Как правильно подписывать договор купли продажи. Продажа квартиры: документы и порядок сделки. Сопровождение сделки по продаже недвижимости. Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

Приобретение недвижимости не обходится без заключения договора ее купли-продажи. Этот документ играет большую роль в оформлении сделки. Он необходим, чтобы установить порядок купли-продажи имущества и основные обязанности сторон по совершению сделки.

Чтобы продать или купить недвижимость без осложнений и возникших споров, следует тщательно изучить правила заключения договора купли-продажи недвижимости. Для этого, мы предлагаем ознакомиться с нашей статьей.

Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Любой договор заключается с соблюдением основных норм и правил. Договор купли-продажи недвижимости не исключение.

Договор оформляется письменно. Его сторонами считаются продавец недвижимости и его покупатель. Если форма документа не соблюдается в полной мере, он будет признан недействительным.

Закон не устанавливает обязательное заверение договора у нотариуса, но стороны могут пойти на это по предварительной договоренности.

Договор является заключенным тогда, когда стороны сделки подпишут его. Но право собственности перейдет к покупателю после прохождения регистрации.

В тексте договора указываются следующие пункты:

ФИО покупателя и продавца, паспортные данные.

Наиболее полная характеристика предмета договора.

Подробная информация о предмете: месторасположение, площадь, прилегающая территория и т.д.

Цена недвижимости.

Порядок оплаты покупателем.

Список лиц, которые могут пользоваться недвижимостью после ее продажи.

Заключение договора купли-продажи недвижимости имеет несколько этапов:

Составление предварительного договора и внесение покупателем аванса за недвижимость. Предварительный договор не обязательный документ, но все же его рекомендуют оформить, так как он закрепляет основные намерения продавца и покупателя, и при этом фиксирует конкретную стоимость квартиры. Передача аванса должна быть зафиксирована в тексте предварительного договора.

Оформление основного договора обеими сторонами сделки.

Составление и подписание акта передачи недвижимости.

Регистрация договора.

Соблюдение существенных условий при заключении договора

Законом установлены существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Если какое-либо из них не будет прописано, то документ не будет действительным.

Основные существенные условия:

Условия по предмету

Предмет договора должен устанавливать конечный результат, который хотят достигнуть стороны сделки. Если в отношении предмета договора стороны сделки не придут к согласию, то договор не сможет быть исполнен соответствующим образом.

Условия, установленные законом

Договор купли-продажи имущества является одним из документов, в которых стоимость недвижимости является существенным условием. Она должны быть указана по согласованию сторон сделки письменно.

Условия, которые решит обозначить одна из сторон как существенные.

Если возникли дополнительные вопросы по заключению договора, специалисты сайта совершенно бесплатно ответят на них.

Договор купли-продажи - признан одним из самых древних видов договорных отношений, возникший примерно 4000 лет назад. Этот факт неудивителен, ведь отношения, построенные на приобретении товара, существуют почти столько же, сколько Суть такого договора очевидна - передача собственности от одного владельца другому за вознаграждение.

Пунктом 1 статьи 454 ГК определены основные моменты договора купли-продажи. В ней сказано, что первая сторона такого договора берет на себя обязательство по предоставлению второй стороне некоего товара, а вторая сторона обязуется принять его и оплатить. Таким образом Гражданский Кодекс юридически закрепил суть процесса продажи, то есть перехода собственности (вещного права) на возмездной основе к другому владельцу.

С того момента, когда две его стороны достигли соглашения по его купли-продажи признается вступившим в силу, а закрытие его происходит в тот момент, когда товар передается покупателю. Однако часто бывают случаи, когда эти два события совпадают. Речь идет, например, о розничной торговле, где тоже существует купли-продажи, правда, форма у него весьма своеобразная: считается, что момент, когда товар выставляется в местах продажи (на витрине или прилавке) или когда продавец демонстрирует качества товара, является А в момент, когда покупателю выдается чек (как альтернатива - другой документ, подтверждающий оплату), договор считается заключенным.

За выполнение своих обязательств по договору продавец всегда получает вознаграждение, а потому договор купли-продажи является возмездным. Также он является двусторонним, т.к. каждая сторона несет некие обязательства в пользу другой стороны до исполнения которых она признается должником другой стороны. Обязанности обеих сторон эквивалентны и существенны: продавец несет обязательства по передаче товара, а покупатель обязан за него заплатить. Такое отношение между продавцом и покупателем позволяет назвать этот договор синаллагматическим (от греческого «взаимоотношение»). Это означает, что на покупателе по такому договору всегда лежит встречное обязательство оплатить приобретенный товар (исключение составляют только договоры с авансом). Как гласит п.1 ст. 328 ГК покупатель должен выполнить свои обязательства, связанные с оплатой, только после того, как продавец выполнит свои. А если продавец не предоставил товар, то покупатель не обязан производить оплату. Соответственно, в случае предоплаты встречное обязательство накладывается на продавца - он имеет право на передачу товара только после произведения оплаты.

Если продавец и покупатель не могут быть наделены встречными обязательствами, договором на них накладываются дополнительные права. Для примера: договор купли-продажи в рассрочку предполагает, что с того момента, когда товар передан покупателю, до предмет сделки находится в залоге у продавца как обеспечение покупателем своих обязательств по оплате.

В случае, если покупатель в установленный срок не производит оплату, продавец вправе затребовать не только внесение оплаты за товар (или его возврата), но и погашение процентов от простроченной суммы. Если же речь идет об оплате авансом, а свои обязательства не выполняет продавец, то покупатель вправе затребовать либо возврат уплаченных денег, либо передачу ему оплаченного товара. А продавец так же будет обязан уплатить проценты за период просрочки.

Товаром, реализуемым через такой договор, может выступать любое имущество, в том числе и недвижимое. Однако продажа некоторых групп товаров может регулироваться не только ГК, но и иными нормативными актами.

Независимо от того, какой товар продается, договор купли-продажи включает в себя несколько основных условий: сведения о товаре, порядке и сроках его передачи, а также сведения о сумме и порядке оплаты.

Договор купли- продажи заключается, как правило, в простой письменной форме. Законодательство не требует обязательной заверки договора у нотариуса, но чаще всего граждане это делают. Многие собственники жилья не знают, как заключить договор купли продажи, поскольку впервые сталкиваются с такой необходимостью. Начинать следует с того, что должно быть указано в договоре.

По закону такой договор должен содержать:

Личные данные участников договора (паспортные данные, даты рождения, адреса проживания и пр.);

Описание предмета договора;

Условия (существенные, обычные, необычные);

Цену договора;

Даты заключения и сроки действия.

Как заключить договор купли продажи земельного участка

Необходимо описывать его в договоре соответственно кадастровому плану. Должны быть прописаны его наименование, месторасположение, площадь, категория земель, кадастровый номер, разрешение на использование. Все имеющиеся на земельном участке строения также должны быть описаны в договоре купли-продажи.

Недействительным признают договор следующие прописанные в нем положения, которые:

Устанавливают право продавца выкупить участок или недвижимость обратно по личному желанию;

Ограничивают дальнейшее использование новым владельцем приобретенного участка или недвижимости, в том числе, ограничения на сдачу в аренду, ипотеку, перепродажу и т.д.;

Ограничивают ответственность продавца в случае, если объявятся другие собственники участка или недвижимости.

Если продавец гарантирует, что является единственным собственником, не существует ограничений и обременений, то это должно указываться в договоре. Также в нем должны указываться действия продавца (выплата компенсации, возмещение стоимости и пр.), если гарантии не будут соблюдены. Кроме этого, должны быть указаны действия в случаях иных форс-мажорных ситуаций.

После проверки сопутствующей документации, ознакомлении со всеми условиями договора и с их согласием, стороны подписывают договор на последней его странице лично. Договор могут подписать лица, имеющие доверенность собственника на совершение подобного рода сделок. Чтобы заключить договор купли продажи можно обратиться к нотариусу. В таком случае, он также ставит свою подпись и печати, вносит соответствующую запись с личными данными участников договора, номером сделки в реестр.

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

• С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

• Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

• С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

• помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
• организация просмотра и показа квартиры;
• решение о сроках проведения сделки;
• организация проведения оплаты задатка или аванса;
• консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
• проверка предоставленных документов;
• организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

• Основные документы:

- Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
- Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):

Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

• Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
• Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

• Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .

• Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
• Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

• Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

• Документы, подтверждающие чистоту сделки:

- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.
- Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

• Дополнительный пакет документов:

- Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
- Предыдущий договор купли-продажи.
- Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.

Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

• В Многофункциональном центре (МФЦ).
• В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

• На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
• На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
• Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

• Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

• С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

• Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

Список расходов:

Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

• Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
• Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
• Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:

  Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
  - Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
  - Проектную декларацию.
  - Разрешение на строительство, на землю.

• Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
• Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

• Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
• Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
• Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
• Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:

Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или , считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

• Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
• При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).
• Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, .

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
3. внесение аванса (по договоренности);
4. подготовка документов;
5. заключение основного договора;
6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

• самостоятельно;
• у нотариуса;
• в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

• оформление договора в простой письменной форме;
• отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
• самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

• несет ответственность за правильность составления договора;
• проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
• расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
2. десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

• занимается поиском подходящей квартиры;
• договаривается с собственником жилья;
• оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
• составляет договор;
• предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
• присутствует на всех этапах проведения сделки;
• совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

• квартиры;
• доли;
• осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

1. Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
2. Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
3. Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
4. Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

• на рынке вторичной недвижимости;
• в новостройке;
• в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

1. Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

1. Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
2. Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

• в Росреестре – десять дней;
• в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

• личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
• подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
• стоимость жилья;
• отсутствие обременений, арестов;
• наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документ	Примечание
Паспорт	Копия и оригинал
Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга	Предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению
Основание права собственности (договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.)	Предоставляется оригинал документа
Выписка из Росреестра	Является подтверждением права собственности
Технический или кадастровый паспорт жилого помещения	Получается в БТИ
Разрешение органов опеки и попечительства	Предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний
Справка об отсутствии задолженности за квартиру	Необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств
Выписка из домовой книги	Получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

• Росреестре;
• Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Вид	Примечание
Ипотека	Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
Аренда	Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру)	Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
Арест	Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
Доверительное управление	Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

1. Заключение договора и его регистрация.
2. Передача квартиры.
3. Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

1. Составляется в простом письменном виде.
2. Заполняется в свободной форме.
3. Не требует нотариального заверения.
4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

• банковская ячейка;
• безналичный расчет;
• счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

Документ	Примечание
Заявление о государственной регистрации сделки	Заполняется покупателем
Паспорта участников сделки	Предоставляются копии документов
Договор купли-продажи	Должен быть подписан всеми участниками сделки
Акт приема-передачи квартиры
Кадастровый и технический паспорт	Выдается в БТИ
Квитанция об уплате госпошлины	Оригинал
Нотариально заверенная доверенность	Если вместо продавца в сделке участвует его представитель

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Правовые	Материальные (связанные с документами)
Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними)	Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора)
Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу)	Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры)
Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом	Отсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом)
Наличие актуального ареста на объект недвижимости	Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
5. Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.