Особенности заключения договора мены. Какие ошибки допускают стороны договора мены при его заключении. Существенные условия договора мены

Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Сущность договора

Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен . Необходимо указать:

• идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
• подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
• стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
• исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
• условия и размер доплаты, если это необходимо;
• порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

• мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
• обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Права и обязанности участников сделки

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи , если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Пример

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:

– ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей);

– заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей).

Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:

• регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
• налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

и юридическими лицами, часто встречаются такие сделки как обмен между собой различным имуществом или товарами. В законодательном поле такие соглашения называются меной.

Законодательство об обмене недвижимостью. Фото № 1

Обмен различным имуществом (мена) это довольно частые сделки, которые можно встретить даже между различными субъектами хозяйственной деятельности. На законодательном уровне они регулируются несколькими нормативными актами.

1. Гражданский кодекс. Он регулирует общее понятие мены, а также дает четкое определение таких соглашений.
2. Внешнеэкономическое , которое принято на уровне Федеральных законов и Постановлений Правительства нашей страны, касающееся бартера. Понятие бартер, практически ничем не отличается от мены, но используется при различных внутренних и внешних экономических отношениях между субъектами предпринимательской деятельности.

Важно запомнить, что необходимо обращать внимание на решения судов различных инстанций по спорам исходящим из договора мены или бартера. В них дается четкое определение таких правоотношений, а также расписываются и трактуются различные спорные ситуации, возникающие между сторонами.

Договор мены

Что такое договора мены? Фото № 2

Теперь перейдем к рассмотрению мены. Согласно такому соглашению в нем существует две стороны, которые договариваются между собой о том, что они проведут между собой обмен определенным имуществом.

Исходя из этого, договор мены имеет следующие обязательные реквизиты:

• указание сторон, которые договариваются о совершении между собой конкретным имуществом;
• детальное описание имущества, которое будет передаваться сторонами друг другу (конкретные вещи, недвижимость, товар);
• срок, в течение которого, такой обмен должен произойти;
• плата, если одна сторона передает другой товар большей ценности, и соответственно требует осуществить компенсацию.

Исходя из таких обязательных реквизитов, можно прийти к однозначному выводу, что договор мены, например, касательно недвижимого имущества, это сделка между двумя , направленная на отчуждение недвижимости в пользу другого лица.

Поэтому специалисты относят такое соглашение к разновидности договора купли-продажи. Так как он носит все его признаки и особенности.

Мнение юриста-эксперта:

При достижении договоренности между сторонами факт перехода права между собственниками можно фиксировать договором мены.

Так наиболее распространены варианты обмена меньшей и большей квартиры с определенной сторонами доплатой. Или предметом договора мены могут являться дом с земельным участком и квартира в многоэтажном доме. В каждом отдельном случае выгоду от приобретения сторонами объекта оценивают сами стороны.

Если достигнута договоренность о равноценном обмене, то в договоре отражается что стороны приобретают объекты безвозмездно, то есть без доплаты с какой-либо стороны. Возможен обмен с доплатой. В таком случае за основу берется средняя рыночная цена, и по договоренности сторон определяется доплата.

Существует вариант, когда стороны не могут определиться с доплатой. В качестве решения проблемы можно заказать независимую оценку в специализированные лицензированные организации. Оценка недвижимости проводится по нескольким параметрам, таким как удобство расположения объектов, качество ремонта, состав передаваемого объекта. Цена объекта будет ориентирована на рыночную стоимость такого жилья. После получения отчета независимого оценщика сторонами принимается решение о разнице в стоимости и соответственно доплате за объект.

Как и любой договор купли – продажи, Гражданский кодекс указывает на то, что он может быть составлен в письменном виде, либо согласоваться сторонами в устном порядке (если передающееся имущество не превышает стоимости в 10 минимальных заработных плат, установленных на момент ).

Важно запомнить, что договор мены не предусматривает обмен различными услугами.

Предмет договора мены

ˆЧто является предметом договора мены? Фото № 3

Исходя из особенностей правоотношений возникающих из договора мены, его предметом будет выступать конкретное имущество, имеющее индивидуальные признаки, оговаривающиеся в между двумя сторонами.

Например, если стороны соглашаются провести обмен своими жилыми помещениями, то в обязательном порядке в таком договоре будут указаны технические параметры недвижимости.

Исходя из того, что в подавляющем числе договоров всегда указывается предмет, цена и сроки их исполнения, соглашение по мене занимает особое положение. В таких договорах главным реквизитом является предмет, а цена и это второстепенные значения, которые не будут влиять на ответственность сторон.

Важно запомнить, что когда мена (бартер) происходит между субъектами хозяйственной деятельности, то специальное законодательство требует наличие в соглашении не только предмета, но цены и сроков исполнения соглашения.

Виды договоров мены недвижимости

Какие договора мены бывают? Фото № 4

Сразу нужно отметить, что если между сторонами происходит обмен имуществом, то такие соглашения в любом случае должны быть оформлены в письменном виде, и зарегистрированы у нотариуса.

По сути в правовой природе не возможно выделить определенные виды договоров мены, поскольку такие сделки носят одинаковый характер, и обязывают стороны, которые решили совершить такие действия передать друг другу , которое заранее оговорено.

Касательно недвижимости, можно выделить такие разновидности договоров мены:

• передача имущества без материальной компенсации, то есть производиться обмен равноценными жилыми помещениями, которые имеют одинаковый предмет и цену;
• передача имущества с материальной компенсацией, то есть обмен более дорогого объекта жилой недвижимости, на тот, который имеет меньшую стоимость, с компенсацией потерянных денежных средств.

Важно запомнить, что заключать такие соглашения могут только

Существенные условия договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется отдать в собственность другой стороне один предмет в обмен на другой.

Договор мены — сделка, сущность которой заключается в передаче имущества. Все врученные предметы по договору переходят в собственность принимающей стороны.

Одним из подвидов мены является бартер. Эта сделка применима только во внешней торговле. Для заключения такого договора товары обязательно должны быть равноценными, а одна из сторон обязана обладать лицензией.

Главным условием договора мены является наличие предмета. Иные условия становятся существенными, если это оговорено в договоре.

Скачать форму договора

Обменять можно любой товар, свободный от обременений. Однако следует сделать оговорку о том, что сторона не может передать то, чем она не вправе распоряжаться. Например, не могут быть предметом договора мены акции, если лицо, которое их передает, не является участником общества. А вот продукция, произведенная на заводе, может быть обменяна без согласия директора предприятия.

Если обмен идет на неравноценные предметы, то одной из сторон (той, что получила больше) придется возместить разницу.

Прочие условия договора мены

Договор мены, как правило, заключается в письменной форме. Устно можно совершить сделку в следующих случаях:

• сумма договора между физическими лицами не превышает 10 000 рублей;
• договор исполняется при заключении.

Что касается содержания договора мены, то права одной стороны корреспондируют правам другой. При этом если гражданин не исполняет свои обязанности по передаче товара, то та сторона, которая исполнила свои обязательства, вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Законодатель не устанавливает особых требований к субъектам договора мены. Однако если исходить из того, что по условиям сделки должен быть передан какой-либо предмет, то у сторон должно быть на этот товар вещное право (например, право собственности). То есть субъектный состав сделки может состоять как из физических и юридических лиц, так и из субъектов РФ.

Гражданский кодекс РФ прописывает условие о том, что все расходы по договору мены ложатся на сторону, совершающую то или иное действие. Однако если речь идет, например, о государственной регистрации в Росреестре, то пошлину платят обе стороны.

Что касается условия в договоре мены о сроке, то по общему правилу вещи должны передаваться одновременно. Но если это не так, в документе обычно прописывается период, в течение которого сторона должна получить предмет. Именно с этого времени будет отсчитываться срок, когда контрагент не исполнил свои обязательства, а значит, должен возместить убытки другой стороне.

Договор мены земельного участка

Скачать форму договора

Сам договор мены (ГК РФ,глава 31) земельного участка государственной регистрации в Росреестре не подлежит, однако в обязательном порядке регистрируется переход права собственности на участок.

Кроме того, предполагается, что обмениваемые предметы по своей стоимости равноценны. Если это не так, то одна из сторон доплачивает определенную сумму, указанную в договоре.

Помимо этого условия в договоре мены земельных участков рекомендуется прописать еще несколько важных положений:

• идентификационные данные участка (кадастровый номер, его площадь, место расположения и т. д.);
• целевое назначение земли;
• объекты недвижимости, расположенные на участке.

В большинстве случаев к договору мены стороны прилагают графические планы или чертежи, на которых указано, где расположен участок.

Обращаем ваше внимание, что на передаваемом участке могут быть установлены сервитуты. Уточните о них у владельца, а еще лучше — пропишите это условие в договоре мены.

Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:

• автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
• применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
• необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.

Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.

Алгоритм действий следующий:

• составляется и подписывается договор мены автомобилей;
• регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.

Нотариального удостоверения сделки законодателем не требуется, только по желанию сторон.

Если по договору мены производится доплата, это необходимо указать в документе.

Договор мены квартиры (образец 2017-2018 Росреестр)

Скачать форму договора

Договор мены квартиры заключается с целью обмена недвижимостью сторонами без привлечения денежных средств или с минимальной доплатой (в случае если стоимость квартир различная).

Главные особенности, на которые стоит обратить внимание при заключении договора мены:

• точное указание предмета договора (адрес квартиры, ее кадастровый номер) и стоимости;
• перечень лиц, которые могут пользоваться помещением после совершения сделки (в противном случае договор могут признать незаключенным).

Переход права собственности на квартиру, обусловленный заключением и исполнением договора мены квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра, то есть правом собственности на квартиру стороны наделяются только после регистрации перехода права в Росреестре, а не в момент обмена. Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, а в настоящее время их не выдают. Все сведения хранятся в электронном виде, в реестре.

Договор мены (образец) можно получить у нотариуса или составить самостоятельно.

Если вы решите составлять договор самостоятельно, придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется тратить время на исправление документа:

• в преамбуле укажите идентификационные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• пропишите адрес, кадастровые номера и иные сведения, конкретизирующие передаваемую жилплощадь;
• стоимость квартиры;
• размер доплаты (если она есть);
• основания для владения квартирой (например, реквизиты свидетельства о праве собственности либо данные выписки из ЕГРН);
• срок передачи предмета договора.

Если квартира находится в собственности нескольких граждан, то для заключения сделки необходимо получить согласие всех владельцев.

Все, кто был зарегистрирован в квартире, не должны лишиться регистрации. Этот пункт прописывается в договоре мены. Кроме того, если в обмениваемом жилье имеется доля несовершеннолетнего, то она сохраняется без изменений. Если несовершеннолетний является собственником, то для сделки требуется согласие органов опеки.

Таким образом, смена собственника объектов недвижимости (в том числе земельных участков), в отношении которых заключен договор, подлежит обязательной государственной регистрации.

Несмотря на особенности заключения договора, большинство вопросов, связанных с обменом, регулируется положениями о купле-продаже, содержащимися в главе 30 ГК РФ.

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены Главными чертами договора мены являются: консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия; взаимность; возмездность. В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора. В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации. Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны. В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки. Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено. В устной форме договор мены возможен только в двух случаях: если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ; между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении. Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы. Стороны договора мены Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом. Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами. Основные разделы договоров мены Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы: предмет договора; обременения обмениваемых участков; ограничения в использовании обмениваемых участков; права и обязанности сторон; ответственность сторон; заключительные положения; адреса и банковские реквизиты сторон. Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы. Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным. Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность. Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже. Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ). Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными. Формирование цены Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов. Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов. Договор мены: налогообложение В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара. Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора. Виды и особенности договоров мены Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен: транспортом; другими видами движимого имущества; частными строениями, жилыми и нежилыми; квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности; земельными участками. Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать; физические лица; юридические лица, т. е. различные организации; юридические и физические лица (такой договор называют смешанным). Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности». Особенности обмена жилыми помещениями Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи. Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены. Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка. Образец договора мены Скачать образцы договоров: Особенности исполнения договора Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ). В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются. Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Сложность в реализации данного договора заключается лишь в том, чтобы найти лицо, у которого находится интересующее вас имущество, и которое будет заинтересовано получить ваше имущество в обмен на свое.

При обмене объектов, которые принадлежат отчуждающим сторонам, нет никаких ограничений в обмене одного объекта на другой (за исключением объектов, изъятых или ограниченных в обороте). Стороны вправе обменять по одной сделке один дорогостоящий объект на несколько менее ценных, обменять недвижимость на движимые вещи и т.п.

Механизм договора мены в определенных случаях обеспечивает более эффективное проявление своих правомочий (в частности по распоряжению) собственником. Кроме того, лицо, при отсутствии денежных средств, но при наличии имущества, с помощью такого механизма как мена может принимать непосредственное участие в гражданском обороте.

Договор мены, можно назвать бартерным обменом, бартером или меной, что в совокупности является видом гражданско-правового договора, при котором одна сторона берёт на себя обязательство передать другой стороне некоторое имущество против обязательства другой стороны передать первой имущество равной стоимости (с точки зрения сторон договора).

Под бартером или бартерным обменом понимают такой договор мены, при котором происходит переход права собственности на объекты договора между его сторонами без использования средств платежа (например, денег). Обычно бартерный обмен понимают как обмен правом собственности на вещи, товарами, услугами с участием юридических лиц. Термин встречается в налоговом законодательстве, но строгого определения в отличие от термина "договор мены " не имеет. Часто хозяйственные договоры мены (обмена) именно налоговые органы рассматривают как бартерные.

мена договор купля продажа

Иногда выделяют закрытый (классический) обмен и открытый (независимый) обмен.

В закрытом обмене (закрытом бартере) участвуют две стороны; товар/услуга X меняется исключительно на товар/услугу Y; участники связаны по времени (одномоментная разовая сделка) и ограничены фиксированным объёмом сделки (эквивалентный стоимостной объём). Пример: меняем завтра, 100 кг бумаги на 10 окон. Большинство операций обмена (бартера) соответствуют этим критериям.

В открытом обмене (открытом бартере) может участвовать более 2 сторон; товар/услуга Х может обмениваться на товары/услуги Y, Z,. N в разных пропорциях; обмен может осуществляться в разное время. Фактически, одна из сторон, передав свой товар, получает право выбора, что и когда она хочет получить взамен.

Эти намерения не обязательно заранее декларировать, они могут меняться со временем.

Пример: предоставляем для обмена 300 кг бумаги и в течение месяца-другого, по мере возникновения надобности, набираем 2 окна, 600 кг гвоздей и 4 месяца обслуживания по уборке офиса. Именно по принципу открытого обмена действуют вне банковские электронные деньги.

Договор мены - более широкое понятие, поскольку включает в себя обмен правами, не сводящимися непременно к собственности на вещи. Договором мены (обмена) чаще называют договор между частными лицами.

Гражданское законодательство Российской Федерации рассматривает договор мены для целей регулирования и налогообложения, как два договора купли-продажи, при которых каждая из сторон является продавцом передаваемого имущества и покупателем получаемого.

Иными словами, считается, что любой договор мены можно представить как два договора купли-продажи, добавив к отношениям сторон два тождественные друг другу обязательства., направленные друг против друга .

Классификация договоров мены:

Договор мены классифицированы по видам в зависимости от вида обмениваемых объектов:

Договор мены транспортных средств;

Договор мены иного движимого имущества;

Договор мены зданий, сооружений (нежилых), находящихся в частной собственности;

Договор мены нежилых помещений в составе здания, находящихся в частной собственности;

Договор мены жилых домов (части жилых домов), находящихся в частной собственности;

Договор мены квартир, комнат (части квартир, комнат), находящихся в частной собственности;

Договор мены земельных участков, находящихся в частной собственности.

Кроме того, для Вашего удобства мы так же произвели деление договоров мены внутри видов по субъективному признаку:

Договор мены между юридическими лицами.

Договор мены между физическими лицами;

Договор мены смешанный (между юридическими и физическими лицами).

Основные варианты Договора мены представляют собой различные комбинации видов и подвидов Договора мены. Деление Договора мены по классификации осуществлено в соответствии со следующими критериями:

равноценность или неравноценность обмениваемых объектов;

момент исполнения обязательства Сторон Договора по обмену движимыми объектами. Стороны обмениваются объектами одновременно и в одном месте, либо обмен происходит не одновременно. Для недвижимости деление по такому критерию не происходит из-за специфики обмена недвижимыми объектами;

для мены объектов недвижимости, которые находятся на земельном участке, за исключением Договора мены нежилых помещений в составе здания, квартир (комнат), а также земельных участков,

Договор мены также делится по классификатору по следующему критерию : недвижимый объект находится на земельном участке, принадлежащем Стороне Договора мены:

на праве собственности; - на праве аренды.

В связи с тем, что вариаций договоров мены по объектам обмена может быть бесконечное множество, используется наиболее часто применяемая практика обмена схожими объектами: земля на землю, дом на дом, квартира на квартиру, движимое имущество на движимое имущество и т.п.

Как правило, в качестве предмета договора мены жилыми помещениями выступают комнаты в коммунальных квартирах. Возможны следующие способы обмена жилых помещений:

• 1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде;
• 2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения;
• 3. Мена жилыми помещениями между собственниками.

Рассмотрим на примере третий способ обмена жилыми помещениями. Другие два способа будут рассмотрены несколько ниже.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122_ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба.

Для заключения договора мены жилых помещений собственникам необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе свое право собственности на эти помещения и получить свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договора мены недвижимости.

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно_правовая форма и полное наименование юридических лиц. Филиалы и структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре следует указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).

В договоре должны быть указаны даты рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например паспортные данные).

• 2. Предметом данной разновидности договора мены являются жилые помещения.
• 3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес; расположение части в составе отдельного изолированного объекта; назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
• 4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена.

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст.568 ГК РФ имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п.2 ст.34 СК РФ, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п.5 ст.250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда собственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Цена договора определяется в рублях. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости определяется соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.

5. В договоре любого жилого объекта недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры), в том числе и жилого помещения, в соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ, необходим перечень проживающих лиц и прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц.

Договор мены жилыми помещениями может быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. По общему правилу право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами. Однако при обмене недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и приобретает правовое значение только после такой регистрации.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п.1 ст.551 ГК РФ. Согласно п.1 ст.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ). Данное положение применимо к договору мены недвижимости и имеет обязательную силу.

В связи с этим при заключении договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, право собственности возникает не после одновременного исполнения обязательства по передаче недвижимости друг другу, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Существуют различные формы договора мены:

Договор мены акций (между юридическими лицами)

Договор обмена валютных фондов

Договор мены именных ценных бумаг

Заявка на обмен валютных средств

Договор мены жилой площади

Договор мены квартир

Договор мены квартиры на товар

Договор мены основных средств (автомобилей)

Договор о мене жилого дома на квартиру

Договор о мене жилых домов

Договор о мене квартиры в доме государственного и общественного жилищного фонда на жилой дом

Договор об обмене двигателями

Договор об обмене жилого дома на квартиру

Договор об обмене квартир

Примерный товарообменный (бартерный) договор и. т.п.

Рассмотрим на примере, Договор мены квартир (форма 9.2.).

Следует отметить, что в некоторых случаях договор мены недвижимого имущества, в том числе и квартир, может быть заключен не собственником жилого помещения. В таком договоре обязательно указываются основания, по которым определенное в договоре мены лицо (лица) действует от имени правообладателя.

Предметом данной разновидности договора мены являются самостоятельные объекты недвижимости - квартиры. При заключении договора мены квартир следует иметь, в виду, что если собственником квартиры является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе и подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, согласно п.1 ст.28, п.2 ст.29 ГК РФ. Если сторонами договора являются несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор мены, согласно п.1 ст.26, п.1 ст.30 ГК РФ заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно, но при этом необходимо письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки. Такое согласие может содержаться:

• а) непосредственно в тексте договора мены (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей)
• б) в заявлениях, представленных в регистрационную службу;
• в) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе).

Если в квартирах, подлежащих обмену, проживают несовершеннолетние, то на совершение сделки мены в обязательном порядке необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Номер и дату постановления органов опеки и попечительства следует указать в тексте договора мены квартир.

При заключении договора мены следует иметь в виду, что в случаях, когда каждая из сторон состоит в зарегистрированном браке, и обмениваемые квартиры находятся в совместной собственности супругов, для заключения договора мены сторонам необходимо получить нотариально заверенное согласие супругов на совершение сделки мены. Если же стороны в зарегистрированных браках не состоят, либо подлежащая обмену квартира приобретена собственником до вступления в брак, либо по безвозмездным сделкам (наследование, дарение), то в этом случае согласие второго супруга на совершение сделки мены не требуется.