Соц найма жилого помещения чем отличия. Коммерческий и социальный найм жилья: описание и отличия. Договор вселения временных жильцов

Некоторые авторы подчеркивают - и справедливо, - что государство лучше характеризовать не столько как главное, сколько как особое звено политической системы. Роль главного звена, охватывающего своей организующей и направляющей деятельностью активность всех структурных элементов, выполняет личность, в то время как особым звеном является государство.

Государство является центральным элементом политической системы, т. к. политическая система общества появляется только вместе с государством, без государства не может быть и политической системы. Место и роль государства в политической системе определяется рядом его черт и признаков, которые ставят государство в особое положение по сравнению с другими субъектами политической системы.

Черты государства, определяющие его положение в политической системе, таковы:

Универсальность государственной власти. Государство - это организация, которая объединяет все общество в целом, универсальная организация. Ни одна другая организация не может конкурировать с государством по сфере охвата масс.

Государство обладает монополией на государственное принуждение. Только оно располагает армией, милицией и т. д. Хотя определенными средствами воздействия обладают и другие организации, эти средства не являются столь действенными.

Государство создает правовую основу организации и деятельности для других элементов политической системы, для их формирования. Во внутренние дела других организаций государство вмешиваться не должно, но внешне именно оно оформляет их деятельность.

Государство обладает монополией на налоги и в руках государственной власти сосредоточен бюджет.

Государство обладает суверенитетом, является его главным субъектом, основным источником реализации политической власти. Вокруг него объединяются все остальные составляющие. Если партии и другие институты представляют интересы и позиции тех или иных категорий и группировок граждан в политической системе, то государство выражает всеобщий интерес.

Прерогатива государственной власти как составляющая его суверенности. Означает, что государство может разрешить, запретить, приостановить на своей территории деятельность любой другой власти, любых других субъектов политической системы.

Государство обладает единством законодательных, управленческих и контрольных функций, это единственная полновластная организация в масштабе всей страны. Негосударственные организации такими свойствами и функциями не обладают. Они решают локальные по содержанию и объему задачи в строго определенной сфере общественно-политической жизни.

Политическая партия — это, как правило, весьма формализованная политическая организация со своей структурой (руководящие органы, региональные отделения, рядовые члены), выражающая интересы тех или иных общественных классов, социальных слоев, групп, объединяющая наиболее активных их представителей, ставящая, как правило, своей задачей завоевание политической власти для осуществления определенной программы, социальных, экономических, политических преобразований, достижение неких целей и идеалов.

Появление таких общественных организаций, как партии, является объективным процессом, который позволяет выявлять общие интересы различных групп, формулировать их, преобразовывать в правовые требования, добиваться их осуществления. Государство — это как раз тот социальный институт, где партийные интересы, цели, идеалы могут выступать как общественные интересы, обеспечиваться властной поддержкой, сопровождаться механизмами их реализации. Поэтому государство и выступает важнейшим и очень ценным объектом политической борьбы, определяет участие партий в завоевании государственной власти.

Различают парламентские партии, ставящие целью завоевание власти демократическим путем, участием в парламентской деятельности, и партии, которые ставят задачей насильственные преобразования общественного строя, насильственный захват власти.

Организация и деятельность различных партий в историческом ракурсе оказываются весьма многообразными. Еще более многообразно и их взаимодействие с государством, его институтами.

По участию в делах государства можно различать не только парламентские, но и правящие партии, которые уже получили и осуществляют власть. Партия осуществляет власть главным образом через «своих людей», своих членов, которых она расставляет на важнейшие государственные посты. Так, с 1927 года в СССР действовал принцип номенклатуры: на все важнейшие государственные посты назначались лица, которых выбирал и назначал (давал согласие на назначение) Центральный Комитет Коммунистической партии. Соответственно на посты в областных, районных структурах руководителей назначали обкомы, райкомы партии.

В некоторых обществах длительное время независимо от партийного влияния формируется и функционирует аппарат министерств, других органов управления, но руководители этих министерств, других органов управления назначаются по партийной принадлежности, в зависимости от того, какая парламентская партия пришла к власти. В других обществах происходит повальная смена состава аппарата государства, если к власти приходит иная партия.

В крайних случаях взаимодействие партии и государства приводит к такой политической системе, которая может быть определена как «партийное государство»: функционирует одна господствующая партия, ее идеология становится государственной идеологией, происходит сращивание партии и государственного аппарата. Руководитель партии превращается в фактического главу государства, важнейшие решения принимаются в партийных структурах и лишь оформляются государственными институтами. В «партийном государстве» все другие общественные организации также подпадает под партийный контроль и политическая система становится тоталитарной системой.

Антиподом политической системы типа «партийного государства» являются многопартийные, плюралистические политические системы, где важнейшие государственные решения принимаются демократически: сопоставлением мнений, их обоснованием, лоббированием в законных рамках, - словом, с помощью нормальной парламентской процедуры.

В этих системах государство свои отношения с парламентскими партиями строит, как правило, по такой схеме: сформированные как правовые требования притязания тех или иных классов, социальных групп становятся предметом рассмотрения в ходе законодательного процесса при соблюдении политических, правовых норм и процедур.

Отношения государства и политических, национальных, культурных движений многоплановы. Там, например, где осуществляется департизация и деидеологизация государственных органов, цели и задачи политических движений воспринимаются аппаратом государства не организационно, не институционально, а через сложную систему идеологического воздействия. Но в некоторых государственно организованных обществах членство в той или иной партии, участие в том или ином политическом движении отнюдь не служит препятствием для государственной службы, а иногда наоборот, служит основанием для зачисления на службу.

Структура политической системы

Политическая система имеет свою структуру, которую можно выразить в виде следующих подсистем (элементов):

- институциональная подсистема , состоящая из различных государственных и общественно-политических институтов, и неполитических организаций, СМИ (относительно этой подсистемы некоторые исследователи используют понятие "политическая организация общества");

- коммуникативная подсистема - система, является совокупностью отношений и принципом взаимодействия, которые складываются как внутри политической системы, так и между ее подсистемами. Отношения по форме могут выступать как принуждение, конфликт, нейтрализация, изоляция или сотрудничество;

- нормативная подсистема , которая выступает как совокупность различных политико-правовых норм и других средств регулирования взаимосвязей между субъектами политической системы (конституция, законы, нормативные акты, исторические и национальные традиции и обычаи, мораль);

- культурно-идеологическая подсистема , включающая в себя совокупность политических взглядов, теорий и концепций, политическую и правовую культуру. Политическая культура осуществляет большое влияние на функционирование политической системы. На ее основе формируются политические взгляды и убеждения личности, от которых зависит участие человека в политической жизни. Политическая культура, с одной стороны, определяет устойчивость и жизнеспособность любой политической системы, с другой - предоставляет своеобразия политическим системам, делая нормативно одинаковые формы политического устройства многовариантными;

- функциональная подсистема объединяет способы реализации власти, которые определяют характер взаимоотношений власти и гражданского общества, способы поддержания его единства и целостности.

Ведущая роль в политической системе общества принадлежит институциональной подсистеме, которая обеспечивает ее целостность и стабильность, формирует нормативно-правовую базу и иные средства воздействия на общество. Если политические системы прошлого выражались минимальным количеством институтов (большая часть функций была сосредоточена в руках монарха), то современная политическая система отличается более сложной структурной дифференциацией, т.е. выделением различных структур (институтов) по функциональному признаку. Институты организации, входящие в эту подсистему, условно делятся на следующие группы.

1. Собственно политические:

• государство - фундаментальный элемент политической системы;
• политические партии и отдельные общественные организации, имеющие политический характер, причем сюда включаются оппозиционные партии и организации.

Государство и партии имеют непосредственную связь с политикой, а политические задачи и осуществления власти является непосредственной причиной их появления и функционирования. С партиями также связаны функции выявление интересов различных групп общества и превращения их в конкретные программы действий.

2. Н е собственно политические : профсоюзы, молодежные, ветеранские, предпринимательские союзы, экологические движения, СМИ и т.д. Хотя политика не является прямой целью их создания, они выступают как группы давления на государственную власть и оказывают существенное влияние на избирательные кампании, несмотря на то, что в большинстве современных стран светская и духовная власть разделены, активную политическую роль в обществе может выполнять церковь. В условиях теократии она превращается в центральный элемент политической системы.

3. Неполитические организации выражены сообществами разного любительского типа (культурные, спортивные и т.д.). Незначительного политического оттенка в своей деятельности они приобретают как объекты воздействия со стороны государства и других политических организаций, так и через свою способность оказывать давление на власть.

Правовое государство: основные принципы и условия формирования

Концепция правового государства возникла, чтобы с точки зрения теории поставить пре-делы самовластию, всевластию абсолютистского государства.

Черты правового государства.

1. Главным принципом функционирования правового государства является обеспечение прав граждан, прав участников общественных отношений. Именно поэтому современное социальное государство и называется правовым. Правовое государство является таковым не потому, что в нем на первом месте находятся закон и правопорядок - в этом случае мы имеем законное государ-ство, государство законности. Следование во всем закону еще не дает возможности поставить государство под контроль общества, т. к. законы также исходят от государства. Правовое государство существует для обеспечения прав субъектов.

2. Правовое государство - это то государство, где господствуют право и закон во всех сфе-рах общественной жизни. Идея состоит в том, что государство, устанавливая законы, не вправе само же их нарушать. Правовым законом связано и само государство, и его органы.

3. Правовое государство базируется на идее правового закона. Не всякий закон априорно является правовым. Законом является официальный документ компетентных органов, изданный с соблюдением особой процедуры в целях установления определенных правил поведения. Следовательно, для того, чтобы акт являлся законом, достаточно формальных признаков (издание его со-ответствующим органом, по определенной процедуре и т. д.), содержание законодательных предписаний не является существенным признаком закона.

Для правового закона содержательные ха-рактеристики приобретают приоритетное значение. Правовым законом является лишь тот, кото-рый соответствует принципам права, реально выражает и защищает права и свободы человека, выражает саму идею права. В государстве создаются особые институты, определяющие правовой характер нормативных предписаний, например, Конституционный Суд, который следит за конституционностью всех решений государственных органов.

Правовой закон характеризуется следую-щими признаками:

Правовой закон есть выражение и закрепление объективированной в праве меры свободы людей;

Правовой закон воплощает в себе принцип формального правового равенства, имеющий всеобщий характер справедливости; его требования в одинаковой мере распространяются на государственную власть и граждан государства;

Правовой закон учитывает и охраняет интересы тех, кто находится за пределами правового равенства (больных, престарелых, безработных);

Правовой закон - это не продукт воли и субъективного усмотрения законодателя, а необ-ходимая составная часть объективно складывающегося в данном обществе права. Законо-датель не создает содержания права; он только формулирует его в нормах, отражая объек-тивные потребности развития общества;

Правовой закон - антипод произволу. Реальная жизнь закона возможна только в условиях правового государства.

4. Для правового государства характерна взаимная ответственность граждан и государства. Устанавливая в законодательной форме свободу общества и личности, само государство не свободно от ограничений в собственных решениях и действиях. Посредством закона государство должно брать на себя обязательства, обеспечивающие справедливость в своих отношениях с гражданином, общественными организациями, другими государствами. Правовое государство несет политическую, правовую и моральную ответственность перед народом за невыполнение взятых на себя обязательств.

5. Для правового государства характерно разделение властей, необходима система контроля за соблюдением и исполнением законов.

6. Необходимыми характеристиками правового государства являются легальность и легитимность государственной власти.

Сама по себе концепция правового государства - идеальная конструкция, которая показы-вает, каким должно быть государство. Это идея, к осуществления которой надо стремиться, к ко-торой можно максимально приблизиться, но которая, также, как и демократия, как и любой идеал общественного развития, не воплощается в жизнь полностью, оставаясь моделью совершенного устройства общества.

Чтобы воплотить в жизнь идею правового государства, необходимы определенные усло-вия, важнейшее из которых - наличие гражданского общества.

Помимо наличия гражданского общества, предпосылками формирования правового государства являются:

Демократия как политический режим, в рамках которого возможно функционирование та-кого государства;

А также предпосылки субъективного, идеологического характера: высокий уровень право-сознания и правовой культуры в обществе.

Гражданское общество — это сфера самопроявления свободных граждан и добровольно сформировавшихся ассоциаций и организаций, независимая от прямого вмешательства и произвольной регламентации со стороны государственной власти. Развитое гражданское общество является важнейшей предпосылкой построения правового государства и его равноправным партнером.

Признаки гражданского общества:

Наличие в обществе свободных владельцев средств производства;

Развитая демократия;

Правовая защищённость граждан;

Определённый уровень гражданской культуры, высокий образовательный уровень населения;

Наиболее полное обеспечение прав и свобод человека;

Самоуправление;

Конкуренция образующих его структур и различных групп людей;

Свободно формирующиеся общественные мнения и плюрализм;

Сильная социальная политика государства;

Многоукладная экономика;

Большой удельный вес в обществе среднего класса.

Функции гражданского общества

Гражданское общество выполняет ряд важных социальных функций :

На основе законности оно обеспечивает защиту частных сфер жизни человека и гражданина от необоснованной жесткой регламентации государства и других политических структур.

На базе ассоциаций гражданского общества создаются и развиваются механизмы общественного самоуправления.

Гражданское общество является одним из важнейших и мощных рычагов в системе «сдержек и противовесов», стремления политической власти к абсолютному господству. Оно защищает граждан и их объединения от незаконного вмешательства в их деятельность государственной власти и тем самым способствует формированию и упрочению демократических органов государства, всей его политической системы.

Для выполнения этой функции у него есть немало средств: активное участие в избирательных кампаниях и референдумах, акциях протестов или поддержки тех или иных требований, большие возможности в формировании общественного мнения, в частности, с помощью независимых средств массовой информации и коммуникаций.

Институты и организации гражданского общества призваны обеспечивать реальные гарантии прав и свобод человека, равный доступ к участию в государственных и общественных делах.

Гражданское общество выполняет также функцию социального контроля по отношению к своим членам. Оно независимо от государства, располагает средствами и санкциями, с помощью которых может заставить индивида соблюдать общественные нормы, обеспечить социализацию и воспитание граждан.

Гражданское общество выполняет также коммуникационную функцию. В демократическом обществе проявляется многообразие интересов. Широчайший спектр этих интересов является результатом тех свобод, которыми располагает гражданин в условиях демократии. Демократическое государство призвано максимально удовлетворять интересы и потребности своих граждан.

Однако в условиях экономического плюрализма эти интересы столь многочисленны, столь разнообразны и дифференцированы, что государственная власть практически не имеет каналов информации обо всех этих интересах. Задача институтов и организации гражданского общества информировать государство о конкретных интересах граждан, удовлетворение которых возможно лишь силами государства.

Гражданское общество выполняет стабилизирующую функцию своими институтами и организациями. Оно создает прочные структуры, на которых держится вся общественная жизнь.

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

15.11.2018 - Богдан Костяев

Здравствуйте.Я снимаю помещение и на устной договоренности оплачиваю аренду.Сейчас хозяин просит принести документы на оформление договора по аренде.Чего мне ожидать,к чему он хочет меня обязать

23.10.2018 - Петр Парфенов

Жилое помещение сдается по договору найма физ. лицу. Наймодатель (собственник) оформил ИП. Нужно ли переделывать договор найма на договор аренды?

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.10.2018 - Жанна Орлова

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА написано: "

02.10.2018 - Станислав Тонких

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА я читаю:

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2018 - Наталия Титова

Мария доброе утро! Я заключила договору аренды с администрацией города на 10 лет, если что эта квартира перейдет мне в собственность?

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.12.2017 - Олеся Романова

Наша организация хочет сдать квартиру, находящуюся в нашей собственности по договору найма физ лицу, он хочет зарегистрироваться в этой квартире. Не сможет ли он в последствии претендовать на приватизацию данной квартиры?

17.11.2017 - Евгения Петухова

Какой договор нужно заключать при сдаче квартиры студенткам,которым всего 17 лет.

09.11.2017 - Светлана Анисимова

Добрый день! в каком законе написано, что если доход по договору найма превысит 10 МРОТ, то его надо регистрировать в налоговой?

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.08.2017 - Владислав Муравцев

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, что делать в ситуации, если наниматель жилого помещения не заплатил за жилье и съехал с квартиры, оставив расписку с обязательством заплатить деньги в установленный срок, но в расписке не указал кому он должен выплатить эти деньги. В договоре найма не указан его адрес прописки. : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2017 - Оксана Борисова

добрый день. могу ли я в договоре найма квартиры указывать сумму за аренду 0 рублей? : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.08.2017 - Татьяна Осипова

сдача квартиры это внаем или аренда, различия

11.08.2017 - Максим Малоиванов

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 16:00 - 17:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.08.2017 - Тамара Герасимова

я ебал тебя в рот

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.07.2017 - Евгения Романова

оля позвони мне

24.05.2017 - Екатерина Колесникова

могут ли быть обеими сторонами договора аренды жилого помещения физ.лица.Необходимо заключить договор на срок более 5 лет.

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.05.2017 - Артур Рог

Здравствуйте, Ольга. Хочу сдать 2-х комнатную квартиру квартирантам. Что нужно заключать: договор об аренде или договор о найме? Спасибо.

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.04.2017 - Григорий Варухин

кк укзть пункт о зпрете домшних животных: 13:00 - 15:00

10.04.2017 - Анастасия Цветкова

Добрый день! Подскажите в каких случаях физ. лицо может сдавать в аренду квартиру без регистрации ИП? И в каком законе это прописано?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.04.2017 - Галина Веселова

Если договор найма квартиры оформляется на срок менее 1 года, то нужно ли наймодателю заполнять декларацию полученного дохода?

27.02.2017 - Богдан Мильков

Есть квартира, в ней 3 собственника, 2 из которых несовершеннолетние. Нужно ли разрешение опеки, чтобы сдать в наем эту квартиру?

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Снимать квартиру можно разными способами. В российском законодательстве закреплено два основных - посредством заключения коммерческих арендных соглашений, а также при подписании контракта социального найма. Чем они отличаются? Какие законодательные источники регулируют соответствующие контракты?

Разные типы наймов

Чем отличается коммерческий найм жилого помещения от других типов сделок с недвижимостью? Можно отметить, что специфика соответствующего типа правоотношений регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ. Согласно положениям ГК РФ, контракт на найм жилья подразумевает, что одна его сторона (собственник или иное правомочное лицо) предоставляет другой помещение за плату в законное владение, сопровождающееся правом проживания. Поскольку отношения в рамках такого типа сделки подразумевают денежные расчеты, то это значит, что осуществляется коммерческий найм жилого помещения.

Возможен вариант, при котором владелец помещения - орган государственной власти или же муниципалитет. В этом случае будет идти речь, вероятнее всего, о социальном найме, в рамках которого как таковая арендная плата отсутствует, то есть человек перечисляет органам власти некую сумму в соответствии с установленным тарифом.

Вместе с тем отношения между гражданином и соответствующим органом власти часто подразумевают некие денежные расчеты. И потому в различных юридических источниках закрепился, хотя и неофициальный, но все же регулярно употребляемый термин, характеризующий подобные взаимоотношения - социальный коммерческий найм жилого помещения.

Социальный и коммерческий типы найма

Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм - совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками - такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.

Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.

Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.

Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых - жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем - только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем - государство или муниципалитет, наниматель - физлицо.

Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, - приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.

Рассмотрим специфику каждого из договоров.

Социальный найм: специфика договора

Социальный найм жилых помещений регулируется ГК РФ, а также релевантными источниками права в области жилищного законодательства, на которые Кодекс может ссылаться. Сфера, в которой осуществляются подобные правоотношения, согласно положениям Кодекса, в достаточной мере узкая - предметом соответствующих договоров может быть только государственный или же муниципальный жилой фонд. Также имеет значение правовой статус нанимателей квартир.

Наймодатель в рамках контракта социального найма - это орган власти, являющийся собственником помещения, находящегося в жилищном фонде определенного уровня - государственного или муниципального.

В свою очередь, нанимателем может быть только гражданин России - иностранцам жилье в рамках соответствующих договоров, если в законах нет иных положений, не предоставляется.

Человек вправе рассчитывать на заключение с государством или муниципалитетом контракта социального найма, если он будет признан в установленном законом порядке малоимущим, а также нуждающимся в жилье.

Отметим, что нанимателей может быть несколько - как правило, это члены одной семьи. При этом это могут быть и дальние родственники - если доказано, что они ведут с нанимателем общее хозяйство. Возможно, что тот или иной человек будет определен как член семьи гражданина, который нанимает жилье, в судебном порядке.

Все, кто может проживать в квартире по контракту социального найма, имеют одинаковые права и обязанности. Обязательства, возникающие в соответствии с условиями контракта, подлежат выполнению при условии солидарной ответственности всех, кто проживает в арендуемой у государства или муниципалитета квартире.

Вполне возможен, как мы уже отметили выше, также и коммерческий найм жилого помещения у государства. Однако на практике даже такие контракты, пусть и не вполне официально, часто относятся к категории социальных. При этом, как отмечают некоторые юристы, термин «социальный» следует рассматривать прежде всего в контексте обеспечения льготных условий договора - в частности, в аспекте размера арендной платы.

Как должен выглядеть контракт на найм жилого помещения у государства или муниципалитета? Рассмотрим его структуру.

Структура контракта социального найма

В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой - государство или муниципалитет.

Следующий компонент соглашения - объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне - государственном или муниципальном.

Следующий пункт - условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей - собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм - чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.

Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.

В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.

Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.

Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.

Расторжение контракта социального найма

Договор коммерческого найма жилого помещения включает пункт о расторжении соответствующего контракта. Аналогично обстоят дела и с соглашением социального типа. Расторжение договора возможно в любое время в силу взаимного согласия сторон. Нанимателю для этого достаточно письменно уведомить арендодателя.

Государство или муниципалитет - субъекты владения недвижимостью - имеют право расторгнуть контракт социального найма исключительно в судебном порядке, и только при наличии законных оснований.

Рассмотрев то, каким образом оформляется договор, в котором арендодатель - государство, изучим специфику соглашений, которые не относятся к категории социальных. Что такое, собственно, коммерческий найм?

Специфика частных договоров

Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние - владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.

Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.

Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков - до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.

В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.

Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.

При этом, как только размер арендной платы зафиксирован в договоре, он не может быть изменен в течение срока действия соглашения. Касательно периодичности оплаты - она определяется в частном порядке. Но если стороны не зафиксировали этого пункта в договоре, то, согласно 682-й статье ГК РФ, платежи должны осуществляться ежемесячно.

Если подписывается договор коммерческого найма жилого помещения у государства, то в целом данный документ будет соответствовать рассмотренным выше критериям.

Изучим теперь структуру подобных контрактов.

Структура договора найма

Документ такого типа должен отражать:

• предмет договора;
• вид недвижимости, его адрес;
• права и обязанности арендодателя и нанимателя;
• срок соглашения;
• способы исполнения нанимателем своих обязательств;
• информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
• паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
• величину арендного платежа, регулярность оплаты;
• перечень имущества, расположенного внутри квартиры;
• условия оплаты коммунальных услуг.

В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.

Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.

Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.

Субаренда

Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения - ГК РФ, - включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.

Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.

Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.

Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, - ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.

Преимущественное право продления договора

Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.

Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.

Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.

Расторжение коммерческого контракта

Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.

Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.

При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.

В том случае, когда в качестве наймодателя выступает государство или муниципалитет, предоставляющие в наем гражданам жилые помещения в жилищном фонде социального пользования, заключается договор социального найма. Основанием для заключения такого договора с нанимателем является решение уполномоченных органов государственной власти и ОМС. Когда наймодатель – юридическое или физическое лицо, заключается договор коммерческого найма. Эти два вида договора найма имеют между собой существенные .

Отличия между договорами найма

Правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются статьями 671 и 672 Гражданского кодекса РФ, по договору социального найма - статьей 60 жилищного кодекса РФ. Основным отличием между двумя этими видами договора найма является целевая направленность. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в пользование нанимателю и членам его семьи в соответствии с утвержденными нормативами на возмездной основе с правом дальнейшей приватизации – перевода в собственность. Квартирная плата лимитирована. В случае коммерческого найма речь идет о возмездном предоставлении жилья во временное пользование, плата при коммерческом найме не лимитируется.

Социальный наем может быть осуществлен только в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий в любых разновидностях жилого фонда, в том числе, и в частном. Для заключения этого договора не требуется никаких подтверждений от нанимателя, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Чтобы получить жилье по договору социального найма, необходимо выполнение многих административных условий и требований: постановка на учет в порядке очередности, подтвержденная нуждаемость, получение ордера. При этом жилая площадь предоставляемого помещения нормируется, а при коммерческом найме она определяется только соглашением сторон и сдается без всяких ограничений по количеству квадратных метров.

Кроме того, договор социального найма не имеет срока действия, для договора коммерческого найма это является одним из существенных условий. Договор коммерческого найма по сроку действия может быть краткосрочным, если он заключен на срок менее 1 года, и долгосрочным, когда этот срок составляет от 1 года до 5 лет. Допускается не указывать срок действия договора коммерческого найма, если он соотносится с каким-нибудь условием или событием, например, может быть заключен на срок действия трудового договора или контракта. Понятие членов семьи нанимателя при социальном найме сохраняется, в случае коммерческого найма – речь идет о нанимателе и постоянно проживающих вместе с ним граждан.