Решение агентские договора по оплате жкх. Агентский договор на оказание коммунальных услуг: образец. Агентский договор на коммунальные услуги: достоинства и недостатки в сфере ЖКХ
Как отразить в учете коммунальные услуги по агентскому договору?
Организации заключили договор аренды. На коммунальные услуги заключен агентский договор. Как это отразить в учете и документально - читайте в статье.
Вопрос: Арендодатель (ИП на УСН 6%) сдает недвижимое имущество арендатору (ООО на ОСНО) в аренду. Стороны заключили агентский договор на передачу эл.энергии, т.е. арендодателю выставляют эл.энергию, а он перевыставляет ее на арендатора. Арендатор напрямую платит за эл.энергию на Энергосбыт, т.е. деньги через арендодателя не проходят.По агентскому договору Арендодатель получает аг.вознаграждение 0,5%. Как отразить в учете - документально и какие проводки у арендодателя и арендатора?
Ответ: Следует учитывать, что посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).
Учет у арендодателя – агента.
Если посредник - арендодатель не участвует в расчетах, сделайте проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1 (отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги);
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» (получено посредническое вознаграждение от заказчика – арендатора);
Кроме того, заказчику нужно представить:
– копии всех первичных документов, подтверждающих приобретение материальных ценностей (письмо МНС России от 17 сентября 2004 г. № 21-09/60455);
– отчет об исполнении поручения. Форма отчета об исполнении поручения может быть произвольной или установлена в договоре. При этом она должна содержать обязательные реквизиты, перечисленные в пункте 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ;
– копии первичных документов, подтверждающих расходы посредника, связанные с исполнением поручения, если в соответствии с договором такие расходы подлежат возмещению заказчиком (ст. 975, 1001, 1011 ГК РФ).
Если арендодатель-агент применяет упрощенку, в доходах он учитывает только сумму посреднического вознаграждения. Расходы не учитывайте. Так как предприниматель на упрощенке –доходы.
Учет у заказчика – арендатора
В бухучете заказчика операции, связанные с приобретением услуг по посредническому договору, отразите:
Дебет 20 Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные услуги» (приняты к учету услуги, приобретенные по посредническому договору);
Дебет 20 Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению» (учтено посредническое вознаграждение (на дату утверждения отчета посредника));
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению» Кредит 51 (50) (перечислено посредническое вознаграждение (если посредник не участвует в расчетах)).
При приобретении услуг через посредника заказчик несет расходы:
На оплату услуг (ст. 254, 268, 257 НК РФ);
В виде посреднического вознаграждения (подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Если заказчик (арендатор)– плательщик НДС приобретает услуги через посредника, действующего от имени заказчика, то заказчик принимает НДС к вычету на основании счета-фактуры, выставленного продавцом (энергосбыт) на имя заказчика – арендатора.
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг
Да, может.
Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*
Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).
Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).
Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).
Как посреднику оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение товаров (работ, услуг) для заказчика
Кроме того, заказчику нужно представить:*
– копии всех первичных документов, подтверждающих приобретение материальных ценностей (письмо МНС России от 17 сентября 2004 г. № 21-09/60455);
– отчет об исполнении поручения. Такое правило действует в отношении агентского и комиссионного договоров (ст. и ГК РФ). Отчет посредника по договору поручения представляется заказчику, если это прямо предусмотрено договором (). Форма отчета об исполнении поручения может быть произвольной или установлена в договоре. При этом она должна содержать обязательные реквизиты, перечисленные в пункте 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ;
– копии первичных документов, подтверждающих расходы посредника, связанные с исполнением поручения (транспортные расходы, расходы на хранение и т. д.), если в соответствии с договором такие расходы подлежат возмещению заказчиком (ст. , ГК РФ).
Посредник не участвует в расчетах*
Как посреднику отразить в бухучете приобретение товаров (работ, услуг), если он не участвует в расчетах
Если посредник не участвует в расчетах, сделайте проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76)
– отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;
Дебет 60 (76) Кредит 51
– оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.
Главбух советует: если посредник платит единый налог с доходов, в посредническом договоре целесообразно предусмотреть обязательства заказчика по возмещению заказчиком расходов посредника, связанных с исполнением договора. В этом случае с суммы возмещения затрат единый налог платить не придется.
Суммы, поступающие посредникам в возмещение их расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, в состав доходов не включаются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 , НК РФ, письма Минфина России от 11 января 2011 г. № 03-11-06/2/195 , от 18 мая 2007 г. № 03-07-14/14). Если же по условиям договора расходы посредника покрываются за счет вознаграждения, ему придется начислить и заплатить единый налог со всей суммы, полученной от заказчика.
Как оформить счета-фактуры, журналы учета счетов-фактур, книгу продаж и книгу покупок при посреднических операциях
Покупка через посредника
Как оформить счета-фактуры, журналы учета счетов-фактур, книгу продаж и книгу покупок при покупке через посредника
Если заказчик – плательщик НДС приобретает товары (работы, услуги, имущественные права) через посредника, действующего от его имени , то заказчик принимает НДС к вычету на основании счета-фактуры, выставленного продавцом на имя заказчика. Система налогообложения, которую применяет посредник, не влияет на документооборот продавца и заказчика. То есть продавец выставляет счет-фактуру напрямую на имя заказчика, минуя посредника. Данный счет-фактуру заказчик регистрирует в книге покупок. Об этом сказано в пункте 11 раздела II приложения 4 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137 .*
Как заказчику оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение товаров (работ, услуг) через посредника
В бухучете заказчика операции, связанные с приобретением товаров (работ, услуг) по посредническому договору, отразите следующими проводками (без учета операций по НДС):*
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)» Кредит 51 (50)
– перечислены (выданы) посреднику денежные средства для исполнения поручения (если посредник участвует в расчетах);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)»
– приняты к учету материальные ценности (работы, услуги), приобретенные по посредническому договору (на дату перехода права собственности на имущество к заказчику);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению»
– учтено посредническое вознаграждение (на дату утверждения отчета посредника);
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению» Кредит 51 (50)
– перечислено (выплачено) посредническое вознаграждение (если посредник не участвует в расчетах и не удерживает вознаграждение из средств, полученных от заказчика);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником по возмещению расходов»
– учтены расходы, подлежащие возмещению посреднику;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником по возмещению расходов» Кредит 51 (50)
– возмещены посреднику расходы, связанные с исполнением договора;
Дебет 51 (50) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)»
– возвращен посредником остаток средств, неизрасходованных при исполнении договора.
При приобретении имущества (работ, услуг) через посредника заказчик несет расходы:*
На покупку материальных ценностей (оплату работ, услуг) (ст. 254
Отвечает Александр Водовозов,
заместитель начальника Управления налогообложения юридических лиц ФНС России
«Порядок зависит от вида имущества, где оно расположено и кто балансодержатель. С 2019 года отменили централизованную сдачу отчетности по налогу на имущество, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость. Но из этого правила есть исключения. Все варианты, куда платить налог на имущество и подавать декларацию за 2018 год, смотрите в рекомендации.»
Вычет по НДС у арендатора при компенсации коммунальных услуг Если арендодатель прислушается к мнению Минфина, ФНС и судов, то он не будет выставлять счет-фактуру на коммунальные услуги, которые подлежат возмещению. При этом стоимость переданных услуг может включать в себя НДС, а может и не включать. Это зависит от того, какой вариант (1 или 2) использования вычета НДС выберет арендодатель. Если от арендодателя нет счета-фактуры, то у арендатора нет права на вычет. И вся сумма перевыставленных расходов будет в полном объеме отнесена на расходы арендатора. Но может быть и такая ситуация, когда арендодатель все-таки выставит счет-фактуру при «передаче» коммуналки. И даже заплатит НДС в бюджет. Со стороны налоговой к нему претензий не будет. А если арендатор по полученному счету-фактуре попробует принять НДС к вычету, то это сразу вызовет вопросы со стороны контролирующих органов.
Агентский договор на усн: что включать в доходы
НК РФ, а также доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп.пп. 1, 3 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).По мнению Минфина России, исходя из норм налогового законодательства, в общем случае суммы возмещения стоимости коммунальных расходов, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по Налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 10.05.2016 N 03-11-11/26639, от 12.05.2014 N 03-11-11/22068, от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31776, от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 05.09.2007 N 03-11-05/215). Аналогичной позиции придерживаются специалисты налоговых органов (письма УФНС России по г.
Агентский договор и коммунальные услуги – вещи несовместимые?
Внимание
Это связано с тем, что существуют две противоположные точки зрения на эту ситуацию:
- арендатор не имеет права на вычет (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2008 № А10-845/08-Ф02-5264/08)
- арендатор может использовать свое право на вычет на основании счета-фактуры от арендодателя (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08)
6. Агентский договор − возможность избежать рисков по НДС Агентский договор или договор комиссии между арендодателем и арендатором может стать хорошим и законным способом использовать право на вычет по НДС. Причем обеим сторонам. В таком договоре должна быть прописана обязанность арендодателя выступать агентом (комиссионером) в части закупки коммунальных услуг по поручению арендатора (принципала или комитента).
Агентский договор на коммунальные услуги при аренде
Поскольку в рассматриваемой ситуации агентские договоры будут заключаться после заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, нельзя также исключать и рисков того, что при перевыставлении счетов-фактур налоговый орган будет исходить из необходимости применения арендодателем подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ (смотрите также постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 № 20АП-6211/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2011 № Ф02-2909/11 по делу № А33-17513/2009). Возможны претензии и к арендаторам, заявившим вычет НДС (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 № Ф04-5231/2008).
Бухгалтерский учет коммунальных услуг и налогообложение
К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.Таким образом, в случае, если предпринимательская деятельность ИП, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению арендаторов помещений по закупке коммунальных услуг, то доходом ИП будет являться только комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 22.12.2014 N 03-11-06/2/66224, от 03.10.2014 N 03-11-06/2/49930, от 09.08.2013 N 03-11-11/32283).При этом следует учитывать, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. В п.
Агентский договор при усн. особенности учета.
Отражение сумм, полученные по агентскому договору в бухгалтерском учете осуществляется с помощью счета 90, где отражает реализация, а также с помощью субсчета 90-1, где отражается выручка. Счет 76-5 используется для проведения расчетов с компаниями. Счет 26 используется для указания затрат на общехозяйственные нужды.
Обратите внимание! Организации, использующие Упрощенную систему налогообложения не должны уплачивать Налог на добавленную стоимость (согласно положениям статьи 346.11 пункта 2 Налогового кодекса РФ), а значит, при оказании услуг они не имеют права на их цену начислить такой налог. Агенты, применяющие упрощенную систему налогообложения также не могут выставлять принципалам счета-фактуры, где выделен Налог на добавленную стоимость.
Как «упрощенцу» учесть коммунальные платежи
Если коммунальные услуги оплачиваются арендодателю в качестве компенсации, то на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК их можно признать их прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Прочие расходы относятся к косвенным. И могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде в полном объеме. Это значит, что в отличие от прямых расходов, их не нужно оставлять в незавершенном производстве.
Еще один из вариантов - коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателю как часть арендной платы. Втаком случае они учитываются в расходах по налогу на прибыль на основании п.10 ст.264 НК. Для того, чтобы четко понимать к прямым или косвенным расходам отнести коммунальные услуги в каждом конкретном случае, лучше всего прописать порядок отнесения в учетной политике.
Право на самостоятельное установление порядка дает п.4 ст.252.
Аренда при упрощенной системе налогообложения
В этой связи Минфин России придерживается мнения, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. При соблюдении данного условия по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение (см., например, письма Минфина России от 05.12.2013 № 03-11-06/2/53145, от 16.08.2013 № 03-11-11/33417, от 18.04.2013 № 03-11-11/149, от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12).
В учете арендатора коммунальные услуги будут отнесены на затратные счета: Дт 20, 23, 25, 26, 44 − Кт 60 на стоимость услуг:
- в рамках агентского договора − без НДС
- в рамках «обычного» договора, если арендодатель не выставляет счет-фактуру, на всю сумму, которая указана в первичном документе
- если арендодатель выставляет счет-фактуру, то арендатор решает сам отражать коммуналку с НДС или без него
Дт 19 − Кт 68 − на сумму НДС 8. Оформление и учет расчетов по коммунальным услугам Основная особенность коммунальных услуг − наличие счетчиков, на основании которых определяется объем потребленных за месяц воды, тепла, электроэнергии, газа. Если нет счетчиков или они по каким-то причинам вышли из строя, то ресурсоснабжающие организации посчитают объем услуг по правилам, которые установлены законами.
Агентский договор на коммунальные услуги при усн что учесть
ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 возмещение затрат за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также расчет за услуги по передаче электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам были расценены как отношения, неразрывно связанные с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги — не имеющим значения.Впоследствии выводы ВАС РФ нашли отражение в постановлениях арбитражных судов (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 N 06АП-162/15, ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N Ф03-1447/14 по делу N А73-12850/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 N А78-2586/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2012 N А46-2727/2012, ФАС Московского округа от 14.11.2012 N Ф05-12716/12 по делу N А41-10748/2012).В то же время на основании пп. 9 п.
Для целей перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги арендодатель может заключать агентские договоры с арендаторами с учетом изложенных ниже особенностей. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом в п. 1 ст. 654 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Независимо от выбранного варианта, бухгалтерский учет коммунальных услуг у арендодателя будет одинаковым: Для ОСН: Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 - на стоимость услуг без НДС Дебет 19 − Кт 60 - на сумму НДС (для ОСНО) Дебет 68 − Кредит 19 - вычет НДС (для ОСНО) Для УСН Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 - на стоимость услуг с НДС Это значит, что арендодатель в себестоимость услуг по аренде или прочие расходы включает всю коммуналку. А выставление услуг по аренде происходит обычным порядком, выписывается:
- счет-фактура (в организациях на ОСН)
- счет (в организациях на УСН)
Дебет 62 – Кредит 90-1 – выручка по аренде Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС на всю сумму арендной платы (ОСНО) Бухгалтерский учет коммунальных услуг в программе 1С: Бухгалтерия 8 ред.
Суть контрактов агентирования по коммунальным услугам состоит в заключении соглашений с населением на поставку. Агенты (управляющие компании) обязуются действовать в интересах принципала (населения) в процессе управления многоквартирными домами за определенное вознаграждение.
- При первом и втором варианте соглашения на поставку услуг заключают все собственники квартир. Оплата перечисляется поставщикам ресурсов.
- Если домом управляет УК , она и заключает контракты поставки ресурсов, потребляемых населением. Это значит, что УК можно считать агентом жильцов, выступающих в роли принципалов.
Понятие и суть
При заключении агентских контрактов с населением необходимо учитывать условия ст. 1005 ГК:
- соглашения с населением заключаются раньше, чем с поставщиками (п.6 письма Президиума ВАС);
- обязательна четкая формулировка управляющей компании в качестве агента;
- необходимо определить сроки предоставления отчетности (п.11 ст. 162 ЖК – ежегодно);
- обязательно выделение отдельным пунктом объема агентского вознаграждения (чаще всего это часть платы за управление).
При аренде помещений любого назначения суть подобного соглашение – обязанность владельца здания покупать услуги для нанимателей (пункт 3 статьи 421 ГК). У подобных отношений плюсов гораздо больше, чем минусов:
- доход владельца здания составляет вознаграждение, полученное за посредничество, поэтому исключаются проблемы при начислении налогов (письмо Минфина № 03‑11‑06/2/9);
- отпадает необходимость (исходя из п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ приобретенные ресурсы принадлежат арендаторам).
Владелец здания бывает и посредником поставщиков ресурсов (параграф 6 гл. 30 ГК), поэтому перевыставляет счета от их или своего имени (ст. 1005 ГК). Создаются расходы на ресурсы, . В этой ситуации так же прибылью считается вознаграждение (п. 2 ст. 254 НК), на которое и начисляется НДС.
Виды
Существует множество видов подобных соглашений:
- на оказание услуг;
- на покупку ресурсов;
- на оплату и возмещение задолженностей;
- на начисление и прием платежей;
- на выставление счетов.
При этом:
- Если заключается контракт на предоставление ресурсов , в обязанности агента входит проведение мероприятий, обеспечивающих заказчику поставку: заключение договоров и своевременное перечисление оплаты.
- Если соглашение заключается на покупку , то посредник обязан необходимые принципалу ресурсы купить. Яркий пример – управляющие многоквартирными домами компании. Они электроэнергию, воду, тепло и др., по сути, покупают. В условиях России при несвоевременной оплате ресурсов жильцами долг образуется у УК, если компания является посредником, который действует в интересах жильцов.
- Контракты на оплату заключаются в случаях, когда приобретается недвижимость, по которой все договора уже заключены. Посредник занимается оплатой счетов до момента, когда срок действия старых контрактов на поставки закончится и новый владелец оформит новые соглашения.
- При заключении контракта на начисление и прием платежей
между УК и поставщиками в обязанности посредника входит:
- начисление и перерасчет платежей;
- формирование и распечатка счетов;
- расчет пени и социальных компенсаций;
- прием денег от жильцов и перечисление принципалу;
- обработка данных.
- Особый вид соглашений заключается при аренде помещений
. Для расчетов за коммунальные услуги между владельцами зданий и нанимателями существует несколько схем:
- включение фиксированной суммы арендную плату;
- включение в арендную плату как переменную величину, рассчитанную на основе счетов пропорционально объему услуг или площади;
- выставление дополнительных счетов арендаторам;
- заключение договоров между поставщиками и нанимателями площадей;
При выборе первого варианта сложности создает невозможность заранее определить точные суммы. Основной недостаток второго варианта – завышение суммы, облагаемой налогом, для владельца недвижимости. Но этот минус компенсируется возможностью учесть в расходах все суммы, перечисленные поставщикам.
По закону выставлять дополнительные счета арендаторам владелец недвижимости не имеет права, если не является посредником поставщиков (ст. 545 ГК). У нанимателей редко бывает возможность заключить договора с поставщиками. Учитывая все вышеизложенное, самым выгодным вариантом считается заключение договоров агентирования между арендаторами (принципалами) и владельцем недвижимости (агентом).
Как правильно составить агентский договор на коммунальные услуги
При составлении любого договора агентирования необходимо учитывать требования главы 52 ГК. В зависимости от цели заключения контракта меняются 2 пункта: «Предмет» и «Обязанности агента».
Если владелец недвижимости выступает в роли агента арендаторов, нет необходимости оформлять 2 документа. Достаточно в арендное соглашение включить пункт, определяющий, что арендодатель будет действовать в интересах нанимателей (покупать коммунальные услуги). Обязательно необходимо указать размер вознаграждения за посредничество.
Если арендодатель действует от своего имени, за услуги будет выставляться отдельно от счета за аренду. Счет-фактура за коммуналку не будет учитывать в бухгалтерии (достаточно подшить его в журнал учета).
Если договоры на поставку заключены раньше, чем арендные, в последние следует включить пункты, указывающие, что арендодатель будет агентом арендаторов. Чтобы избежать неприятностей с Налоговой инспекцией, агент обязан регулярно предоставлять отчеты.
Типовой бланк АД оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии можно скачать , а на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги — .
Образец агентского договора оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии
Агентский договор на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги
Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов
Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:
- поступление платежей – Д 50, К 76;
- – Д 76, К 60;
- начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1;
- НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68;
- перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.
Важно также:
- Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором , учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет. Если ставится, то налог в учет не включается.
- , он не платит НДС. Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51. После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).
Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов). Если арендодатель перевыставляет счета, арендатор может поступать по своему усмотрению. Если он решил отражать НДС, то учитывает его в Д19 и К 68.
Расходы на коммуналку можно учесть как прямые или косвенные расходы.
- Если помещение используется для коммерческой деятельности, расходы прямые (п.1 ст.318 НК).
- Если суммы коммунальных платежей выплачивается как компенсация арендодателю, их относят к прочим (косвенным) расходам, связанным с предпринимательской деятельностью (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК).
- Если коммуналка включена в арендную плату, она полностью относится к расходам (п.10 ст.264 НК) и снижают налоговую базу.
Арендатор расходы по коммуналке учитывает как арендные (пп.4 п.1 ст.346.16 НК) или материальные (пп.5 п.1 ст.346.16 НК). Порядок определяется в . Расходы признаются в дату оплаты счетов.
Про услуги ЖКХ и о том, как правильно заключить договор управления, расскажет видео ниже:
Вопрос
ИП сдает в аренду помещение, применяет УСН. если он заключит агентский договор с поставщиками коммунальных услуг, может не включать в налоговую базу сумму коммунальных услуг?
Это должен быть 2 или 3 сторонний договор7 Можно выслать образец такого договора?
Ответ
Минфин России в Письмах от 09.08.2013 N 03-11-11/32283 и от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097 отмечает, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключения из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора, то есть суммы этих возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.
Но зато на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ их не учитывает в доходах комиссионер, агент или поверенный. Имеется в виду, что данные суммы поступили к ним в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору или в счет возмещения затрат, произведенных ими за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. Следовательно, если «упрощенец» с объектом налогообложения «доходы» будет оказывать дополнительные услуги, связанные с договором аренды, в качестве посредника, то в свои доходы он включит только комиссионное (агентское) вознаграждение.
При этом надо учитывать один существенный момент, о котором упоминает Минфин России в Письмах от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12 и от 18.09.2012 N 03-11-11/277. Он указывает, что сделка с третьими лицами (в данном случае — с поставщиками коммунальных услуг) должна быть совершена только после заключения посреднического договора и только в интересах арендатора. То есть, если коммунальные услуги оказаны до заключения посреднического договора, они не могут быть его предметом. Финансисты сослались здесь на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85.
Таким образом, чтобы не включать в доходы возмещение коммунальных услуг, Вы можете заключить агентский договор. Согласно такому договору арендодатель (а в данном случае еще и агент) оказывает посреднические услуги по приобретению для арендатора коммунальных услуг. То есть арендодатель заключает от своего имени договор с поставщиками услуг, но действует в интересах арендатора, за что получает от него определенное вознаграждение.
Образец такого договора во вложении.
Смежные вопросы:
-
ООО «А» арендует помещение 2 этажа у ИП. (ИП-выставляет счета без НДС). В 2016 году. ООО «А»сдало в субаренду помещение компании «В» (ОСНО) . ИП выставляет счет на возмещение…... -
ИП на УСН 15 %х очет сдать в аренду свое помещение организации. 1.Может ли он включить с расходы содержание жилья, именно коммунальные платежт, свет. 2. Пришлите пожалуйста заявление…... -
Наша ООО на УСН (доходы-расходы) арендует у ИП нежилое помещение. У ИП нет возможности в «белую» принимать платежи за саму аренду. Поэтому мы не имеем права включать данные расходы…... -
Если оказывать услуги (выполнять работы) будет ИП, необходимо ли составление акта? Будут ли данные работы облагаться НДС?
✒ Актом выполненных работ (оказанных услуг) исполнитель подтверждает факт исполнения заказа, предусмотренного…...
Пример составления Агентского договора с арендаторами в случае когда арендодатель выступает посредником, а арендатор заказчиком (коммунальные платежи).
Ответ
Приводим форму агентского договора. Те положения, что вы заполняет исходя из своих условий, мы выделили.
Агентский договор № 1
на оплату коммунальных услуг
|
г. Москва |
15.01.2017 |
Общество с ограниченной ответственностью «Альфа» в лице генерального директора А.В. Львова , действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агент», с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Гермес» в лице генерального директора А.С. Кондратьева , действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Принципал», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», связанные взаимными правами и обязанностями по договору аренды нежилого помещения от 15 января 2017 № 25-А , заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Агент выступает посредником между Принципалом и специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг в офисе Принципала, арендуемом им на основании договора аренды нежилого помещения от 15 января 2017 № 25-А .
1.2. В целях исполнения настоящего договора Агент заключает договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг связи (телефония, интернет) .
1.3. Агент приобретает для Принципала услуги и ведет расчеты с организациями, их предоставляющими, а Принципал компенсирует Агенту расходы и выплачивает ему вознаграждение.
1.4. Расчеты с поставщиками услуг считаются исполненными Агентом и подлежат оплате Принципалом после представления Принципалу документов (квитанций), подтверждающих оплату коммунальных услуг за соответствующий период.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Агент обязуется:
- ежемесячно представлять Принципалу Отчеты о выполненном поручении с приложением счетов на оплату, полученных от поставщиков услуг в срок не позднее 5 числа каждого месяца
;
- представлять по требованию Принципала все необходимые документы, связанные с исполнением поручения.
2.2. Принципал обязуется:
- выдать Агенту доверенность на совершение юридически значимых действий, связанных с исполнением поручения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора;
- принимать и проверять Отчеты Агента и письменно представлять Агенту возражения по Отчету в срок до 8 числа каждого месяца
. При отсутствии возражений от Принципала Отчет считается принятым;
- выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором;
- возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленных Принципалом.
3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере 1500 руб .
3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится ежемесячно не позднее 10 числа месяца .
3.3. Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Агент несет ответственность перед Принципалом за просрочку оплаты коммунальных и иных платежей, предусмотренных настоящим договором.
4.2. В случае несвоевременной оплаты счетов за услуги и выплаты вознаграждения Агенту Принципал уплачивает ему неустойку в размере 0,01 процента от суммы долга за каждый день просрочки.
4.3. Сторона, причинившая своими действиями другой Стороне убытки, обязана возместить их в полном объеме.
4.4. Иные меры ответственности Сторон за неисполнение своих обязательств по настоящему договору определяются в соответствии с действующим законодательством России.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
6. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим договором.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, - по одному для каждой из Сторон.
7.2. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством России.
7.3. Неотъемлемой частью настоящего договора является форма Отчета Агента.
8. ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
