (подробнее в материалах сайта) наследство после его смерти никто не принял. Конечно, после его смерти истец продолжает проживать по указанному адресу, нести расходы по содержанию спорной квартиры. Нам кажется, суд установил, что истец и бывший муж приобрели право общей совместной собственности без определения долей на указанную выше квартиру на основании договора передачи от 14.11.1992 г. в соответствии со статьей 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в РФ. Нам кажется, следовательно, истец, гражданка N, является собственником доли в праве собственности на спорную квартиру. Конечно, после смерти бывшего мужа наследственное дело к имуществу умершего не открывалось, (подробнее в материалах сайта) а истец, гражданка N, продолжала постоянно проживать в данной квартире, несла расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. Конечно, при таких обстоятельствах с учетом положений статьи 234 ГК РФ, принимая во внимание, что N знала о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит, а сам факт несения расходов на содержание непринадлежащего имущества не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на сбереженное имущество, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная инстанция, Московский городской суд, в Определении от 29.06.2010 г. 33–19050–2010 по данному делу отметила, что ссылка в жалобе на то, что суд первой инстанции по своему усмотрению истолковал понятие добросовестности, которое не соответствует смыслу, заложенному в данное выражение законодателем, поэтому вывод суда о наличии у истца сведений о том, что находящееся имущество не является ее собственностью, исключающий добросовестность владения, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неправильном толковании истцом норм действующего законодательства в силу разъяснений, данных в пункте 15 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Московский городской суд отметил, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывается, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что N было известно о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит. Обстоятельств, предусмотренных статьей 234 ГК РФ, являющихся основанием для признания права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательской давности за N, судом не установлено. Решение Перовского районного суда г. Москвы было оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Данный пример показывает, что наиболее трудно доказуемым элементом триады приобретательной давности является добросовестность приобретения гражданином жилого помещения. Нам кажется, судебная практика исходит из того, что приобретение жилья является добросовестным, если лицо, получая жилое помещение, не знало и не должно было знать об отсутствии легитимных оснований возникновения у него права собственности.

Учитывая приведенное определение добросовестности, следует заключить, (подробнее в материалах сайта) что не является добросовестным приобретением самоуправное занятие жилого помещения. Как справедливо отметил Конституционный суд РФ в Определении от 21.12.2006 г. 623-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленного судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании статьи 234 ГК Российской Федерации – в порядке приобретательной давности.

Судебные инстанции в решениях о признании права собственности на жилые помещения часто ссылаются на положения пункта 3 статьи 234 ГК РФ, в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить к времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Так, решением арбитражного суда Московской области от 05.11.2009 г. Конечно, по делу А 41-23048/09 было признано право долевой собственности (1 /2 доля в праве) Каширского районного потребительского общества на жилой дом в городе Кашире Московской области по основаниям приобретательной давности, предусмотренной статьей 234 ГК РФ. Арбитражный суд детально исследовал юридическую судьбу предмета искового заявления и отметил, что Каширскому райпотребсоюзу в 1959 году передано домовладение (1 /2 доля жилого дома общей площадью 27,6 кв. м, жилой площадью 15,9 кв. м) во исполнение приговора суда по уголовному делу, предусматривающего конфискацию имущества у осужденного в пользу Котловского сельпо Каширского райпотребсоюза в возмещение причиненного ущерба.

Постановлением правления Каширского райпотребсоюза от 15.12.1970 г. 33 Каширский райпотребсоюз был реорганизован в Каширское РАЙПО.

Арбитражный суд определил исчислять срок давности владения жилым домом с 1959 года, с учетом периода обладания имуществом предшественником - Каширским райпотребсоюзом.

В правоприменительной практике положений статьи 234 ГК РФ по отношению к объектам недвижимости важно учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в пункте 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 г. В соответствии с данным разъяснением приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В Обзор судебной практике было включено Определение Верховного Суда 18-Впр03-05 по конкретному делу. Высшая судебная инстанция указала, что материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения истец возвел объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Конечно, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании части 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно статье 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.

Приобретательная давность в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, не вступают ли в противоречие между собой правовые нормы, регламентирующие приобретательную давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение и выплату пая в полном объеме членами кооператива. Конечно, постановка данного вопроса не случайна, так как период открытого, добросовестного и непрерывного владения жилым помещением в доме жилищного кооператива может превышать срок выплаты пая членом кооператива и составлять более пятнадцати лет.

Юридическая оценка потенциальной коллизии содержится в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.06.2010 г. 845–О–О. Конечно, по мнению обратившейся заявительницы, норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не соответствует статьям 19 (часть 1) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку ограничивает право физического лица на приобретение в порядке приобретательной давности права собственности на жилое помещение, находящееся в жилищно-строительном кооперативе, а также позволяет жилищно-строительному кооперативу приобрести право собственности на такое жилое помещение путем выкупа пая.

В Определении Конституционного Суда РФ отмечено, что пункт 4 статьи 218, устанавливающий, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, и статья 234 ГК РФ (приобретательная давность) закрепляют основания приобретения права собственности и направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие права заявительницы, указанные в жалобе.

Таким образом, Конституционный Суд РФ отметил, что нормы, устанавливающие различные основания возникновения права собственности и направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота, не могут являться коллизионными.