От дома отказалась управляющая компания что делать. Что делать, если управляющая компания не реагирует на заявления? Устранение аварийных ситуаций

Проблема

Здравствуйте! Суть проблемы в том, что у моего дома закончился срок действия договора с управляющей компанией. Перезаключать договор они не хотят. При этом есть посягательства на присоединение моего двора со стороны соседнего ТСЖ, что не в интересах жильцов моего дома. Образовать собственный ТСЖ нет возможности, поскольку в доме мало жильцов и нечем платить бухгалтерам, электрикам и прочим специалистам.

1.Может ли управляющая компания так вот просто отказаться от заключения нового договора?

2.Если может, то с кем можно заключить подобный договор, кроме соседнего ТСЖ? Как найти эту организацию?

Всего в доме пять квартир.

Всего в доме пять квартир.

Две из них вообще ничего не платят, еще у одной есть долги.

Кроме того, есть еще подвал, который, вроде бы, нежилое помещение, владелец, насколько мне известно, платит за него исправно.

Тогда просто непонятно, зачем вам УК (или ТСЖ) или какая-то еще организация. Есть отличный способ управления - непосредственное управление. Правда, применять с 2015 года его можно только в домах, где не более 16 квартир (отсюда и мой вопрос). Суть этого способа заключается в том, что за тепло, воду, электричество вы платите непосредственно производителю. А за текущий ремонт собираете средства сами, уполномоченному лицу по мере надобности. Надо - нанимаете на эти деньги специалиста (хоть из соседнего ТСЖ). Заставить же коммерческую компанию работать себе в убыток не получится.

Решение

Здравствуйте, Дмитрий,

Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом. По общему правилу его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку Вы не желаете ни вступать в ТСЖ, ни осуществлять непосредственное управление, давайте рассмотрим вариант управления дома управляющей организацией. В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ)

Если собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления, за них это сделают ОМСУ, руководствуясь п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно данной норме проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для домов, собственники помещений в которых в течение года до дня проведения указанного конкурса не определились с управлением своим домом (Если и ОМСУ в установленном порядке не определят УК для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование (как минимум в части предоставления коммунальных услуг )) (см. Постановление ФАС ВСО от 12.01.2012 по делу N А58-2200/2009, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 04.04.2012 N ВАС-1665/12)). Правила проведения упомянутого конкурса установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Когда дело доходит до выбора УК на конкурсной основе, установление размера платы за содержание и ремонт находится в компетенции ОМСУ (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае плата равна цене договора управления МКД, а цена эквивалентна тому размеру, который был указан в конкурсной документации (п. 34 Правил содержания общего имущества).

Решение

Добрый день!

Вся здесь проблема в определении и в правильной квалификации того, является ли договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором? Статья Согласно статье 426 Гражданского кодекса РФ
1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Однако, из содержания части 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ следует, что договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором не является!!!, и поэтому законом не предусмотрена обязанность заключать такой договор управляющей организацией с каждым, кто к ним обратился ! У управлющей компании как коммерческой организации на рынке предоставления услуг в уловиях рыночной экономики есть право выбора домов, с которыми заключать такие договоры.

Нормы жилищного кодекса РФ регламентируют заключение таких договоров. В частности, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Постарайтесь найти альтернативные управляющие органазации, готовые заключить договор с Вашим домом.

Еще приведу Вам еще одну статью Жилищного кодекса, которая возможно, поможет Вам при решении ситуации:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!!

Спасибо за ответ, но я не очень понимаю: что конкретно мне можно сделать, учитывая, что:

1. Я не хочу оплачивать кап. ремонт здания за свой счет.

2. Так же, нет желания бегать со счетами за газ, свет и пр. по всем организациям, которые поставляют эти услуги каждый месяц.

3. Нет возможности платить бухгалтеру\электрику и тем, кто там еще должен быть.

4. Не хочу за собственные средства проводить к дому трубу с отоплением или водой, если это потребуется.

Решение

Вы спрашиваете "В таком случае кому-то придется бегать отчитываться за весь дом?" - выше я Вам уже привела статью Статья 164 Жилищного кодекса РФ Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, где в части 3 указано, что 3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!

Непосредственное управление выглядит не очень приемлемым вариантом потому, что:

1.Очень много договоров с организациями-поставщиками. Непонятно, как будут решаться вопросы с счетчиками (я слышал, что нужно ставить счетчик на входе в дом, а это существенная сумма - кто ее будет платить?)

2.Нет никакой ответственности управляющей компании, с которой, судя по всему, договор заключать все равно придется, только не как с у.к., а как с подрядчиком. Т.е., платить придется не меньше, а ответственности у этой компании не будет никакой.

3.Никто не захочет бегать и оформлять документы за весь дом бесплатно.

Есть ли другие варианты? Я слышал, что омс может назначить (и назначит) открытый конкурс на роль управляющей компании, если жители не выберут способ управления. Чем это грозит? Вообще, что это за органы местного самоуправления? Администрация? Можно ли как-то их пошевелить, чтобы они объявили этот конкурс пораньше? А то получится, что набегут долги по коммунальным платежам; будет сложно потом выплачивать.

С учетом российской реалии - ничего. Просто вы будете годами ходить и чего-то просить. Если большинство в доме не собственники, то решение фактически принимает муниципалитет. Можно обжаловать годами его бездействие в суде. На состояние дома это никак не повлияет. Если это жилье вам важно - просто займитесь его содержанием.

Так его уже давно содержат жильцы, за свой счет. Вопрос в другом: будут ли какие-то правовые последствия, если "не пойти". Ответственность, санкции, что-то подобное.

И еще есть другой вопрос: есть ли какой-то удобный способ заключать договоры с организациями-поставщиками?

Какой способ лично Вам кажется более приемлемым?

1.Если я правильно понимаю, то денег на кап. ремонт тоже ждать не приходится? Вроде, потому что нет никакого расчетного счета, на который могли бы были быть переведены деньги.

Это ведь весьма внушительная сумма, которую с бюджетом нашего дома потянуть будет весьма непросто. Даже собрать что-то будет весьма непросто. Соседи недавно поменялись, с новыми мосты пока особо не наведены.

2.Слышал, что скоро будет обязательной постановка счетчиков на воду. Как этот вопрос решается при непосредственном управлении?

Я уже писал выше, что счетчик в своей квартире поставить, конечно, можно. Хотя и берут за его постановку не по-божески. А вот с постановкой общего счетчика на входе в дом вопрос остается открытым. Слышал, что это где-то в районе 70 т.р.

Обязательно ли ставить такой счетчик?

3.Немного в сторону, но все же. В советские времена наш дом долгое время был не подключен к водоснабжению, хотя и находился в центре города. В конце-концов, когда рядом построили пятиэтажку, какие-то неизвестрые рационализаторы подключили его через систему труб, проходящих в подвале этой пятиэтажки.

В результате мы периодически сталкивались с тем, что жильцы того дома перекрывали нам воду. Раньше они делали это потому, что трубы в их доме были старые, грязные, по ним плохо проходила вода. Наш же дом ниже и по очевидным причинам, напора им не хватало.

Теперь председатель ТСЖ этой пятиэтажки использует данный рычаг воздействия в целях шантажа. Уже несколько раз отключала воду, как бы невзначай и периодически грозится это сделать.

В подвал нас она пускать отказывается, мотивируя это тем, что там находится дорогостоящее оборудование.

Что можно сделать в рамках закона, в ситуации, если воду отключили, а в подвал не пускают?

1. Так-то вы уже сейчас обязаны определиться со способом накопления средств капремонта (IX раздел Жилищного Кодекса). Никто не мешает вам в непосредственном управлении открыть спецсчет при региональном операторе для формирования фонда капремонта (не путайте со счетом регионального оператора). Только наполнять вы его будете самостоятельно. Как, впрочем, и при иных формах управления домом. Никакой помощи от государства, разумеется, не будет. Не для того писался девятый раздел ЖК РФ.

2. Счетчики на квартиру и на дом по 261-ФЗ вы обязаны были поставить уже более двух лет назад. Тем, кто этого не сделал на уровне квартиры - с 1 января 2015г будут увеличиваться нормативы каждые 6 месяцев.

3. Получается, что без общедомового счетчика вы просто бесплатно пользуетесь водой соседнего ТСЖ. Платят за вас его жители. Разве это нормально?

Большая часть населения городов проживает в многоквартирных домах, управлением и обслуживанием которых занимаются соответствующие организации – управляющие компании (иначе УК), ТСЖ или жилищные кооперативы.

Если пользы от данных объединений не наблюдается, жильцы вправе пожаловаться их руководству. Но что делать в случае, если УК не реагирует на заявления от собственников и квартиросъёмщиков?

В каких случаях жалуются на УК?

Обратиться с заявлением, претензией или жалобой к руководству управляющей компании в связи с возникшей жилищной проблемой или бездействием сотрудников УК способен любой гражданин:

• хозяин жилого помещения;
• квартиросъёмщик;
• лицо, приживающее вместе с владельцем.

В кратчайшие сроки организация, занимающаяся обслуживанием многоквартирного дома, должна рассмотреть оставленную заявку, дать письменный ответ заявителю и предпринять соответствующие меры в связи с требованиями, указанными в обращении.

Если просьба некорректна или не может быть исполнена, компания должна уведомить об этом гражданина.

Чаще всего в УК обращаются в связи со следующими причинами:

• отсутствие надлежащей подготовки здания к предоставлению ЖКУ (например, в период отопительного сезона);
• нарушение прав и интересов жильцов при проведении общего собрания владельцев либо отсутствие организации данного собрания вовсе;
• ненадлежащее качество предоставляемых коммунальных услуг;
• наличие проблемы с общим имуществом дома (поломка лифта, мусоропровода, отсутствие работающих лампочек в подъезде, необходимость проведения капитального ремонта и т. п.);
• предоставление неполной отчётности организации в связи с осуществлением управленческой деятельности;
• нарушение иных пунктов договора, заключённого с хозяевами жилых помещений в доме.

Владельцы квартир, выбрав определённую УК, заключают с ней соответствующий договор, содержащий положения об управлении многоквартирным домом и обслуживании его жильцов.

Если некоторые решения, принятые компанией, неправомерны и нарушают интересы граждан, заинтересованные лица вправе обратиться в саму УК с жалобой или заявлением.

Если данные действия не принесли результата, гражданам необходимо подать жалобу в вышестоящие инстанции, способные повлиять на работу организации.

УК обязана своевременно и качественно выполнять все свои обязанности, зафиксированные договором, а также вовремя отчитываться о проделанной ею работе.

Если жалоба в компанию не произвела нужного эффекта, заинтересованное лицо вправе обратиться в вышестоящие инстанции:

• Государственную жилищную инспекцию (иначе ГЖИ);
• Роспотребнадзор;
• отделение прокуратуры;
• местную администрацию;
• судебный орган.

В последнем случае вместо жалобы необходимо составить исковое заявление и отправить его в суд по месту нахождения компании.

В какую бы инстанцию не было направлено обращение, предварительно следует составить его грамотно и в соответствии с требованиями закона.

Как правильно составить текст жалобы и иска?

Если управляющая компания не реагирует на заявления граждан, в этом случае рекомендуется в первую очередь обратиться в ГЖИ или Роспотребнадзор.

В случае отсутствия активных действий, способствующих разрешению конфликта, жалобу на работу УК возможно направить в прокуратуру и администрацию города либо района. Стоит отметить, что оба органа обычно сильно загружены, поэтому ответная реакция может последовать нескоро.

Жалоба в любую из перечисленных выше инстанцией должна содержать следующие сведения:

• ФИО, контакты и адрес проживания заявителя;
• наименование инстанции, в которую направляется жалоба (если гражданину известно ФИО и должность руководства, эти сведения также указываются в «шапке» документа);
• суть обращения;
• требования заявителя и их аргументирование с точки зрения закона (рекомендуется указывать ссылки на нормативно-правовые акты);
• перечень документов, способных подтвердить факт наличия проблемы;
• подпись заявителя;
• дату составления обращения.

При необходимости можно подать , не реагирующую на обращения жильцов.

Исковое заявление в суд направляется в случае, если ни УК, ни остальные инстанции не предпринимают соответствующих действий для разрешения конфликта.

При обращении в судебный орган заявитель должен иметь на руках весомые аргументы для подтверждения факта нарушения договора об обслуживании дома.

Например, если у вас в многоквартирном здании протекает крыша, необходимо приобщить к иску фотографии, показания свидетелей, акт о протечке, оформленный специалистом, а также копию заявления, направляемого компании для уведомления о наличии подобной проблемы.

Обращение в жилищную инспекцию

Деятельность ГЖИ направлена на защиту имущества собственников и их интересов. Если вы желаете провести проверку работы вашей УК, обращение в жилищную инспекцию – самый верный вариант.

ГЖИ занимается следующими вопросами:

• оказание ЖКУ надлежащего качества;
• выполнение УК нормативных актов и положений договора;
• своевременная подготовка дома к сезонным изменениям (например, к отопительному сезону);
• соблюдение правил по эксплуатации жилья и использования общего имущества дома;
• и т. д.

В случае обнаружения недочётов или нарушений, ГЖИ вынесет постановление об их устранении компанией. Обычно сроки для избавления от проблемы устанавливаются в течение месяца. Виновные должностные лица привлекаются к административной ответственности.

Обращение в Роспотребнадзор

Чаще всего в госорган обращаются в следующих случаях:

• нарушение прав потребителей;
• непредоставление жильцам сведений о работе компании и полной информации о ЖКУ;
• необоснованное изменение тарифов и величины платы по коммунальным услугам;
• проведение проверки бухгалтерской отчётности организации при подозрении на осуществление ею махинаций;
• и т. д.

Обращение в прокуратуру

При обращении в прокуратуру не стоит рассчитывать на быстрое рассмотрение возникшего конфликта, так как данный госорган обычно загружен работой. Примерный образец жалобы на УК в этом случае выглядит .

Прокуратура занимается перечисленными ниже вопросами:

• законностью начисления тарифов по ЖКУ;
• отказом компании в оформлении различных справок и выписок (к примеру, из поквартирной книги);
• нецелевой растратой финансовых средств со счёта дома;
• бездействием контролирующих или надзорных инстанций (например, ГЖИ).

Органы прокуратуры вправе обратиться с исковым заявлением в суд при наличии для этого весомых причин.

Предварительно сотрудники проводят тщательное расследование и проверку обоснованности требований заявителя. При выявлении нарушений компания обязуется их исправить и возместить ущерб гражданам.

Обращение в местную администрацию

В муниципалитет стоит обратиться в следующих случаях:

• при отсутствии в доме водоснабжения, подачи электричества или отопления, а также при предоставлении ЖКУ ненадлежащего качества;
• при несвоевременном вывозе мусора с придомовой территории;
• при отказе УК в предоставлении информации о своей работе;
• и т. д.

Примерная форма жалобы или заявления в администрацию выглядит . На практике отмечается небольшая эффективность от обращения в данный госорган.

В частности, это связано с загруженностью сотрудников муниципалитета. В случае бездействия местной администрации на неё также возможно подать жалобу в вышестоящую инстанцию (например, в суд).

Обращение в судебную инстанцию

Если управляющая компания не реагирует на заявки жильцов или ответ организации не удовлетворил собственников квартир, а вышестоящие инстанции не смогли разобраться в конфликте, необходимо подать исковое заявление в суд.

Решение, принятое уполномоченным судьёй, является обязательным для исполнения УК. В случае уклонения от выполнения положений судебного постановления должностных лиц компании ожидает привлечение к ответственности.

Иск принимается к рассмотрению до истечения 5 дней с момента подачи бумаг в канцелярию суда. При наличии ошибок в тексте документа заявление возвращается истцу. Отправить иск повторно можно после исправления недочётов.

Решение судьи исполняется УК в добровольном порядке либо при содействии судебных приставов.

Разбитое окно в подъезде, неисправность электрооборудования — вот тот неполный список жалоб, с которыми жители многоквартирных домов обращаются в управляющие компании, но не всегда получают оперативную реакцию. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил у экспертов, как заставить управляющую компанию выполнять обязанности.

Не потеряться

На практике складывается так, что некоторые жильцы не имеют представления о существовании управляющей компании ровно до тех пор, пока лично не столкнутся с какой-либо проблемой. Например, им надоест каждый вечер спотыкаться на ступеньках в темном подъезде, и они решат выяснить, кто отказывается "включать свет".

Зачастую перегоревшая лампочка в подъезде представляет собой либо результат невнимательности организаций, либо безразличия жителей дома к собственному комфорту, хотя одно другому не мешает.

В наше время мусор сам по себе не испаряется, и убирают его не добрые пионеры. За эти и другие работы, которые касаются содержания, ремонта общедомовой территории в многоквартирном доме, отвечает выбранная жильцами управляющая компания.

Но прежде чем что-то потребовать, эксперты советуют обратить внимание на два момента. Во-первых, собственник квартиры должен выяснить, какая организация занимается управлением его дома. Чтобы узнать это, можно спросить у соседей, посмотреть на информационном щите, провести мониторинг сайта "Дома Москвы ", где можно вычислить УК по нужному адресу, рассказывает начальник инспекции жилищного надзора Москвы по Северо-Западному административному округу Виктор Буянов.

Во-вторых, на руках у каждого собственника должен быть договор управления, в котором прописаны все необходимые условия, права и обязанности сторон.

Раздобыть договор

Поэтому следующий шаг перед выяснением отношений с нерадивой УК - постараться раздобыть договор управления. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации , договор заключается с каждым владельцем квартиры на основании решения общего собрания собственников в письменной или в электронной форме, поясняет Буянов.

"Договор должен быть у каждого собственника квартиры. К сожалению, многие упускают этот момент, относятся, как говорится, спустя рукава. Если договора нет, это не правильно", — уточняет собеседник "РИА Недвижимость" , настаивая на том, что если документ у владельца квартиры все-таки отсутствует, то он имеет право прийти в офис своей УК и потребовать выдать экземпляр.

Как добавляет эксперт, подписать договор управления должны более 50% собственников помещений в многоквартирном доме, являющиеся одной стороной договора (другой стороной является УК).

Знать обязанности УК

Управляющие организации должны надлежаще содержать и производить ремонт общего имущества, по решению общего собрания собственников заключать договоры пользования им, а также предоставлять коммунальные услуги жильцам дома.

Заставить отреагировать

Претензии к управляющим компаниям со стороны собственников могут быть самые разные, но что делать, если реакция заставляет себя ждать? Допустим, проблема выявлена: мусоропровод не убирался вот уже несколько дней. Понятно, что ситуация не из приятных. Владелец квартиры уже звонил в диспетчерскую УК, но никаких действий предпринято не было.

Буянов рекомендует в первую очередь исходить из порядка предъявления претензий, установленного договором, а если это не помогло, то обратиться с письменной жалобой в жилищную инспекцию. В Москве это Мосжилинспекция , в Подмосковье - Госжилинспекция Московской области .

При наличии нарушений специалисты проведут соответствующую проверку, после чего УК будут составлены предписание и протокол. Если после этого предписание не будет исполнено, жилинспекция может обратиться в суд.

Устранение аварийных ситуаций

Важно понимать, что управляющая организация в рамках договора предоставляет услуги, которые касаются только общедомового имущества. Услуги в отношении внутриквартирного оборудования, являющего личным имуществом собственника, осуществляются за дополнительную плату. Поэтому если у жильца сломался унитаз, то он может обратиться в УК, и если найдутся соответствующие специалисты, проблему постараются решить, но за определенную плату.

Совсем другое дело, если квартира пострадала в результате аварии, связанной с общедомовым имуществом: повреждения трубопроводов, отключения электроэнергии, засора канализации и в других экстренных ситуациях.

К примеру, был поврежден общедомовой трубопровод, вода поступила в жилые помещения. Собственник квартиры при этом сообщает о проблеме диспетчеру или непосредственно звонит в соответствующую службу, у которой с УК на этот случай должен быть заключен договор, по которому должно осуществляться аварийное обслуживание. Выезд на объект в этом случае — не позднее 30 минут после обращения.

После того, как авария устранена, владелец квартиры обращается в УК с вопросом об устранении последствий в самой квартире. По словам экспертов, компания составляет соответствующий акт. При наличии вины УК должна возместить ущерб. Если же со стороны организации следует отказ или не следует ответа, собственник он вправе подать на нее в суд.

Возвращение средств

Жильцы многоквартирного дома могут потребовать управляющую компанию снизить плату за содержание и ремонт общего имущества в том случае, если управляющая компания ненадлежащим образом исполнила свои обязанности, к примеру, некачественно покрасила стены в подъезде, добавляют в "Кутузовской Ривьере".

По словам экспертов, жильцы сначала должны обратиться в управляющую компанию, а если их законные требования не исполняются, могут подать жалобу в жилищную инспекцию или иск в суд. К примеру, если после проведения строительной экспертизы будет выявлено, что управляющая компания действительно виновата, то будет произведен перерасчет.

Резюмируя все выше сказанное, эксперты настаивают на том, что важно знать свою управляющую компания "в лицо", необходимо ознакомиться с договором управления многоквартирным домом, который позволит иметь представление о том, что можно требовать от УК, а за что придется заплатить отдельно.

30.11.2012 в 20:30

Номер вопроса №2048672

Прочитан 2876 раз

Что делать, если перестала обслуживать Управляющая Компания?

Если УК в одностороннем порядке отказалась от обслуживания нашего дома?

Мы с мужем в мае 2012 года купили 1-комнатную квартиру в двухэтажном деревянном доме (на 9 квартир) в городе Рошаль. Во всем доме постоянно проживают две женщины-пенсионерки, 57 и 98 (!) лет. Остальные шесть квартир (вместе с нами) - либо используют в летнее время, как дачу, либо числятся собственниками для получения гражданства РФ. Все девять квартир приватизированы (мы ее купили уже приватизированной). Задолженностей по оплате за техобслуживание перед Рошальской Управляющей Компанией (РУК) Новый Дом нет ни у кого, все квитанции регулярно оплачиваются. Наш дом - единственный на всей улице двухэтажный, остальные - на 4 квартиры, один этаж. Дом 1932 года постройки, капитальный ремонт был в 1992 году. В доме печное отопление, есть электричество, холодная вода и канализация. Газ - привозной, балонный. Соответственно, уголь/дрова и газ мы покупаем сами, электричество оплачиваем в электросети, за воду оплачиваем в водоканале.

В мае же я написала заявление о изменении данных по владельцу на мой адрес, т.е. известила РУК о смене владельца собственности.

Собственником являюсь я, в квартире временно прописан только муж, гражданин Украины (в сентябре получил РВП).

В августе нам перестали приносить квитанции на оплату за техобслуживание. В письменном виде уведомили только одну соседку (Ваши заявки за №... на ремонт печной трубы и за №... на ремонт пола в подъезде аннулированы в связи с прекращением обслуживания Вашего дома). На устные обращения операторы компании отсылают в администрацию, из администрации пришла отписка:

На Ваше заявление Администрация городского округа Рошаль сообщает, что в соответствии с действующим законодательством на основании оформления всех жилых помещений в доме гражданами в собственность, данный дом выведен из реестра муниципальной собственности .

С 01 сентября 2012 года Ваш дом находится не под управлением управляющей организации, так как по результатам проведенного Администрацией городского округа Рошаль в августе текущего года конкурса по отбору управляющей организации, конкурс признан не состоявшимся, дом №4 ул. МОГЭС не был выбран управляющей организацией и совет создавайте ТСЖ.

Все остальные дома на нашей улице обслуживаются по-прежнему, несмотря на имеющиеся задолженности. Управляющая Компание в Рошале - одна, выбрать другую нет физической возможности. ТСЖ создавать не с кем (не может же одна женщина 57 лет создать сама с собой ТСЖ). От обслуживания мы не отказывались, наоборот, готовы и дальше пользоваться услугами РУК Новый Дом (других-то нет). Сама компания (не выигравшая конкурс!) находится там же, и с тем же названием и по-прежнему обслуживает население.

Документацию по дому и отчет о потраченных деньгах (а так же об остаточном балансе средств, выделяемых на капремонт и другие нужды) представители РУК нам не предоставили, хотя должны были сделать это, предупредив за 30 дней заранее.

В городе есть и много других домов, в которых все квартиры приватизированы, однако их никто с обслуживания не снимает...

Что нам делать? Куда обращаться?

1 ответ на вопрос от юристов сайт

Давайте для начала поднимем два блока: (1) договоры с энергоснабжающими организациями. Их скорее всего на себя оформляла РУК «Новый дом». Расторгнуты ли они сейчас? Вряд ли – ибо такие договоры подписываются не на дом, а на квартал или на все обслуживаемые дома РУКом.

(2) Уход за домом. Здесь в силу того, что вы (т.е. собственники) не профессионалы в области строительства и ремонта – вам допустимо как обращаться к другим УК города (а таких скорее всего нет), так и к другим подрядным организациям. А вот последних и в Рошале и в окрестностях вполне вполне достаточно.

Если же вы настаиваете на продолжении отношений с «Новый дом» (скорее всего демарш данной организации вызван поведением Администрацией города, которая исключив дом из муниципальной собственности перестала и финансировать его содержание и расторгла договор). Другое дело, что не заслуживает одобрения их нецивилизованная форма расставания. Кроме того, можно иметь в виду судебные иски:

(1) о понуждении исполнять договор. Вообще-то договоры в подрядной сфере если и расторгаются подрядчиком в одностороннем порядке, то с обязательной компенсацией заказчику всех убытков. Другое дело, что заказчик – муниципальное образование Рошаль и вроде как оно сейчас не заинтересованное лицо: вот возможно обе эти «славные» стороны и расторгли письменный договор по обоюдному согласию.

Но это всё догадки, так как договора я не видел.

(2) о понуждении заключить договор: в вашем случае налицо явные нарушения законодательства о потребителях и антимонопольных норм: налицо дискриминация одних владельцев квартир в сравнении с правовым положением других (п.3 статьи 426 Гражданского кодекса – см. ниже).

А так конечно начинайте разбирайтесь с проблемой. Начните с письменного обращения в администрацию. Города (кто глава: Юдинцев? Нефедов? – вот им и адресуйте!) Сейчас административная вертикаль худо-бедно работает - как бы её не критиковали. Напишите жалобу - кратко и по делу.

И немножко собственно применимого законодательства –

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 426. Публичный договор

1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

2. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

(п. 4 в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом . Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме , решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение……

7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год…..

Зарегистрировано в Управлении Минюста РФ по Центральному федеральному округу 6 сентября 2007 г. N RU503060002007001

Принят решением Совета депутатов городского округа Рошаль

УСТАВ ГОРОДСКОГО ОКРУГА РОШАЛЬ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

(в ред. решений Совета депутатов городского округа Рошаль МО от 23.04.2009 N 1/46, от 01.04.2010 N 1/8, от 28.09.2011 N 1/27)

Статья 8. Права органов местного самоуправления городского округа Рошаль на решение вопросов, не отнесенных к вопросам местного значения городского округа Рошаль

1. Органы местного самоуправления городского округа Рошаль имеют право на:……

5) осуществление финансирования и софинансирования капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года; ……

Статья 34. Исполнительно-распорядительные полномочия администрации городского округа Рошаль

1. К исполнительно-распорядительным полномочиям администрации городского округа Рошаль относится:………..

43.1) установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

(п. 43.1 введен решением Совета депутатов городского округа Рошаль МО от 28.09.2011 N 1/27)

45) осуществление контроля за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, обеспечение бесперебойного коммунального обслуживания населения, устойчивой работы объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, принятие мер по обеспечению населения топливом;

46) осуществление защиты прав потребителей;…………………….

Видно, что участие местной администрации обязательно вне зависимости от того, кто числится собственником жилого здания. Тем более, что вы не требуете муниципальных средств – а настаиваете на организационной участии органа местного самоуправления.

Кстати вам возможно присоединиться к другому дому – но это посложнее. Думать надо.

Выводы: необходимо ваше письменное обращение в Администрацию города. Пока за одной подписью – вашей - но можно расписать для весомости и тех собственников кто уже сейчас в пределах досягаемости – зима на носу – мало ли что!

В данной жалобе необходимо письменно потребовать исполнения администрацией обязательств по осуществлению контроля за надлежащей эксплуатацией жилищного (всякого!) фонда в виде пролонгации прекращенного или подписании нового договора управления домом от своего имени. И эффективней подать данную жалобу «с приема» после личного собеседования у главы муниципального образования или его зама (их как-правило у главы несколько и есть дни и часы когда они принимают граждан – обязательно!). Подойти можно и одной, а лучше опять же для весомости возьмите соседок…..

И потихоньку пытайтесь найти «живых» собственников – в конце концов все заинтересованные лица.

Пока, Ирина, юридической проработки достаточно. Я на связи. Информируйте как и что.

Максим Борисович, спасибо за ответ! В администрации у нас Юдинцев, к нему (или заму) пойду в понедельник. 57-летняя пенсионерка все еще работает в садике, а 98-летнюю трудновато будет взять с собой, т.к. нет увереннности в днях/часах приема... Постараюсь держать Вас в курсе (коротенько). С уважением, Ирина.

дом в государственную программу софинансирования капитальных ремонтов , по которой вам отремонтируют кровлю и заменят системы теплообеспечения, водоснабжеения почти бесплатно (собственники оплачивают лишь 5% стоимости капитального ремонта своего дома , а все остальное добирается из бюджетов трех уровней: федерального, регионального и местного).

И это замечательно. Но помните, что после окончания «капитальных» работ жилищники обязаны отчитаться относительно законности использования полученных из бюджета средств перед контролирующими органами, региональными и федеральными министерствами, ведающими вопросами ЖКХ. А жильцы дома, где проводился ремонт, обязаны подписать акт приема работ, предварительно проверив их качество. Как правило, эта обязанность возлагается на старшего по дому, который принимает участие в проверке качества работ, а затем подписывает необходимые документы.

Кроме того, вручая бразды управления своим недвижимым имуществом профессионалам, будьте внимательны, от корки до корки изучите договор на обслуживание и требуйте своевременных отчетов о том, на что были потрачены ваши деньги.

Правило № 2. Принимайте участие в жизни своего дома

Если вы хотите попасться на удочку мошенников, платить непомерно большие деньги за содержание жилья и ничего не получать взамен - не интересуйтесь тем, как живет ваш дом, не ходите на общие собрания собственников жилых помещений и не требуйте отчетов о выполненных работах у своей управляющей компании.

УК наделяется полномочиями после того, как состоится общее собрание собственников жилья (можно заочно) или их законных представителей и будет принято соответствующее решение. Причем, за конкретную управляющую компанию должно проголосовать более половины собственников.

Правило № 3. Читайте договор: УК должна нести ответственность и регулярно отчитываться перед вами

Не забудьте вынести на обсуждение общего собрания договор на обслуживание, который предлагает заключить управляющая компания. Будьте внимательны: что-либо изменить в нем вы сможете только на этой стадии! Когда по результатам собрания будет оформлен протокол, принятое решение станет обязательным для всех собственников. С каждым (!) из них УК обязана подписать договор.

В соответствии с ЖК, в договоре должно быть указано следующее:

1. адрес дома;
2. общее имущество дома;
3. услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества (их перечень и стоимость);
4. порядок изменения этого перечня;
5. коммунальные услуги , которые предоставляет управляющая компания (их перечень, стоимость, а также порядок оплаты);
6. порядок определения цены договора;
7. обязанность УК обеспечить собственникам безопасное проживание в доме;
8. механизм осуществления контроля за деятельностью УК. Наблюдают за тем, чтобы УК выполняла все обязательства по договору, как правило, старшие по дому. Однако в договоре можно прописать обязанность УК ежегодно отчитываться о сделанном перед каждым собственником, вывешивать информационные листы в подъездах, публиковать отчеты в районных СМИ и так далее. Вы можете выбрать тот механизм, который устроит вас больше всего.

Зачастую бланки договоров готовят юристы УК, собственникам предлагается лишь подписать документ, а о внесении изменений в него жильцами не идет и речи. Не бойтесь настаивать на своем: вы имеете на это право.

Беспечность может дорого стоить жильцам. На памяти автора этой статьи был случай, когда УК «забыла» включить в текст договора пункт о том, что она обязана обеспечить безопасное проживание людей в доме, заботы о котором она взяла на себя, хотя этот пункт и предусмотрен Жилищным кодексом. Когда в подвале дома прорвало канализационные трубы, УК не торопилась начать выполнять ремонтные работы , пока вода не начала размывать фундамент здания. В итоге в ситуацию пришлось вмешиваться представителям Жилищной инспекции, прокуратуры и местной администрации

Правило № 4. Интересуйтесь, чем занимается УК и на что тратит ваши деньги

В соответствии с законодательством, УК имеет право выполнять работы и оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Перечень и объем этих работ определяется все тем же общим собранием собственников и рядом законодательных документов. Специалисты УК утверждают, что ваш список не полон и предлагают включить дополнительные виды работ, а затем увеличить тарифы на содержание жилья? В таком случае сотрудники компании должны доказать необходимость работ, приведя данные обследования вашего дома.

Собственники жилых помещений имеют право беспрепятственно получать информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности УК, которые относятся к заключенному между сторонами договора: о выполняемых работах, услугах и их стоимости, о ценах на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Методика получения информации может быть прописана в договоре, но можно и лично обратиться в УК с письменным запросом. Если в получении информации вам отказывают, вы имеете право, ссылаясь на Жилищный кодекс, опять же обратиться в с жалобой в прокуратуру. Если у собственников жилья и сотрудников УК сложился конструктивный диалог, информацию вам могут предоставить и в результате устного запроса. Постарайтесь выражать свои претензии в корректной форме, в конечном итоге это сыграет вам на руку. И самое главное: если управляющая организация не выполняет условия заключенного договора, собственники вновь могут провести общее собрание, на котором имеют право отказаться от услуг нерадивой УК.

Правило № 5. Требуйте решения любых «домовых» проблем

Если же в доме возникли какие-то проблемы, именно управляющая организация обязана их устранить (либо принять для этого все меры). Еще один наглядный пример: в доме был выполнен капитальный ремонт системы отопления, в ходе которого привычные нам металлические стояки были заменены на полимерные. Работники УК, контролировавшие ход выполнения работ подрядчиком, убедились в том, что трубы были сертифицированы, а подрядчик имел необходимые лицензии и допуски. Однако после начала отопительного сезона от собственников посыпались жалобы: полимерные трубы не выдерживали температуру теплоносителя (а ведь должны были) и вздувались, грозя лопнуть и обварить жильцов кипятком. Устранением неполадок занялась УК: аварийные стояки были обследованы, после чего подрядчику пришлось исправить брак за свой счет.

Кроме этого, у управляющей компании есть возможность привлекать свои собственные средства для модернизации общего имущества дома, а также для мероприятий, направленных на ресурсосбережение.

Правило № 6. Помните: УК должна не просто исполнять обязанности, а делать это хорошо

В перечень обязанностей управляющих компаний, в соответствие с Жилищным кодексом, входит качественное оказание услуг, утвержденных собственниками, защита их интересов перед ресурсоснабжающими организациями, выполнение дополнительных ремонтных работ за счет арендной платы, полученной УК от сдачи общего имущества в аренду (только с обязательного согласия всех собственников).

К примеру, в вашей квартире - а дело происходит зимой - холодно, температура воздуха не поднимается выше восемнадцати градусов. Если все окна вы уже утеплили и это не дало никакого эффекта, смело обращайтесь с жалобой в УК. Оттуда к вам должна прийти комиссия, в составе которой будут как жилищники и коммунальщики, так и представители Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Совместными усилиями они должны определить причину, по которой вы замерзаете, оформить акт, который подписываете и вы. А уже затем на основании этого акта - устранить проблему. В противном случае вы и УК, действующая в интересах собственников, имеете право обратиться прокуратуру, Роспортебнадзор или в местные структуры, занимающиеся соблюдением прав потребителей.

Правда будьте внимательны: виновницей может оказаться и ваша родная УК. Каким образом? Если, к примеру, накануне отопительного сезона она не сделала промывку систем отопления дома, в которые теперь не может попасть теплоноситель (ведь трубы забиты грязью).

Правило № 7. Недовольны? Жалуйтесь!

На самом деле недовольный собственник вполне может отравить жизнь нерадивой УК. Подобные учреждения в первую очередь боятся огласки своих промахов, ведь в результате жилфонд может просто «уйти» к другой УК, а ваша бывшая управляющая организация останется без работы. Обращаться стоит в Государственную жилищную инспекцию Москвы , она обеспечит УК штрафные санкции, массу проверок и другие неприятности. Кроме этого, проверка деятельности УК может осуществляться правоохранительными органами - вы вправе обратиться с жалобой в прокуратуру, либо в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Правило № 8. И о своих обязанностях не забывайте

«Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме…», говорит нам Жилищный кодекс. Бремя это выражается в первую очередь в обязанности платить за услуги по содержанию жилья, и пренебрегать своими обязанностями не стоит. Ведь если вы являетесь злостным должником, не оплачиваете содержание дома или коммунальные услуги, УК тоже может пожаловаться на вас в прокуратуру.