Как сдать в аренду государственное имущество. Как заключить договор аренды. Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Аренда офисного, торгового, производственного помещения или отдельного нежилого здания у государства на долгосрочный период имеет ряд преимуществ перед арендой у частного лица или частной компании.
Выгода заключается не только в стоимости аренды, но и в защите арендатора от негативных изменения условий аренды со стороны арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, повышения арендных ставок и так далее.
Продажа и аренда государственных помещений может осуществляться только через процедуру государственных торгов.
ПРЕИМУЩЕСТВА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ У ГОСУДАРСТВА
БАЗА ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА МОСКВЫ
последние обновления
ПОРЯДОК АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ ТОРГИ У ГОРОДА МОСКВЫ
ШАГ 1. ПОИСК ПРЕДЛОЖЕНИЙ
Информация о всех проводимых аукционах содержится на государственном сайте torgi.gov.ru. Однако, в большинстве случаев, там содержится лишь общая информация о дате аукциона и порядке его проведения. В нашей базе Вы сможете найти более полную информацию об этих объектах. Наши сотрудники ежедневно выезжают на объекты, изучают их, делают фотографии и выкладывают на нашем сайте.
ШАГ 2. ОСМОТР ПОМЕЩЕНИЙ
Для этого необходимо подать заявку и пройти процедуру ее согласования в Департаменте по конкурентной политике г.Москвы. После одобрения Вам будет назначена дата и время осмотра помещения. Учтите, что заявка может быть отклонена при наличии ошибок при ее заполнении. К осмотру помещения будут допущены только те граждане, которые указаны в заявке.
ШАГ 3. ИЗУЧЕНИЕ УСЛОВИЙ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА И ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Аукционы по аренде государственных помещений проводятся в Интернете на специализированных Электронных площадках. На какой именно площадке будет проводится аукцион по выбранному Вами помещению, Вы можете узнать из лотовой документации, которая разрабатывается Организатором торгоа для каждого объекта индивидуально. Вам необходимо знать: сроки окончания подачи заявок, дату аукциона, тип акциона, условия допуска, размер и порядок оплаты обеспечительного взноса для участия и т.д. Также изучите условия договора аренды. В зависимости от объекта они могут отличаться. Уточните срок договора, порядок оплаты платежей, ограничения по использованию помещения, требования к арендатору. Обязательно проверьте, соответствует ли целевое назначение помещения Вашей деятельности.
ШАГ 4. ПОЛУЧЕНИЕ ЭЦП (ЭЛЕКТРОННАЯ ЦИФРОВАЯ ПОДПИСЬ)
Наличие ЭЦП — обязательное условие доступа к участию в любом аукционе. Для ее получения Вы должны подготовить необходимый комплект документов по Вашей фирме и обратиться в одну из организаций, уполномоченных осуществлять регистрацию электронных подписей. Стоимость ЭЦП зависит от типа электронной площадки и от типа аукциона, в котором предполагается участие. В среднем стоимость 5 000 — 7 000 руб. ЭЦП представляет собой флешку, которая служит ключом доступа в личный кабинет на электронной площадке.
ШАГ 5. АККРЕДИТАЦИЯ НА ЭЛЕКТРОННОЙ ПЛОЩАДКЕ
Подготовьте сканы Ваших документов, составьте требуемые заявления, заполните заявку, произведите оплату обеспечительного платежа и сделайте скан платежного поручения. Для отправки документов на аккредитацию воспользуйтесь ЭЦП. Будьте очень внимательны при подготовке документов для аккредитации. Как правило, заявления рассматриваются в течение 3-5 дней. Если будет обнаружена какая-либо ошибка или неточность, то документы вернут Вам на доработку. После исправления они вновь будут рассматриваться 3-5 дней. Большинство потенциальных арендаторов не успевают пройти аккредитацию до срока окончания подачи заявок именно по этой причине.
ШАГ 6. НАСТРОЙКА КОМПЬЮТЕРА
Электронные площадки предъявляют свои различные требования к программному обеспечению Вашего компьютера. Вам будет необходимо установить соответствующие программы для обеспечения дополнительной безопасности при передаче данных, программы для обеспечения работы Вашей ЭЦП и произвести соответствующие настройки Windows. Советуем, чтобы это делал программист.
ШАГ 7. РЕГИСТРАЦИЯ В КАЧЕСТВЕ УЧАСТНИКА АУКЦИОНА
Прохождение аккредитации обеспечивает Вам допуск к личному кабинету на Электронной площадке, но еще не обеспечивает допуск к аукциону. Допуск к конкретному аукциону дает Организатор торгов после рассмотрения заявки. Поэтому теперь Вам необходимо сформировать заявку на участие в аукционе по Вашему лоту и направить комлект документов Организатору торгов. Об одобрении Вас в качестве участника аукциона Вы узнаете за день до дня самого аукциона.
ШАГ 8. ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ
Перед проведением торгов по аренде помещения от города Вы должны ознакомиться с порядком его проведения и определить для себя максимальную цену, которую Вы готовы предложить за аренду данного помещения. Условие победы в любом аукционе одно и тоже — предложение наибольшей цены. Но порядок того, как делаются ценовые предложения может отличаться. С учетом того, что аукцион длится всего несколько часов, Вы должны четко знать и понимать его правила и порядок.
ШАГ 9. ПОДПИСАНИЕ ПРОТОКОЛА
Обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения с городом, является своевремнное подписание победителем Протокола о выигрыше как в электронном виде (с помощью ЭЦП), так и в бумажном виде (в офисе Организатора торгов). Несоблюдение сроков подписания Протокола о результатах торгов грозит признанием итогов аукциона недействительными.
ШАГ 10. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Не ранее чем через 10 дней, Вы сможете подписать договор аренды. 10 дней — срок, который дается другим участникам аукциона, чтобы оспорить итоги торгов. Обязательным условием подписания договора аренды помещения у города является факт оплаты первой части аренды, размер которой установлен в лотовой документации.
ШАГ 11. ПРИЕМ ПОМЕЩЕНИЯ И ПОДПИСАНИЕ АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ
Дата и время подписания согласовывается дополнительно, после подисания договора аренды. Подисание акта приема-передачи помещения должно происходить непосредственно по месту нахождения данного помещения.
ШАГ 12. РЕГИСТРАЦИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Регистрация договора аренды осуществляется совместно с представителем Организатора торгов в Государственной регистрационной палате г.Москвы. Срок государственной регистрации — 10 дней.
ШАГ 13. ИСПОЛНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Договор аренды нежилого помещения от города предусматривает целый ряд требований к новому арендатору. Внимательно ознакомьтесь с ними заранее. К примеру, это может быть требование о согласовании целевого назначения помещения или требование о заключении договора аренды земельного участка под помещением и т.д.
КАК ПРОХОДЯТ ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ ПО АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ?
Условие победы в любых государственных аукционах по аренде или продаже имущества, одинаковое: выигрывает участник, предложивший наибольшую цену за объект торгов. Но форма аукциона и способы подачи предложений о цене могут отличаться. Какой способ будет исользован при проведении конкретных торгов определяет их Организатор.
Например, при продаже квартир должников через торги, которые проводит Росимущество г.Москвы, участник не знает какую цену за квартиру предложили другие участники. Во время аукциона, участнику дается 2 часа на то, чтобы сделать свое единственное предложение по цене. По истечению 2-х часов, Организатор торгов смотрит, какой из участников сделал максимальное предложение и определяют его как победителя. Такая форма подачи ценового предложения называется закрытой.
В аукционах по сдаче государственных помещений в аренду от города Москвы используется открытая форма подачи предложений о цене. Любой из участников торгов может повышать стоимость аренды неограниченное число раз. Шаг торгов строго фиксирован Организаторами и участник может повысить цену только на тот шаг, который установлен в текущее время.
Реализуется это следующим образом:
- Устанавливается стартовая цена объекта. Как правило, это сумма годового платежа за объект.
- Устанавливается шаг торгов, равный 5% от стартовой цены.
- Когда аукцион начинается, то участникам дается 10 минут, чтобы сделать шаг (повысить цену на 5%).
- Если никто из участников аукциона этого не делает, то шаг торгов снижается на 0,5% и включается таймер еще на 10 минут.
- Таким образом идет снижение до минимального шага торгов — 0,5%.
- Кто из участников сделает последний ход, тот и будет признан победителем торгов.
- Когда один из участников повышает цену, то таймер на 10 минут запускается по новой, чтобы другие участники аукциона смогли «перебить» его предложение. Повышение может идти до бесконечности, по времени аукцион не ограничен.
Такая методика применяется с целью максимально возможного прироста цены на торгах. Если участники сочтут, что прирост цены на 5% делает аренду уже не выгодной для них и не будут повышать стоимость аренды, то им будет предложено сделать более низкий шаг (4,5%, затем 4%, затем 3,5% и так то 0,5%).
Наша Компания единственная в Москве, кто оказывает услуги по аренде и покупке государственных помещений, зданий, земельных участков и жилой недвижимости.
Мы сотрудничаем с рядом государственных организаций, крупных производственных площадок и комплексов Москвы и Московской области, которые располагают арендными площадями.
Основные наши Клиенты — это предприятия малого и среднего бизнеса. Наши специалисты хорошо знают требования к помещениям практически для любого вида бизнеса и помогают найти наиболее подходящие варианты.
Уникальность нашей услуги заключается в том, что мы предлагаем помещения, которых нет на рынке и цены на которые ниже рыночных на порядок.
Мы единственные оказываем полный комплекс услуг, начиная от поиска вариантов до сопровождения процесса аукциона и подписания договора аренды.
Большое внимание мы уделяем юридической части и аналитике. Мы отслеживаем все изменения в законодательстве. Наши сотрудники постоянно проходят обучения и сдают тесты. Мы формируем аналитику по прошедшим ранее аукционам. Проводим различные исследования. Основная цель этой работы — определить, будет ли по конкретному лоту повышение цены или нет. Если повышение будет, то насколько. Нам важно, чтобы наши Клиенты получали помещения по ценам ниже рыночных.
ВОПРОСЫ ПО АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ГОРОДА
СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТ ПРОЦЕСС АРЕНДЫ?
Если взять срок от того, как Вы сделали выбор и до передачи в пользование Вам помещения, то в среднем это 1,5 месяца. Зависит от установленных сроков окончания подачи заявок и установленной даты проведения торгов.
МОЖЕТ ЛИ ИП АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ У ГОРОДА?
Да, может. Однако, чтобы не потратить время зря, необходимо изучать требования к арендатору заранее. Они прописываются в аукционной документации.
_______________________________________________________________________________________________________________
ВОЗВРАЩАЕТСЯ ЛИ ВНЕСЕННЫЙ ЗАДАТОК, ЕСЛИ Я НЕ ВЫИГРАЛ В ТОРГАХ?
Да, конечно. Только необходимо учесть, что задатки могут быть возвращены участникам не ранее, чем через 10 дней после публикации Протокола о результатах аукциона.
_______________________________________________________________________________________________________________
ЕСЛИ ВДРУГ БИЗНЕС НЕ ПОЙДЕТ, ТО МОГУ ЛИ Я ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?
Да, конечно. Для этого Вам будет необходимо письменно уведомить Арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев с планируемой даты расторжения договора аренды нежилого помещения.
_______________________________________________________________________________________________________________
СМОГУ ЛИ Я ЧАСТЬ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ СДАТЬ В СУБАРЕНДУ?
Нет, прямая или скрытая сдача в субаренду всего арендуемого у государства помещения или его отдельной части, запрещена.
_______________________________________________________________________________________________________________
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ В АУКЦИОНЕ Я БУДУ ЕДИНСТВЕННЫМ УЧАСТНИКОМ?
В этом случае аукцион не будет проводится. Но при этом договор аренды будет заключен на стартовых условиях с единственным участником, допущенным к аукциону.
_______________________________________________________________________________________________________________
КАКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРЕДЛАГАЮТСЯ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА ЧАЩЕ ВСЕГО?
Категории, принадлежащих городу помещений очень различны. Это могут быть отдельно стоящие административные здания, офисные помещения, помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов, производственные и складские помещения, подвалы, помещения с четко определенным видом деятельности (автомойки, детские сады, медицинские центры и т.д).
По нашей статистике, больше всего востребованы помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов. Подобные помещения достаточно сложно найти в обычной коммерческой аренде.
_______________________________________________________________________________________________________________
ПОЧЕМУ ПРИ ВСЕХ ПЛЮСАХ, АРЕНДА ОТ ГОРОДА ДО СИХ ПОР НЕ ТАК ПОПУЛЯРНА, КАК КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА?
Аренда помещений у города вызывает множество трудностей у потенциальных арендаторов. Столкнувшись с ними, многие отказываются от этой затеи.
- Сложно найти помещение, подходящее по параметрам. Проблема заключается в отсутствии достаточной информации об этих помещениях, позволяющей не только оценить помещение, но и вообще сориентироваться, что оно из себя представляет. Также большую сложность вызывает просмотр такого помещения, который требует предварительного согласования заявки, постановки в очередь на просмотр и т.д.
- Арендовать помещение можно только через процедуру аукциона. Аукционы проходят в Интернете на специализированных электронных площадках. Трудности вызывает процесс регистрации участника на электронной площадке, прохождение аккредитации и сам процесс проведения торгов, условия которых постоянно меняются.
_______________________________________________________________________________________________________________
КАК МОЖНО БЫСТРО АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ИЛИ ЗДАНИЕ У ГОРОДА?
Аренда помещений от города — одно из самых приоритетных направлений нашего агентства.
Ежедневно сотрудники занимаются проработкой новых, появляющихся вариантов помещений. Выезжают на объекты, делают фотографии, изучают технические характеристики, проводят оценку арендной ставки.
Мы постоянно отслеживаем все нововведения и изменения в процедурах прохождения аккредитации, аукционов, изменения в условиях аренды.
Обратитесь к нам и Вы сэкономите не только свое время, но и свои деньги.
Среди предпринимателей особой популярностью пользуется муниципальная недвижимость, которая предоставляется органами власти на условиях аренды. Сдача в аренду муниципального имущества представляется отличным способом сэкономить средства предприятия, сократив его затраты на съем помещения.
Экономия средств
Среди предпринимателей аренда муниципальной собственности практикуется как эффективный метод снижения издержек на помещение. По сути, подобная аренда считается альтернативой аналогичным договорам с различными коммерческими структурами, которые требуют значительно больших затрат от предпринимателя.
Для муниципальной недвижимости характерной особенностью является низкая стоимость, в сравнении с приватизированными коммерческими объектами.
В связи с этим предприятия нередко обращаются к муниципальной недвижимости, которая представлена на рынке в виде офисов, производственных помещений, складов и прочих объектов.
Муниципальное имущество, как правило, дешевле коммерческого
Особенности муниципального имущества
Перечень объектов недвижимости, относящихся к муниципальному типу, регулируется статьей 215 ГКРФ. Согласно ей, к данному типу относится любое имущество, владельцем которого признаны города, села и прочие виды населенных пунктов. Аренда муниципальных строений представляется основной статьей дохода бюджетов большинства регионов.
Несмотря на то, что федеральное законодательство регулирует процедуру передачи имущества из собственности населенного пункта частным лицам, вопросы аренды нередко решаются с использованием местных правовых актов и постановлений.
Согласно федеральному закону №67, право аренды подобного рода объектов может быть получено исключительно в ходе аукциона, проводящегося представителями местных властей. Порядок проведения торгов и их особенности регулируются региональными властными структурами, что делает их уникальными для каждого отдельно взятого региона.
Важно учитывать, что предпринимателю доступно приобретение не только объектов муниципальной, но и государственной собственности.
При этом порядок предоставления прав на аренду практически полностью идентичен, что позволяет заметно расширить перечень доступных бизнесмену вариантов.
Формы соглашений
Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.
Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу. Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом. Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.
При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта - муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.
Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.
Муниципальное имущество сдается в аренду через организацию аукциона
Торги и аренда
Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.
Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.
Конкурсные особенности
Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.
Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.
Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.
Когда проведение конкурсов не потребуется
Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества. Они установлены на уровне федерального законодательства - ФЗ № 135 в статье 17. Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.
Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:
- если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44. Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его;
- если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта;
- не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом;
- допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ;
- если имущество передается в ведомство властям другого региона.
Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям. Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов.
Конкурсы, аукционы и проведение торгов
Несмотря на то что органы местного самоуправления для реализации прав на аренду собственности могут прибегнуть как к аукционам, так и к конкурсам, у этих двух понятий есть существенные отличия. Конкурсная основа передачи прав предусматривает, что заявки участников подаются в закрытом виде и не подлежат огласке.
Аукцион же, напротив, представляет собой полноценные публичные торги, в которых открыта информация об участниках, а также другие подробности их проведения.
В рамках аукциона участники предлагают различные суммы за аренду того или иного объекта, пытаясь получить право на аренду.
Процедура проведения торгов предусматривает несколько этапов:
- Формирование комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами - обработкой заявок, определением числа участников, победителей и прочих аспектов мероприятия.
- Рассмотрение поданных заявок.
- Проведение торгов.
- Определение победителя.
Важно помнить о том, что принять участие в подобном мероприятии могут как простые граждане, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. Это делает круг лиц, имеющих доступ к борьбе за право аренды максимально широким.
Подача заявки
Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.
Она включает:
- заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления;
- учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов;
- платежные реквизиты кандидата;
- документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.
Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством. Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение. В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.
После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.
После договоренности сторон оформляется типовой договор аренды, в котором оговариваются права и обязанности арендаторы и арендодатели
Льготы и НДС - что следует знать
Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.
Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.
Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.
При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.
Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.
Как составить договор
Завершающим этапом получения прав на аренду муниципальной собственности, представляется заключение договора аренды. Действующее законодательство не регулирует форму подобного соглашения, заключаемого между местными властями и предпринимателем.
Однако, во избежание неудобств, повсеместно используется типовое соглашение об аренде, имеющее следующие особенности, которые следует отразить в договоре:
- В «шапке» соглашения указывается населенный пункт и дата заключения.
- Первым пунктом необходимо обозначить стороны договора: «Арендодатель» - муниципальные власти и «Арендатор» — победитель конкурсных торгов.
- В качестве предмета соглашения, необходимо указать аренду недвижимого имущества на определенных условиях.
- Важно указать дату начала и окончания сроков действия соглашения.
- Должна быть подробно расписана процедура оплаты арендуемого объекта, а также возможные причины, по которым арендная плата может быть изменена арендодателем без предварительного согласования.
- Права и обязанности сторон, их ответственность.
Если в результате договоренности между сторонами были достигнуты иные соглашения или согласованы дополнительные условия, они непременно должны быть отражены в договоре. В противном случае не удастся добиться их соблюдения и защитить интересы в рамках судебного разбирательства.
Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.
В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны - город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.
При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.
Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.
Кто может стать арендатором
В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.
Субъектами среднего бизнеса признают:
- индивидуальных предпринимателей (ИП);
- различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
- крестьянские и фермерские хозяйства;
- партнерства либо сообщества хозяйственного типа.
В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.
Договорное сопровождение сделки
Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.
В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами - собственником имущества и непосредственно арендатором.
И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:
- соглашение с возможностью последующего выкупа помещения ;
- договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
- соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
- договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
- контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
- договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.
Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.
Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.
Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:
- муниципального унитарного предприятия;
- автономного госучреждения;
- муниципального органа, при условии оперативного управления.
Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.
Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.
Порядок аренды на конкурсной основе
Независимо от того, какой вариант выбран - торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.
Типовой список бумаг включает:
- учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
- бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
- банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
- бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.
Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.
Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.
Допустима ли аренда без проведения конкурса
Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.
Список включает следующие случаи:
- Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
- Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
- Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
- Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
- Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.
Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:
- религиозные организации;
- профсоюзы;
- политические партии;
- общественные фонды;
- адвокатские и нотариальные конторы;
- медицинские и образовательные учреждения;
- отделения связи, почта.
А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.
Льготы
В 2019 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.
Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.
Налогообложение
Еще один момент, о котором не стоит забывать - вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора - передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности - процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
В соответствии с п.11 ст 17.1 135-ФЗ можно ли в течении 6 месяце на 29 дней заключить договор аренды мун. имущества с одним юридическим лицом, а потом сразу на 29 дней с другим юридически лицом без торгов?
Сдача квартиры в ареду как ИП. Сдача чужого имущества
Добрый день! Возникла следующая ситуация, я как индивидуальный предприниматель сдаю квартиру в аренду и плачу налог 6% на УСН. Сейчас возникла потребность в сдачи квартиры, которая официально принадлежит моей несовершеннолетней дочери. Каким...
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Получение долгосрочный договор о концессии у Вуза
Добрый день! У одного из Московских Вузов имеется объект -"Ненужный", аварийный корпус! Они с удовольствием отдали бы бизнесу, в счет восстановления корпуса. Прошу Вас ответить: какие шаги нужны бизнесмену для получение данного корпуса для...
22 Мая 2018, 03:56, вопрос №2002405 Дмитрий Александрович, г. Москва
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Все услуги юристов в Москве
Выкуп муниципального имущества
Здравствуйте. с 1.12.2012г. арендую как ООО муниципальное помещение. договор аренды на 5 лет. с регистрацией в росреестре. Скажите возможно ли это помещение выкупить в собственность. и какие действия необходимо применить что бы его внесли в план...
21 Мая 2018, 16:13, вопрос №2001923 Алексей Васильевич Чебан, г. Уссурийск
400
стоимость
вопроса
вопрос решен
Выкуп муниципального имущества арендатором
Имущество передано в управление мупу, который сдал в аренду ООО, который сделал ремонт здания. Имеет ли ООО преимущество при выкупе недвижимости. Арендует с 15.06.2015 г. Что необходио сделать для того, чтобы инициировать процессс выкупа? В какие...
Порядок проведения аукционов на предоставление муниципальных земель в аренду
Правомерно ли объявление одного аукциона о предоставлении земельных участков (муниципальные земли) в аренду несколькими лотами (несколько земельных участков в одном аукционе) . По результатам аукциона один победитель, один арендатор на все...
09 Апреля 2018, 12:43, вопрос №1961091 Наталья, г. Екатеринбург
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Возможна ли аренда муниципального имущества без торгов, если у ИП есть образовательная лицензия?
Может ли ИП с лицензией (образовательные услуги) заключить договор аренды муниципального имущества без торгов? Спасибо.
Право собственности на субарендованный земельный участок
Собственник земли---Муниципалитет. Арендатор---Юр лицо. Арендатор заключит договор субаренды с физ лицом на земельный участок размером 10 соток для возведения на нем жилого дома. Субарендатор построит жилой дом и зарегистрирует на него право...
400
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как сдать в субаренду часть муниципального помещения, находящегося в оперативном управлении?
в каком случае возможна субаренда части муниципального помещения. часть занимаемого помещения муниципальным учреждением, может быть сдана в субаренду. каким образом можно оформить? какую часть занимаемого помещения можно сдать в субаренду
Добавление нового объекта в договор о передаче муниципального имущества
1. Необходимо включить в договор объект, который не относится ни к одному приложению данного договора. Следовательно нужно добавить новый перечень новым приложением. Как сформулировать это добавление в доп.соглашении? 2. При добавлении нового...
Возможность приватизации земельного участка в лесу находящегося в долгосрочной аренде
Приватный вопрос.
07 Марта 2017, 16:18, вопрос №424254 Арсений Емельяненко, г. Ставрополь
300
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как выкупить арендуемое муниципальное имущество?
Здравствуйте, имею договор аренды отдельного здания с муниципалитетом от 30.12.2016 г. на 10 лет. Как реализовать право выкупа и в какие сроки?
