Выдел земельного участка в счет доли. Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения

Выдел земельного участка в счет земельной доли

На сегодняшний день наиболее активно идет процесс регистрации выдела земельного участка в счет земельных долей. Поэтому большой интерес вызывают вопросы, связанные с этим.

Оборот земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскозяйственного назначения (земельные доли) и порядок регистрации прав на земельные участки, выделенные в счет земельных долей, регулируется Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом РБ «О земле» и др. нормативно правовыми актами.

Так, основанием для государственной регистрации прав собственности на земельный участок, образуемый при выделе из земельных долей, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

В соответствии со ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с этим должно быть принято решение об утверждении перечня собственников и размера их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки.

Если общим собранием участников не были утверждены проект межевания земельных участков, а также перечень собственников и размер их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки, то лицо, желающее выделить земельный участок, вправе самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания. Однако такой проект в любом случае должен быть согласован с другими участниками долевой собственности в части размера и местоположения границ выделяемого участка.

В свою очередь, кадастровый инженер обязан обеспечит заинтересованным лицам возможность ознакомиться с проектом межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности. Извещение о месте и о порядке ознакомления с проектом должно быть направлено участникам долевой собственности или опубликовано в СМИ.

Следует обратить внимание, что в ФЗ №435-ФЗ установлено, что до 01.07.2012г. участники долевой собственности обязаны принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности. Если они этого не сделали до установленной даты, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 01.07.2013г. обязан:

провести общее собрание участников долевой собственности с обсуждением вопросов об утверждении проекта межевания земельных участок и утверждения списка перечня собственников земельных участок и размеров долей в праве общей собственности

обеспечит подготовку проекта межевания участок;

обеспечить проведение кадастровых работ по образованию участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участок.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более

чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Кроме того, обязательными приложениями к документам, представляемым на государственную регистрацию, являются:

Заявление о государственной регистрации права собственности.

С заявлением о проведении государственной регистрации прав на вновь образованный при выделе земельный участок могут обратиться:

1) гражданин - собственник земельной доли;

2) представитель гражданина, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности;

3) лицо, уполномоченное общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обращаться с заявлениями о проведении государственной регистрации прав. Полномочия этого лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка (п. 3, 4 ст. 14 Закона о регистрации).

2. Документ об уплате государственной пошлины в размере 100 рублей (подлинник и копия).

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

4. Документы, удостоверяющие право на земельную долю: - свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное до 31.01.1998 – подлинник и копия, или выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю (две надлежащим образом заверенные копии), либо

Договор (купли-продажи, дарения, мены) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке (подлинник и копия), либо

Свидетельство о праве на наследство земельной доли (подлинник и копия), либо

Решение суда, вступившее в законную силу (две надлежащим образом заверенные копии).

5. Документы, подтверждающие выдел земельного участка в счет земельной доли:

5.1. два экземпляра заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка копии решения общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников вновь образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения); 5.2. две копии извещения о согласовании проекта межевания с участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения из которого образуется выделяемый земельный участок (в случае образования земельного участка не по решению общего собрания участников долевой собственности).

6. Соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок (не менее двух подлинников).

7. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды на образование выделенного земельного участка (в случае, если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, из которого осуществляется выдел земельного участка в счет земельной доли, передан в аренду по надлежаще оформленному договору аренды). Представление такого согласия не требуется в случаях, предусмотренных Законом об обороте (п. 5 ст. 14 Закона об обороте).

Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, и иные необходимые для государственной регистрации документы могут быть поданы либо после осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка, либо одновременно с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета такого участка.

Для осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка представляются:

1) заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков,

2) копии решений общего собрания об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);

3) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).

Ведущий специалист-эксперт Заиграевского отдела

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Данзанова О.А.

По общему правилу, установленному ст. 13 ФЗ Об обороте площадь и размер участка, выделяемого в счет земельной доли , определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю, т.е. в Свидетельстве о праве собственности на нее.

Проект межевания земельного участка, подготовленный кадастровым инженером по обращению собственника земельной доли в случае, когда отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности, которым утвержден проект межевания земельных участков, утверждается решением самого собственника земельной доли (п. 5 ст. 13.1 Ф ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В соответствии со ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с этим должно быть принято решение об утверждении перечня собственников и размера их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки.

Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей — (одобрены Минсельхозом РФ, Протокол N 3) (вместе с — Примерными формами документов, необходимых для оформления выдела земельного участка —)

6. На основании полученного списка участников долевой собственности заявитель извещает их письменным почтовым отправлением либо личным вручением участникам долевой собственности извещения о своем намерении. Подтверждением уведомления служит заверенный почтовым отделением реестр разосланных извещений либо личная роспись получателя с указанием даты получения извещения (форма Ф-7).

Министерство экономического развитияРоссийской Федерации

В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Выделение земельного участка в счет земельной доли

в извещении приводится указание нанеобходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка (п.3 ст.13 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Особенности выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Однако, как следует из п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности, но только в том случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. При этом если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Выдел земельного участка в счет земельной доли

Суды нередко путают выдел и раздел земельного участка, и это не случайно. Как было указано выше, если выдел происходит из участка земли, который находится в долевом владении двух участников, то после процедуры выделения долевое участие прекращается. Один собственник не может быть дольщиком сам с собой.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения

Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, рассмотренный в рамках этапа 1, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

Судебная защита земельных прав

Отдельные представители Федеральной регистрационной службы утверждают, что благодаря предоставлению этих протоколов (решений) можно проверить соблюдение кворума собрания участников долевой собственности, правильность подсчета голосов, решение сособственников о местоположении выделяемого земельного участка, одним словом, произвести надлежащую правовую экспертизу документов и проверить законность регистрируемых сделок.

Выдел земельного участка в счет доли

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

14. Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который подает заявление в согласительную комиссию.

Выдел земельного участка в счет доли

1. Выдел участка осуществляется в случае выдела или из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе участка образуются один или несколько участков. При этом участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Выдел земельного участка (выдел доли или долей)

Необходимость выдела земельного участка в натуре возникает в случаях, когда собственники не достигают согласия относительно порядка использования земельного участка. В связи с этим (если собственники не пришли к соглашению о разделе участка) участник долевой собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) наделен правом требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел земельного участка в счет доли

Есть порядка 50 участников общей долевой собственности на землю. Доля каждого ровно 2,5 га. Участки до настоящего времени не выделялись. Собрания участников не проводилось. Администрация ничего не предпринимала. С чего начать процедуру выделения доли земельного участка? Какие могут возникнуть трудности?

Земельный участок может являться собственностью одного и более лиц. В случае, если земельным наделом владеет сразу несколько собственников, возникает потребность выдела земельного участка из общей долевой собственности для последующего распоряжения имуществом.

В результате выдела происходит формирование нового участка, процедура оформления которого строго регламентирована действующим законодательством.

Для чего нужен выдел доли

Так как для каждого из владельцев общая долевая собственность подразумевает лишь абстрактное владение какой-либо частью надела, его права распоряжения имуществом ограничены и в определении границ участка, и в возможности осуществления определенных действий в отношении земли.

Необходимость выделения земли из состава общедолевой собственности может иметь различные причины:

• Извлечение прибыли от сдачи в аренду;
• Оформление дарственной;
• Обмен;
• Иные планируемые юридически значимые действия в отношении недвижимости;

Описание процедуры

Этапы выдела

Выделение в натуре части долевой собственности происходит с соблюдением определенной последовательности и с учетом требований, предъявляемых законодательством РФ.

Процедура выдела проходит в несколько этапов:

• Составление плана участка;
• Установление границ земли и межевых знаков геодезистами;
• Получение согласования от соседей по участку;
• Подготовка межевого дела;
• Регистрация нового права в госоргане.

Законодательная база

Основным документом, регулирующим процесс отношений владельцев земли в общей долевой собственности, является федеральный закон «Об обороте земли», принятый в 2002 г. Его положения устанавливают порядок распоряжения и пользования для всех владельцев долей.

Последовательность действий

Согласно закону, все участники вправе выделить свою часть для осуществления хозяйственных мероприятий, включая создание фермерства или личного хозяйства, а также использовать имущество, исходя из своих желаний, при условии, что действия не будут ущемлять интересы остальных участников собственности.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

1. Определение местоположения выдела на основании решения собрания всех собственников;
2. При отсутствии компромисса при установлении места выделяемого участка, владельца, планирующего выделить долю, оповещают в письменном виде;
3. При достижении единого мнения, владельца письменно оповещают о согласии на выдел и установлении места расположения и площади нового надела;
4. Доли, не использовавшиеся своими владельцами последние три года, поступают в распоряжение остальных совладельцев.
5. Процедура оформления новой земли производится по стандартным правилам.

Согласование

При недостижении единого мнения относительно использования земли, находящейся в общей собственности нескольких лиц, появляется потребность в выделе долей.

Гражданским Кодексом закреплено право любого из владельцев земли, при появлении разногласий с остальными сособственниками, инициировать процесс выделения своей доли (ст. 252 ГК РФ).

Условия выдела

Общие правила

Выделение нового участка происходит с учетом следующих требований:

• Сохранение категории целевого назначения земли;
• Соответствие допустимым по градостроительным нормативам размерам надела;
• Соблюдение местных действующих строительных нормативов, если участок находится в пределах города;
• Отсутствие пересечений границы надела с границей муниципальной собственности и других населенных пунктов;
• Строгое соответствие геометрическим границам, исключая пересечение с другими землевладениями и строительными объектами;
• Отсутствие препятствий при использовании земли иными собственниками общего надела.

Особенности межевания

Прежде, чем обратиться за выполнением межевания в соответствующую службу, необходимо проверить, учтены ли требования законодательства при согласовании границ и размеров выдела:

• Наличие выхода земли к общей дороге;
• Участок должен иметь правильную геометрию из ровных линий, без искривлений и клиньев;
• Отсутствие наложений границ соседних участков.

При соблюдении данных мер кадастровыми инженерами будет выполнена геодезическая съемка с выверением участка установленным стандартам.

При положительных результатах проверки из общего участка выделяют доли земельного участка, согласно желанию владельцев и устанавливают границы, которые разделят землю согласно долевому соотношению и послужат в дальнейшем основанием для оформления права собственности на выделенные новые наделы.

Межевые знаки, устанавливаемые геодезической службой в процессе раздела земли, представляют собой особые метки, выполненные согласно установленным стандартам.

Предварительно установленные колышки по завершении раздела заменяются капитальным форматированием пограничных точек надела. Межевые знаки, вплоть до нового процесса межевания, трогать и передвигать запрещено. Данные метки будут обозначены в кадастровых документах на участок.

Межевание является неотъемлемой частью процесса выдела земли из участка в общей долевой собственности. Результаты межевания и межевое дело послужат основанием для регистрации прав в территориальном отделении кадастра и картографии.

Выдел доли через суд

В ряде случаев возникают проблемы с согласованием выдела с остальными собственниками:

• Неудобное расположение надела;
• Отсутствие коммуникаций;
• Иные причины, по которым выделяемый участок не удовлетворяет владельца доли.

В этих случаях дальнейшее согласование проходит путем рассмотрения дела в арбитражном суде. Истец, намеренный выделить землю из общего права собственности, подает заявление с просьбой защиты своих прав. Допустимо требование денежной компенсации соответствующей цене за долю в общей собственности.

При нарушении интересов собственников в процессе выделения нового участка могут быть предложены варианты компенсации за причиненный ущерб. После получения компенсации за свою долю, истец больше не будет являться собственником доли, а его имущественное право будет прекращено.

При отказе от составления соглашения о выделе вопрос разрешается в арбитражном суде в следующем порядке:

1. Письменно уведомить о подаче иска с указанием сути претензии и требованием получения разрешения в течение месяца.
2. Если по истечении указанного срока соглашение не будет достигнуто, истец вправе подать иск в суд по месту нахождения объекта.
3. Заявление составляется с учетом основных требований к документу: указание сведений о мировой судье в правом углу и названием документа «исковое заявление» посередине. В содержании иска четко излагают обстоятельства получения земельной доли и основания, вынудившие подать иск. В тексте заявления необходимо указать ответчиков, а также выразить свои требования о признании иска, проведении межевания и выделении доли.
4. Судья, объективно рассмотрев дело и заслушав обе стороны, выносит решение, которое вступает в силу по истечении 10-дневного срока.
5. Данный срок предоставляется на обжалование решения в вышестоящей инстанции.
6. Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в силу и станет основанием для проведения дальнейших действий по выделению доли.

Кузьмин А.И.,
аспирант кафедры предпринимательского права,
гражданского и арбитражного процесса РПА МЮ РФ,
помощник адвоката АБ «Юрлов и партнеры»

Настоящая статья рассматривает процедуру выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в свете изменений в законодательство, содержащихся в Федеральном законе Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» и вступивших в силу с 1 июля 2011 г.

Прежде чем приступить к анализу действующего законодательства, необходимо проследить порядок правового регулирования аграрной реформы с самого ее начала. С Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (далее - Указ) в Российской Федерации началась аграрная реформа, связанная с переходом земель сельскохозяйственного назначения из собственности государства в частную собственность. На тот момент земли сельскохозяйственного назначения были сконцентрированы у колхозных хозяйств, что и предопределило процедуру перехода земель. Переход земель колхозных хозяйств в частную собственность осуществлялся также на основании:

• Указа Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»;
• постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»;
• постановления Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».

В соответствии с указанными нормативными актами колхозы и совхозы должны были осуществить реорганизацию и привести свою организационно-правовую форму в соответствие с требованиями Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» в срок до 01.01.1993, при этом члены реорганизуемых колхозов и работники совхозов бесплатно наделялись имущественными паями и земельными долями.

В соответствии с постановлением правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» владелец земельной доли и имущественного пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм их использования:

• получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
• внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив;
• продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).

В соответствии с п. 2 Указа граждане могли в добровольном порядке образовать общую долевую собственность. Доли всех участников собственности были равные. Как следствие, право собственности дробилось на множество долей, количество которых порой достигало нескольких сотен. Такие участки зачастую не использовались самими собственниками.

Стоит отметить, что отношения выдела и купли-продажи земельного участка в разное время развития российского законодательства регулировались разными законодательными актами. В 1994 г. была принята первая часть ГК РФ, а вместе с ней положения о порядке владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью. В 1996 г. вступила в силу вторая часть ГК и § 1, 2 главы 30, посвященные договору купли-продажи. В 2001 г. в связи с принятием Земельного кодекса РФ появляется отдельное регулирование оборота земельных участков и специальное регулирование земель сельскохозяйственного назначения. И наконец, в 2002 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который установил особый режим сельхозземель (ст. 13, 13.1, 14, 14.1). Указанный Федеральный закон установил также правила реализации участниками общей долевой собственности, приоритетные перед нормами ГК, а также иные правила выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве собственности, чем установленные в Земельном кодексе РФ. Таким образом, налицо комплексное регулирование сельхозземель.

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ) явился новым этапом земельной реформы и внес существенные изменения в процедуру выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Далее рассмотрим поэтапно процесс выдела земельного участка сельхозназначения в счет доли в праве общей собственности и риски нарушения законодательно установленной процедуры.

Сложность рассматриваемых отношений заключается в комплексной процедуре выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности. Это связано со стремлением законодателя найти баланс интересов государства в связи с публичной значимостью земель сельхозназначения и интересов частного собственника. Процедура выдела земельного участка включает в себя составление проекта межевания земельного участка (этап 1), созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта (этап 2.1) или единоличное утверждение проекта участником долевой собственности (этап 2.2), кадастровый учет создаваемого земельного участка (этап 3) и государственную регистрацию перехода права собственности на созданный земельный участок (этап 4). Последовательность действий зависит от количества участников долевой собственности на земельный участок. В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» созыв общего собрания долевых собственников (п. 2.1) необходим, только если количество долевых собственников превышает пять лиц. Следовательно, если их количество меньше или равно пяти, то в процедуре выдела земельного участка может отсутствовать этап 2.1.

Перед рассмотрением этапов выдела земельного участка необходимо отметить, что в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности становится обязательным и должен быть совершен участниками общей долевой собственности в период до 01.07.2012 г., в противном случае вся процедура выдела будет проведена соответствующими органами местного самоуправления. Далее детально рассмотрим этапы выдела земельного участка.

Этап 1 - Составление проекта межевания земельного участка. Одним из новшеств в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является обязательное первоочередное формирование проекта межевания земельного участка. На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника. Проект межевания земельного участка или земельных участков должен содержать размеры и местоположение границ. В соответствии со ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка составляется кадастровым инженером. Заказчиком таких работ может быть как участник долевой собственности, так и третье лицо, так как Закон не содержит на этот счет каких-либо ограничений.

Проект межевания земельного участка утверждается общим собранием долевых собственников или решением собственника земельной доли или земельных долей. О том, в каких случаях какой субъект утверждает проект межевания, речь пойдет ниже. В зависимости от субъекта, который будет утверждать проект (общее собрание долевых собственников или долевой собственник), законодательством установлены два вида проектов межевания.

1. Первый вид проекта межевания составляется в случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок превышает пять лиц. Такой проект межевания подлежит утверждению на общем собрании участников долевой собственности и используется при реализации этапа 2.1 выдела (созыв общего собрания долевых собственников). Этот проект содержит сведения о межевании всего земельного участка, находящегося в долевой собственности, а не только того, который подлежит выделу. Такой проект межевания составляется один раз. Стоит отметить, что утверждение такого проекта является не правом, но обязанностью общего собрания участников долевой собственности в соответствии со ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Действия по составлению проекта межевания должны быть совершены до 01.07.2012 г., в противном случае указанные действия будут произведены соответствующим органом местного самоуправления. Такой проект межевания должен быть доступен для ознакомления и внесения предложений о доработке не менее чем за 30 дней до его утверждения. Несмотря на то что проект доступен для ознакомления широкому кругу лиц (перечислены в п. 6 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), уведомление об ознакомлении с проектом межевания земельного участка направляется только участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, утвержденных субъектом РФ. Пункт 8 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет перечень информации, обязательной для указания в уведомлении.

2. Второй вид проекта межевания составляется по заказу участника общей долевой собственности на земельный участок в случае, если количество долевых собственников меньше пяти и если отсутствует проект межевания земельного участка, рассмотренный в предыдущем пункте. Такой проект межевания земельного участка подлежит единоличному утверждению долевым собственником и должен пройти процедуру согласования по размеру и границам земельного участка с другими участниками долевой собственности, а также с иными лицами, указанными в п. 3 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Извещение о необходимости согласования направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В случае отсутствия каких-либо возражений в течение 30 дней с момента надлежащего уведомления кадастровый инженер составляет об этом соответствующее
заключение.

Все споры относительно проекта межевого плана земельного участка решаются в суде.

Этап 2.1 - созыв общего собрания участников долевой собственности и утверждение проекта межевания. Нововведением в законодательство о землях сельскохозяйственного назначения является изменение роли общего собрания долевых собственников в процедуре выдела земельного участка. Ранее такое собрание утверждало местонахождение земельного участка, из которого происходил первоочередной выдел земельного участка в натуре, и созыв собрания являлся обязательным для выдела земельного участка в счет доли в праве собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 3 ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель ельскохозяйственного назначения» можно сделать вывод, что в срок до 01.07.2012 г. проведение общего собрания дольщиков по вопросу утверждения проекта межевания носит добровольный порядок. Отсутствие такого решения не препятствует отдельному участнику долевой собственности самостоятельно провести выдел своего земельного участка, а такой выдел не может быть признан впоследствии недействительным из-за отсутствия решения общего собрания. Но если такое собрание проведено, то выдел производится в соответствии с принятым на собрании решением. Прошлая редакция Закона об обороте сельхозземель имела совершенно иную позицию по этому вопросу и придавала общему собранию долевых собственников обязательный характер в процедуре выдела земельного участка.

Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, рассмотренный в рамках этапа 1, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

Стоит обратить внимание, что Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» существенно изменил порядок созыва и проведения такого общего собрания участников общей долевой собственности.

Ранее такое собрание созывалось по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок путем публикации сообщения в СМИ или путем направления каждому долевому собственнику сообщения не позднее чем за 30 дней до проведения собрания. В настоящее время расширен круг лиц, по предложению которых может быть созвано общее собрание долевых собственников: участник долевой собственности, лица, использующие находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Также изменен порядок созыва общего собрания - теперь сообщение о его проведении публикуется соответствующим органом местного самоуправления в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, размещается на официальном сайте органа местного самоуправления в сети Интернет в срок не позднее чем за 40 дней до дня проведения общего собрания, вывешивается на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. Если собрание проводится по инициативе участника долевой собственности или лиц, использующих земельный участок, то они должны письменно уведомить соответствующий орган местного самоуправления с расчетом, что извещение о собрании должно быть опубликовано не менее чем за 40 дней до его проведения.

Пункты 3 и 4 ст. 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержат информацию, которая должна содержаться в сообщении и уведомлении о проведении общего собрания.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 % их общего числа, или если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок - владеющих более чем 50 % таких долей.

Решения принимаются открытым голосованием и считаются принятыми, если за них проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

По итогам проведения общего собрания участников долевой собственности в двух экземплярах составляется протокол, который хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, и в соответствующем органе местного самоуправления. К протоколу должен быть приложен список присутствовавших на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право собственности на доли.

Стоит отметить, что на данном этапе проявляются особенности порядка осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения. Статьи Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают приоритетные правила перед нормами ГК РФ. Так, статья 14.1 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет, что «общее собрание участников долевой собственности считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 % их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 % таких долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания». Тогда как ст. 246, 247 ГК РФ устанавливают, что для установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие всех участников. Такое соотношение правового регулирования закреплено и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 2 июня 2009 г. № 15-В09-3).

При проведении общего собрания участников долевой собственности стоит обратить внимание на соблюдение сроков уведомления о проведении собрания (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2010 г. по делу № А43-35971/2009), наличие кворума при проведении собрания (постановление Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 7 декабря 2010 г. по делу № А06-1180/2010). Нарушение сроков и правил о кворуме является наиболее распространенным основанием признания решений собраний недействительными. Подтверждением соблюдения процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности будет являться надлежащим образом оформленный протокол, к которому должен быть приложен список всех участвовавших на собрании дольщиков.

Этап 2.2 - утверждение проекта межевания участником долевой собственности. Реализация данного этапа происходит, если количество участников общей долевой собственности на земельный участок менее или равно пяти лицам или отсутствует решение общего собрания, описанное в предыдущем пункте. По смыслу Закона и содержания ст. 13 и п. 3 ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» реализация выдела через описываемую процедуру возможна в срок до 01.07.2013 г., если нет решения общего собрания долевых собственников, описанного в предыдущем пункте.

В случае если вышеуказанные условия соблюдены, то участник долевой собственности составляет проект межевания земельного участка в порядке, описанном в рамках этапа 1 выдела. После этого собственник может приступить к реализации следующего этапа.

Этап 3 - кадастровый учет создаваемого земельного участка. В случае отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится процедура кадастрового учета образуемых объектов недвижимого имущества.

В соответствии с п. 16 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

Этап 4 - Государственная регистрация права собственности. Следующий и заключительный этап - это регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота.

Стоит также обратить внимание на правовые последствия нарушения описанной выше процедуры выдела земельного участка. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В результате выдела земельного участка у субъекта появляется право собственности на него, а следовательно, выдел земельного участка в натуре в счет своей доли в праве общей долевой собственности является сделкой и может быть признан недействительным. В случае нарушения описанной процедуры выдел земельного участка является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ наступает реституция как последствие недействительности сделки, и на этом основании участок возвращается первоначальным собственникам.

Также в случае ничтожности выдела земельного участка можно сделать вывод, что не возникло правового основания возникновения права собственности. Следовательно, любой из долевых собственников земельного участка, из которого производился выдел, может предъявить иск о признании права собственности. Такой иск будет рассматриваться или по правилам исков о признании права (ст. 12 ГК РФ) без применения срока исковой давности, или по правилам виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ) со сроком давности, равным 3 (три) годам. Порядок зависит от того, выбыл ли участок из фактического владения истца или нет. Такая позиция соответствует п. 58 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Говорить с полной уверенностью о таком развитии событий позволяет практика Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 № 13944/09), которая закрепила возможность истребования вещи (в том числе доли в праве общей долевой собственности) участником общей долевой собственности. Но реализация права на защиту, таким образом, требует исполнения определенной процедуры. Это связано с порядком осуществления участниками общей долевой собственности своих прав. В соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности. В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» среди участников общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения такое согласие достигается на общем собрании собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство присутствующих. Необходимость такого порядка закрепляет и судебная практика (определение ВАС РФ от 24.08.2010 № ВАС-11094/10).

В завершение хочется отметить, что принятый Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» коренным образом перестроил правовую модель отношений выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Закон, с одной стороны, упростил процедуру выдела, исключив необходимость решения общего собрания долевых собственников об определении местоположения земельного участка, из которого осуществляется первоочередной выдел земельного участка, а с другой - увеличил гарантии прав участников общей долевой собственности, изменив процедуру определения местоположения и размера земельного участка, порядка созыва и проведения общего собрания долевых собственников.

Но одним из самых существенных изменений в законодательстве явилось установление принудительного характера процедуры выдела земельного участка.

Также по этой теме.