Статья 655. Если у Вас остались вопросы, то обратитесь за консультацией к нашим юристам

По ч.1 ст. 7.21 КоАП РФ

По делу №

Принято Октябрьским районным судом г. Липецка (Липецкая область)

1. Судья Октябрьского районного суда г. Липецка Букреева С.И., рассмотрев жалобу Гулевского Н.А., поданную в интересах Гулевской Н.И. на Постановление руководителя Государственной жилищной инспекции Липецкой области от (дата) года по делу об административном правонарушении

2. Установил:

3. Постановлением руководителя Государственной жилищной инспекции Липецкой области ФИО1. № № от (дата) года Гулевская Н.И. была привлечена к административной ответственности по КоАП РФ и подвергнута административному наказанию в виде штрафа в размере 1000 руб.
4. Не согласившись с Постановлением, защитник Гулевский Н.А. обратился в суд с жалобой, в которой просит отменить вышеуказанное Постановление, признать незаконным и отменить акт проверки № от (дата)., вынесенный Главным государственным инженером инспектором; признать незаконным и отменить протокол об административном правонарушении № от (дата)., составленный в отношении Гулевской Н.И. за совершение административного правонарушения, предусмотренного КоАП РФ указывая, что проверка, проведенная (дата) сотрудниками Государственной жилищной инспекцией Липецкой области, в результате которой был выявлен факт самовольного переустройства системы вентиляции в квартире №, в которой проживает Гулевская Н.И., незаконна, необоснованна; в акт проверки от (дата). занесены заведомо ложные сведения, не соответствующие действительности; протокол № об административном правонарушении составлен с нарушением процессуальных сроков; Постановление по делу об административном правонарушении вынесено с нарушением сроков давности привлечения к административной ответственности, Гулевская Н.И. не является субъектом по делу об административном правонарушении, так как переустройство жилого помещения осуществляли наемные рабочие, нанятые Гулевской Н.И. для производства монтажа кухонной мебели, в которую входила и вытяжка. Так же в процессе производства по делу были нарушены процессуальные права Гулевской Н.И., как лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении.
5. В судебном заседании защитник Гулевский Н.А. доводы, изложенные в жалобе поддержал в полном объеме дополнив, что инспектором ФИО2 были нарушены требования п.42 и 47 Административного регламента проведения проверок на территории Липецкой области Государственной жилищной инспекцией Липецкой области при осуществлении регионального государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям. Инспектор не представился, не предъявил служебного удостоверения и распоряжения о проведении внеплановой проверки, не составил акт о непредоставлении доступа в жилое помещение и не направил его в органы внутренних дела для оказания помощи в проведении проверки. Гулевская Н.И. не была уведомлена о проведении проверки. В акте проверки указаны неверные сведения относительно присутствия при поверке Гулевской Н.И., отсутствует ее подпись. Проверка проведена не уполномоченными лицами, сведения о которых в акте отсутствуют. Протокол об административном правонарушении был составлен с нарушением процессуальных сроков, по истечении 3 суток со дня проведения проверки. К моменту вынесения постановления истекли сроки давности привлечения к административной ответственности, которые должны исчисляться с момента самовольного переустройства системы вентиляции, которое имело место в (дата). Установленные в ходе проверки факты не соответствуют действительности, т.к. на момент проведения проверки выявленное нарушение было устранено уже (дата). согласно предписанию инженера ЖЭУ ФИО3 от (дата). Гулевская Н.И. не была ознакомлена с материалами дела об административном правонарушении, ее заявление об отложении рассмотрения дела было рассмотрено не в день обращения, определение об отложении было направлено лишь (дата). Гулевская надлежащим образом не была уведомлена о дне рассмотрения дела об административном правонарушении. Просит признать недопустимым доказательством акт проверки, протокол об административном правонарушении и отменить Постановление, прекратить производство по делу.
6. Представитель государственной жилищной инспекции ФИО4 возражала против удовлетворения жалобы указав, что проведение проверки было инициировано в связи с обращением жильцов квартиры №, руководителем инспекции было издано распоряжение о проведении проверки, Гулевская Н.И. была уведомлена о проведении проверки своевременно. В день проведения проверки она не предоставила доступ в квартиру, поэтому проверка проводилась из квартиры №. Были выявлены нарушения, составлен акт, на основании него был составлен протокол об административном правонарушении. Гулевская Н.И. своевременно уведомлялась о датах рассмотрения дела, в том числе по средствам телефонной связи, но не явилась.
7. Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что работает мастером вентиляционного оборудования в ООО «<данные изъяты>», которое осуществляет деятельность в области оказания услуг по монтажу и обслуживанию вентиляционного оборудования. Им дважды проводилась проверка работы системы вентиляции в <адрес>. Проверка проводилась путем телеинспекции с использованием телескопического оборудования, на которое закреплена видеокамера фиксирующая обстановку в вентиляционном канале и передающая изображение на монитор компьютера. В ходе проверки было установлено, что жилец квартиры № произвел врезку вытяжного отверстия в вентиляционный канал квартиры №, чем нарушил систему вентиляции в этой квартире. При повторном обследовании выявленные ране нарушения устранены не были.
8. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для отмены постановления.
9. Согласно постановлению № по делу об административном правонарушении от (дата)., собственником квартиры <адрес> Гулевской Н.И., самовольно произведено переустройство системы вентиляции указанного жилого помещения: произведены работы по устройству отверстия (диаметром 110 мм) в вентканале кв. № и подсоединения гофрированного рукава воздуховода системы вентиляции из кв. №, т.е. произведена самовольная врезка системы вентиляции из кв. № в систему вентиляции кв. №, в результате чего система вентиляции в квартире № находится в нерабочем состоянии.
10. В соответствии со ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
11. В соответствии со ЖК РФ переустройство жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
12. Согласно п.6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г. пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а так же в соответствии с данными Правилами.
13. Согласно КоАП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
14. Суд считает, что вина Гулевской Н.И. в совершении административного правонарушении предусмотренного КоАП РФ подтверждается собранными по делу доказательствами.
15. В соответствии со КоАП РФ, доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливает наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Это данные устанавливаются протоколом об административном правонарушении, иными протоколами, предусмотренными настоящим Кодексом, объяснениями лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, показаниями потерпевшего, свидетелей, заключениями эксперта, иными документами, а также показаниями специальных технических средств, вещественными доказательствами.
16. Из акта проверки от (дата). следует, что система вентиляции в <адрес> находится в неисправном состоянии, поскольку собственник квартиры № Гулевская Н.И. самовольно произвела устройство отверстия в вентканале № вследствие чего в № происходит приток воздуха, а не его отток.
17. На основании акта проверки был составлен протокол №№ от (дата). об административном правонарушении, где факт нарушения был описан в полном объеме, надлежащим должностным лицом. С протоколом Гулевская Н.И. была ознакомлена.
18. Также факт выявленного нарушения подтвержден объяснениями ФИО5., лица непосредственно проводившего обследование системы вентиляции, ФИО3.- ведущего инженера ООО ГУК «<данные изъяты>», (дата) - жильца квартиры №.
19. Нарушений, влекущих невозможность использовать в качестве доказательства протокола об административном правонарушении нет, он составлен в соответствии с требованиями КоАП РФ.
20. Составление протокола в срок более трех суток не является существенным нарушением, влекущим признание такого протокола недопустимым доказательством, поскольку сроки составления протокола не являются пресекательными.
21. Не соглашается суд и с доводами защитника о нарушении Административного регламента проведения проверок на территории Липецкой области Государственной жилищной инспекцией Липецкой области при осуществлении регионального государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
22. соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема
23. и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.
24. Из материалов дела следует, что главный государственный инженер инспектор ФИО2 предъявил служебное удостоверение, представился, объяснил цель проведения проверки. Гулевская Н.И. заранее была уведомлена о дате и времени поведения проверки, что подтверждается распиской Гулевской Н.А. о получении уведомления (дата)
25. В соответствии с п.48 вышеуказанного Административного регламента по окончании проверки был составлен акт.
26. Указание в данном акте на присутствие при проверке Гулевской Н.И. не является существенным нарушением, опровергающим факт совершения административного правонарушения, т.к. в данном акте указано на то, что Гулевская Н.И. не предоставила доступ в квартиру и проверка проводилась из квартиры № без участия Гулевской Н.И., что также не являлось основанием для составления акта о невозможности проведения проверки, поскольку доступ к общему имуществу многоквартирного дома и жилому помещению, в котором проводилось обследование, обеспечен был. Препятствий для обследования системы вентиляции не возникло.
27. Доводы защитника о том, что на день проверки нарушение уже было устранено, опровергаются вышеприведенными доказательствами: актом проверки, протоколом об административном правонарушении, объяснениями ФИО2., ФИО5., ФИО3 оснований не доверять которым у суда не имеется.
28. Доводы защитника об истечении сроков давности привлечения к административной ответственности, о том, что Гулевская Н.И. не является субъектом административного правонарушения, поскольку не самостоятельно производила переустройство вентиляционного отверстия, суд считает несостоятельным.
29. В соответствии с КоАП РФ при длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные частью 1 , начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения.
30. В соответствии с Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" длящимся является такое административное правонарушение (действие или бездействие), которое выражается в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении предусмотренных законом обязанностей. При этом следует учитывать, что такие обязанности могут быть возложены и иным нормативным правовым актом, а также правовым актом ненормативного характера, например представлением прокурора, предписанием органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль). Днем обнаружения длящегося административного правонарушения считается день, когда должностное лицо, уполномоченное составлять протокол об административном правонарушении, выявило факт его совершения.
31. В соответствии с Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
32. Таким образом, бремя содержания жилого помещения и ответственности за данное жилое помещение несет собственник, коим согласно свидетельству о регистрации права собственности на недвижимое имущество является Гулевская Н.И., поскольку именно по ее поручению и с ее согласия производилось переустройство вентиляционного отверстия.
33. Поскольку первичное нарушение, связанное с самовольным переустройством системы вентиляции было выявлено в (дата) и продолжалось вплоть до проведения проверки в (дата)., суд считает данное правонарушение длящимся, а срок привлечения к административной ответственности исчисляет с момента обнаружения административного правонарушения, лицом уполномоченным составлять протокол об административном правонарушении, т.е. с (дата).
34. Не соглашается суд и с доводами защитника о ненадлежащем извещении Гулевской Н.И. о дате и времени рассмотрения дела об административном правонарушении, поскольку определение об отложении рассмотрения дела было направлено Гулевской Н.И. (дата)., т.е. за 12 дней до даты рассмотрения дела. Извещение поступило в почтовое отделение (дата). и согласно сообщению почтового отделения № доставлялось адресату Гулевской Н.И. в этот же день, но было возвращено почтальоном с отметкой - нет дома, извещение оставлено в почтовом ящике. Повторно извещение доставлялось (дата). и вновь было возвращено с отметкой - нет дома, вторичное извещение оставлено в почтовом ящике. Из чего суд приходит к выводу, что у Гулевской Н.И. имелась возможность получения извещения о дате и времени рассмотрения дела. Кроме того, не опровергнут и тот факт, что Гулевская Н.И. извещалась по средствам телефонной связи.
35. Судом не установлено, что право Гулевской Н.И. на ознакомление с материалами дела об административном правонарушении было нарушено, поскольку как следует из резолюции на заявлении об ознакомлении, данное право было реализовано путем предоставления копий материалов дела об административном правонарушении.
36. Виновность Гулевской Н.И. в совершении административного правонарушения подтверждается собранными по делу доказательствами, которые являются допустимыми, административное наказание применено к правонарушителю в пределах санкции КоАП РФ с учетом положений КоАП РФ, назначенный штраф является минимальным.
ч.1 ст. 7.21 КоАП РФ оставить без изменения, жалобу Гулевского Н.А., поданную в интересах Гулевской Н.И. без удовлетворения.
37. Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение 10 (десяти) суток со дня получения или вручения копии постановления.
38. Судья

Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Комментарий к статье 7.21 КоАП РФ:

1. Объектом посягательства при совершении данных правонарушений являются общественные отношения, возникающие в связи с установлением порядка пользования гражданами жилыми помещениями, правил эксплуатации жилых помещений и оборудования. Правонарушениями, влекущими ответственность по данной статье, затрагиваются жилищные права граждан, наносится ущерб жилищному хозяйству, создаются неудобства совместно проживающим лицам.

Жилищным кодексом (ЖК РФ) закрепляются обязанности граждан по соблюдению правил пользования жилыми помещениями. При этом такие обязанности, включая требование обеспечивать сохранность жилья, использовать его по прямому назначению, предъявляются как к собственникам жилых помещений, так и к нанимателям.

Так, ЖК РФ предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом. При этом собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Члены семьи собственника также обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. ч. 1 и 4 ст. 30, ч. 2 ст. 31).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма (см. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315) обязан использовать его по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом, обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности и несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 3 ст. 67, ч. 2 ст. 69).

ЖК РФ предусматривает возможность выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления жилого помещения, а также меры по расторжению и прекращению договора социального найма жилого помещения. Это допускается и в случаях, когда наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Наймодатель обязан предупредить нарушителей о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить разумный срок для устранения этих нарушений. В случае если нарушения не будут устранены, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 79, ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91).

На основании предписаний Жилищного кодекса РФ порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности в многоквартирных домах, установлен Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

В частности, Правилами предусматривается ряд обязанностей нанимателя жилья по договору социального найма, в том числе не допускать в жилом помещении работ или других действий, приводящих к его порче; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования; обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования; немедленно принимать возможные меры к устранению неисправностей жилого помещения или оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них займодателю или в соответствующую управляющую организацию; производить текущий ремонт жилого помещения. Правилами запрещается переустройство или перепланировка жилого помещения в нарушение установленного порядка.

Названными Правилами также определены обязанности собственников жилья в многоквартирном доме. Так, собственник обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, нести расходы по его содержанию, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей плату по текущему и капитальному ремонту общего имущества, вносить плату за коммунальные услуги, выполнять иные законные требования.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего собственнику помещения. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем надежность и безопасность многоквартирного дома. Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции, обеспечивая условия для осуществления гражданами права на жилище, осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2. Порча жилых помещений может произойти и в результате нарушения правил пожарной безопасности, в связи с чем такое правонарушение может в зависимости от конкретных обстоятельств также квалифицироваться и по ст. 20.4 комментируемого Кодекса.

Нарушение чистоты и порядка в местах общего пользования, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других местах также может быть причиной порчи жилого помещения и квалифицироваться по ст. 7.21. Вместе с тем, если такие правонарушения посягают на здоровье граждан, среду обитания, они могут квалифицироваться по ст. 6.4 как нарушения санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых и общественных помещений, зданий.

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

3. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения ведутся на основе требований гл. 4 ЖК РФ. В соответствии с Кодексом переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка же влечет за собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт (ст. 25).

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения жилого помещения заявление по форме, утвержденной Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266); правоустанавливающие документы на жилое помещение; надлежаще оформленный проект переустройства или перепланировки; технический паспорт; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления соответствующих документов в данный орган. О принятии такого решения заявителю выдается документ, форма и содержание которого устанавливаются Правительством РФ и который является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения (ст. 26).

ЖК РФ предусматривает последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, вплоть до принятия решения о приведении жилого помещения в прежнее состояние либо о продаже в установленном порядке жилого помещения с публичных торгов (в отношении собственника), а в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма (ст. 29).

4. Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье КоАП, но и по ст. 19.1 как самоуправство.

Имея в виду повышенную общественную вредность таких нарушений, как самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, с учетом того, что они затрагивают покой жильцов соседних квартир, могут ухудшать условия нормального проживания многих других граждан, законодатель предусмотрел повышенную ответственность за такого рода правонарушения (в виде штрафа от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей) по сравнению с ответственностью за нарушение правил переоборудования жилых домов, квалифицируемое по ч. 1 данной статьи.

5. Правонарушения, квалифицированные в соответствии с комментируемой статьей, могут быть умышленными или неосторожными.

Субъекты этих нарушений - граждане.

6. Дела об административных правонарушениях рассматриваются руководителями органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, их заместителями (ст. 23.55).

Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов (ч. 1 ст. 28.3).

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Комментарий к статье 655 Гражданского Кодекса РФ

1. Выше отмечалось, что суть договора аренды - в передаче ее объекта (см. вводный комментарий к § 4 гл. 34). Зарегистрированный договор считается исполненным в момент реальной передачи арендатору его объекта во владение и пользование. Документом, подтверждающим реальную передачу, является передаточный акт (иной документ о передаче), фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению данного объекта (см. коммент. к ст. 611). Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Комментируемая статья фиксирует составление акта передачи как сложившуюся до принятия ГК практику. Это правило действует, если иное не установлено законом или договором.

Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.

Обоюдный отказ означает расторжение договора по согласию сторон. Комментируемая статья допускает и односторонний отказ (при общей недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства - ст. 310 ГК), что ведет к расторжению договора, т.к. передача объекта составляет суть договора аренды (см. ст. 453 ГК).

2. Вследствие прекращения договора аренды его объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами.

Официальный текст :

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Комментарий юриста :

Передача одним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило, оформляется специальной процедурой - составлением и подписанием соответствующих документов. Это может быть единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, который именуется передаточным актом, актом передачи-приемки и т.п. Данная статья также содержит требование к сторонам оформить передачу здания или сооружения в аренду составлением и подписанием передаточного акта или иного документа.

Передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание или сооружение определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Следовательно, передаточный акт при совпадении момента фактической передачи с моментом подписания передаточного акта является также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору. Уклонение арендодателя или арендатора от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания или сооружения на предусмотренных договором условиях является отказом арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его принятия.

Правовые последствия таких действий сторон могут быть различны в зависимости от того, правомерен или нет отказ от подписания документа. Так, отказ арендодателя подписать акт передачи правомерен, если арендатор не исполнил обязанностей, обусловливающих передачу ему здания или сооружения (например, обязанность по внесению авансового платежа). Что касается арендатора, то он имеет право отказаться подписать передаточный акт, в случае если состояние здания или сооружения не соответствует условиям договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства допустим также в случаях, предусмотренных законом (например, если в период между заключением договора и передачей имущества у арендатора прекратилось действие лицензии, необходимой для пользования объектом аренды) или договором.

Последнее допускается только в случае, если арендное обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (). В иных случаях такой отказ представляет собой неправомерное действие стороны и влечет ее ответственность. Прекращение договора аренды предполагает проведение процедуры передачи здания или сооружения арендатором арендодателю. Эта процедура должна осуществляться по правилам пункта 1 ст. 655 ГК РФ, т.е. путем составления и подписания передаточного акта или иного документа. Однако правовые последствия такой процедуры в данном случае иные. Они погашают обязательство в целом, если к этому нет иных препятствий. Такими препятствиями могут служить нарушения, допущенные арендатором при исполнении условий договора, в частности, если имущество возвращено с ухудшением или не произведен его ремонт.

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Комментарии к ст. 655 ГК РФ

1. Особенности предмета аренды обусловливают особенности его передачи арендодателем арендатору для пользования. Если более простые предметы, в том числе и транспортные средства, могут быть переданы арендатору без соблюдения формальностей, то для здания или сооружения обязательным является составление передаточного акта. Вместо него может быть оформлен и другой документ. Главное, чтобы стороны поставили в нем свои подписи. Это служит подтверждением, что здание или сооружение передано арендодателем, а арендатор с этого момента может полноправно владеть и пользоваться арендованным имуществом. Содержание акта указывает еще и на то, что здание или сооружение не имеет недостатков, препятствующих его использованию в тех целях, в которых заключен договор аренды. Если одна из сторон уклоняется от подписания акта или иного документа, договор может быть расторгнут, так как такое поведение стороны рассматривается как отказ принят (арендатор) или передать (арендодатель) арендованное имущество. А без передачи имущества стороны не могут выполнить своих обязательств. В этом случае одна из сторон получает право требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

2. Передаточный акт составляется также при прекращении договора аренды.

Если у Вас остались вопросы, то обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Для того что бы понять, как действовать в вашем случае, пожалуйста заполните форму обратной. Кратко опишите Вашу ситуацию укажите Ваше Имя город и номер телефона отправьте заявку и получите консультацию в течении 10 минут.