Главная Авто Изменения в регистрации перехода права собственности. Обязательные документы для перехода прав. Исключения из общего правила

Изменения в регистрации перехода права собственности. Обязательные документы для перехода прав. Исключения из общего правила

Когда компания приобретает недвижимое имущество, для оформления перехода права собственности нужно обратиться в Росреестр. Потребуется заявление, а также договор или судебный акт, который вступил в силу. Каким образом и в какие сроки переходит право на объект.

Читайте в нашей статье:

Гражданский кодекс указывает, что право на объекты, которые подлежат государственной регистрации , возникает, изменяется и прекращается с момента внесения записи в государственный реестр (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ). К объектам, переход права собственности на которые требуется регистрировать, закон относит недвижимое имущество (), момент перехода связан с регистрацией (абз. 2 ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Аналогичные положения можно найти в разъяснениях судов (п. 11 ). Как правило, право передают в результате сделок купли-продажи. Встречаются ситуации, когда реализация права требует исправления ошибок в реестре, например, исключения двойной записи (). Рассмотрим:

как реализуются положения закона на практике;
с какими сложностями сталкиваются лица, когда переоформляют документы.

Порядок перехода права собственности на недвижимое имущество устанавливает закон

Сроки, порядок, процедуру регистрации перехода права регулирует . Он определяет, что основанием регистрации объекта становятся:

акты органов государственной власти, местного самоуправления;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
свидетельства о приватизации жилых помещений, о праве на наследство;
судебные акты, которые вступили в силу;
сведения (свидетельства, акты) о правах на имущество, которые выдали уполномоченные органы;
межевой или технический план, а также акт обследования в результате проведения кадастровых работ, схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте;
иные документы, которые предусматривает федеральное законодательство.

Как правило, государственная регистрация перехода права собственности осуществляются одновременно с кадастровым учетом. Однако закон предусматривает случаи регистрации без одновременного государственного кадастрового учета. Так происходит, когда в реестре есть сведения об объекте , и его вводит в эксплуатацию орган, который осуществляет работу в области:

использования атомной энергии;
разработки, изготовления, утилизации ядерного оружия;
космической деятельности (п. 1 ч. 5 ст.14 закона № 218-ФЗ).

Не требуется постановка на учет, когда:

происходит изъятие земельного участка и для государственных или муниципальных нужд;
прекращается существование объекта (ч. 4 ст. 14 закона № 218-ФЗ).

Когда компания получает в собственность недвижимое имущество, для регистрации перехода права на нее необходимо обратиться в Росреестр с заявлением. Закон указывает на лиц, которые вправе подать соответствующий документ:

собственник участка;
лицо, которое получило землю для строительства;
собственник исходного объекта недвижимости, из которого образуются новые объекты;
владелец здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса;
собственник недвижимости, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
кадастровый инженер (например, при создании объекта);
иные лица (ч. 2 ст. 15 закона № 218-ФЗ).

В законе о регистрации недвижимости определили сроки перехода права и порядок учета

Регистрация прав осуществляются в сроки, которые определяет статья 16 закона № 218 -ФЗ. Чтобы внести запись, потребуется:

Семь рабочих дней с даты, когда:

Десять рабочих дней с даты, если:

Пять рабочих дней с даты, когда:

регистратор принял документы на осуществление кадастрового учета ;

поступил судебный акт, который вступил в силу;

заявитель сдал в МФЦ документы на основании нотариально удостоверенной сделки;

поступило заявление на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; на регистрацию ипотеки.

Три рабочих дня, если:

орган регистрации получил судебный акт о наложении ареста на недвижимое имущество;

заявление подается на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство (1 день, если документы поступили в электронной форме).

Без регистрации сделка не станет автоматически недействительной

Переход права собственности на недвижимое имущество в результате продажи подлежит государственной регистрации (п. 60 ). Пленум отметил, что отсутствие регистрации не влечет недействительности договора купли-продажи. Если Росреестр не регистрирует изменения, продавец намеренно затягивает или не совершает необходимые действия, покупатель вправе обратиться в суд с иском (п. 61 постановления № 10, ). Предмет заявления может включать требования:

исполнить обязанность по передаче объекта;
произвести регистрацию перехода прав (п. 5 ).

Однако суд не поможет оформить права, если стороны не согласовали должным образом условие о предмете договора.

Например, покупатель потребовал зарегистрировать право на подвальное помещение. Во встречном иске продавец попросил признать договор купли-продажи недействительным. Суд отказал в первоначальном требовании и удовлетворил встречное. Стороны не согласовали условия о предмете договора. Они указали в соглашении размер, состав, а также цену, которые отличались от фактических. Когда стороны подписали договор:

спорные помещения не представляли собой самостоятельного объекта недвижимости,
общая площадь не соответствовала указанной в договоре более чем на 40 кв. м,
отсутствовал кадастровый номер,
часть комнат не принадлежала продавцу на праве собственности продавцу.

Информацию суд получил из свидетельства о госрегистрации права. Суд правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска (определение ВС РФ от 26.12.2017 № 5-КГ17-208).

Если Росреестр незаконно отказывает в регистрации перехода прав, обратитесь в суд

Закон не разрешает подменять установленный порядок регистрации. Приобретатель вправе обращаться в суд с требованиями о признании права собственности и регистрации его перехода, если нет возможности оформить по закону.

Например, комбинат установил право собственности на объект с помощью суда. Общество подало документы на регистрацию недвижимости, но Управление отказалось внести изменения в сведения об объекте. Комбинат снова обратился в суд, чтобы внести запись о праве в реестр. Суд удовлетворил требование. Он указал, что Росреестр не вправе требовать участия продавца недвижимости в регистрации, поскольку последний прошел процедуру ликвидации и не может исполнить обязанности ().

Заключен дкп с рассрочкой платежа. Расчет произведен за половину суммы, остальное в рассрочку на год. Покупатель уклоняется от гос.регистрации.

Покупка квартиры, где половина более 3-х лет в собственности, а половина менее

Добрый день! Планируем покупку квартиры, нашли подходящий вариант, в объявлении было указано "единственный собственник, в собственности более 3-х лет". На деле оказалось, что квартира до недавнего времени была в собственности у нынешней собственницы...

26 Июня 2017, 13:04, вопрос №1678571 Светлана, г. Санкт-Петербург

Можно ли оформить дарственную на дом на двоих?

Можно ли оформить дарственную на дом на двоих? Есть дом и 2 наследника,один из них алкоголик.

Все услуги юристов в Москве

Развод и покупка квартиры

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста подала на развод и оформляю покупку квартиры, будет ли считаться данная квартира совместно нажитым имуществом и может ли супруг претендовать на долю в ней?

Могут ли приставы забрать гараж, который не оформлен в собственность?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста могут ли приставы забрать гараж находящийся в ГСК? Пай выплачен полностью, но собственность не зарегистрирована. Там какая-то проблема с гаражами, чтобы оформить собственность владельцы гаражей каждый индивидуально...

Как отказаться от собственности, если квартира в совместной собственности?

Здравствуйте! Ситуация такая - имеется трехкомнатная квартира, находящаяся в совместной собственности у матери и сына. Доли не выделены. Сын собирается на пмж за границу, квартира ему не нужна, хочет отказаться от собственности в пользу матери. Как...

обязательно или нет оформлять свидетельство о собственности на дом

у моей матери дом,приобретенный по договору купли продажи (15 лет). Свидетельство о собственности она не получала. На земельный участок, на котором находится дом свидетельство имеется. Необходимо ли ей сейчас оформлять свидетельство о собственности...

Юридическая коллизия по признанию права собственности, при наличии двух судебных решений

что нужно делать в текущей ситуации? Есть квартира в новостройке, куплена по ДДУ, дом сдан и поставлен на кадастровый учет, однако право собственности Росреестр не провел никому из дольщиков, выписывает приостановление по след причине: 1....

Какова процедура оформления договора дарения доли в приватизированной квартире?

Дочь желает подарить свою долю в приватизированной квартире родителю. в приватизации участвовала. в МФЦ говорят что с августа 2016 года надо договор на долю оформлять у нотариуса.правы ли они и чем руководствуются PS. Если трудно ответить,не...

Каковы сроки регистрации перехода права собственности на квартиру, приобретаемую по муниципальному контракту для сирот?

срок регистрации перехода права собственности на квартиру приобретаемую муниципальным образованием по муниципальному контракту для сирот

26 Декабря 2016, 05:47, вопрос №1485155 Татьяна, г. Петровск-Забайкальский

Как признать регистрацию права собственности действительной, если бывший муж не дал согласие на покупку?

Доброе время суток! Вот какая ситуация: Квартира куплена в совместном браке, собственницей является супруга. После развода прошло более 3 лет, раздела имущества не было. Я покупаю квартиру у собственницы, в регистрации отказ(просят согласие...

Продажа помещения в админ.здании, возможно ли без нотариуса?

Планируется продажа нежилого помещения (один собственник) в офисном центре, совместно с помещением, в договор включена доля 4/100 на земельный участок под зданием. Насколько я понимаю, помещение без участка продать нельзя, и отдельно долю земли...

Регистрация права собственности на недвижимость - определенная законом необходимая процедура, призванная подтвердить переход права собственности на дома, квартиры, участки земли, дачи, гаражи и иное недвижимое имущество от одного лица к другому. Как и где провести регистрацию своих прав, какую госпошлину оплатить, какие собрать документы и какое время затратить на мероприятие, расскажем в этом материале.

Как можно приобрести недвижимое имущество

Исходя из существующих законов можно определить, что к недвижимости относится то имущество, что неразрывно соединено с землей. Переместить в пространстве такое имущество без потери его свойств или нанесения ему ущерба невозможно. К недвижимым вещам из обыденной жизни относятся:

земельные участки;
дома;
квартиры;
дачи;
гаражи;
незавершенное строительство;
недра.

Стать владельцем недвижимости можно несколькими способами.

В первую очередь, недвижимое имущество приобретается путем заключения различных сделок между людьми или организациями. То есть землю или дом можно купить, обменять, получить в дар.
Дом можно построить, как своими силами, так и вступив в «долевку».
Наниматели государственного жилья имеют возможность стать собственниками квартиры, приняв участие в приватизации.
Недвижимость можно получить в наследство, а также, при наличии оснований, в качестве помощи от государства или даже выиграть в специализированных лотереях.

Как правило, объекты недвижимого имущества имеют значительную стоимость и представляют большую ценность для граждан или организаций. Утрата недвижимости в результате заблуждения, обмана, неосведомлённости или доверчивости может причинить ощутимый материальный ущерб владельцу, а иногда стать непоправимой бедой.

Поэтому государство придает большое значение контролю и систематизации изменений правомочий на объекты недвижимости. Владение и другие права на недвижимость, включая препятствия в распоряжении, а также образование, перевод или завершение прав должны быть оформлены на государственном уровне.

Законодательство о регистрации прав на недвижимость

Первичным документом, упорядочивающим действия по регистрации прав на недвижимость, является закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - закон №218). Также базовые основы о праве собственности на недвижимость определены в Гражданском кодексе РФ (1 и 2 части).

Кроме того, вопросы госрегистрации прав на жилище и землю затронуты в таких нормативных актах, как:

Жилищный кодекс РФ;
закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ;
закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
Кодекс РФ об административных правонарушениях.

Непосредственно последовательность мероприятий по фиксации прав, которую проводят работники Росреестра, детально расписана в Административном регламенте, утвержденном приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 №278.

Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре (необходимые документы)

Для того чтобы закрепить свое право собственности на габаритное имущество, нужно предоставить документы в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту жительства или месту нахождения имущества. Получить услугу по регистрации (сдать документы) разрешено такими способами:

обратиться лично или через представителя в офис Росреестра (должны явиться продавец и покупатель);
обратиться в многофункциональный центр (МФЦ);
направить документы почтой с описью вложения и уведомлением, подпись заявителя в этом случае должна быть удостоверена нотариусом;
подать документы в электронном виде на сайте Росреестра;
заказать выездное обслуживание (это бесплатно, но возможно только для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп).

Если сделка была удостоверена нотариусом, подать документы на регистрацию может только 1 из ее сторон, в том числе и через нотариуса (абз.2 п.3 ст.8.1 ГК РФ).

Основания, по которым недвижимость приобретается в собственность, могут быть разными. Соответственно, и комплект документов, требуемых при регистрации прав, тоже будет отличаться. Однако можно систематизировать требования и вывести обобщенный список сдаваемых на регистрацию документов.

Заявление о регистрации. Как правило, заполняется непосредственно при сдаче документов, бланки выдают сотрудники Росреестра. Однако на сайте Росреестра можно скачать форму заявления и заполнить ее самостоятельно. Заявлений должно быть столько, сколько лиц обращаются за оформлением прав (например, от продавца и от покупателя по заявлению).
Документ - основание перехода права собственности. Это может быть:

договор покупки, дарения, обмена;
свидетельство о праве на наследство в случае наследования имущества;
договор о приватизации;
договор долевого участия в строительстве;
разрешение на строительство (если недвижимость строилась своими силами);
документ о выделении земельного участка в садоводческом товариществе;
другие документы.

Документ, удостоверяющий права на землю, если регистрируется право собственности на здание.

Кадастровый паспорт на здание и кадастровый план земельного участка (нужен не всегда).

Документы, удостоверяющие личности обратившихся за регистрацией лиц (паспорта).

Доверенность, если кто-то из сторон сделки обращается не лично, а через представителя.

Согласие на продажу совместного имущества от супруга продавца (документ готовит нотариус) и свидетельство о браке.

Квитанция об уплате госпошлины за проводимую регистрацию прав.

Точную информацию по комплектности документов, необходимых в конкретном случае, можно получить на сайте Росреестр.

Госпошлина при регистрации прав на недвижимость в 2019-2020 годах

За оформление перехода права собственности на недвижимое имущество платится госпошлина. Конкретная сумма, которую нужно оплатить, установлена Налоговым кодексом РФ (статья 333.33) и зависит от индивидуального случая обращения за регистрацией своих прав.

В большинстве случаев госпошлина составляет:

2 000 рублей для граждан;
22 000 рублей для организаций.

Квитанцию на госпошлину можно скачать на сайте Росреестра. Квитанция об уплаченной, но по каким-то причинам не использованной госпошлины действительна до тех пор, пока не изменится размер пошлины или реквизиты для перечисления денег.

Если стороны уплатили госпошлину и передумали проводить регистрацию прав или уплатили госпошлину ошибочно, то деньги можно вернуть. Нужно в течение 3 дней с момента оплаты пошлины написать заявление о возврате на имя руководителя Ростреестра (регионального отделения).

По уплате госпошлины закон предусматривает льготы для некоторых категорий граждан и организаций (статья 333.35 НК РФ). Так, к примеру, от уплаты госпошлины за регистрацию освобождаются малоимущие граждане, но свое материальное положение им нужно подтвердить справкой из соцзащиты.

Срок регистрации прав на недвижимое имущество

Регистрация прав на недвижимость осуществляется в несколько этапов.

Сдача документов и учет их при приеме.
Правовая экспертиза предоставленных бумаг. Проверяется соответствие сделки законодательству, разногласия между существующими и заявленными правами, а также наличие иных причин, которые могут препятствовать осуществлению государственных действий.
Внесение в реестр прав данных о совершенной регистрации, если поводов для отказа не найдено.
Выдача документов о проведенной госрегистрации.

Сроки, в течение которых перечисленные действия должны быть проведены, строго регламентированы законом. В соответствии со ст.16 закона №218 эти временные рамки (считаются только рабочие дни) составляют:

7 дней при подаче документов непосредственно в Росреестр (в том числе по почте).
9 дней - если обращение сделано в МФЦ;
3 дня - если сделка была удостоверена нотариусом (если документы еще и поданы в электронной форме - 1 рабочицй день). С февраля 2019 года нотариусы обязаны бесплатно подавать документы в Росреестр .
10 дней - если в Росреестр подано заявление и на регистрацию, и на кадастровый учет. В случае подачи документов через МФЦ этот срок удлиняется до 12 дней.

Документы, подтверждающие права собственности на недвижимое имущество

По окончании всех этапов регистрации настоящему владельцу выдается выписка из ЕГРН. Свидетельства о государственной регнистрации прав не выдаются.

При получении документов после регистрации права собственности нужно внимательно сверить информацию в выписке с действительными данными. Не должно быть никаких ошибок, опечаток или разночтений. Допущенные неточности могут затруднить последующее распоряжение имуществом.

В ст.61 закона №218 закона предусмотрена возможность обращения в Росреестр с требованием об исправлении технической ошибки в документах. Такая ошибка должна быть исправлена в течение 3 дней с момента получения Росреестром информации о наличии неточности. Если в исправлении отказывают, следует обратиться в суд. Если в результате допущенной сотрудниками Росреестра технической ошибки гражданин понес какие-либо убытки, то их можно возместить через суд за счет казны РФ.

Единый государственный реестр недвижимости

В итоге всех проведенных мероприятий по регистрации данные об имуществе и его владельце попадают в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, ранее - ЕГРП).

Сведения из ЕГРН находятся в свободном доступе. Это особенно актуально в свете упразднения свидетельств о праве собственности. Если при заключении сделки с недвижимостью возникают подозрения по поводу действительности документов, можно обратиться с запросом в Росреестр и получить интересующие сведения. В том числе это можно сделать на сайте Росреестра, не выходя из дома. Достаточно знать адрес объекта или кадастровый номер. При этом:

В выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на имущество будет содержаться информация о самой недвижимости, правомочиях на нее, обременениях (залоге, аресте и т. п.).
В выписке с информацией о переходе прав на недвижимость будут данные об имуществе, оформленных правах на него и основаниях, из-за которых права были зарегистрированы.

Где можно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Москве

В Москве, так же как и в любом другом населенном пункте нашей страны, регистрацию прав на недвижимость производят в отделениях Росреестра. Однако с 01.01.2014 года управление не принимает документы от граждан. Желающим провести регистрацию своих прав собственности предлагается обратиться в один из МФЦ в любой день (центры работают без выходных) с 8 часов утра до 8 часов вечера. Адреса МФЦ можно найти здесь.

Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права собственности на недвижимое имущество (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 07.02.2017) 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 23.05.2016) Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статьи, комментарии, ответы на вопросы . Переход права собственности на недвижимое имущество

Путеводитель по налогам. Практическое пособие по НДС СИТУАЦИЯ: Какие риски возникали при реализации недвижимого имущества, если дата передачи имущества и дата госрегистрации перехода права собственности приходились на разные кварталы, относящиеся к периодам до и после вступления в силу п. 16 ст. 167 НК РФ (1 июля 2014 г.)?

Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендодатель Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, не совпадает с моментом признания прочих доходов и расходов от его выбытия, то стоимость объекта, переданного покупателю, до момента признания таких доходов и расходов учитывается на отдельном субсчете к счету 45 «Товары отгруженные», например, субсчете «Переданные объекты недвижимости» (Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)). При этом при применении в налоговом учете метода начисления на дату передачи выкупаемой недвижимости арендатору по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) в бухгалтерском учете возникают разницы, активы и обязательства, учитываемые в порядке, установленном ПБУ 18/02, а именно:

Формы документов . Переход права собственности на недвижимое имущество

Форма: Заявление приобретателя и залогодержателя о государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017)

Документ доступен:

Форма: Заявление правообладателя о государственной регистрации возникновения (перехода, прекращения) права общей совместной собственности на недвижимое имущество
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Способы перехода права собственности на недвижимое имущество

Из всего имущества, которое человек зарабатывает в жизни, едва ли не самым ценным оказывается недвижимость. Способов приобретения прав собственности на эти вещи немало и все они описаны в Гражданском кодексе и подлежат обязательной государственной регистрации из-за их высокой стоимости и значения.

правовые договоры. Это может быть купля-продажа, дарение, все большую популярность набирает брачный договор и иные соглашения.
Приватизация недвижимости муниципального или федерального фонда.
Принятием наследства.
В силу признания собственности решением суда.
При полной выплате пая в потребительских кооперативах.
В результате реорганизации юридического лица

В договорном порядке

Каждый способ перехода права собственности имеет особенности по оформлению, сроку и моменту передачи. Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица. Первый способ - это переход права собственности на недвижимость результате гражданско-правового соглашения. Договор должен быть заключен в письменной форме, а затем пройти государственную регистрацию. Для уверенности в правильности оформления можно воспользоваться помощью юриста. Большинство таких сделок не требуют обязательного нотариального заверения, но есть исключения, например, брачный или договор ренты.

Отдельного рассмотрения заслуживает приватизация, так как сторонами такого соглашения являются не только физические лица. Это соглашение о передаче права собственности между органами государственной власти, местного самоуправления или предприятием и физическими или юридическими лицами. Он не требует нотариального заверения и уплаты государственной пошлины. Приватизация проходит в порядке, определенном федеральными или местными органами власти. Программа бесплатной приватизации жилья для граждан продлена до 2017 года.

Сделки могут быть двусторонними, а также односторонними, например, наследование. После смерти гражданина права на его имущество переходит к наследникам по закону или по завещанию. Срок принятия наследства – 6 месяцев и исчисляется с момента смерти наследодателя. Если наследники первой очереди не приняли его, то у наследников второй очереди есть еще три месяца на это.

Если срок был пропущен восстановить его можно в суде при наличии уважительных причин. Процедура принятия наследства происходит с участием территориального нотариуса, который выдаст свидетельства о праве на наследство. Затем наследник должен получить свидетельство о праве собственности.

На видео-переход права собственности на недвижимое имущество:

Не в рамках договора

На основании ст.11 и 12 ГК РФ суды могут защитить права граждан и признать право собственности гражданина в результате приобретательской давности. Для недвижимости ее срок составляет 15 лет открытого и добросовестного владения. Ответчиком по такому иску выступает прежний собственник, а если он неизвестен, то его заменяет государственный регистратор. Затем проходит гос. регистрация права собственности.

Еще один сравнительно новый способ получить недвижимость – членство в кооперативе. Лицо становится членом потребительского кооператива с принятием на общем собрании. Правомочия пайщика ограничены и собственность перейдет к нему, только когда пай будет в полной мере выплачен. После этого кооператив потеряет все права на недвижимое имущество, но это не влечет исключения пайщика из организации.

Какие бывают основания возникновения изменения и прекращения права собственности. подробно указано в данной статье.

Как осуществляется защита права собственности в римском праве, подробно указано в данной статье.

Решение о реорганизации юридического лица служит основанием для регистрации перехода права собственности. Пакет документов будет различен в зависимости от вида реорганизации. При переходе нескольких объектов каждый регистрируется отдельно.

Государственная регистрация

Государственная регистрация – это важнейший этап оформления прав собственности на недвижимость. Она производится уполномоченными органами по месту нахождения имущества. Пакет документов для нее зависит от основания для перехода права собственности. При подаче документов выдается расписка о получении.

В реестре прав собственности делается соответствующая запись удостоверенная штампом, а предыдущая погашается. В случае если недвижимость становится общей. указываются все собственники.

По итогу владельцу недвижимости выдается свидетельство о праве собственности. В большинстве случаев регистрация – это момент перехода прав.

Момент перехода

Обычно недвижимость переходит к новому владельцу в момент внесения соответствующей записи в реестр. В полной мере это справедливо для договора купли-продажи, приватизации и приобретательской давности.

На видео-момент перехода права собственности на недвижимое имущество:

Исключения из общего правила:

В случае наследования ст. 1152 ГК РФ устанавливает право собственности с момента открытия наследства.
Судебная практика признает брачный договор источником права собственности с его нотариального заверения.
В случае членства в потребительском кооперативе право собственности переходит в момент выплаты пая.
Постановление Пленума Верховного суда пояснило, что при реорганизации юридических лиц право собственности переходит в момент ее завершения.

Так же возможно будет интересно узнать, как происходит оформление права собственности на квартиру в новостройке, можно узнать в данной статье.

Недвижимое имущество может менять собственника разными путями, но почти всегда это право возникает только после государственной регистрации. Это вызвано высокой стоимостью такого имущества и ответственностью собственника за его состояние.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Правоман — Единый центр жилищно-правовой информации pravoman.ru

С 1998 г. действуют современные правила оформления сделок с недвижимостью. Право собственности на объекты недвижимости и сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Особенностям регистрации перехода права собственности на недвижимость посвящена данная статья.

Вопрос перехода права собственности связан с тем, с какого именно момента на недвижимое имущество оно возникает. В данном случае следует опираться на гражданское законодательство, судебную практику и условия самого договора. Подробный ответ на этот вопрос представлен в статье.

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

мена;
дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
переход по завещанию после открытия наследства;
приватизация муниципального или федерального жилья;
отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

переход доли или всего объекта;
обмен между физлицами;
между юрлицами;
между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
полная дееспособность;
совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности. Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя . Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.

Что говорит закон

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие вопросы:

Когда именно переходит право.
Какими полномочиями обладают продавец и покупатель на этапе между подписанием договора и регистрацией.
Как законно заставить недобросовестного продавца пройти регистрацию права собственности.

На эти вопросы отвечает, прежде всего, гражданское законодательство и отдельные постановления судов (т.е. судебная практика). Вот основные моменты, которые важно знать покупателю:

В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации. Например, компенсация судебных издержек, оформления документов, проезда, морального ущерба и т.п.

Анализируя эти статьи, а также статью 223 Гражданского кодекса, можно однозначно сказать: непосредственно переход права собственности происходит с того момента, когда будет совершена госрегистрация на недвижимое имущество.

Таким образом, даже фактическое подписание договора и акта приема-передачи не являются сами по себе основанием перехода права.

Однако если покупатель произвел оплату, выполнил все свои обязанности после подписания договора, это означает, что он сразу становится так называемым «законным владельцем имущества». Об этом прямо утверждается в постановлении Пленума ВАС.

В нем можно найти пункт 60 , в котором прописано, что договор купли-продажи имеет полную юридическую силу даже в отсутствие госрегистрации: т.е. до момента этой регистрации или в случаях, когда продавец по каким-то причинам уклоняется от нее. Признается, что прежний гражданин так и остается в качестве собственника, а покупатель становится законным владельцем. Хотя покупатель пока не вправе распоряжаться недвижимым имуществом (до окончательного перехода права собственности на него).

В этом же пункте содержится отсылка на статью 305 Гражданского кодекса . В ней предусмотрено, что добросовестный покупатель признается по крайней мере владельцем помещения. То есть законодательство вводит понятие «собственник» и понятие «владелец», отделяя одно от другого. Владелец может отстаивать свои интересы в судебном порядке, в том числе выступая против собственника.

Этапы правоотношений продавца и покупателя

Таким образом, если говорить об интересах прежнего и нового собственника недвижимого имущества в связи с переходом права собственности, следует обратить внимание на такие нюансы:

Договор купли-продажи обязательно проходит госрегистрацию.
Во время этой процедуры присутствуют обе стороны.
Если продавец уклоняется от присутствия, покупатель обращается в суд.

С точки зрения реализации (продажи) объекта можно выделить по крайней мере три периода правоотношений прежнего и нового собственника. Они подробно описаны в таблице.

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

В России все юридические сведения о каждом недвижимом объекте содержатся в едином реестре, который долгое время назывался ЕГРП. С начала 2017 года его называют ЕГРН. Именно в эту базу достоверных данных вносятся записи, отражающие любые изменения, в том числе обмен, продажа, т.е. любой переход права собственности. Основанием для внесения записи служат как раз договор купли-продажи и другие документы.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

После того, как стороны подписали договор (они могут сделать это и непосредственно для регистрации), необходимо принести его в местное отделение Росреестра как минимум в трех оригинальных (одинаковых) экземплярах. Наряду с ним предоставляются такие документы:

паспорта обеих сторон;
заявления обеих сторон (бланки предоставят на месте);
акт приема-передачи предоставляется как неотъемлемое приложение к договору;
предыдущий договор, на основании которого продавец приобрел квартиру;
свидетельство о собственности;
технический, кадастровый паспорт;
, в которой подтверждается факт отсутствия прописанных лиц;
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Это минимально необходимый перечень бумаг. В дополнение могут потребоваться и другие – например, согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки и т.п.

Шаг 2. Совершение регистрации: сроки и стоимость

Во время подписания документов присутствуют в обязательном порядке обе стороны – продавец и покупатель (при необходимости вместо каждого из них могут прийти представители, действующие по доверенности).