Зачет ремонта в счет арендной платы. Предварительный договор аренды с условием о ремонте Договор аренды в счет ремонта арендодателем

По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию?

По договору аренды есть договоренность. что ремонт помещений производится в счет арендных платежей будущих периодов. Как правильно оформить такую операцию? Наша организация покупает строительные материалы для ремонта в новом здании, арендатор принимает данные материалы в счет аренды. Как мы должны оформить эту операцию? выписать документы на строительные материалы сторонней организации или акты выполненный работ, тогда как списать материалы, которые использовали на ремонт? нужна ли смета? Потом произвести взаимозачет по Договору аренды и реализованным материалам? Просим подсказать как документально, какими документами оформить данную операциюВ данном случае правильнее всего арендатору покупать и оплачивать материалы и приходовать их у себя. По окончании ремонта, арендатор и арендодатель могут провести зачет взаимных требований. Для этого необходимо будет оформить акт взаимозачета, к акту взаимозачета приложите копии документов поставщиков материалов. В акте укажите номера документов, дату и суммы, а также в счет каких месяцев проводится зачет.

Обоснование

1.Как зачесть расходы на ремонт в счет аренды

Купили материалы, сделали ремонт офиса. Арендодатель готов зачесть эту сумму в счет аренды. Как провести зачет в учете?

ОЛЕСЯ МАЙКОВА, бухгалтер (г. Санкт-Петербург)

Зачет расходов отразите на основании соглашения о зачете акта о приемке работ. В соглашении укажите, что материалы пошли на ремонт арендуемого помещения. Сделайте проводки (учет НДС не рассматриваем):

2.Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды

Вариант третий - зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

Рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.

7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
9. Возмещение затрат, указанных в пункте 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.
10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в пункте 1 настоящего договора».

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении - это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (

02.08.2013

Предварительный договор аренды (ремонт делает арендатор)

Предварительный договор аренды

г. Уфа, Республика Башкортостан

"Дата"

ООО «__________________», Арендодатель ,

и ООО «__________________», ОГРН __________________________, в лице директора ________________________, действующего на основании __________, именуемое в дальнейшем Арендатор , с другой стороны, совместно именуемые "Стороны" заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1 Арендодатель является инвестором строительства ___________ (далее - Здание) расположенного по адресу _________________, в части следующих нежилых помещений:

Нежилое встроенное помещение с условным номером ____(_____), расположенное на _______ этаже, общей проектной площадью __________ (________) кв.м. на основании Договора №______ участия в долевом строительстве от ________ г. (далее по тексту - Помещение)

1.2 Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить Основной договор аренды Помещений (далее по тексту - "Основной договор"), на условиях предусмотренных настоящим договором.

1.3 Все условия Основного договора изложены в Приложении №1 к настоящему предварительному договору, которое является его составной и неотъемлемой частью.

1.4 Арендатор будет использовать помещение по следующему назначению: _______________

1.5 Площадь арендуемого Помещения по Основном договору аренды будет уточнена после выполнения замеров органами технической инвентаризации объектов недвижимости, по результатам которых будут выданы технические и кадастровые паспорта Помещения.

2. Обязанности сторон

2.1 Стороны обязуются заключить Основной договор аренды,на условиях изложенных в Приложении №1 к настоящему договору, и Арендатор обязуется принять, а Арендодатель передать Помещения по Акту приема-передачи помещения, в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения.

2.2 Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять Помещение для выполнения ремонта на условиях предусмотренных п. 6 настоящего договора в течение 10 (Десяти) дней с даты получения Арендодателем в отношении Здания Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа., при условии выполнения Арендатором п. 5.1 Договора.

2.3. Стороны обязуются в течение 10 (Десяти) дней с даты подписания Основного договора совершить все необходимые действия для регистрации Основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

2.4. Стороны осведомлены и согласны с тем, что в Основном договоре будут указаны характеристики Помещений, согласно технического паспорта, выданного _____ по состоянию на _____ г. с инвентарным номером______

2.5. Стороны договорились, что при определении арендной платы по Основному договору будут брать за основу расчета площади Помещения, указанные в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на Помещения, на момент подписания Основного договора, даже в случае изменения в дальнейшем каких-либо характеристик Помещения.

3. Обязанности Арендодателя

3.1 Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия для получения не позднее "__"______2013 г. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа, в отношении Здания.

3.2. Арендодатель обязуется совершить за свой счет все необходимые действия направленные на регистрацию права собственности на помещение в течение 3 (трех) месяцев с даты получения Разрешения на ввод Здания в эксплантацию

3.3 Арендодатель обязуется направить Арендатору уведомление о готовности подписать Основной договор Аренды в течение 3 дней с даты получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещения на адрес: ______________________________;

4.Обязанности Арендатора

4.1 Арендатор обязуется:

4.1.1. Оплатить обеспечительный платеж согласно п.5.1 настоящего договора

4.1.2. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг: отопление, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение.

4.1.3. В целях исполнения п.4.1.2. Договора Арендатор в течение 3-х дней с даты передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» обязуется предоставить документы в ООО "Управляющая компания "Дом" (далее - управляющая компания) и заключить договор с управляющей компанией на предоставление услуг отопления, электроэнергии, водоснабжения, водоотведения.

4.1.4. В случае не выполнения Арендатором условий п. 4.1.3., возмещать Арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг до момента исполнения указанного пункта. В случае если Арендодатель несет дополнительные расходы связанные с налогообложением Арендодателя при оплате дополнительных услуг, в том числе при оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, то Арендатор обязуется возмещать такие затраты в полном объеме на основании выставленного счёта путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

5. Обеспечительный платеж

5.1. В течение 2 (Двух) дней с даты подписания настоящего договора Арендатор перечисляет по реквизитам указанным в п.___ настоящего договора Арендодателю денежные средства в размере _____ (_______________) рублей, 00 коп., НДС не облагается, в качестве обеспечения выполнения своих обязательств (далее - Обеспечительный платеж)

5.2. После заключения сторонами Основного договора Обеспечительный платеж уплаченный Арендатором в рамках настоящего договора, зачитывается сторонами как обеспечительный платеж по Основному договору, на условиях Основного договора аренды Помещения.

6. Передача помещения для ремонта

6.1. Арендодатель передает Помещение Арендатору в состоянии отраженном в Приложении №2 к настоящему договору для завершения ремонта Помещения силами и за счет средств Арендатора по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в срок указанный в п.2.2 настоящего договора.

6.2. Средства затраченные Арендатором на выполнение чистового ремонта, отделимых и неотделимых улучшений помещения, его перепланирования (далее - ремонта) не включаются в стоимость арендной платы и не возмещаются Арендодателем, иным путем, кроме как предоставление Арендатору льготного периода аренды согласно п.6.3 Договора.

6.3. В качестве возмещения затрат Арендатора на выполнение ремонта, при условии выполнения Арендатором условий настоящего договора, Арендатор освобождается от оплаты первых 2-х (Двух) месяцев аренды Помещения по Основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты Арендатора на выполнение ремонта Помещения Арендодателем не возмещаются.

6.4. В случае необоснованного уклонения Арендатора от подписания «Акта приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в течение более чем 10 (Десяти) календарных дней, с даты получения им по адресу: _______________, соответствующего уведомления от Арендодателя, Помещения считаются принятыми Арендатором по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ».

6.5. Форма «Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» представлена в Приложении №3

6.6. После выполнения Арендодателем условий 6.1. настоящего Договора, Арендатор за свой счет выполняет ремонт Помещения до состояния пригодного для эксплуатации офиса, как минимум соответствующего следующим характеристикам: выполнено покрытие пола керамической плиткой/ ковролин/ламнат/паркет, стены побелены, оштукатурены, потолок навесной/системы "армстронг"/побелен, помещение оборудовано осветительным, сантехническим и вентиляционным оборудованием согласно технических норм для офисных и административных помещений.

6.7 Арендатор обязуется не осуществлять перепланирование помещения без письменного согласования с Арендодателем.

6.8. Арендатор обязуется осуществить отделочные работы в Помещениях с применением качественных сертифицированных материалов, отвечающих, в том числе, требованиям противопожарной безопасности, при соблюдении норм отделки, устанавливаемых Арендодателем. Развернутое описание отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.

6.9 В случае получения соответствующего требования от Арендодателя в нормативные сроки Арендатор обязуется узаконить перепланирование и получить соответствующие разрешительные документы на выполняемые работы., а так же технические и кадастровые паспорта помещений, отражающие состояние помещений после перепланирования, произведенного Арендатором. При этом Арендодатель обязуется предоставить соответствующую доверенность для представление в надзорные органы и органы технической инвентаризации.

7. Ответственность сторон

7.1 Просрочка исполнения обязательства Стороны по заключению Основного договора, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора, в течение 30 календарных дней и более, считается отказом заключить Основной договор и влечет последствия, предусмотренные п. 7.2. и п.7.3 настоящего Предварительного договора.

7.2. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному договору, при условии выполнения Арендодателем своих обязательств, Арендатор не имеет право требовать полное либо частичное возмещение затрат ремонт и перепланирование помещения, а так же возврата средств уплаченных им согласно п.5.1 настоящего договора. Все произведенное перепланирование и улучшения в Помещениях, в том числе неотделимые и отделимые улучшения, переходят в собственность Арендодателя. Средства, уплаченные Арендатором согласно п. 5.1. настоящего договора, переходят в собственность Арендодателя.

7.3 В случае отказа Арендодателя от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему Предварительному Договору, при условии выполнения Арендатором своих обязательств по Предварительному договору в полном объеме, Арендодатель обязуется возместить Арендатору сумму, указанную в пункте 5.1 настоящего договора, а также затраты, на сумму из расчета не более 3000 (три тысячи) рублей на 1 кв.м. Помещения, подтвержденные документально и заранее согласованные с Арендодателем, произведенные Арендатором на завершение чистовой отделки Помещений.

7.4. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты Обеспечительного платежа, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки. Основанием для уплаты пени является письменная претензия Арендодателя, предъявленная Арендатору.

7.5. После передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» Арендатор несет ответственность за сохранность Помещения, и в случае ухудшения его состояния по вине Арендатора либо подрядных, строительных и иных организаций, привлеченных Арендатором для проведения ремонтных работ и работ по перепланированию Помещений (в том числе порча стен, входных дверей, окон, коммуникаций Помещений) Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на восстановление Помещений. В случае, если указанными действиями Арендатора и привлеченных им организаций причинен ущерб имуществу третьих лиц, Арендатор обязуется возместить Арендодателю затраты на возмещение такого ущерба.

7.6. Применение мер ответственности, предусмотренных п.п. 7.2 настоящего Предварительного Договора, не лишает Арендодателя права обратиться в суд с требованием о понуждении Арендатора заключить Основной Договор.

7.7 Стороны освобождаются от ответственности при действии или бездействии регистрирующих органов, органов учета и технической инвентаризации объектов недвижимости (в том числе: ГУП Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ, ГУП Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан), следствием которых явилась задержка или невозможность выполнения какой либо из Сторон своих обязательств по настоящему договору. При наступлении такого события Сторона, исполнение чьих обязательств задерживается, в течении 3-х дней извещает другую Сторону. При этом срок исполнения Стороной своих обязательств переносится на срок задержки, возникший по причине действий или бездействия указанных в данном пункте организаций.

8. Срок действия предварительного договора

8.1 Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие с момента вступления в законную силу Основного договора.

8.2. Пункты 5.2, 6.2. настоящего Предварительного договора сохраняют свою силу в течение всего срока действия Основного договора.

10. Обстоятельства непреодолимой силы

10.1 Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, о которых Стороны не могли знать заранее и не могут влиять на них, таких как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору.

10.2 Возникновение и сроки действия обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных п. 5.1. настоящего Предварительного договора, должны быть подтверждены надлежащим документом уполномоченных государственных органов.

11. Порядок разрешения споров

11.1 Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.

11.2 При невозможности урегулирования спора в порядке, предусмотренном п. 11.1. настоящего Предварительного договора, Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

12. Расторжение Предварительного договора

12.1 Настоящий договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и /или настоящим договором.

13. Дополнительные условия

13.1 Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

13.2Арендатор подтверждает, что для получения разрешения на осуществление своей деятельности, указанной в п.1.4. настоящего договора, требующиеся в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе для прохождения аттестаций, получения сертификатов соответствия, лицензирования деятельности ему необходимо и достаточно следующих документов: свидетельства о государственной регистрации права собственности Арендодателя на Помещения, кадастрового и технического паспорта на Помещение, с техническими характеристиками согласно Технического паспорта выданного ______ по состоянию на ______ реестровый номер __________.

13.3 Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права по настоящему Предварительному договору третьей стороне без предварительного письменного согласия другой Стороны.

13.4 В случаях, не предусмотренных настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

13.5 Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

13.6 Неотъемлемой и составной частью настоящего Предварительного договора являются:

Приложение № 1 - Основной договор аренды (__ стр.)

Приложение № 2 - Состояние помещений на момент передачи для выполнения ремонта (__ стр.)

Приложение № 3 - Акт приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ (__ стр.)

14. Реквизиты и подписи сторон

Бланк документа «Дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

13. Реквизиты и подписи сторон

Арендатор Арендодатель

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

• 
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• 
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
• 
  Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.

Компания произвела в арендованном помещении неотделимые улучшения. При этом были использованы заемные средства. После проведения ремонта она подписывает с арендодателем допсоглашение о частичном зачете стоимости произведенных работ в счет арендных платежей. Разобраться с нюансами отражения всех этих операций в бухучете поможет данная статья.

Ситуация

ООО «Н» зарегистрировано в конце 2010 года, c мая 2011 года ООО «Н» подписывает договор аренды на помещение с ООО «З». По обоюдному соглашению ООО «Н» начинает производить в данном помещении ремонт (замена окон, дверей, перенос стеновых перегородок, замена и ремонт лестницы, работы по электрике и т.д.). Документы на ремонт прилагаются.

Ремонт помещения закончен, подписан акт выполненных работ 28.12.11. Данное помещение ООО «Н» после ремонтных работ использует под ресторан и караоке-бар. Предприятие находится на ЕНВД и финансово-хозяйственную деятельность начало 28.12.11. Общая стоимость произведенных работ составила 8,5 млн. руб.

28.12.11 было подписано дополнительное соглашение между ООО «Н» и ООО «З» о том, что в связи с проведенными работами засчитать частично стоимость ремонтных работ (3 млн. руб.) в счет арендных платежей. К данному дополнительному соглашению прилагаются смета, акт выполненных работ и т.д.

Для проведения ремонтных работ ООО «Н» взяло беспроцентные займы: от учредителей (2 человека, доля которых по 50 %) на 2 года (беспроцентный), а также на 2 года от ИП.

Как правильно оформить заем от учредителей и ИП?

В договор займа необходимо включить пункт «Проценты за пользование займом не взимаются» . Никаких дополнительных налогов предприятие от предоставления сумм беспроцентных займов уплачивать не должно.

Предоставление таких займов не является безвозмездно оказанными услугами, и поэтому их суммы не подпадают под действие п. 8 ст. 250 НК РФ , согласно норме которого при безвозмездном получении имущества (работ, услуг) или имущественных прав у их получателя возникает внереализационный доход (письма Минфина РФ от 02.04.10 № 03-03-06/1/224, от 14.07.09 № 03-03-06/1/465, от 20.05.09 № 03-03-06/1/334, УФНС по г. Москве от 22.12.10 № 16-15/134823@ и от 03.11.10 № 16-15/115768@) .

При получении беспроцентного займа право собственности на передаваемую сумму денежных средств, которую предприятие обязано вернуть в установленный договором займа срок, к предприятию не переходит, т.е. отсутствует реализация, и поэтому такая операция не облагается НДС (п. 1 ст. 39 и п. 1 ст. 146 НК РФ) .

При возврате учредителям и ИП предоставленных предприятию беспроцентных займов у них также не возникнет объекта обложения по НДФЛ.

Примечание. Попутно отметим, что если бы заимодавцем предприятия являлся учредитель – юридическое лицо, доля которого в уставном капитале более 20 %, предоставление беспроцентного займа инспекция могла бы расценить как сделку между взаимозависимыми лицами (ст. 20 НК РФ) . Налоговые органы, исходя из рыночной ставки, могут определить размер не начисленных в свое время процентов и заставить фирму-учредителя доплатить сумму налога на прибыль (а также пеню). При доле участия учредителя меньше 20 % п. 2 ст. 20 НК РФ дает право суду признавать взаимозависимыми лица по основаниям, не предусмотренным НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Получение и возврат беспроцентного займа, выданного на 2 года, в учете должны отражаться следующими проводками.

На дату получения заемных средств:
Дт 51(50) Кт 67.

На дату возврата займа:
Дт 67 Кт 51(50).

На каком счете надо отразить всю сумму произведенного ремонта? Как следует отразить в бухучете зачет? Как правильно списывать сумму произведенного ремонта до и с началом финансово-хозяйственной деятельности предприятия?
Проведенные организацией работы являются капитальными, и их результатом являются так называемые неотделимые улучшения арендованного имущества.

Согласно п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.98 № 34н (ред. от 24.12.10), капитальные вложения в арендованные (на срок более года!) объекты основных средств сами квалифицируются как основные средства. Поэтому предварительно они должны отражаться на счете 08 (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина РФ от 30.03.01 № 26н, п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.03 № 91н).

В периоде, когда отсутствуют доходы от производства и реализации, экономическая обоснованность понесенных затрат определяется не фактически полученными доходами в конкретном периоде, а направленностью осуществленных расходов на получение доходов (письма Минфина РФ от 21.04.10 № 03-03-06/1/279, от 10.04.08 № 03-03-06/1/265 и от 17.07.08 № 03-03-06/1/414, постановления ФАС Московского округа от 31.03.10 № КА-А40/2740-10 и Северо-Западного округа от 14.11.08 № А42-7508/2006). Поэтому расходы по аренде и расходы на улучшение арендованного помещения до начала деятельности подлежат учету на тех же счетах, что и после ее начала.

Примечание. Плательщика ЕНВД не должен волновать учет налога на прибыль, начисление НДС, выделение «входных» сумм данного налога, а также применение ПБУ 18/02.

В учете организации, в частности, должны быть выполнены следующие проводки.

До начала деятельности (ежемесячно):
Дт 91-2 Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде»
Дт 08 Кт 60, 76, 10

После начала деятельности (ежемесячно):
– отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51 – отражено перечисление арендной платы;
Дт 08 Кт 60, 76, 10 – отражены расходы на неотделимые улучшения арендованного помещения.

28.12.11 (на дату окончания работ и подписания дополнительного соглашения):
Дт 01 Кт 08 – 5 500 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений переведена в состав собственных основных средств;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 08 – 3 000 000 руб. – часть проведенных капитальных вложений зачтена арендодателем в счет платежей по арендной плате.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ , капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования (СПИ), определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Примечание. В рассматриваемом случае СПИ определяется сроком полезного использования арендованного объекта согласно Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1 .
Письмом Минфина РФ от 14.05.08 № 03-03-06/2/52 разъяснено, что СПИ, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.
Поэтому начислять амортизацию можно только в течение срока действия договора аренды , и, скорее всего, стоимость неотделимых улучшений не будет самортизирована арендатором полностью. При этом у арендатора нет оснований для признания в налоговом учете расходов несамортизированной части своих капитальных вложений (письмо Минфина РФ от 05.02.08 № 03-03-06/2/12) .

Ежемесячно с 01.01.12 и до погашения зачтенной арендодателем суммы арендной платы:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление зачтенной арендодателем ежемесячной суммы арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26)

Ежемесячно с месяца после погашения зачтенной суммы арендной платы и до окончания срока аренды:
Дт 44(26) Кт 76 субсчет «Расчеты по аренде» – отражено начисление арендной платы;
Дт 76 субсчет «Расчеты по аренде» Кт 51 – отражено перечисление арендной платы;
Дт 02 Кт 44 (26) – (5 500 000 руб. : СПИ мес.) – отражено начисление амортизации суммы капитальных вложений, зачисленной в состав собственных основных средств.

Если по окончании договора аренды сумма капитальных вложений, не возмещенная арендодателем, не будет самортизирована полностью, то в учете следует выполнить проводки:
Дт 02 Кт 01 – списана сумма начисленной амортизации;
Дт 91-2 Кт 01 – списана безвозмездная передача арендодателю остаточной стоимости капитальных вложений.

редакция журнала «Помощник Бухгалтера»

Арендатор отремонтировал переданное ему помещение. Стоимость ремонта пошла в зачет арендной платы. Другая ситуация - с арендодателем рассчитались шкафами. Или еще пример: вместо платы за общежитие студенты выполняют работы по замене окон, уборке помещений и т.п. Как отразить зачет взаимных требований во всех этих случаях? Об этом в материале экспертов 1С.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи, когда зачет невозможен, перечислены в статье 411 названного кодекса.

При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает вопрос, являются ли данные обязательства однородными.

Судебная практика свидетельствует о том, что арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу № А03-15638/2009, Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу № А41-31881/10 и др.).

Есть также судебная практика, согласно которой зачет арендной платы в счет поставки арендатором товара правомерен. Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2002 № А56-636/02 говорится, что «обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность истца оплатить полученный товар представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными».

Согласно бюджетному законодательству участники бюджетного процесса должны обеспечить выполнение денежных обязательств. А в случаях неисполнения стороной договора (государственного (муниципального) контракта) обязанности по уплате средств - принять необходимые меры по поступлению денежных средств в доход бюджета вплоть до возбуждения процедуры их взыскания.

Эта норма распространяется на казенные учреждения и иных получателей бюджетных средств и организаций, которым переданы полномочия ПБС.

Бюджетные и автономные учреждения не являются участниками бюджетного процесса, на них данные нормы не распространяются, поэтому они вправе проводить зачет взаимных требований.

Бухгалтерские записи по зачету однородных взаимных требований, а также документы, которыми их можно оформить в программах «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 1. 0 (БГУ1) и «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 2. 0 (БГУ2), приведены в таблице (см. табл. 1).

	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ	Документ БГУ	Документ БГУ2
Начислен доход от сдачи в аренду имущества арендатору				Договор аренды	Акт об оказании услуг , операцияРеализация услуг (205.ХХ - 401.10.1ХХ )	Акт об оказании услуг , операция Реализация услуг (205 - 401.10)
Начислен НДС к уплате в бюджет				Счет-фактура	Счет-фактура выданный	Счет-фактура выданный, операцияОсновная (счет-фактура выданный)
Отражены расходы по ремонту имущества				Акт о приемке выполненных работ, Справка о стоимости выполненных работ и затрат	Услуги сторонних организаций, Покупка материалов, Отражение зарплаты в учете и др.	Поступление услуг, работ, Поступление МЗ (М-4), Отражение зарплаты в учете и др.
Отражена сумма НДС со стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором
Принята к вычету сумма НДС со стоимости ремонтных работ				Счет-фактура	Счет-фактура полученный	Счет-фактура полученный, операцияПринятие НДС к вычету
Зачтена задолженность арендатора по арендной плате (ежемесячно до погашения стоимости ремонта)				Заявление о зачете	Операция (бухгалтерская)	Операция (бухгалтерская)

Следует отметить, что государственные (муниципальные) учреждения не являются собственниками имущества. Имущество передается им на праве оперативного управления, собственником имущества является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.

Согласно статье 296 ГК РФ:

• учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества;
• собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Согласно статье 297 ГК РФ:

• автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся в оперативном управлении, учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;
• бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Таким образом, проведение арендатором работ по улучшению арендуемого объекта и зачет их стоимости в счет аренды должны быть предварительно согласованы с органом по управлению имуществом.

Например, Распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 «О порядке осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта федерального недвижимого имущества» установлено, что решение о применении в виде арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта федерального недвижимого имущества принимает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом на основании соответствующего заявления арендатора и с учетом мнения Ленинградской областной комиссии по вопросам распоряжения государственным имуществом при Правительстве Ленинградской области. Орган по управлению имуществом вправе определить виды работ, стоимость которых принимается в зачет арендной платы, и сумму вложений арендатора, принимаемую к зачету. Например, согласно пункту 1.5 Распоряжения Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 к зачету в виде арендной платы может быть принята стоимость проведения следующих видов работ:

• обследование объекта и разработка проектно-сметной документации;
• проведение капитального ремонта;
• устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замена их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий:
• замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
• переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
• оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм;
• устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
• перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
• устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
• изменение конструкции крыш;
• оборудование чердачных помещений зданий под эксплуатируемые;
• утепление и шумозащита зданий;
• замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;
• проведение ремонтно-реставрационных работ объектов, являющихся памятниками истории и культуры.