Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя? Порядок реализации залогового имущества

Залог в соответствии с законодательством – это способ обеспечить гарантии выполнения сторонами своих обязательств по соглашениям. Суть его в том, что сторона, понесшая потери в результате неисполнения второй стороной своих обязанностей, может их возместить за счет залогового имущества.

Залог может возникать в силу заключения сделок. Так, например, банк выдает кредит на покупку жилья. Покупаемое жилье остается в залоге. Принадлежа покупателю, оно находится в таком положении, что банк может, за его счет возместить свои потери. Т.е. залог служит своеобразной страховкой.

Залог может возникать не только в силу договоренностей сторон, но и в силу обстоятельств, указанных в законе. Т.е. в силу акта изданного Федеральным собранием РФ или законодательными собраниям субъектов РФ. Подобные акты должны содержать указание, при каких обстоятельствах он может возникать, и какое имущество может быть отдано в залог.

Что можно отдать в залог, и когда он возникает?

В залог может быть отдано разное имущество, но, все же, законом установлены некоторые ограничения на этот счет. Прежде всего, это требования, которые носят личный характер, т.е. настолько связаны с носителем, что не могут быть переданы другому человеку: например, право на получение алиментов.

Исключается из залогового имущества, которое нельзя отдавать в залог в силу закона. Здесь можно привести в пример, имущество, оборот, которого ограничен или даже запрещен. Например, огнестрельное оружие.

В тоже время, в залог не может быть отдано имущество, которое в обычных условиях можно заложить:

• Имущество подопечного;
• Имущество своего ребенка;
• Имущество, полученное по доверенности, за исключением случая, когда такое право прописано в доверенности.

Залоговые отношения называют производными от основного обязательства. Т.е. действительность соглашения о залоге непосредственно зависит от действительности кредитного договора. Поэтому в случае признания соглашения о выдаче кредита недействительным, залоговое соглашение автоматически приобретает такой же статус.

Но можно заключить договор, в соответствии с которым обязательства возникнут впоследствии. Но тогда и отношения относительно залога будут иметь силу только в будущем после наступления соответствующего события.
При сделке с имуществом, права на которое возникает после государственной регистрации,сделка залога также должна пройти регистрационные процедуры. Иначе, залог не будет иметь силы или такая сделка даже может быть признана ничтожной.

Имущество, находящееся в залоге

Состояние имущества, отданного в залог может быть разным. Залог может быть:

• Оставлено у залогодателя, т.е. собственника;
• Оставлено у залогодержателя, т.е. кредитора;
• Залог может быть представлен ценными бумагами, дающими права на товар.

Собственник имущества может им распорядиться: продать, подарить, обменять или провести отчуждение иным способом. Как правило, такое действие возможно только при согласии кредитора. Использование же имущества происходит без особых проблем.

В законодательстве отмечено, что переход прав на предмет залога связывается и с переходом долга по основному обязательству, т.е. происходит замена должника. Это в любом случае требует согласия кредитора.

Имущество, находящееся в залоге может быть застраховано. Обязанность страхования лежит на стороне, у которой фактически находится имущество. При производстве страховых выплат, кредитор имеет право получить из них возмещение в первую очередь.

Ни для кого не секрет, что благодаря кредиту, взятому в банке, можно стать обладателем квартиры, машины и даже целого дома. Особенно это полезно тем, кому не хватает собственных средств или нет желания изымать столь крупную сумму денег из семейного или предпринимательского бюджета.

Зачем продавать заложенное имущество

До кризиса покупка транспорта или пресловутых квадратных метров в кредит не обязательно были стремлением получить недосягаемое. Очень часто они становились возможностью заемщиков заработать – вложить и сохранить уже имеющееся у них состояние, а впоследствии еще и преумножить его, ведь на рынке недвижимости неизменно фиксировался рост цен на жилье.

Недвижимость покупали, сдавали в наем, который приносил пассивный доход, а в случае необходимости ее можно было выгодно продать, так как цены вырастали хорошо и высоко. Благодаря этому можно было без труда погасить остатки задолженности по кредиту, да еще и немного заработать на получившейся разнице.

Сегодня факт продажи ипотечной квартиры (как и любого другого залогового имущества) – в большинстве вещь вынужденная, ведь упали не только цены на жилье и транспорт, но и спрос на них. Да и платежеспособность населения оставляет желать лучшего. Чаще всего нужда продать залоговое имущество возникает, если заемщик не может справиться с обязательствами по выплате кредита, которые он взял на себя. Причиной этому обычно является потеря или полное снижение платежеспособности и отсутствие возможности рефинансировать кредит на условиях, которые бы устроили как банк, так и самого заемщика.

Покупать имущество, которое находится в залоге под банковским кредитом, может быть выгодно покупателю. Хотя, есть в этом и свои минусы. Выгода покупателя здесь проявляется в демпинговых ценах, которые обычно ниже рыночной стоимости жилья, особенно если сроки продажи ограничены, а сама продажа является необходимостью. Если у покупателя не хватает собственных средств для оформления сделки купли-продажи, то банк, который заинтересован в полноценном погашении долга по кредиту, может рассмотреть возможности покупателя на возможность выдать ему кредит для погашения недостающей суммы.

Как для заемщика, так и для банка залоговые кредиты являются шансом рассчитаться с денежными запросами по кредиту путем реализации залоговой собственности. В лучшем случае это делается целиком, в худшем – частями.

Если инициатором продажи залогового имущества выступает непосредственно сам заемщик, то чтобы не возникли недоразумения и неприятности, ему необходимо получить согласие банка-кредитора. В ряде случаев достаточно устного согласия, а иногда - письменного.

Способы продажи имущества, находящегося в залоге

Если заемщик занимается реализацией предмета залога самостоятельно и добровольно, то у него существует три пути:

1. Продажа имущества с переходом права собственности к покупателю после того, как будет полностью погашена задолженность перед банком. Погашение ссудной задолженности производится за счет суммы, полученной продавцом в качестве залога (предоплаты) от покупателя.
2. Право воспользоваться аккредитивом.
3. Возможность использования сейфовой ячейки для хранения средств на время, необходимое для регистрации снятия обременения с имущества и перехода права собственности.

Самым безопасным и приемлемым для банка способом является первый. В случае если залоговое имущество – это недвижимость (дом, земельный участок, квартира), то после погашения задолженности, заемщик получает от банка-кредитора письмо-уведомление в регистрационную службу о выполнении обязательств, после чего регистрируется снятие обременения и переход права собственности на имущество к покупателю.

Если предметом залога является движимое имущество (автомобиль), то заемщик получает в банке оригинал ПТС. Таким образом, банк уведомляется о совершении сделки, но он сам в ней не принимает никакого участия. После того, как задолженность погашена полностью, требований и вопросов со стороны банка к заемщику и залоговому имуществу уже не может быть. А на плечи продавца, еще недавно бывшего заемщиком, возлагается последующая регистрация перехода права собственности от него к покупателю. Иногда регистрационная палата отказывается регистрировать сделку. Договор купли-продажи составляется без участия банка, между заемщиком-продавцом и покупателем. В этом заключаются основные риски для покупателя имущества, еще недавно бывшего в залоге у банка, ведь он может остаться как без своих денег, так и без имущества. Если степень его доверия к продавцу находится на низком уровне, то ему следует позаботиться о подстраховке заключаемой сделки, к примеру, составить договор аванса, в котором оговорены условия его внесения и обязательное участие риэлтора.

Второй указанный выше способ дополняет первый. Банк гораздо реже использует подобную схему, так как полномочия региональных представительств банка очень часто ограничены в осуществлении сделок такого плана. Главное преимущество второго способа – уменьшение рисков покупателя залогового имущества. Суть способа заключается в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму заключаемой сделки, основным условием перевода денег с аккредитива в счет погашения задолженности является наличие у нового владельца документа о праве собственности на имущество. Регистрация собственности производится с согласия банка. Обременение с залогового имущества снимается после регистрации прав собственности (и погашения кредита).

Примеров использования на практике третьего способа практически нет. Исключение – покупка залогового имущества сотрудниками банка или его VIP-клиентами. Используется такой метод при продаже недвижимости. При реализации этого способа продавец сам находит покупателя, или же покупатель самостоятельно обращается в банк. Оформление сделки купли-продажи производится между заемщиком-продавцом и покупателем. Деньги убираются в две сейфовые ячейки банка двумя суммами. Одна – средства, необходимые для погашения обязательств заемщика перед банком и вторая – оставшаяся часть суммы. О прекращении кредитного договора банк самостоятельно уведомляет регистрационную службу. Ипотека прекращается и производится регистрации права собственности нового владельца. Банковские ячейки могут быть вскрыты только после предъявления права собственности. Так как в ходе реализации этого способа банку приходится в самом начале отказаться от обременения, то именно он находится в зоне риска, ведь вероятность получить отказ на стадии регистрации прав собственности нового владельца имущества, до сих пор существует.

Из вышесказанного становится ясно, что купля/продажа имущества, бывшего в залоге, может быть выгодной не только для заемщика, но и для банка и для покупателя.

Еще одним важным преимуществом приобретения залогового имущества является то, что покупателю не стоит волноваться в юридической чистоте приобретаемого им имущества, ведь его придирчиво проверяют юридическая служба банка и банковская служба безопасности, что полностью исключает вероятность наличия права собственности на имущество у третьих лиц.

Всем известно, что автотранспорт, дома, земельные участки, квартиры могут быть приобретены за счет кредитных ресурсов банка, в том случае, если у покупателя недостаточно собственных средств на покупку или нет желания сразу отвлекать большую сумму из семейного (предпринимательского) бюджета.

В докризисный период не всегда эта покупка решала непосредственно жилищные или транспортные проблемы заемщика. Порой таким способом предприимчивые заемщики стремились заработать, то есть не только вложить и сохранить имеющееся, но и приумножить свои денежные средства на фоне растущего рынка недвижимости, стабильного роста цен квадратного метра.

Недвижимость приобреталась, сдавалась в аренду, принося пассивный доход, при необходимости такая недвижимость выгодно продавалась с учетом поднявшейся на нее цены. Таким образом, можно было и остаток по кредиту погасить, и в результате заработать на разнице от приобретения и продажи.

В настоящее время продажи квартир (и другого залогового имущества) заемщиками являются скорее вынужденными, поскольку цены на недвижимость и автотранспорт упали (равно как и спрос на них), стоимость аренды также снизилась, платежеспособность населения явно пострадала. Необходимость продажи залогового имущества все чаще возникает, если заемщик не справляется с взятыми на себя обязательствами по обслуживанию кредита перед банком, в случае потери или резкого снижения платежеспособности и отсутствия возможности рефинансировать кредит на приемлемых для обеих сторон (заемщика и банка-кредитора) условиях.

Для покупателя, в свою очередь, покупка имущества, находящегося под обременением по банковским кредитам, имеет свои выгоды и преимущества. Но присутствуют, безусловно, и неудобства, увы, как без них? Выгоды, прежде всего в демпинговых ценах (порой значительно ниже рыночных, особенно, если продажа вынужденная и жестко ограничена во времени). Кроме того, при недостаточности средств у покупателя на совершение сделки, банк, заинтересованный в погашении проблемной задолженности готов рассмотреть возможность кредитования покупателя на недостающую сумму. О возможных неудобствах для покупателя ниже.

Залоговые кредиты тем и хороши и для банка, и для заемщика, что существует возможность за счет реализации залога рассчитаться по обязательствам по кредиту. В лучшем варианте - полностью, в худшем - хотя бы частично.

Для по инициативе заемщика во избежание недоразумений и неприятностей необходимо в обязательном порядке согласие банка-кредитора. Согласие может быть как в письменной форме, так по устной договоренности.

Если заемщик самостоятельно, а главное добровольно, по собственной инициативе занимается организацией реализации предмета залога, условно возможны три варианта (пути):
1) продажа с переходом права собственности на имущество к покупателю только после погашения в полном объеме ссудной задолженности перед банком, обеспеченной данным имуществом, за счет денежных средств, внесенных в качестве предоплаты от покупателя;
2) использование ;
3) использование сейфовой ячейки для хранения денежных средств на время регистрации снятия обременения и перехода права собственности.

Первый способ является наиболее приемлемым и практически безрисковым для банка. В случае с недвижимым имуществом (земельный участок, дом, квартира) кредитор после погашения всей суммы задолженности по кредиту выдает заемщику письмо-уведомление для регистрационной службы о выполнении обязательств и соответственно далее регистрируется снятие обременения и переход права собственности к покупателю. Если это транспортное средство – банк возвращает заемщику/залогодателю оригинал ПТС. Банк уведомлен, но не принимает в сделке участия. Фактически, когда задолженность по кредиту погашена в полном объеме, то вопросов и требований со стороны банка ни к заемщику, ни к залоговому имуществу уже просто нет. Но уже на совести заемщика-продавца лежит дальнейшая регистрация перехода права собственности к покупателю. Кроме того, регистрационная служба по каким-либо причинам может отказать в регистрации. Договор купли-продажи составляется между заемщиком-продавцом и покупателем и банк, по большому счету не имеет к этой сделке отношения. В этом и могут состоять риски и неудобства для покупателя имущества, бывшего под залогом. Покупатель рискует остаться и без денег, и без имущества. Если степень доверия к продавцу низкая, необходимо позаботится о способе подстраховки сделки, например, путем составления договора аванса с оговоренными условиями его внесения при непосредственном участии риэлтора.

Второй способ является дополнением первого. Банк-кредитор реже идет по этой схеме, порой полномочия региональных представительств банка могут быть ограничены в реализации подобных сделок. Преимущество второго способа в значительном снижении риска для покупателя имущества. Суть его в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму сделки, условием перевода денежных средств с аккредитива в погашение кредита является предоставление новым владельцем имущества документа о праве собственности. Регистрация собственности происходит с согласия банка-кредитора. Обременение с недвижимого имущества снимается, как правило, уже после регистрации права собственности, то есть после погашения соответствующей ссудной задолженности.

Третий способ , как правило, не используется на практике, за исключением, пожалуй, приобретения залогового имущества банковскими работниками или VIP-клиентами банка и имеет отношение в основном к недвижимому имуществу. В данном случае заемщик также находит покупателя либо покупатель самостоятельно обращается в банк, сделка купли-продажи оформляется между заемщиком и покупателем. Денежные средства помещаются в сейфовые ячейки банка, в первую – сумма для погашения обязательств по кредиту, во вторую – оставшаяся сумма. Банк направляет письмо-уведомление в регистрационную службу о прекращении ипотеки. Прекращается ипотека и регистрируется право собственности на нового владельца. Документ о праве собственности является условием доступа к банковским ячейкам. Поскольку фактически сначала снимается обременение, этот способ считается наиболее рискованным для банка-кредитора, ведь существует риск отказа в регистрации права собственности на нового владельца.

Таким образом, покупка/продажа залогового имущества может быть взаимовыгодна для всех сторон – заемщика, покупателя и банка.
А также, большим плюсом приобретения залогового имущества для покупателя является то, что он может быть уверен в юридической чистоте приобретаемого им бывшего залогового имущества банка. Имущество прошло доскональную проверку юридической службой банка и службой безопасности, соответственно исключен риск наличия прав на него третьих лиц.

Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога. Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.

алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?

Причины судебных споров по заложенному имуществу - в недобросовестности продавцов

Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.

В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится "заложником" судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?

Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота. Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению. Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.

В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Как избежать покупки заложенного имущества

Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.

Перед покупкой недвижимости осведомитесь о ней в ЕГРП

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ). Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению. В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 "Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг").

Выписка из реестра поможет приобретателю доказать свою добросовестность в суде

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра. Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:

• признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
• досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).

Не всегда можно признать сделки купли-продажи недвижимого имущества оспоримыми

До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" . По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ) . Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.

Требование о признании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества недействительной сделкой и применении соответствующих последствий будет бесспорно удовлетворено. В отношении же сделок с движимостью ситуация неоднозначная. Ряд судов отказывают в удовлетворении подобных требований залогодержателя (постановления ФАС ПО от 04.09.2007 N А12-345/06-С52; ФАС ЦО от 19.02.2007 N А36-676/2006 ).

Двусторонняя реституция не всегда желательна для покупателя, цель которого - приобрести имущество

Для покупателя признание договора купли-продажи недействительным будет означать возврат купленного имущества и уплаченных за него денег. На первый взгляд, в такой ситуации имущественные интересы покупателя не страдают - в порядке двусторонней реституции он получает уплаченную за имущество сумму. Однако при более внимательном рассмотрении ясно, что для покупателя первоначальной целью совершения сделки являлось именно приобретение вещи. Поэтому возврат полученного имущества будет для него нежелательным.

В случае неправомерного отчуждения продавцом-залогодателем заложенного имущества интересы залогодержателя защищаются п. 1 ст. 351 ГК РФ. Он может потребовать от залогодателя досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и получить это исполнение. При таком развитии событий имущественный интерес покупателя не пострадает.

Даже добросовестный приобретатель может лишиться своего имущества по закону

Иногда "недобросовестность" залогодателя проявляется не только в отчуждении предмета залога в пользу третьего лица без согласия залогодержателя, но и в неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этой ситуации залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога. Ничего не подозревающий приобретатель имущества становится "без вины виноватым" (ст. 353 ГК РФ). Причем, как отмечает ФАС Центрального округа, закон не устанавливает зависимости сохранения права залога от добросовестности либо недобросовестности нового собственника имущества либо его осведомленности об обременениях приобретаемого имущества залогом. В силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества. При этом сделка купли-продажи сохраняет свою действительность (постановление ФАС ЦО от 21.11.2005 N А35-1471/03-С5 ). Иными словами, для обращения взыскания на предмет залога залогодержателю не нужно доказывать недобросовестность нового собственника.

Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества

Зачастую при предъявлении требований о взыскании к покупателю заложенного имущества ему ничего не остается, как пытаться защищать свои интересы в суде, ссылаясь на добросовестность приобретения. И действительно, на первый взгляд кажется, что при соблюдении условий ст. 302 ГК РФ о возмездном характере приобретения и выбытии вещи из владения прежнего владельца по его воле интересы нового собственника надежно защищены. Более того, в судебной практике можно найти подтверждение сказанному.

Раньше, если новый собственник признавался добросовестным, то прежний владелец заложенного имущества не мог его взыскать

Так, ФАС Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции, которым залогодержателю было отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Обосновано это было тем, что имущество было получено добросовестным приобретателем. Поэтому обращение взыскания на такое имущество уже невозможно (постановление ФАС МО от 02.03.2004 N КГ-А40/803-04 ).

ФАС Дальневосточного округа высказал аналогичную позицию, отказав залогодателю в обращении взыскания на заложенное имущество, приобретенное по возмездной сделке новым собственником. Дело в том, что последний не знал и не мог знать об отсутствии у залогодателя права на отчуждение предмета залога. Новый собственник был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ. Кассационный суд пришел к выводу о невозможности обращения взыскания в такой ситуации на заложенное имущество (постановление ФАС ДО от 07.06.2005 N Ф03-А16/05-1/193 ).

Другим любопытным обоснованием изложенной позиции стала ссылка ФАС Западно-Сибирского округа на недействительность договора купли-продажи заложенного имущества. Он был заключен без получения согласия залогодержателя. Следствием этого стал вывод об отсутствии правопреемства в отношении права собственности на заложенное имущество. Поэтому применить к нынешним владельцам спорного имущества положения ст. 353 ГК РФ о сохранении залога при пере-ходе прав к другому лицу нельзя (постановление ФАС ЗСО от 13.07.2006 N Ф04-4110/2006(24193-А70-8) ).

Как видим, до недавних пор судебная практика исходила из приоритета интересов добросовестного приобретателя перед интересами залогодержателя.

Однако при более детальном рассмотрении очевидна невозможность применения нормы ст. 302 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и новым собственником заложенной вещи.

Почему невозможно применение ст. 302 ГК РФ при рассмотрении споров об истребовании вещи у собственника?

Во-первых , в ст. 302 ГК РФ речь идет об истребовании собственником имущества у недобросовестного приобретателя. А в рассмотренной выше ситуации имеет место спор залогодержателя и собственника.

Во-вторых , интересы нового собственника могут быть защищены иными способами. Обращение же взыскания на заложенное имущество является, по сути, единственным механизмом защиты интересов залогодержателя. Такую позицию высказал Верховный Суд РФ в своем определении от 10.04.2007 N 11В07-12 .

Добросовестный приобретатель не освобождается от обязанностей, перешедших к нему от залогодателя

Так, по мнению ВС РФ, переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога. Правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, которые позволяют освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Более того, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - например, между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Такова позиция ВС РФ. Фактически он признал, что добросовестность приобретателя заложенного имущества - это еще не основание для освобождения его от обязанностей залогодателя. В результате был зафиксирован приоритет интересов залогодержателя над интересами добросовестного приобретателя заложенного имущества.

После опубликования этого официального разъяснения ВС РФ судебная, в том числе арбитражная, практика пошла именно по этому пути (определение ВАС РФ от 10.04.2008 N 4585/08; постановления ФАС ЗСО от 18.03.2008 N Ф04-1504/2008(1715-А03-8); ФАС СКО от 01.04.2008 N Ф08-1632/08 ).

На основании ее анализа можно сделать следующий вывод. При возникновении судебного спора по инициативе залогодержателя, не получившего исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства от продавца-залогодателя, приобретение этих ценностей вероятнее всего будет означать для покупателя утрату права собственности на них.

По нашему мнению, эта судебная практика выглядит более справедливой. Она не приводит к необоснованному ущемлению интересов залогодержателя, который сегодня может лишиться всяких способов обратить взыскание на заложенное имущество. А это, в свою очередь, существенно снижает эффективность такого способа обеспечения обязательств, как залог.

Действия покупателя заложенного имущества при оспаривании сделки

Что же в таком случае остается делать покупателю? Во-первых , как отметил ВС РФ, он может потребовать у продавца возмещения убытков. Речь идет о тех, которые были причинены при изъятии приобретенного имущества третьими лицами (в частности, залогодержателем) по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (ст. 461 ГК РФ).

В договоре купли-продажи нужно четко прописать условие о неустойке

Во-вторых , целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть жесткие штрафные санкции за передачу продавцом имущества с обременением. Как правило, в договоры включается положение о гарантиях продавца в отношении отчуждаемого имущества, в том числе об отсутствии обременений проданных ценностей. Ответственность продавца в виде высокой штрафной неустойки может быть следствием несоблюдения им указанных гарантий .

Но в то же время оба предложенных варианта не позволяют соблюсти в полной мере имущественный интерес приобретателя. Ведь он так и не сможет "оставить" имущество в своей единоличной собственности. Однако указанные механизмы дадут покупателю возможность получить адекватную денежную компенсацию своих нарушенных интересов.

В-третьих , дабы все же попытаться сохранить за собой приобретенное имущество, покупатель может оспорить договор залога. Зачастую такой договор о залоге не выдерживает тщательной проверки, оставляя возможность для его успешного оспаривания как недействительной сделки или признания его незаключенным. Данное обстоятельство обусловлено большим количеством императивных норм, регулирующих залоговые отношения, и наличием существенных условий договора о залоге, которые в обязательном порядке должны отражаться в его содержании.

Покупатель заложенного имущества может признать договор залога незаключенным

Действующее законодательство позволяет оспаривать тот или иной договор любым заинтересованным лицам (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Покупатель, желающий сохранить право собственности на приобретенное имущество, находящееся в залоге, может попытаться оспорить такой договор залога или признать его незаключенным по следующим основаниям:

1. наличие в нем положений, противоречащих императивным требованиям закона. Например, может оказаться, что договор о залоге, подлежащий нотариальному удостоверению, его не прошел (п. 4 ст. 339 ГК РФ) или была заложена доля в ООО, устав которого содержит запрет на залог долей (ст. 168 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 13.01.1999 N Ф04/102-348/А75-98; ФАС УО от 11.08.2003 N Ф09-2110/03ГК; ФАС ВВО от 25.04.2008 N А17-5423/1-5457/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5 );
2. отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора залога, например, не приведена оценка предмета залога, отсутствуют размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 18.07.2007 N Ф04-538/2007 (35263-А75-24); ФАС ПО от 06.02.2008 N А57-3866/07 ).

Данный путь представляется для покупателя наиболее оптимальным, позволяя последнему "остаться при своем интересе". Однако предостерегаем, что этот путь меньше всего зависит только от поведения покупателя, поскольку качество оформления договора залога связано с добросовестностью его сторон - залогодателя и залогодержателя.

*1) См. подробнее: Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4.

*2) См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 362; Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М., 2003. С. 489; Морозов Д.Н. Проблемы защиты гражданских прав залогодержателя и добросовестного приобретателя предмета залога // Вестник ВАС РФ. 2007. N 12.

*3) См. подробнее: Белобородова А.В. Как уменьшить размер договорной неустойки // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 8. С. 40.

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, А.А. ШКАДОВ, старший юрисконсульт "ФБК-Право", Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт "ФБК-Право"