Смена собственника предприятия что будет с работниками. Смена собственника организации (предприятия). Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Сменился собственник арендуемого помещения

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Сменился собственник арендуемого помещения

Что в этом случае делать арендатору?

Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса - распространенный вариант решения данной проблемы. Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений. Да и сам арендатор стремится к тому, чтобы его «визитная карточка» выглядела современно, комфортно и ни в чем не уступала конкурентам.

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель - собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом - законное право хозяина офиса.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы. В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года. Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке.

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.). Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов - оснований возникновения своих прав (договор).

В разделе можно заполнить образец уведомления о реорганизации, смене собственника и скачать готовое уведомление. Письмо об изменении реквизитов это один из наиболее важных. Имущества бланкобразец на учет, а так же при смене образец уведомления арендодателя о смене собственника бланк акта приема передачи помещения. СКАЧАТЬ образец уведомления о расторжении договора аренды. Как составить уведомление о расторжении договора аренды помещения образец. Образцы и формы договоров. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нм как арендодатель не

Письменно, не позднее, чем за 1 Один месяц, сообщить Арендодателю о досрочном освобождении Объекта аренды и. Для большей наглядности посмотрите следующий образец. В бесплатном сервисе от Бухсофт Онлайн Вы можете скачать. Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий. Уведомление о смене директора образец его вы можете скачать на нашем сайте. Бесплатный образец уведомления о расторжении договора аренды, имеющийся здесь, представлен Вам в помощь

Документ, подтверждающий уведомление арендодателя об уступке. Дополнительное соглашение договору аренды нежилых помещений г. Уведомление о смене арендодателя образец без. Если у вас предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, то Вы должны уведомить арендодателя. Уведомление о смене арендодателя образец Уведомление о смене арендодателя образец. В случае смены Арендатором своего места. В таком случае уведомление является формальностью, а арендодателю и арендатору необходимо

Образец уведомления о расторжении договора аренды от арендодателя. Настоящим договором арендодатель передает в срочное возмездное. Конечно хотелось бы знать какие условия предусмотрены договором. Ситуативный макроконтекст показывает, что вопрос задается самому образец уведомление арендодателя арендатору о смене собственника. Документы Уведомления Уведомление об увеличении арендной платы образец. Арендодатель или арендатор, особого значения этот факт не имеет пересылает другой стороне письмо с указанием. Уведомление о смене

В данном случае письмо о смене банковских реквизитов составляется в виде уведомления. Образец уведомление о продаже 1. Уведомление арендодателя сдаче площади субаренду. Арендодатель и Арендатор. Акт приемапередачи по договору аренды. Уведомление о смене арендодателя образец. В этом случае, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы

Соглашение о смене арендатора в договоре аренды нежилого помещения. Образцы по теме Труд, Уведомление. Кадровые документы и образцы Образец уведомления о смене директора. Нам осталось рассмотреть образец уведомительного письма о смене директора и. Результат поика образец уведомления арендодателя о смене собственника.

При смене собственника организации увольнению подлежат далеко не все сотрудники, а только малая их часть. Эти вопросы урегулированы в большей степени ТК и ГК РФ. В предложенном материале рассмотрены основные вопросы, касающиеся увольнения по указанным основаниям.

Нормативное регулирование увольнения при смене собственника

Смена собственника имущества организации и увольнение работников тесно связывают на практике нормы трудового и гражданского права. Трудовой кодекс РФ считается основным источником, регламентирующим взаимодействие участников трудовых отношений, включая вопросы передачи прав собственника и обязательств перед коллективом новому владельцу предприятия. В ст. 75 и 81 ТК перечисляются категории сотрудников, которые могут подлежать увольнению в связи со сменой собственника организации, а также установлены временные рамки для принятия решений по этому поводу.

ГК РФ регулирует вопросы, связанные с имущественными правами работодателя и переходом к нему собственности, ГПК РФ — споры об увольнении, возникающие при нарушении норм материального права.

Отдельно стоит отметить закон «О приватизации…» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, регламентирующий правила перехода права собственности на государственное и муниципальное имущество к частным лицам.

Пояснения относительно практического применения указанных выше норм дал Пленум Верховного суда в постановлении от 17.03.2004 № 2, которым в том числе руководствуются судьи при рассмотрении трудовых споров (например, о неправомерных увольнениях в связи со сменой собственника имущества организации).

Когда можно говорить о смене собственника имущества организации?

Ни один нормативный акт, включая ТК РФ, не содержит четкого определения понятия смены собственника имущества организации. На выручку, как обычно, пришел Верховный суд: согласно п. 32 постановления Пленума № 2, сменой считается передача прав собственности в отношении имущества организации от одного лица к другому.

Еще одно разъяснение есть в ст. 1 закона № 178-ФЗ. Но в ней речь идет исключительно о смене собственника предприятий с государственной или муниципальной собственностью путем приватизации таковых частными лицами. Уточняется, что переход такого имущества должен быть возмездным.

Встречаются случаи перехода федерального имущества муниципалитетам или субъектам Федерации, или от частных владельцев в государственную собственность. В таких ситуациях нужно обращаться к ст. 235 ГК РФ и п. 2 ст. 218 ГК РФ, определяющим основания для прекращения права собственников и пути перехода этих прав посредством заключения гражданско-правовых сделок купли-продажи и иных форм отчуждения имущества. По нормам ГК РФ государственная регистрация права собственности становится отправной точкой для перехода имущества.

Кто может быть уволен в связи со сменой собственника?

Сама по себе смена собственника имущества предприятия-работодателя не дает самостоятельного повода для завершения трудовых отношений с членами коллектива. Но новый собственник может использовать нормы ст. 75 ТК РФ и сменить руководителя, его замов и главного бухгалтера, уволив прежних по п. 4 ч. 1 ст. 81. Перечень сотрудников, подлежащих увольнению по этому основанию, исчерпывающий и расширению не подлежит. То есть все остальные работники продолжают трудиться в прежнем режиме с сохранением объемов должностного функционала, оплаты труда и т. д.

Нередко работодатели путаются в определении руководителей, заместителей и бухгалтеров, увольняя коммерческих директоров, руководителей структурных подразделений, заместителей главного бухгалтера и т. д. Поскольку в ст. 75 ТК есть четкий перечень сотрудников, подлежащих увольнению по причине смены собственника организации, суд в таких ситуациях встает на сторону истца и восстанавливает в должности работника, не входящего в этот список. В частности, такое решение № 33-175/15 принял Мосгорсуд 12.01.2015.

ВАЖНО! Несмотря на то что работники, не упомянутые в ст. 75 ТК РФ, по умолчанию не могут быть уволены по указанным основаниям, они вправе прекратить работу на предприятии. Для этого нужно лишь передать соответствующее заявление письменно руководителю лично или иным путем. В этом случае работодатель не вправе препятствовать инициативе работника и должен уволить его в связи с отказом сотрудника продолжить работу по причине смены собственника имущества организации, то есть по п. 6 ст. 77 ТК РФ или другие акты не содержат нормы об обязательной денежной выплате при увольнении в таких случаях.

Правомерно ли увольнение главбуха?

Наличие в списке допущенных к увольнению в связи со сменой собственника работников главных бухгалтеров нередко вызывает недоумение — ведь они не осуществляют непосредственного руководства предприятием и не принимают управленческих решений. Недоумение это получило настолько широкое распространение, что стало поводом для подачи жалобы в Конституционный суд РФ в целях признания положений ст. 75 ТК РФ не соответствующих основному закону страны в части, позволяющей увольнять главбухов из-за смены собственника предприятия.

Однако КС в своем определении от 27.05.2010 № 699-О-О признал норму конституционной, разъяснив, что повышенная ответственность главного бухгалтера закономерна в связи с особенностями его профессиональной деятельности.

Когда увольнять руководителей и главбуха нельзя?

В этом случае, как и при расторжении трудового договора по любым другим основаниям, работает правило о запрете увольнения во время отпуска или нахождения работника на больничном.

ВАЖНО! Принимая решение об увольнении руководства организации по причине смены собственника, работодателю следует помнить об обязанности сохранить рабочие места за следующими категориями работников:

• женщинами в состоянии беременности;
• одинокими матерями с детьми до 14 лет либо несовершеннолетними детьми-инвалидами;
• женщинами с детьми, не достигшими 3-летнего возраста;
• другими сотрудниками, воспитывающими детей, оставшихся без попечения матери;
• единственными кормильцами несовершеннолетних детей-инвалидов, ребенка до 3 лет в многодетных семьях, если второй родитель не трудоустроен.

Компенсации при увольнении

Уволенные сотрудники, упоминаемые в ст. 75 ТК РФ, получают компенсацию в размере, рассчитанном исходя из среднего заработка за последние 3 месяца в соответствии со ст. 181 кодекса. Ее максимальный размер не ограничен нормативными актами, а потому в коллективном или трудовом договоре с этими сотрудниками может быть определена любая сумма, превышающая установленный законом минимум. Эти компенсации не входят в налоговую базу по налогу на прибыль на основании п. 3 ст. 217 НК РФ.

Не знаете свои права?

ВАЖНО! Если работодатель, желая избежать выплаты компенсации, принуждает работника уволиться по собственному желанию (например, под угрозой увольнения по отрицательным мотивам), он рискует подвергнуться административному наказанию по ст. 5.27 КоАП РФ, а также в случае признания такого увольнения незаконным понести дополнительные финансовые расходы — помимо компенсации в такой ситуации ему придется оплатить судебные издержки и возместить работнику моральный вред.

Возможно ли сокращение штата при смене собственника организации?

Невозможность уволить рядового работника, основываясь на факте смены собственника, не отменяет увольнения в будущем: например, впоследствии его можно сократить. Однако ч. 4 ст. 75 ТК РФ защитила сотрудников и сделала сокращение возможным исключительно после регистрации перехода права собственности. То есть в процессе передачи прав от прежнего собственника к новому сокращать штат нельзя.

Процедура увольнения по сокращению (если новый собственник, вступив в свои права, примет такое решение) стандарта. То есть работодатель должен соблюсти правила, установленные ст. 180 ТК РФ:

• письменно и под подпись проинформировать работника о намерении уволить по сокращению;
• предложить другую подходящую работу.

Двухмесячный срок, который работник имеет право отработать после получения извещения об увольнении в связи с сокращением штата, можно сократить по соглашению сторон при условии компенсации среднего заработка за оставшееся время отработки. При этом необходимо учитывать нормы ТК о льготах в отношении сохранения рабочих мест для отдельных работников.

Нередко работодатель, не желая дожидаться регистрации перехода прав на имущество организации, принуждает работника уволиться в порядке п. 6 ст. 77 ТК РФ. В такой ситуации для восстановления на работе уволенному придется самому доказывать факт нарушения своих прав, то есть отсутствие намерения уволиться по таким основаниям.

Расторжение трудовых договоров при изменениях в подведомственности или реорганизации

Скачать форму приказа

Ч. 5 ст. 75 ТК РФ гарантирует сохранность обязательств сторон трудового договора в ситуации реорганизаций или изменений подведомственности организаций. Норма распространяется на всех сотрудников, включая руководителя, его заместителей и главного бухгалтера.

От сотрудника не требуется отдельного выражения согласия на продолжение трудовой деятельности на предприятии, в его в трудовую книжку просто вносится отметка об изменении названия предприятия.

Сотрудник вправе продолжать работать на прежних условиях с имеющимся функционалом, коллективный договор продолжает действовать в полном объеме и может быть изменен только по прошествии 3 месяцев с момента описываемых событий.

Если же желания продолжать работу в реорганизованной организации у сотрудника нет, он вправе уволиться по п. 6 ст. 77 ТК РФ, письменно предупредив об этом работодателя.

Судебная практика

Изучение практики судов дает возможность оценить перспективы каждого нового дела и во многом разъясняет правильное применение норм ст. 75, п. 6 ст. 77 и п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ.

Увольнение в связи с переходом права собственности на имущество организации

Наиболее показательны для изучения правоприменительной практики решения Верховного суда РФ. Так, 03.09.2009 коллегия ВС РФ рассмотрела дело № 74-В09-4. Истица обратилась в суд с заявлением об отмене решения районного и кассационного судов по ее иску к работодателю, которые отказали в признании расторжения ее трудового договора незаконным, и восстановлении ее в должности. Истица ссылалась на неправильное толкование норм материального права в предыдущих решениях судами.

В ходе разбирательства выяснилось, что работница была уволена по п. 6 ст. 77 ТК. Она не занимала должность руководителя, заместителя или главного бухгалтера. Во время нахождения в отпуске она была письменно извещена о возможности увольнения по указанным обстоятельствам, а после ей было предложено занять должность уборщицы. Истица отказалась и была уволена по п. 6 ст. 77.

Суд обратил внимание на то, что истица не писала письменного отказа продолжать работу на предприятии, в то время как ст. 75 ТК РФ направлена на сохранение стабильности профессионального положения работника и не предполагает увольнение в связи с отказом занять должность, изменяющую трудовые функции работника.

Рассмотрев дело, суд принял решение удовлетворить иск в части восстановления на работе.

Если новый собственник письменно дает понять о продолжении работы прежнего сотрудника на должности руководителя, то он теряет право на его увольнение в порядке п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ. Об этом свидетельствует, в частности, апелляционное определение Самарского областного суда от 19.06.2013 № 33-5049/2013.

Увольнение работника при реорганизации или изменении подведомственности учреждения

П. 6 ст. 77 ТК РФ позволяет уволить любого сотрудника, если он не хочет продолжать трудовую деятельность после реорганизации предприятия. При этом важно, чтобы его увольнение было вызвано исключительно волей работника в связи с реорганизацией.

Увольняя работника в таких ситуациях, работодатель часто неправильно трактует нормы права или вовсе пытается скрыть истинную причину расторжения трудового договора. Именно такое дело № 2-2654/2009 было рассмотрено Засвияжским районным судом Ульяновска 12.10.2009.

Истец обратился в суд с требованием о восстановлении его на занимаемой ранее должности, оплате вынужденного прогула и возмещении морального вреда. Суд выяснил, что ранее заявитель был уволен с должности заместителя директора по сокращению. Увольнение было признано незаконным, и истец был восстановлен на занимаемой должности, вернулся к своим должностным обязанностям. Через месяц состоялась реорганизация предприятия, а работник отправился в ежегодный оплачиваемый отпуск, предварительно согласившись исполнять обязанности инженера-механика по возвращении.

Выйдя из отпуска, он получил предложение уволиться по собственному желанию, а отказавшись — письменное предложение занять должность рабочего. После отказа истец был уволен по п. 6 ст. 77 ТК РФ.

Суд принял решение удовлетворить требования истца частично, сократив размеры заявленных выплат, но восстановив в должности заместителя директора. Это решение мотивировано желанием работодателя уволить работника фактически по сокращению штата, без соблюдения правил, определенных ст. 180 ТК, должного предупреждения и материальных выплат.

Это решение подчеркивает важность добровольного желания работника уволиться именно по причине отсутствия намерения работать после реорганизации.

Остается сделать вывод о том, что далеко не все работники могут быть уволены на основаниях ст. 75 ТК РФ, но возможность сократить штат в будущем у работодателя сохраняется в полной мере.

Смена собственника организации (предприятия)

Процедура изменения собственника организации или предприятия подразумевает передачу прав собственности (совокупности всего имущества) на предприятие от одного владельца (или нескольких) - другому владельцу (или нескольким).

Стоит уточнить, что собственником имущества, которое образовано вкладами учредителей, а так же произведенного и приобретенного в ходе деятельности представляется непосредственно само общество. Его учредители имеют лишь обязательства по отношении к данному юридическому лицу. Следовательно, при изменении состава учредителей изменение собственника не происходит. Она произойдет только в том случае, если предприятие передается во владение целиком другому лицу. Например, смена произойдет в случае, если учредитель один и продает имущество организации целиком.

Процедура смены собственника предприятия

Предметом договора сделки продажи предприятия представляется имущественный комплекс целиком, кроме тех обязанностей и прав, которые не могут быть переданы согласно нормативам или иным обстоятельствам от продавца другим лицам. Если другое не прописано в договоре, покупателю передаются все права на знак товара, логотип, коммерческую маркировку, символику, знак сервиса и иные ресурсы индивидуализации, как самого продавца, так и его товаров (сервиса или работ), а так же соответствующие права лицензий применения ресурсов индивидуализации. Если другое не предусмотрено законодательным нормативом, не могут быть переданы от продавца - покупателю разрешения (или лицензии) на осуществление конкретных видов деятельности.

Договор реализации собственности предприятия осуществляется письменно и подписывается двумя сторонами. Основной документ сделки должны сопровождать следующие приложения:

• полный инвентаризационный акт;
• бухгалтерский баланс реализуемого предприятия;
• заключение от независимого аудитора о цене и структуре предприятия;
• список всех долговых обязательств, включенных в имущественную структуру (где указываются кредиторы, назначение, объем и сроки требований).

Договор реализации предприятия в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию, и считается совершенным только после этой процедуры. Сама передача предприятия происходить только по передаточному акту. В согласии со статьей 564 ГК РФ, если другое не прописано в договоре, право владения совокупностью имущества предприятия передается от продавца к покупателю сразу же после передачи и далее подлежит госрегистрации.

Сделка по продаже предприятия счиатается заключенной лишь с момента его госрегистрации. После подписания сторонами акта передачи само предприятие и все риски (случайного ущерба или случайной ликвидации имущественной собственности предприятия) находятся в ведомстве покупателя. До прохождения госрегистрации сделки покупатель имеет право делать распоряжения относительно совокупности имущества предприятия лишь для реализации хозяйственных нужд. Даже если в предприятие состоит из нескольких единиц недвижимости, все они проходят госрегистрацию прав собственности предприятия одним актом.

Особенности процедуры смены собственника организации

Основополагающими положениями договора сделки продажи предприятия представляются цена и предмет - предприятие, как совокупность собственности, включающая:

• недвижимое имущество (земельные участки, здания и сооружения);
• движимое имущество (продукция, сервис, оборудование, материалы, сырьё);
• права требования по обязательствам;
• долговые (кредитные) обязательства;
• права на ресурсы индивидуализации предприятия: символику, продукция, сервис и работы (знаки обслуживания, знаки товаров и коммерческую маркировку);
• иные исключительные права, если законодательные нормативы или сам договор сделки не предусматривает другое.

Если долги, официально входящие в структуру имущества предприятия были переданы без согласия кредитодателей - и продавец, и покупатель разделяют ответственность по ним. Права кредиторов означены в статье 562 ГК РФ, согласно которой кредитодатели по долгам, официально входящим в имущественный комплекс предприятия, в обязательном порядке должны получить письменное уведомлены о его продаже. Если договорные стороны не получили подтверждение в документальном виде от кредитодателя об его согласии на переход долга, последний имеет право в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления о продаже требовать:

• выполнения до срока или погашения до срока долговых обязательств и компенсации издержек;
• определения договора, как не имеющего силы полностью или частично.

Если кредитодатель не был уведомлен о совершающейся сделки по продаже предприятия, в этом случае он может обратиться в суд с требованием удовлетворения в течение 1 года с того момента, когда он узнал или мог узнать о свершенном акте покупки предприятия.

Условия расторжения договора или иные требования

Стоимость и структуру реализуемого предприятия устанавливают на базе данных акта полной инвентаризации, которая была проведена в соответствии и в порядке с установленными нормативами подобных мероприятий. Передача предприятия от одной стороны к другой осуществляется только по передаточному акту. Если в договоре было зафиксировано положение, что передача прав собственности предприятия покупателю происходит, например, после оплаты сделки (или других обстоятельств), то покупатель может распоряжаться предприятием ограничено, в размерах, необходимых для реализации целей приобретения компании. Если совокупность имущества предприятия была передана с недостатками, то предусматривается:

• если структура купленного предприятия не адекватна договору (так же в качественном отношении), а иное не прописано в договоре, определение результата происходит в согласии с Гражданским кодексом РФ;
• если в составе реализованного предприятия наличествуют сведения об утраченном имуществе или иных недостатках, у покупателя появляется право затребовать уменьшения стоимости приобретенного имущества, если в договоре продажи не зафиксировано выставление иных требований;
• если в договоре реализации предприятия или акте передачи не были установлены долговые обязательства, у покупателя появляется право требовать снижения стоимости, если в договоре продажи не зафиксировано выставление иных требований;
• если устанавливается, что у предприятия наличествуют недостатки, подответственные продавцу, которые делают невозможным выполнение целей, зафиксированных в договоре продажи, или зафиксированные недостатки не были ликвидированы в срок и в оговоренном порядке (соответственно нормативам или договором), или их ликвидация не представляется возможной, у покупателя образуется право через суд требовать изменения договора или его расторжения с возвращением уже выполненного сторонами по договору.

Если продавец получил письменное уведомление покупателя об наличествующих недостатках или отсутствия в структуре отдельных видов собственности, которые должны были быть переданными, он может предложить имущество соответствующего качества или укомплектовать недостающую часть.

Кадровые решения нового собственника

Новый владелец, после госрегистрации договора о продаже, в течение 3-х первых месяцев обладает правом расторгнуть трудовой договор с директором, его заместителями и главным бухгалтером, которым должна быть выплачена денежная компенсация, равная трем среднемесячным заработкам.

С остальными сотрудниками трудовые взаимоотношения остаются неизменными соответственно заключенным трудовым соглашениям согласно, в согласии со статьей 75, части 2 ТК РФ. Оформления или переоформления дополнительных документов не требуется (статья 72 ТК РФ). Но сам сотрудник имеет права отказаться работать в организации, у которой сменился собственник (статья 75, часть 2 ТК РФ). Уведомление работник обязан подать в документальной форме и договор с ним аннулируется, согласно статье 77, части 1 ТК РФ. Выходное пособие в этом случае не выплачивается (статьи 84 и 178 ТК РФ). Новый владелец предприятия так же имеет право принять решение о сокращении штата, которое можно провести лишь после госрегистрации прав собственности (статья 75 часть 4 ТК РФ).

Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение. После замены собственника имущества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков. В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.

Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:

• информацию о новом владельце (включая контактные данные);
• новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты.

Практические нюансы отправки уведомления

Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно. В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности на имущество не является основанием для расторжения договора найма.

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно. Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.

Уведомление о смене собственника для арендатора может иметь ключевое значение для продолжения аренды. На практике встречаются ситуации, при которых новый собственник и собственник предыдущий умышленно не уведомляют нанимателя о замене. В таком случае наниматель вносит платежи на старые реквизиты. При этом новый владелец, дождавшись определённого момента, заявляет о возникновении существенной просрочки по внесению арендных платежей и хочет на этом основании разорвать договор. Арендодатель действительно имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае наличия просрочки по внесению средств в счёт арендной платы. Однако такой иск не может быть удовлетворён судом в силу того, что выполнение обязательства (внесение арендных платежей) предыдущему кредитору (наймодателю) считается законным в случае несообщения нанимателя о смене собственника.

Что касается момента перехода права на получение арендных платежей, то он наступает в момент перехода права собственности. Однако обязанность выплаты арендных платежей новому собственнику возлагается на нанимателя только после получения им соответствующего уведомления (такая позиция подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 года).

У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

Таким образом, арендатору следует помнить:

• договор найма остаётся в своей законной силе даже после смены собственника арендуемого имущества;
• новый собственник не имеет права на автоматическое изменение условий договора;
• сообщение о смене владельца – обязательный к получению документ.

Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Форма сообщения о замене собственника – обязательная письменная. Письмо должно быть отправлено рекомендованным с уведомлением о вручении. Указанное требование напрямую не установлено законом или подзаконными актами. Однако при наличии уведомления о вручении арендодатель будет иметь подтверждение отправки письма (которое может понадобиться в суде). Не считается надлежащей отправкой пересылка письма по электронной почте.

Обязательной к наличию в сообщении о смене собственника является такая информация:

• дата отправки и дата смены владельца;
• данные о новом собственнике – наименование (ФИО) и контактные данные;
• новые реквизиты для перечисления арендной платы (или новый способ оплаты).

При наличии всех этих факторов и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на успешное продолжение взаимоотношений.