Закон об обороте земель сельхозназначения последняя редакция. Нововведения в закон об обороте земель сельхозназначения Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Собственникам или арендаторам сельхоз участков требуется знать содержание закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 101-ФЗ, особенно в его последней редакции.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Данный закон об обороте достаточно специфичен, поэтому без помощи специалиста в этом случае не обойтись. Безусловно, можно обратиться в специализированную юридическую контору, выставляющую заоблачные цены на свои услуги.

Но в 2017 г. есть более простой и менее затратный способ решения проблемы – просто напишите свой вопрос в форме в правом нижнем углу монитора, и квалифицированный юрист с удовольствием вас проконсультирует.

Онлайн консультация бесплатна и работает круглосуточно.

Правовой акт, регулирующий отношения с землями сельскохозяйственного назначения, распространяет свое действие на участки с одноименной категорией земель, но не на все. Земли с некоторыми видами разрешенного использования не подпадают под его действие. Это участки со следующими видами разрешенного использования: для постройки одного гаража, ведения ЛПХ и дачного хоз-ва, оборудования садов и огородов.

То есть, проще говоря, закон 101-ФЗ распространяет свое действие только на поля, пашни и так далее, а ваш дачный участок относится к сфере регулирования Земельного кодекса РФ.

Если вы гражданин другой страны или вовсе без гражданства, то в 2017 году участок из земель сельхозназначения по закону может быть передан только под аренду.

Ограничения площади сельскохозяйственных участков

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Законом 101-ФЗ также устанавливается процесс установления минимума и максимума размеров земельных участков из земель сельхозназначения.

Так, минимальный размер в 2017 г. устанавливается внутренним законом субъекта РФ, на территории которого находится земля. Конечно, в соответствии с Конституцией РФ, закон субъекта не может противоречить вышестоящему законодательству, то есть не должны нарушаться требования Земельного кодекса РФ или других ФЗ.

Какой самый большой участок может находиться у одного человека или организации, также определяется правительством региона. Но здесь существуют некоторые требования, которые прямо прописаны в 101-ФЗ: субъект может установить максимальный размер, который начинается от 10% всей территории сельскохозяйственных угодий, расположенных на землях муниципалитета.

Отчуждение земель при нарушении закона

Если выясняется, что в 2017 г вы нарушили вышеописанные условия, то нужно немедленно устранить противоречия закону, например, продать кусочек участка с/х назначения (или весь ЗУ) или сдать в аренду. В случае приобретения земель до вступления в силу 101-ФЗ (до 24 июля 2002 года), то в срок один год с указанной даты, а если право было получено после 2002 года, то в течение 12 месяцев с момента доказательства права. Причем, вы имеете преимущественное право на подписание с вами договора аренды, если отчуждаете участок муниципалитету или субъекту РФ.

Если отчуждение в течение года не произведено, то регистрирующий орган (Росреестр) за десять дней должен отправить письмо в администрацию субъекта с сообщением о том, что законодательный порядок не выполняется.

И орган гос. власти в срок до одного месяца с того момента, как получит письмо от Росреестра, будет обращаться в суд, чтобы принудить вас наконец выполнить закон.

По 101-ФЗ земельный участок в 2017 году может быть у вас отобран и в других случаях. К примеру, вид разрешенного использования установлен «пчеловодство», а вы сажаете на участке пшеницу. Это нарушение. Если вы будете делать так три года подряд, то участок изымут принудительно.

Некоторые аспекты оборота земель сельхозназначения

Регион, на землях которого расположился сельскохозяйственный участок, имеет на него преимущественное право выкупа. А это значит, что его о продаже нужно уведомлять. В уведомлении обязательно должна быть указана продажная цена и все остальные условия. Если орган субъекта, в который вы направили уведомление не будет отвечать месяц, то можно абсолютно спокойно продавать землю, но только в течение года. Через год или в случае, если собственник решил снизить продажную цену участка с/х назначения, то процедуру уведомления нужно повторять заново. В случае несоблюдения указанных условий сделку можно признать ничтожной.

Что касается аренды таких земель, то максимальный срок для нее – 49 лет (для участков, принадлежащих региону или муниципалитету). Иногда договором аренды устанавливается, что по ее завершению участок отправляется во владение арендатора, или иное условие – арендатор имеет преимущество для оформления нового «проката» земельного участка. Причем максимальной площади для арендуемых земель 101-ФЗ не установлено.

К сведению: если вы пожелаете передать арендуемый земельный участок в залог (естественно, только в рамках срока пользования), согласие собственников других долей вам не потребуется.

Что можно сделать с земельной долей

Существует такое понятие, как доля в праве общей собственности на участок из земель сельхозназначения – это часть земли на большом с/х участке. Причем границы ее могут быть выделены в натуре или нет. С земельной долей допускаются некоторые действия без выделения:

• отказ;
• передача в наследство;
• сделки между участниками собственности.

Но есть случаи, когда земельный участок с/х назначения все-таки нужно выделять в натуре. Например, если вы хотите его продать постороннему лицу. Тогда нужно будет обратиться к кадастровому инженеру, который, в свою очередь, осуществит измерения местности и сделает проект межевания. Согласовав межевой проект, можно ставить участок на кадастровый учет и регистрировать на него вещное право.

Если вы не пользуетесь земельной долей в соответствии со значением и видом разрешенного использования 3 года подряд (при этом право не оформлено в Росреестре), вполне возможно, что ваша доля будет признана невостребованной.

Соответственно, ее могут изъять для того, чтобы кто-то ее использовал. В случае ошибочного признания вашего надела невостребованным, можно передать в орган местного самоуправления обоснованное возражение или аргументировать это на собрании участников долевой собственности. Вышеуказанные действия по закону выступают отправными точками для того, чтобы вас или вашу землю убрали из списка не истребуемых никем долей.

Что такое собрание собственников земельных долей

Общую встречу всех владельцев по решению тех или иных вопросов, непосредственно касающихся их владений, можно назвать маленьким органом самоуправления. Собрание имеет право принимать решения, если на него пришли от 20% участников общей собственности или во владении собравшихся участников находится не менее 50% территории всего участка.

Нововведения этого года в 101-ФЗ

В июле 2017 года в описываемый ФЗ была введена поправка, которая вписала новую статью под номером 19.2, которая регулирует передачу региональных долей.

В соответствии с ней, с 2017 без организации торгов участки, образованные за счет не истребуемых никем долей (и которые стали собственностью субъектов РФ до начала второго полугодия 2011 г.), могут предоставляться сельхоз организациям или крестьянско-фермерским хозяйствам в собственность или аренду на льготных условиях. Цена выкупа с 2017 года не должна переходить порог 15 процентов от кадастровой стоимости, а плата за аренду не должна быть выше 0,3 процента от указанной базы.

Классификатор ВРИ

В землях сельхозназначения по ФЗ их 18:

• растениеводство – делится еще на несколько видов разрешенного использования:
  • выращивание овощей;
  • выращивание зерновых культур;
  • чая, лекарственных цветов;
  • многолетних плодовых, иначе говоря, садоводство;
  • льна и конопли;
• животноводство – выпас животных, сенокошение для прокорма, размещение зданий для нахождения и разведения сельскохозяйственных животных. Этот вид разрешенного использования также несет в себе разрешенные подвиды использования:
  • скотоводство;
  • звероводство;
  • птицеводство;
  • свиноводство;
• пчеловодство – не только установка ульев, но и размещение помещений для переработки медовой продукции;
• научная работа в сельском хозяйстве – на землях с таким видом разрешенного использования работают селекционеры и другие ученые;
• хранение и переработка сельхоз продукции;
• ведение ЛПХ на полях – то же самое, что и обычное личное подсобное хозяйство в деревнях и селах, только нельзя создавать капитальные постройки;
• питомники – при таком виде разрешенного использования на участках располагаются парники, теплицы, строения, в которых выращивают ценные виды растения;
• для обеспечения сельскохозяйственного производства – здесь располагаются МТС, гаражи, ангары, трансформаторы, водонапорные башни и другое.

Закон об обороте земель сельхозназначения регламентирует аспекты, связанные с использованием, распоряжением и владением земельными участками.

26 июня 2002 года Государственная Дума приняла закон о обороте сельхоз земель, одобрен законопроект был 10 июля того же года. Краткое содержание и название закона целиком вступили в законную силу 24 июля 2002 года. После вступления в силу рассматриваемого законодательного акта, уполномоченными лицами неоднократно вносились изменения, дополнения и поправки. Последние изменения ФЗ 101 претерпел 3 июля 2016 года. Последние поправки вступили в силу с 1 января 2017 года.

ФЗ о землях сельхозназначения устанавливает нормы проведения сделок, при заключении которых устанавливается возникновение или прекращение прав пользования земельным участком или долей земли сельскохозяйственного назначения. Также содержит условия, при наступлении которых, часть земли может перейти на правах собственности к государственной или муниципальной власти.

По данному законодательному акту, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят:

• сельскохозяйственные угодья;
• территории, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
• территории, засаженные кустарниками (высаженные кустарники должны быть предназначены для защиты земли от влияния негативных природных явлений;
• территории, на которых расположены замкнутые водоемы;
• территории, занятые зданиями (строениями), которые используются для производства сельскохозяйственной продукции.

Скачать

Правовое регламентирование сделок в сфере оборота земельных участков и долей осуществляется:

• Конституцией России;
• Земельным Кодексом РФ;
• ФЗ 101.

Для совершения каких-либо действий с сельскохозяйственными землями необходимо изучить положения Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Последняя редакция законопроекта доступна по

Так же можете ознакомиться с об исполнительном производстве.

Последние изменения ФЗ о землях сельхозназначения

Все законодательные акты России подлежат периодическому рассмотрению и вносимые в них поправки нужны для уточнения некоторых аспектов, также для усовершенствования законов. В ФЗ 101 об обороте земель часто вносились изменения. Последняя редакция рассматриваемого закона проводилась 3 июля 2016 года.

Данная статья содержит положения об образовании земельного участка, находящегося в долевом владении. Пункт 3 ст. 13 претерпел ряд изменений. Нововведения гласят, что установленные требования к проекту межевания сельскохозяйственных земельных участков регламентируются органами исполнительной власти. Органы уполномочены осуществлять правовое регулирование в области ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно 6-ой статье ФЗ, государство вправе изъять сельхоз землю у собственника. Основанием для таких действий является нарушение правил пользования землей. Не подлежит изъятию территория, которая является:

• предметом ипотеки;
• земельным участком, когда в отношении ее собственников заведено дело о банкротстве.

В 6-ую ст. не вносились изменения с 2002 года.

Ст 14 ФЗ 101

Эта статья раскрывает особенности владения и распоряжения сельскохозяйственными земельными участками, находящимися во владении у более 5 лиц. По закону, проводить какие-либо действия с собственностью разрешается только после проведения общего собрания владельцев. На общем собрании обсуждаются основные вопросы:

• касающиеся проекта межевания участков;
• касающиеся перечня собственников, т.к. в свзи с межеванием участков количество владельцев меняется;
• устанавливаются размеры доли в праве общей собственности;
• утверждается список владельцев, чьи территории не востребованы;
• обсуждаются нюансы договора аренды территории, находящейся в долевой собственности.

В последней редакции изменения не были внесены в 14 ст.

Ст 8 ФЗ №101

В 8-ую статью были внесены изменения в 2005 году, в 2016 она осталась без изменений. Гласит она о правилах купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По закону, продавец обязан предоставить письменную форму в высший исполнительный орган государственной власти. В извещении указываются:

• намерения о продаже:
• цена;
• размер земли;
• срок, в который должна быть совершена сделка. По ФЗ № 101, срок не должен превышать 90 дней.

Ст 10 ФЗ 101

Она указывает на условия предоставления гражданам сельскохозяйственных земельных участков в аренду или в собственность. Если арендатор не нарушает правила пользования муниципальной собственностью, то после окончания срока аренды он праве:

• продлить срок аренды;
• выкупить арендуемый сельскохозяйственный земельный участок.

10-ая статья ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения не позволяет покупать землю, при условии, что государство предоставило в пользование территорию:

• религиозным организациям;
• научным и исследовательским учреждениям;
• казачьим обществам;
• общинам малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В 1 п. ст. 12.1 ФЗ № 101

Были внесены поправки об обороте сельскохозяйственных земельных участков:

• Ранее права для регистрации сельскохозяйственных земельных участков осуществлялись в соответствии с ФЗ № 122 от 21 июля 1997;
• После июля 2016 регистрация прав должна соответствовать ФЗ Российской Федерации № 218 от 13 июля 2015 года. Такие же поправки были внесены в 2 п. ст. 12.1.

Ст 15 ФЗ №101

В документе п. 3 ст. 15 был изменен в последней редакции:

• Ранее площадь сельскохозяйственного земельного участка определялась, как площадь, указанная в кадастровой стоимости;
• После июля 2016 она определяется как площадь, указанная в выписке Единого государственного реестра недвижимости.

Чтобы более детально следовать законодательным принципам, необходимо помимо законодательного акта изучать и комментарии.

Все земли Российской Федерации поделены на зоны. Это необходимо для того, чтобы граждане и организации использовали природные ресурсы более рационально и продуктивно, а также для сохранения природной ценности некоторых территорий. ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения (101-ФЗ) призван обозначить возможные виды их использования и правила владения этой недвижимостью.

Закрепленные в 101-ФЗ нормы

Разрабатывая текст документа, законодатели основывались на ряде принципов.

1. Земли должны использоваться таким образом, чтобы не возникали препятствия для их дальнейшего применения в целях ведения сельскохозяйственной деятельности.
2. Должен быть установлен максимальный размер площадь земельных наделов сельхозназначения, которыми может владеть конкретное физическое или юридическое лицо, и которые могут располагаться на территории конкретного района.
3. Когда владелец участка объявляет о его продаже, преимуществом в его приобретении наделяется муниципалитет или регион РФ. Исключением из этого правила являются ситуации, когда собственник продает территории на публичном аукционе.
4. Если земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности, находится в долевом владении, и один из собственников отчуждает свою часть - преимуществом на получение прав на нее обладают другие сособственники или применяющие землю в своей деятельности организации или лица, являющиеся членами фермерских либо крестьянских хозяйств.
5. Организациям, доля иностранных лиц в которых превышает 50%, самим иностранцам и лицам, не имеющим гражданствам, предоставление земельных наделов для ведения сельского хозяйства осуществляется на специальных условиях. Они могут лишь арендовать интересующие территории, но не приобретать их в собственность.

Приватизировать землю, предназначенную для сельскохозяйственной деятельности, следует в соответствии с рассматриваемым нами 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Земельным кодексом страны. Не могут быть приватизированными территории, принадлежащие государству или муниципалитету и использующиеся в качестве пастбищ для оленей на Крайнем Севере и отгонных пастбищ.

Правительство регионов России не имеет права выпускать дополнительные официальные документы, ограничивающие оборот земель сельскохозяйственного назначения или вводящие какие-либо правила, помимо содержащихся в федеральных законах. Если возникают отношения, касающиеся использования территории для ведения сельского хозяйства, и нормы которых не регулируются рассматриваемым законом, следует обратиться к другим федеральным документам.

Об изъятии земельных наделов

Статья 6 рассматриваемого документа обозначает случаи, когда в результате неправильного использования земель или их неиспользования недвижимость может изыматься. Это происходит в согласии с ГК РФ, ЗК РФ и рассматриваемым законом.

Земельный надел сельхозназначения может быть изъят, если ведущаяся на нём деятельность нарушает нормы, указанные в законодательстве государства, в результате чего плодородные свойства почвы были снижены или был нанесен серьезный вред окружающей среде (чтобы определить его размер, следует обратиться к ФЗ № 7). Процедура происходит в судебном порядке. Исключением из правила являются ситуации, когда:

• земля приобретена в ипотеку;
• владелец участка рассматривается как банкрот.

Рассмотренные выше исключения также распространяются на следующее правило: земельный надел сельхозназначения изымается у владельца принудительным образом, если с момента определения нарушений в использовании земли или же неиспользования участка прошло больше 3 лет, территория так и не стала использоваться для какого-либо рода сельскохозяйственной деятельности. Не входят в указанный срок периоды, когда на земле не могла вестись сельскохозяйственная деятельность работы в результате природных катаклизмов.

Если земельный участок, предназначенный для с/х работ, был изъят в соответствии с перечисленными факторами, суд постановит продать его на публичном аукционе. В срок до полугода этот вердикт должен быть приведен в исполнение (при необходимости должны быть выполнены межевые работы и установка ВРИ надела). В открытом аукционе по продаже изъятого земельного надела не могут участвовать:

• члены семьи бывшего владельца недвижимости, а также организации, членом которых он является;
• компании, оценивающие земельный надел, и их сотрудники;
• сотрудники госорганов и органов самоуправления;
• члены семей перечисленных выше физических лиц.

Если подобная сделка имела место быть ранее, при обнаружении такого факта она будет признана недействительной.

Порядок проведения публичного аукциона

Стартовая цена земельного надела будет равна или его рыночной стоимости, или кадастровой, если она была назначена в течение последних 5 лет до момента начала открытых торгов. Если было определено, что вести сельскохозяйственную деятельность на участке можно будет только после выполнения культурно-технической мелиорации, то его стартовая стоимость будет уменьшена на размер расходов, которые повлечет за собой выполнение указанных работ. При этом стартовая цена не может уменьшаться больше, чем на пятую часть.

Если открытый аукцион признается несостоявшимся, то в дальнейшем должно быть проведено повторное такое же мероприятие в течение двухмесячного срока. При этом стартовая стоимость земельного участка будет снижена на пятую часть относительно аналогичной на предыдущих торгах. Если повторный аукцион тоже не состоялся, то земельный надел сельхозназначения должен быть продан с помощью публичного предложения. Стартовая цена при этом будет равняться аналогичной на повторном аукционе.

Земля не может быть продана дешевле, чем за полцены от стартовой ее стоимости на повторном аукционе. Если посредством публичного предложения земельный надел не был продан в течение месяца, то муниципалитет или администрация округа, к которому он относится, могут выкупить участок по минимальной цене открытого предложения.

В случаях, когда эта возможность не была использована, субъект РФ в течение месяца должен выкупить землю в собственность государства по такой же минимальной стоимости открытого предложения. Деньги, полученные с продажи земельного участка сельхозназначения при помощи любого из рассмотренных выше вариантов, передаются бывшему владельцу изъятой недвижимости за вычетом расходов на межевание, оценку и изучение земли специалистами.

Когда недвижимость, предназначенная для ведения сельского хозяйства была изъята за неиспользование в течение 3 лет или ненадлежащее применение в какой-либо деятельности, её новый владелец, приобретший землю на открытом аукционе или другим способом, должен начать предписанную деятельность на этом земельном участке в течение года с момента получения прав владения. Если указанное правило не будет соблюдено новым собственником, и это будет выявлено специальной государственной комиссией, он может понести ответственность, аналогичную понесенной прежним владельцем.

Регистрационный госорган после перехода прав владения земельным участком сельхозназначения к новому собственнику обязан (в электронной форме) оповестить об этом инстанцию, осуществляющую слежение за использованием земель по назначению, не позднее середины месяца, идущего после отчетного. Это правило актуально, только если право собственности получается физическим или юридическим лицом на земельный участок, который был изъят у прежнего владельца за неиспользование или нарушения в ведении деятельности на нем.

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Если территория сельхозназначения продается владельцем, преимуществом в покупке по установленной собственником цене обладает муниципалитет. Исключений из этого правила два.

1. Земельный участок реализуется на открытом аукционе.
2. Недвижимость изъята для нужд государства или муниципалитета.

Собственник земли, желающий ее продать, должен оповестить об этом соответствующую государственную инстанцию. В извещении должна быть информация о стоимости земельного надела, его местонахождении, площади и сроке, в течение которого стороны сделки должны рассчитаться друг с другом. Этот срок не должен превышать 3 месяца. Направить документ собственник может либо заказным письмом, либо вручить под расписку самостоятельно.

Если муниципалитет откажется от приобретения земельного надела или же не уведомит о своем решении по этому вопросу владельца недвижимости в течение месяца, то в ближайшие год тот может продать участок любому юридическому или физическому лицу по стоимости, равной или превосходящей заявленную в извещении для муниципалитета.

Если продавец принимает решение снизить цену или изменить какие-либо другие условия документа о продаже, следует направить в указанный госорган новое оповещение. При нарушении указанного правила сделка считается недействительной с самого момента заключения.

Аренда земель сельхозназначения

Какие существуют особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, касающиеся их аренды? Арендованными могут быть территории, предназначенные для ведения сельского хозяйства, которые поставлены на учет в кадастровой палате, в т. ч. и принадлежащие в качестве долей разным лицам. Если земля имеет несколько сособственников, то подписывать арендную документацию и соглашения касательно сервитутов в отношении этой территории может лицо, наделенное такими правами на общем собрании совладельцев. Подписываемые бумаги должны удовлетворять условиям, обозначенным совладельцами в соответствующем документе.

Земля сельхозназначения из собственности государства или муниципалитета может быть арендована на период от 3 до 49 лет, если другое не предусматривает федеральное законодательство. Если территория арендуется исключительно для выпаса животных или покоса сена, то документ об аренде может заключаться лишь на период до 3 лет. Арендная документация земель, предназначенных для ведений сельского хозяйства, может предусматривать передачу участка по окончании периода аренды или раньше, если арендующее лицо внесет всю выкупную стоимость до его окончания.

Наниматель, без нарушений исполняющий свои обязанности по договору, по окончании периода аренды имеет преимущество на заключение нового арендного документа, если иное не предусматривается первым договором или законодательством РФ. Любое лицо может арендовать земли для ведения сельского хозяйства без ограничения по их совместной площади.

В течение периода аренды наниматель может передавать свои права в залог. Для этого не требуется разрешение сособственников, владеющих долей арендованного земельного надела, если другое не предусматривается документом об условиях аренды.

Аренда принадлежащих государству или муниципалитету земель сельхозназначения

Земельные наделы, предназначенные для ведения сельского хозяйства и принадлежащие государству или муниципалитету, передаются во временное пользование соответственно нормам ЗК РФ. Лица, арендующие такие земли сельхозназначения, и в отношении которых не было выявлено нарушений госорганом, отвечающим за земельный надзор, могут приобрести эту землю или взять ее в аренду на новый период.

Площади, входящие в фонд перераспределения земель, передаются гражданам или компаниям во временное пользование (в т. ч. и безвозмездное) в соответствии с другими законами страны или области, в которой они расположены. Территории, предназначенные для ведения сельского хозяйства и принадлежащие государству или муниципалитету, могут быть переданы во временное пользование для выпаса скота, покоса сена, ведения целевой деятельности или сохранения привычных способов обеспечения жизнедеятельности:

• казачьим, религиозным, научным и исследовательским объединениям;
• малочисленным дальневосточным, северным и сибирским народам;
• учебным заведениям, обучающим специалистов по сельскому хозяйству.

Выкупить землю, взятую в аренду на перечисленных основаниях, нельзя. Если в течение полугода после получением муниципалитетом прав на земельный участок сельхозназначения, организация, занимающаяся ведением сельского хозяйства, или фермерская организация обратились в госорганы с заявкой на покупку этой территории или ее аренду, то она может быть передана им без проведения открытого аукциона.

Стоимость этого надела не может превышать 15% от его оценки по кадастру, а оплата аренды - 0,3% от аналогичной оценки. Информацию об указанной возможности муниципалитет должен опубликовать в СМИ и на своем интернет-сайте, если таковой имеется, в течение 14 дней после получения прав на земельный надел.

Дополнительная информация об аренде

Территории сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету и отведенные под выпас оленей на Крайнем Севере или под отгонные пастбища, передаются во владение физическим лицам и организациям только в аренду или во временное пользование на бесплатной основе на период 5 или больше лет. Получение прав фермерскими и занимающимися сельским хозяйством организациями на владение или аренду земель, находящихся у них на праве безвозмездного и бессрочного использования или в качестве наследства, определяется ФЗ № 137 (от 25.10.2001).

Стоимость выкупа участков сельхозназначения в указанном выше случае не может превышать 15% от их оценки по кадастру и определяется законодательством конкретного региона РФ. Оно же определяет ситуации, при которых земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, могут передаваться физическим или юридическим лицам безвозмездно. Земли сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету, могут быть арендованы без проведения открытого аукциона на срок до 5 лет:

• фермерскими организациями;
• занимающимися сельским хозяйством компаниями, которые являются участниками программ господдержки по развитию сельского хозяйства.

Если в госорганы одновременно поступает несколько заявок на аренду земли сельхозназначения, то порядок их рассмотрения устанавливается статьей 39.18 ЗК РФ.

Информация о сделках с землей сельхозназначения

Правовое регулирование оборота земельных долей также предусматривает Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В нем указывается, что к любой сделке, заключаемой в отношении недвижимости, разделенной на доли, применяются нормы ГК РФ. Если же сособственников больше пяти, то эти нормы дополняются указаниями из рассматриваемого закона.

Чтобы произошло отчуждение права владения на часть земли, следует подать заявку на эту процедуру в регистрационный госорган. Право владения заканчивается в момент, когда этот факт оказывается зарегистрированным. В этот же момент у округа, к которому относится земля, появляются права на нее. Если один из сособственников земли сельхозназначения решил продать свою часть земли без выделения территории в счет своей части другому совладельцу или участнику фермерского объединения, использующего эту землю, оповещать других совладельцев о своем желании продать свою часть земли не требуется.

Операции по продаже или аренде части земель могут осуществляться другими сособственниками, если те имеют доверенность на их заключение от владельца доли. Эта бумага должна быть заверена у нотариуса. Если право владения на часть земельного надела переходит к другому гражданину (организации), то изменение существующего документа об аренде земли, в состав которой входит доля, не требуется.

Невостребованные земельные доли

Если часть земли не использовалась владельцем ни для какой деятельности, а также не была сдана в аренду в течение трёх и больше лет, то она признается невостребованной. Перечень таких долей публикуется местным госорганом в СМИ и на собственном интернет-сайте (если таковой имеется) не позднее, чем за 3 месяца до момента проведения собрания владельцев долей рассматриваемого земельного участка.

На собрании список передается совладельцам для утверждения. Если кто-либо из них имеет возражения и считает, что какие-то части земли включены в перечень ошибочно, то он может оспорить внесение путем подачи письменной бумаги об этом в местные госорганы, а также сообщить об этом на общем сборе владельцев земли.

Если перечень невостребованных долей не будет утвержден сособственниками земельного участка в течение 4 месяцев с его публикации госорганами, муниципалитет имеет право утвердить список без участия владельцев. Муниципалитет может подать иск в суд на передачу в его собственность долей, которые в итоге официально были признаны невостребованными.

В статье рассматривается последняя редакция закона, вступившая в силу с 1 января 2019 года. Однако приведенная информация не полная, т. к. текст документа довольно большой. Если у вас возникли вопросы об обороте земель сельхозназначения или же о смежных законах (в т.ч. о ФЗ № 435), рекомендуем вам проконсультироваться со специалистом. Наш юрист готов ответить на любые вопросы в режиме онлайн. Введите свой вопрос в форму внизу экрана, и уже через пару минут вы получите бесплатную консультацию по интересующей теме.

ФЗ номер 101 регулирует и контролирует правоотношения между участниками сделок, связанными с земельными участками, правоотношения между владельцами земель и государством. Он также регламентирует процессы проведения сделок, особенности и нюансы долей и землями общего пользования.

Общие сведения

Закон об обороте земель сельхозназначения был принят Государственной Думой 26 июня 2002 года, а одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года. Последние изменения в него вносились 3 июля 2016 года. ФЗ 101 об обороте земель имеет 4 главы и 20 статей. Этот закон регулирует и контролирует правоотношения между владельцами сельскохозяйственных земель и государством, сделки, проводимые по договорам купли-продажи земель, оборот земельных участков в долях, регламентирует процессы предоставления и изъятия земельных участков.

Ознакомьтесь также с последними коррективами в Федеральном законе 115. Подробности

Краткое содержание Федерального закона номер 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

• В первой главе описаны общие положения закона. Оформлена информация о сфере, на которую распространяется настоящий закон, описаны стороны сделок и участники правоотношений, дан список прав лиц без гражданства, иностранных лиц и иностранных юридических лиц, у которых больше 50% доли на земельные участки. Для участков земли существуют определенные требования по размерам и местоположению, описанные в общих положениях закона. Обязанности для лиц, которым право собственности не принадлежит, провести отчуждение. Описаны процессы и нюансы изъятия и залога сельскохозяйственных участков;
• В главе второй оформлены особенности и нюансы оборота земельных участков. Подробно описаны договоры и контракты купли-продажи, представлены формы документов, описаны процедуры и процессы. Также подробно описаны договоры аренды, представлены формы документов, описаны процедуры и процессы. Оформлены процессы предоставления гражданам Российской Федерации участков, находящихся в собственности государства. Описаны нюансы и особенности наследства в этой сфере;
• В главе номер три оформлены особенности и нюансы оборота земельных участков в общей доле. Представлены нюансы совершения сделок с земельными участками. Описан процесс преобразования обычного земельного участка в участок при долевой собственности. Оформлены особенности и нюансы владения в собственности гражданами сельскохозяйственных и земельных участков;
• В четвертой оформлены дополнительные и заключительные положения закона. Дана информация о правоотношениях участников долей, правоотношениях граждан – владельцев и государства и правоотношения сторон сделки. Дан список бумаг, необходимых для установления владения на площадь. Описано понятие земельного участка.

До вступления в силу закона об обороте сельхоз земель все участки, не относящиеся к владению каким-либо лицом или не относящиеся к владению государством, относятся к общественному пользованию.

Также читайте актуальную информацию об изменениях в ФЗ 141. Подробности

Последние поправки

Последние изменения в ФЗ о землях сельхозназначения были внесены 3 июля 2016 года, при принятии ФЗ номер 361. Согласно этим изменениям в 5 статье, пункте 1 , фраза «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменилась на «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав)».

Согласно 6 статье, существуют определенные причины, по которым государство имеет право изъять у собственника земельные владения. Этими причинами могут быть определенные настоящим законом нарушения по использованию участка. Однако государство не имеет права изымать у владельца землю, которая является предметом ипотеки. Также государство не может отобрать у собственника землю, являющуюся предметом дела о банкротстве.

Последний раз в статью восемь были внесены изменения в 2005 году. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, относящийся к сельскохозяйственным, определенным к субъектам РФ, преимущество покупки его принадлежит к образовательным учреждениям. Они имеют право купить его по минимальной оценочной цене продажи.

Однако в любых других случаях покупки сельскохозяйственного участка, покупатель обязан известить органы местного самоуправления или другие органы власти о покупке при помощи письменного извещения, в котором оформляется:

• Точная цена с подробным описанием способа оплаты, залога и т. д.;
• Сроки осуществления сделки и подписания договора. Согласно настоящему закону, срок не должен превышать 90 дней;
• Цели, для которых покупается настоящая земля;
• Точная информация о размерах участка.

В ст. 10 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения описаны и оформлены нюансы и особенности, а также процессы, по которым гражданам или юр. лицам продается земля или предоставляется в аренду. В случаях отсутствия каких-либо нарушений арендатор имеет право купить участок или по истечению срока продлить контракт.

Однако государство запрещает продавать арендованные участки:

• Учреждениям научного или исследовательского, лабораторного типа;
• Общинам, с проживающими малочисленными народами Севера;
• Каким-либо религиозным общинам, организациям или собраниям;
• Казачьим обществам.

Согласно статье 13 , для того чтобы преобразовать земельный участок в долевую собственность, нужно придерживаться ряда требований, которые определяются органами государственной власти. Такие органы вправе осуществлять изменения, регулировать и контролировать все сделки по долевой собственности земель, учитывая Единый гос. реестр недвижимости.

В 14 статье описаны нюансы и особенности использования и владения земель, относящихся к участкам долевой собственности. Долевая собственность может распространяться на 5 человек и более. Согласно законодательству Российской Федерации, любые изменения или работы, проводимые на такого вида землях, должны быть согласованы между долевыми собственниками. Проводится собрание владельцев и вопрос выносится на обсуждение.

Согласно описываемой статье, на собраниях могут решать вопросы:

• Способы и процессы межевания земли;
• Нюансы и особенности договора аренды или субаренды участка;
• Изменение количества участников долей, так как при межевании их число может быть увеличено. Рассматривается список собственников, и обсуждаются вопросы продажи долей совладельцам;
• Обсуждается список владельцев, чьи территории считаются невостребованными;
• Устанавливаются границы участка, определяются границы общей собственности и ее размеры.

В случае, если на собрании был выбран один человек, являющийся уполномоченным доверенным лицом, он должен по требованию предъявить бумагу протокола, где оформлена информация о выборе его поверенным.

Текст действующей редакции ФЗ 101

Закон о продаже земли был принят государством для контроля над сделками, проводимыми с земельными участками и площадями сельскохозяйственного назначения. Все такие сделки проходят по определенной государством процедуре, и описываемый закон регулирует их. В случае, если стороны сделки не могут определиться с какими-то положениями договора, они могут обратиться к настоящему закону, рекомендуется изучить его.