Виды разрешенного использования земли. Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка. Условно разрешенный вид использования земельного участка

Все земли разбиты на участки, у которых помимо , есть также определенный вид разрешенного использования (ВРИ).

Этот термин, используемый в законодательных актах РФ, (Земельном и Градостроительном кодексе), существует для того, чтобы определять, какую деятельность можно вести на участке .

Например, нельзя выбрать любое место в городе или за городом и построить там магазин, торговый центр или начать выращивать помидоры и картошку.

Виды разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), согласно действующего классификатора, указаны в документе градостроительного зонирования «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) города (где также указаны размеры участка и расположенных на нем построек, ограничения по использованию и расчетные показатели).

Каждый земельный участок имеет три вида разрешенного использования, согласно Градостроительному кодексу РФ, ст. 37 :

• основной,
• условный,
• вспомогательный.

Чтобы структурировать и классифицировать информацию о ВРИ, в 2014 году был принят приказ 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

В 2015 году были внесены изменения , действующие на сегодняшний день.

До этого четких правил по формулировке видов разрешенного использования не существовало, и они не имели классификации.

Некоторые названия были довольно «размытыми» и не несли четкого смысла.

Владелец участка выбирает деятельность согласно основному или вспомогательному ВРИ сам, без дополнительных разрешений . На условный ВРИ владелицу необходимо получить разрешение.

Подытожим: классификатор разрешенного использования земельных участков — это документ, содержащий перечень всех видов разрешенного использования. Многие из них приобрели более конкретную формулировку смысла, не предполагающую другие варианты его трактовки.

Перечень видов разрешенного использования по классификатору

В текущем варианте классификатора описаны 13 групп видов использования с числовым обозначением (1,2,3 … 13). У каждого из них под номерами 1.1., 1.2 и т.д. расписано подробно его содержание . Полный текст классификатора, содержащий таблицу ВРИ и их коды, можно найти по ссылке .

Рассмотрим подробнее разделы классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Сельскохозяйственное

Разделу присвоен код 1. Имеет 18 подпунктов содержания от 1.1 до 1.18.

Этот вид подразумевает деятельность, связанную с ведением сельского хозяйства :

1. растениеводство
2. животноводство,
3. пчеловодство,
4. рыбоводство.

В основном он описывает ВРИ земель.

Под первым пунктом — растениеводство — имеется в виду выращивание:

• сельскохозяйственных культур и овощей;
• чая и лекарственных трав;
• цветочных, плодовых и ягодных культур;
• льна и конопли.

Также на участке этого вида разрешаются :

• научные и селекционные работы,
• хранение, производство и переработка с\х продукции;
• размещение питомников, построек для хранения техники и оборудования;
• разведение животных.

Один из подпунктов вида – ведение хозяйства без возведения каких-либо построек (полевые участки личного подсобного хозяйства).

Подробнее обо всех ВРИ сельскохозяйственных земель читайте в .

Жилая застройка

Имеет 7 подпунктов содержания с кодами от 2.0 до 2.7.1, описывающих ВРИ .

На таких участках предполагается размещение жилых домов разного вида и типа (от индивидуальных жилых домов с участком до многоквартирных домов в 20 этажей).

Вид «Жилая застройка» не подразумевает здания с временным проживанием людей (гостиницы, дома отдыха, оздоровительные заведения, помещения для проживания рабочих, тюрьмы и т. д.).

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Разрешено строить жилые дома не выше 3-х этажей , в которых можно жить постоянно.

Также этот код участка предусматривает выращивание на нем:

• сельскохозяйственных культур,
• плодовых деревьев,
• ягод,

размещение:

• подсобных помещений,
• гаражей.

Подпунктом 2.1.1 вынесена малоэтажная многоквартирная жилая застройка. То есть – дома не выше 4-х этажей для постоянного проживания нескольких семей.

На этой территории также предусмотрено выращивание культур и дополнительное строительство, к которому, помимо гаражей и подсобных помещений, добавляются:

• встроенные и пристроенные магазины;
• объекты обслуживания (химчистки, парикмахерские);
• детские и спортивные площадки.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Те же условия использования участка, как и ИЖС (2.1) – жилые дома постоянного проживания не выше 3х этажей, выращивание культур и деревьев, вспомогательные постройки и гаражи.

Добавляется лишь возможность разведения животных и размещение построек для их содержания.

Блокированная жилая

Дома на несколько семей , называемые таунхаусами, с общей придомовой территорией. Квартиры имеют общие стены с соседями.

Также разрешено:

• выращивание деревьев,
• ягод,
• размещение гаражей,
• детских и спортивных площадок.

Передвижное жилье

Имеет код 2.4. Включает в себя:

• палаточные городки,
• жилые вагончики и прицепы,

которые можно подключить к инженерным сетям .

Среднеэтажная

Имеет код 2.5.

Многоквартирные дома не выше 8 этажей

Многоэтажная

Имеет код 2.6.

Многоквартирные дома от 9 этажей и выше , пригодные для постоянного проживания.

Пункты 2.5 и 2.6. предполагают также размещение элементов благоустройства:

• лавочки и урны, кустарники;
• детские и спортивные площадки;
• подземные и наземные парковки;
• магазины и прачечные.

Подробнее о видах разрешенного использования земель населенных пунктов читайте .

Обслуживание жилой застройки

Подразумеваются строительство некоторых объектов из кода 3.0 и 4.0 :

• кафе и столовые;
• объекты соцобеспечения;
• парковки и гаражи;
• мастерские ремонта;
• парикмахерские и больницы;
• школы, детские садики, университеты;
• библиотеки, театры, церкви и т.д.)

ВАЖНО: в некоторых случаях, участку может быть присвоен весь код 2.0. Это значит, что на территории возможно любое строительство и любая деятельность из всего вышеперечисленного.

Общественное использование объектов капитального строительства

3.1 до 3.10.2 .

Подразумевается строительство :

• коммунальных объектов;
• объектов соцобслуживания;
• больниц и поликлиник;
• детских садов, школ и университетов;
• исследовательских центров;
• развлекательных, религиозных объектов и т. д.

Предпринимательство

Имеет 10 подпунктов содержания с кодами от 4.1 до 4.10

Здания, построенные с целью получения дохода :

• магазины и торгово-развлекательные центры;
• кафе, клубы и рестораны ;
• гостиницы, аквапарки;
• паркинги, автосервисы и др.

Отдых (рекреация)

Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 5.1 до 5.5 .

Предполагают строительство:

• парков и скверов;
• спортивных и туристических объектов;
• зданий для наблюдения и ухода за природой .

Производственная деятельность

Имеет 11 подпунктов содержания с кодами от 6.1 до 6.11

Размещение производственных территорий и помещений:

• капитальное строительство с целью добычи полезных ископаемых и их переработки,
• возведение заводов и фабрик .

Размещение объектов транспорта

Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 7.1 до 7.5.

Строительные объекты, представляющие собой пути сообщения и сооружения для перевозки грузов или людей, следующих видов транспорта:

• железнодорожного,
• автомобильного,
• водного,
• воздушного,
• трубопроводного.

Обеспечение обороны и безопасности

Имеет 4 подпункта содержания с кодами от 8.0 до 8.3 .

Размещаются следующие строительные объекты :

• воинские формирования, полигоны, военные институты;
• инженерные сооружения на границах РФ (таможенный контроль);
• здания органов внутренних дел и спасательных служб.

Деятельность по особой охране и изучению природы

Имеет 3 подпункта содержания с кодами от 9.0 до 9.2.

Строительные объекты предназначенные для осуществления деятельности по сохранению и изучению природного мира , ухода за ним. Также объекты курортной деятельности, используемые для оздоровления и лечения людей за счет природных ресурсов:

• минеральные воды,
• лечебные грязи и др.

Участки, в которых не допускается сельскохозяйственная и любая другая деятельность , кроме:

• охранной,
• курортной,
• историко-культурной.

Использование лесов

Вид использования имеет 4 подпункта содержания с кодами от 10.1 до 10.4.

Подразумевается строительство объектов для:

• заготовки, обработки и вывозу древесины и др. лесных ресурсов (грибы, ягоды);
• выращивания древесины (лесные плантации) и др. лесных ресурсов;
• хранения собранного природного ресурса (временные склады).

Водные объекты

11.0 до 11.2.

К этому виду относятся территории:

• рек, озер, болот, морей и т. д.;
• примыкающие к водоемам участки.

Используются для водопользования и строительства водных объектов, например водохранилищ.

Земельные участки (территории) общего пользования

Вид использования имеет 3 подпункта содержания с кодами от 12.0 до 12.2.

Встречается только в населенных пунктах и подразумевает размещение:

• дорог и прилегающих территорий;
• набережных, мест отдыха и рекреации;
• кладбищ и земель запаса (в которых запрещена любая хоздеятельность ).

Участки под огородничество, садоводство и дачное хозяйство

Имеет 3 подпункта с кодами от 13.1 до 13.3.

В основном предполагает выращивание:

• сельскохозяйственных культур,
• плодовых и ягодных деревьев,

и возведение временных построек для хранения собранного урожая, обеспечения ухода за ним:

• поливка,
• прополка,
• удобрение и т.п.

ВАЖНО!!! Согласно ФЗ от 2017 года, вводится разрешение на строительство домов постоянного проживания на этом участке.

Необходимо рассмотреть подробнее эти 3 подпункта.

Огородничество

Разрешает выращивание на участке:

• сельскохозяйственных культур,
• овощей,
• ягод,
• картофеля.

Что касается строительства — разрешено возведение лишь временных построек, не предназначенных для проживания.

Садоводство

Выращивание тех же культур, как и в предыдущем пункте. Отличие в видах строительства.

Садоводство предполагает возведения дома для отдыха , не делящегося на квартиры и не предназначенного для проживания, а также дополнительных хозяйственных построек.

Дачное хозяйство

Те же виды растений, но возможно строительство жилого дома (без деления на квартиры и не выше 3-х этажей) и хозяйственных построек.

ВАЖНО: огородничество и садоводство разрешается вести так же на землях сельскохозяйственного назначения, но либо без разрешения строительства вообще, либо разрешено строительство только нежилых вспомогательных объектов.

Основные отличия нового классификатора

В первом разделе (код 1.0) описаны все возможные виды сельскохозяйственного использования с описанием построек и сооружений.

Все виды ведения садового и дачного хозяйства вынесены в новый код 13 (13.1., 13.2., 13.3).

Крестьянско-фермерское хозяйство не упоминается вообще, а все виды жилого строительства приобрели более упорядоченную классификацию.

Какие ВРИ подходят для индивидуального строительства

Для индивидуального строительства, в соответствии с классификатором, подходят следующие участки .

Жилые здания постоянного проживания

На участках с кодом разрешенного использования:

• 2.0. – жилая застройка;
• 13.2. – ведение садоводства;
• 13.3 – ведение дачного хозяйства (в соответствии с ФЗ N217 , который вступает в силу с 2019 года).

Сезонные жилые объекты

На участках с кодом:

• 13.1. – ведение огородничества (только некапитальное строительство );
• 13.2. – ведение садоводства;
• 13.3. – ведение дачного хозяйства.

Нежилые здания, сооружения и постройки

На участках с кодом 1.0. – сельскохозяйственное использование (вспомогательные сооружения для ведения хозяйства), на участках с кодом 4.0 – предпринимательство (строительство нежилых зданий с целью получения прибыли).

ВРИ, указанные в документах ранее

В старом классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (документ 2014 года) для строительства вспомогательных и жилых помещений подходят те же коды.

Отсутствуют лишь вновь введенные коды:

• 13.1.,
• 13.2.,
• 13.3.

Классификатор не отменяет предусмотренного в градостроительном кодексе деления видов разрешенного земельных участков использования на основные, вспомогательные и условно разрешенные.

Так, например, в качестве основного может быть выделен укрупненный ВРИ – сельскохозяйственное использование. Значит, на участке можно будет заниматься любой деятельностью, описанной под кодом 1.1 -1.18.

ВАЖНО: если некоторые уже существующие постройки стоят на не предназначенной для них земле согласно новому классификатору – они все равно признаются законными. Владельцу не нужно переводить свой участок в другую категорию. (согласно статье 34, п. 11. ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ).

Виды использования, которые можно отнести к вспомогательным, так же содержатся в классификаторе под описанием содержания расширенного кода.

Например, код 2.5 «среднеэтажная жилая застройка», включает озеленение, гаражи, детски и спортивные площадки.

Будущие изменения

С 2014 года в документах наряду со старыми, появляются и новые виды разрешенного использования. Также, потребуют решения отдельные вопросы.

Например, в некоторых городах производственные зоны на картах зонирования обозначаются по отдельности, в зависимости от опасности детальности (вредных выбросов, возможности взрыва), а в классификаторе все сведено в единую производственную деятельность .

Эти и многие друге противоречия повлекут за собой изменения, потому что, в соответствии с уже упомянутым ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ (ст. 34, п 12), документы градостроительного зонирования до 1 января 2019 года должны быть изменен ы в соответствии с классификатором.

С 2019 года вступает в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором решаются некоторые спорные вопросы и уточняются недостающие моменты.

Процесс изменений, можно сказать, только начался и будущее покажет практика.

Что еще влияет на присвоение участкам вида разрешенного использования:

Вид разрешенного использования является частью градостроительного регламента , который, в свою очередь, входит в Правила землепользования и застройки (наряду с картой градостроительного зонирования).

Все эти документы повлияли на создание классификации видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, с принятием этого документа вид использования присваивается сразу всей зоне (которые выделены на карте зонирования) и включает в себя и основные, и вспомогательные, и условно разрешенные виды сразу.

Это является плюсом, так как у участка появляется большее количество возможностей использования , которые можно легко сменить .

Видео о классификаторе и порядке смены ВРИ

В данном видео рассказывается о том, зачем нужен классификатор и порядке действий для смены ВРИ (куда обращаться сроки и т.д):

Выводы

Перечислим по пунктам:

1. действующий классификатор ВРИ земельных участков имеет 13 кодов с расширенным подробным описанием содержания каждого подпункта;
2. он не отменяет деление на основные, вспомогательные и условно разрешенные виды, а делает его более легким;
3. по нему можно выяснить, какие виды участков подходят для частного строительства, ведения сельского хозяйства и предпринимательства;
4. С 2020 года по публичной кадастровой карте можно будет узнать ВРИ участка в соответствии классификатором;
5. Тем не менее, в документе остаются вопросы, требующие пересмотра, и задачи, требующие решения.

Любая деятельность на земле четко определяется градостроительными документами .

Подобный контроль нужен, чтобы город развивался, был удобным и комфортным для жизни и для работы.

Введение классификатора ВРИ ЗУ структурировало и собрало воедино порядок назначения видов использования для земельных участков, отбросило двусмысленность и нечеткость формулировок.

Это облегчило задачи и для профессионалов (градостроителей, юристов, государственных служащих), и для людей, занимающихся строительством, предпринимательством, ведением дачного хозяйства и огородничества.

Вконтакте

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов ().

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

• в какую территориальную зону они входят;
• какой имеют вид разрешенного использования ().

Есть земли, на которых:

• строить можно без ограничений ;
• строить можно с определенными ограничениями;
• строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

• признанию постройки самостроем;
• отказу в оформлении права собственности на постройку;
• сносу постройки.

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

1. государственного запаса;
2. водного фонда;
3. лесного фонда;
4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
5. спецназначения;
6. сельскохозяйственного назначения;
7. населенных пунктов.

того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ .

Право на их изменение принадлежит:

• органам власти федерального значения;
• местной власти;
• судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Основные виды разрешенного использования по зонам

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется . Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны :

• жилых построек;
• общественно-деловых построек;
• предпринимательства;
• отдыха;
• общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

• блокированного типа — таунхаусы;
• передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
• средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
• большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

• индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
• бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

• огород,
• развод скота.

Общественно-деловые

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

• коммунальных,
• социальных,
• медицинских,
• ветеринарных,

для создания:

• мест, способствующих культурному развитию;
• образовательных учреждений;
• религиозных центров;
• центров научной деятельности;
• управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания :

• центров делового управления;
• торговых центров, магазинов и рынков;
• коммерческих и страховых организаций;
• точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
• мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

• спортивных объектов;
• объектов туристической направленности;
• игровых полей и полей для прогулок;
• причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
• мест ловли рыбы и охоты на животных.

Общего пользования

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

• автомобильных дорог,
• пешеходных тротуаров,
• водных объектов общего пользования,
• парков и скверов,
• кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти .

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

1. основной,
2. условно разрешенный,
3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью .

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

• дома,
• магазина,
• образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ , который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

• представители администрации населенного пункта,
• владельцы близлежащих участков,
• сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно .

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти .

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем .

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента .

При этом существует два варианта:

1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

• блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

• огородничеством,
• садоводством,
• скотоводством.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов , примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

• цветник,
• огород.

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

• магазины,
• точки общепита,
• гостиницы,
• автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

• столовые,
• рестораны,
• кафе,
• иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

• отели,
• гостиницы,
• пансионаты,
• другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

• автосервисы,
• мойки,
• заправки и др.

Полезное видео

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео :

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий . Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования . Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы , которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

Вконтакте

Все земли, которые предоставляются во временное пользование или постоянное владение гражданам России, подразумевают их целевое использование. С 2014 года вступило в силу разделение земельных участков по видам использования, положение описано в статье 42 ЗК РФ. Это делается для сохранения наиболее ценных территорий в надлежащем виде и для охраны окружающей среды.

Земля может передаваться для использования, как физическим так и юридическим лицам. Нецелевое использование наказуемо различными санкциями в отношении владельца или арендатора.

Определение целевого использования и ВРИ

Целевое использование (ЦИ) – принцип земельного права, что земля в чьем бы владении она не находилась, должна быть использована только по назначению, установленным земельным законодательством для определенной категории. Собственник или арендатор земельного участка не имеет права изменить целевое использование без решения законодательного органа. Целевое назначение описано в кадастровом паспорте на земельный участок.

ВРИ – вид разрешенного использования земельного участка, полная характеристика участка, дополняет определение целевого использования и разделяет землю на виды:

• основной вид;
• условно разрешенный;
• дополнительный.

Основной вид – определяет использование земли только в строгом соответствии с градостроительным регламентом и другими предъявляемыми требованиями.

Условно разрешенный – предусматривается более широкое использование земель. В реальности это свободная постройка на участке не нарушающая общий вид, но дающая возможность для творчества. При этом владелец предоставляет проект в соответствующий орган и, если получает разрешение, может вносить некоторые изменения.

Дополнительный – этот вид фактически не имеет никакой юридической силы. Но в некоторых случаях эта практика применяется. Например: человек разводит скот, а пастбища находятся далеко от места его проживания. При обращении в государственные органы с просьбой о разрешении построить дом на угодьях, он получит отказ, так как земли сельскохозяйственного назначения. Местный же муниципалитет, войдя в положение собственника, дает согласие – вспомогательное разрешение на временную постройку.

Классификация земельных участков

С 2015 года в земельном законодательстве России произошли изменения, был введен классификатор ВРИ. Он определяет и описывает на каких землях возможна та или иная деятельность, какие объекты могут на ней находиться. В Классификатор входит 12-ть общих ВРИ земельных участков и 81 уточненный вид.

Обобщенные виды ВРИ:

1. сельскохозяйственные земли;
2. под жилую застройку;
3. объекты капстроительства общественного пользования;
4. предпринимательство;
5. отдых;
6. производство;
7. транспорт;
8. оборона;
9. изучение и охрана природы;
10. лесное хозяйство;
11. водное хозяйство;
12. общепользовательские земли.

1. Сельхозземли

Включают в себя 18 уточненных видов. Сюда относят участки, находящиеся за пределами населенных пунктов, для выращивания сельскохозяйственных культур, разведения скота, рыбы и птицы. Есть возможность возводить постройки для нужд сельского хозяйства (фермы, зернохранилища и др.), строить дороги для обслуживания сельхозугодий, засаживать лесопосадками для защиты насаждений и почвы.

Эти земли занимают более 1/4 территории России, основная часть территорий занята пашнями. Они наиболее ценные для государства, так как обеспечивают страну продуктами питания и четвертая часть населения работает на этих землях.

2. Жилая застройка

Сюда относятся участки, на которых расположены все жилые здания и постройки для проживания в них людей, малоэтажные и высотные здания, дачные и садовые дома, личные приусадебные участки, размещение гаражей, помещения для сельхоз животных, среднеэтажные застройки. В этот вид входят пункты с 2.1. по 2.7.

3. Объекты капстроительства общественного использования

Это земельные участки под всеми зданиями и сооружениями, обеспечивающие бытовые, духовные и социальные удобства человека. Сюда же включены территории, где расположены различные коммунальные службы, школы, храмы, гостиницы, организации и объекты ведущие исследования и научную деятельность, органы управления, ветеринарные клиники и питомники несельскохозяйственных животных. Входит 10 пунктов уточнений.

4. Предпринимательство

На этих землях размещаются торговые комплексы, магазины, банки, рынки, гаражи и стоянки для работников и посетителей. А также всевозможные развлекательные комплексы, казино, аттракционы с целью извлечения выгоды из жилого помещения. Всего 9 пунктов.

5. Отдых

Это места для занятий спортом, прогулок, охоты. На этих землях располагаются следующие объекты: спортзалы, бассейны, теннисные корты, туристические базы, расположение причалов для небольших судов и мест для рыбалки. Оборудование полей для игры в гольф и для конных прогулок. Всего 5 пунктов.

6. Производство

В эти пункты входят территории, на которых расположены: недропользование, легкая и тяжелая промышленность, строительство, производство продуктов, связь и энергетика, сооружения которые служат для хранения, перераспределения грузов, базы, склады, полностью обеспечивается космическая деятельность. Всего 5 пунктов.

7. Транспорт

Земли для обустройства различных путей сообщения: железнодорожные, магистрали, шоссе, метро. А также водного и воздушного транспорта: порты, пристани и причалы, аэропорты. Нефте- и газопроводы и объекты для их эксплуатации. Входит пять пунктов уточнений.

8. Оборона и безопасность

Расположение объектов для подготовки и размещения Вооруженных Сил РФ, объекты для производства оружия и боевой техники. А также для войск, отвечающих за внутренний правопорядок и спасательных служб, помещений для казарм, тюрем, колоний. Четыре уточненных пункта.

9. Изучение и охрана природы

Особые территории, где важна сохранность природы, изучение животных и растений, создание охраняемых заповедных территорий, курортные зоны, памятники древности, представляющие ценность, как объекты культурного наследия. Уход и правильное использование природных запасов в заказниках и природоохраняемых зонах. Пять пунктов.

10. Лесной фонд

Территории, где растет лес, проводятся выращивание, вырубка, переработка, а также восстановление и охрана лесов. Задел лесных запасов и их переработка (живица, грибы, ягоды). Размещение временных построек для их хранения и переработки. 4 пункта уточнений.

11. Водный фонд

Все водные объекты включая реки, озера, моря, ледники, ручьи, болота и другие. Охрана, общее и специальное использование всех водных ресурсов, строительство различных гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации.

12. Общепользовательские территории

Кладбища и места для хранения радиоактивных отходов, земли которые в запасе (не используются). Тротуары и дороги в городах, набережные и скверы в парках. Три пункта.

Изменение вида разрешенного пользования земли

В некоторых случаях требуется изменить вид разрешенного пользования земельного участка:

1. при строительстве или реконструкции на участке недвижимости, которая имеет другое функциональное назначение, чем указанное в ВРИ;
2. изменение функций уже имеющегося объекта;
3. для уточнения ВРИ неправильно занесенного или при приведении в соответствие с новым классификатором.

На данный момент невыясненными остаются два важных вопроса в отношении установления и изменения ВРИ:

1. Какие выбирать разрешенные использования земельных участков из ПЗЗ или из Классификатора, до принятия изменений (до 1 января 2020 г.)?

• разрешенное использование установленное до принятия нового Классификатора (1 марта 2015г) – считается ли действительным, если даже не соответствует новому ВРИ;
• собственник земельного участка имеет право подать на установление или изменение ВРИ в уполномоченный орган, в течение 1 месяца просьба будет рассмотрена и разрешенное использование будет приведено в соответствие с Классификатором.

2. Существующие процедуры для изменения ВРИ, на которые действия ГР (градостроительный регламент) не распространяются и не устанавливаются?

Как показывает практика, это возможно, хотя абсолютно не предусмотрено законом. Большую роль в этом играет регион и сложившаяся в нем практика по этим вопросам.

Нецелевое использование земель и санкции

Использование земли не по назначению может быть выявлено контролирующими органами и приведет к административной ответственности согласно статьи 8.8. КОАП РФ.

Нецелевое назначение – использование земельного участка не предусмотренное его категорией, невыполнение обязательств по его сохранению и рекультивации.

Влечет наложение штрафа на физическое лицо от 20-50 тыс. рублей, на должностное лицо от 100-200 тыс. рублей, на юридическое лицо от 200-400 тыс. рублей.

Применяются и другие виды наказаний:

• штраф в размере 1% от кадастровой стоимости участка для физлиц, 1,5% для должностных лиц, 2% для юридических.
• владельца могут лишить земельного участка по решению суда;
• с арендатором могут расторгнуть договор раньше срока.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Время чтения: 10 минут

Земля – объект особого правового регулирования со стороны государства. В целях повышения эффективности ее эксплуатации участки разделены на специальные категории и виды допустимого использования. Категории земель в РФ определяются в соответствии с их целевым назначением и являются частью государственного планирования и стратегии. Давайте разберемся, какие существуют виды земель, кто их определяет и могут ли они быть изменены, где можно выяснить категорию конкретного участка.

Общая информация о земельных участках

Земельный участок – это объект особого внимания со стороны государства. В силу своих свойств он в первую очередь рассматривается как природный объект и ресурс и только потом как объект вещных прав.

Будучи природным ограниченным ресурсом, земля находится под охраной со стороны закона. Она – незаменимый компонент окружающей среды, базис для развития человечества и важнейший фактор производства.

Земля объединяет остальные природные ресурсы, даже если они относятся к различным сферам.

Буквальное определение земельного участка звучит так: это часть суши, имеющая строго определенные и зафиксированные документально границы. С этой точки зрения земля может быть не только природным ресурсом, находящимся под особой охраной со стороны государства, но и объектом гражданского оборота.

Даже в таком случае земля, будучи объектом вещных прав, находится под контролем государства, в том числе в части исполнения экологических требований и соблюдения целевого назначения.

Важно понимать, является ли недвижимым имуществом земельный участок. Ответ на этот вопрос дает ст. 130 ГК.

Земля, если она преобразована в отдельный участок, считается недвижимой вещью и становится объектом вещных прав, то есть может перейти в частную собственность либо пользование.

Земли в форме недвижимости могут быть образованы как из других участков, так и из ранее неиспользуемых земель, находящихся, например, в государственной или муниципальной собственности.

Узнать, что такое земельный участок как объект права собственности, можно из ст. 6 ЗК. Согласно ей, такая земля является недвижимостью, представленной в виде части почвенного слоя, обладающего характеристиками, позволяющими выделить эту поверхность как индивидуально определенный участок в массе других объектов недвижимости.

Проще говоря, если границы участка закреплены документально, он является недвижимостью и может быть объектом гражданского оборота.

Хозяйственные общества, обладающие землей, в своей документации указывают любой земельный участок как основное средство. Это связано с экономическим свойством земли, ведь она является минимумом и базой, без которого невозможна любая хозяйственная деятельность. Поэтому участки можно считать главным средством производства, особенно в сельском хозяйстве. Они обладают важными характеристиками, такими как непереместимость в пространстве, зависимость от климатических факторов, плодородие и так далее. Это отражается и на ценности земли как объекта недвижимости.

Узнайте подробнее, что такое .

Что такое земельное право

Понятие земельного участка в земельном законодательстве – не единственное, что определяет земельное право (ЗП).

ЗП – это отрасль права, призванная:

1. Регулировать общественные отношения при возникновении у граждан и организаций вещных прав на землю.
2. Определять особенности гражданского оборота наделов, ограничений в праве их использования.
3. Устанавливать функции государственных органов.

Деление земель на категории

Выделение земельных категорий является следствием стратегической и проектной работы над сохранением земельного фонда, его охраной и соблюдением целей использования. Законодателем разработана классификация земель в соответствии с их целевым назначением. Каждая категория является единицей такой классификации.

Участок может использоваться в соответствии с его целевым назначением, которое, в свою очередь, определяется отнесением земли к той или иной категории. На этой же основе определяется и правовой режим, применяемый к земельному участку.

Таким образом, земли Российской Федерации подразделяются на категории исходя из фактических свойств этих территорий:

• наиболее плодородные почвы отнесены к сельскохозяйственным, ведь их главная задача – производство;
• земли с густой растительностью – лесные;
• земли, обладающие особыми экологическими свойствами, – особо охраняемые территории.

В соответствии со ст. 7 ЗК, законодатель выделяет 7 категорий земель РФ:

1. Сельхозназначения (используемые для нужд сельского хозяйства).
2. Населенных пунктов (входящие в состав административных единиц).
3. Промышленности, энергетики, транспорта, телекоммуникаций (предназначенные для обслуживания конкретных объектов).
4. Особо охраняемых территорий, которые имеют значение для культуры, истории, экологии и прочих отраслей.
5. Лесного фонда.
6. Водного фонда.
7. Запаса, то есть территории, не находящиеся во владении частных лиц.

Ниже мы подробнее остановимся на том, какие бывают категории земель в 2019 году, и уточним информацию по каждой из указанных категорий назначения. Сейчас предлагаем остановиться на видах разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земли

Целевое назначение в части пользования землями имеет общий характер. Правовой режим земель определяется не только категорией, к которой относится участок, но и его допустимым пользованием.

Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ) – это уточняющие классификаторы, присвоенные конкретным территориям по результатам зонирования и определения конкретных границ территориальных зон.

Участки в населенных пунктах

Земли СНТ регулируются специальным законом – ФЗ № 66 от 15.04.1998 .

Специфика СНТ состоит в том, что владельцы участков в нем могут не только заниматься садоводством, но и строить объекты жилой и хозяйственной недвижимости (пп. 4 п. 1. ст 19 ФЗ № 66). Однако в земли населенных пунктов эти территории не входят.

При уплате земельного налога в декларации земли сельхозназначения следует обозначать специальным кодом – «003001000000».

Владельцы участков в садовых товариществах уплачивают земельный налог на общих основаниях. Если владельцем не оформленных в собственность участков является СНТ, земельный налог уплачивает товарищество, а участники будут оплачивать только свою долю пропорционально размеру участка.

Земли лесов и водных объектов

В соответствии со ст. 7 ЗК, в состав земель в Российской Федерации входят территории, занятые лесными и водными объектами.

Согласно ст. 101 ЗК, к лесным объектам относятся земли:

• занятые лесами, то есть лесной растительностью;
• не покрытые обильной растительностью, но предназначенные для ее восстановления;
• используемые для ведения лесного хозяйства.

Лес находится под особой охраной государства, потому участки в нем принадлежат гражданам, скорее, в порядке исключения. Регулированию оборота и охране этих территорий посвящен Лесной кодекс .

Территории, занятые водными объектами, согласно ст. 102 ЗК, включают земли, занятые:

• поверхностными водами природных объектов;
• гидротехническими конструкциями, размещенными на водах.

Земли, занятые природными водоемами, нельзя выделять. Регулирование оборота и охраны этих территорий осуществляет Водный кодекс .

Земли промышленности и специального назначения

В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:

• промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
• энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
• транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
• теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
• космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
• обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.

Узнайте больше о том, что включается в категорию .

Земли запаса

Землями запаса, согласно ст. 103 ЗК, считаются территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не переданные в пользование гражданам или предприятиям.

Такие земли изъяты из гражданского оборота, а их целевое использование допустимо только после перевода территорий в иную категорию. Проще говоря, если иная категория земель не установлена, наделы входят в .

Перевод в другую категорию, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 172 от 21.12.2004 , зависит от целей использования почвы. Он возможен только после формирования участка в соответствии с земельным законодательством.

Земли запаса формируются за счет пустующих участков в качестве резервной территории. Они могут передаваться во временное пользование граждан, но перевод в иную категорию производится за счет заинтересованной стороны.

Особо охраняемые территории

Особо охраняемыми территориями, согласно ст. 94 ЗК, признаются земли, имеющие природное, научное, историческое, культурное, рекреационное и иное специальное назначение, если оно имеет особую ценность.

Такие территории частично или полностью изъяты из гражданского оборота и хозяйственного использования и подлежат наиболее серьезной охране. На них действует режим особо охраняемой территории (ООТ).

К таким землям закон относит:

1. Особо охраняемые природные территории: природные заповедники, заказники, национальные и природные парки, ботанические сады.
2. Лечебно-оздоровительные местности: курорты, предназначенные для отдыха людей или лечебных целей, профилактики заболеваний.
3. Территории природоохранного значения: земли защитных лесов и иных природоохранных сооружений и объектов.
4. : территории, используемые для отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и иной деятельности.
5. Территории историко-культурного значения: места, где расположены достопримечательности и объекты культурного наследия.

Основные ВРИ

Независимо от того, сколько категорий земель существует, каждой из них соответствует сразу несколько видов разрешенного использования. Именно ВРИ определяют цели, в рамках которых может эксплуатироваться участок.

Все виды возможного использования определены специальным Классификатором, утв. Приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 . В него вошли 13 основных категорий и еще несколько десятков подкатегорий разрешенного использования.

Узнать о них поможет таблица.

Наименование ВРИ	Описание ВРИ	Код ВРИ в землеустроительной документации
Сельхоз использование	Включает растение- и овощеводство, выращивание зерновых культур, садо- и животноводство, скотоводство и птицеводство, рыболовство, создание питомников, строительство инженерных и промышленных объектов производства сельхозпродукции.	от 1.0 до 1.18
Жилая застройка	Индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства, размещение объектов гаражного назначения, обслуживание объектов застройки.	от 2.0 до 2.7.1
Общественное использование строений	Предполагает размещение на участках строений, созданных в целях удовлетворения бытовых, социальных, коммунальных, медицинских, образовательных, религиозных, научных и иных потребностей населения.	от 3.0 до 3.10.2
Предпринимательство	Позволяет размещать на земле объекты управления, торговые объекты и рынки, заведения общественного питания и банковской деятельности, гостиничного обслуживания и развлечений.	от 4.0 до 4.10
Рекреация	Предполагает размещение мест занятия спортом и физкультурой, пешие и иные прогулки, создание парков и скверов, водохранилищ и водных объектов общего пользования	от 5.0 до 5.5
Производство	Размещение объектов недвижимости, необходимых для осуществления промышленной деятельности, производства продукции. Недропользование, тяжелая или автомобильная промышленность, легкая, фармацевтическая, пищевая, энергетическая и виды производства выделены в отдельные ВРИ.	от 6.0 до 6.11
Транспорт	Предназначены для размещения различных путей сообщения: Ж/Д транспорта, автодорог, искусственно созданных внутренних водных путей, аэродромов, трубопроводов и так далее.	от 7.0 до 7.
Оборона и безопасность	Размещение строений обороны и безопасности Вооруженных сил РФ, инженерных сооружений государственной границы, спасательных служб, военизированной охраны и мест лишения свободы.	от 8.0 до 8.4
Особая охрана и изучение природы	Земли, предназначенные для сохранения и изучения растительного и животного мира, размещения объектов санаторно-курортного и историко-культурного значения.	от 9.0 до 9.3
Использование лесов	Деятельность по вырубке и заготовке лесоматериалов и других недревесных ресурсов, охране и обеспечении сохранности земель.	от 10.0 до 10.5
Водные и связанные с ними объекты	Земли, на которых размещены природные водоемы, ледники, болота, иные поверхностные воды, участки, примыкающие к таким объектам, а также участки, занятые гидротехническими сооружения.	от 11.0 до 11.3
Земли общего пользования	Использование территорий для размещения объектов дорожной сети, тротуаров, пешеходных переходов, бульваров, площадей, размещения кладбищ и могильников, мусороперерабатывающих предприятий и иных общественно важных объектов.	от 12.0 до 12.3
Садовое, огородное и дачное хозяйство	Деятельность, связанная с производством ягодных, овощных, плодовых и иных культур, размещением объектов капитального/некапитального строительства (жилой недвижимости и так далее).	от 13.1 до 13.3

Кто определяет категории земель

Принцип деления земель на категории, поскольку они находятся под особой охраной и контролем государства, учитывают уполномоченные органы власти. Законодатель разграничивает полномочия чиновников в этом отношении, определяя юрисдикцию тех или иных органов в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на интересующий земельный участок.

Так, в соответствии со ст. 7 ЗК, установление категории земельного участка, а также ее изменение осуществляет:

• правительство – в отношении территорий, являющихся государственным имуществом;
• региональные органы исполнительной власти – в отношении земельного фонда, являющегося имуществом субъекта федерации и земель сельхозназначения муниципалитетов и частных лиц;
• местные органы власти (управление городской или сельской администрации) – в отношении остальных земель муниципального имущества, а также участков, находящихся в частном владении, кроме сельскохозяйственных наделов.

Отнесение территорий к той или иной категории, а также перевод между ними осуществляется путем принятия решения полномочного органа. По результатам его рассмотрения принимается постановление о присвоении категории земельного участка или переводе из одной в другую.

Такие решения могут быть приняты в случае:

• подачи заинтересованным лицом ходатайства о переводе территорий в другую категорию;
• выявления земель, находящихся в той или иной собственности, не отнесенных к какой-либо категории (ст. 14 ФЗ № 172).

Процедура изменения целевого назначения

Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.

Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.

Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.

Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.

Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:

• кадастровый номер;
• присвоенную и желаемую категорию участка;
• существующие и желаемые виды использования;
• причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
• сведения о правах на землю.

Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.

Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.

В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.

Где узнать категорию земель

Некоторые обыватели задаются вопросом, как определить, к какой категории земель относится земельный участок. Как правило, надел, находящийся в частной собственности, уже отнесен к той или иной категории, в соответствии с генеральным планом населенного пункта или территориальной единицы, в пределах которой он расположен.

Закон определяет несколько источников, где должна быть указана информация о целевом назначении. В п. 2 ст. 8 Земельного кодекса перечислено, в каких документах указывается категория земельного участка:

• постановления органов исполнительной власти, которыми земля передается другим лицам;
• договора в отношении участков;
• кадастр недвижимости и выписки из ГКН;
• документы о государственной регистрации объекта, в том числе или свидетельство о праве собственности, ранее выдаваемое Росреестром;
• другие документы.

Заключение

Земельный фонд РФ разделен на категории в соответствии с целевым назначением земель. В рамках каждой из них действуют индивидуальные виды разрешенного пользования, нарушение которых влечет административную ответственность. Категории ВРИ в отношении каждого участка определяют, в основном, местные администрации. Для использования земли в целях, не соответствующих присвоенным ВРИ, участок нужно перевести в другую категорию или присвоить ему иные виды пользования. Для этого заинтересованное лицо подает в местную администрацию ходатайство.

Землепользование – сложная тема, включающая в себя необходимость знания многочисленных нормативов и регламентов. Все эти сведения помогут выбрать надел, позволяющий осуществить задуманное, то есть отнесенный к нужному виду разрешенного использования земельного участка.

К примеру, требуется земля для выращивания овощей (сельхозназначение), а продавец предлагает рассмотреть участок, предназначенный для постройки объектов, имеющих коммерческое назначение. Посадить растения на нем нельзя, зато разрешено возведение зданий. Сначала требуется поменять вид, а затем приступать к реализации задуманного.

Основы

Использование земельных наделов регламентируется разнообразными актами разных уровней власти. Среди них выделяют:

• генеральный план – документ, содержащий информацию о развитии земель, принадлежащих муниципалитету. Он определяет направления, виды функциональных зон, меры защиты от ЧС различного характера и предложения по границам земель;
• правила землепользования включают в себя детализированные сведения о развитии территории, охраны культурных объектов, использования природных ресурсов и иные аналогичные сведения;
• документы зонирования содержат информацию о функциональных зонах, которые располагаются на принадлежащем муниципалитету наделу. Установлено, что вся земля делится на области, используемые для конкретных целей. В отношении каждой зоны определяется назначение, виды образований и параметры развития;
• градостроительный регламент определяет параметры каждой из зон, находящихся внутри муниципалитета:
  1. способ применения;
  2. предельные размеры наделов, учитываемые при выделении, требования к строительству;
  3. установленные ограничения, препятствующие отдельным способам использования.

Для некоторых земель регламенты не разрабатываются. К ним относят, к примеру, земли сельхозназначения, расположенные под лесом, покрытые водой и некоторые другие.

• Вид разрешенного использования (ВРИ) подразумевает наличие ограничений на строительство. Особенности также определяются той территориальной зоной, в которую входит конкретный участок.

Виды использования

ВРИ земель определяют области, в которых допустимо задействовать надел и установленные ограничения. Выделяются такие типы землепользования: основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Основные ВРИ – главные способы применения участка. Они отражаются в регламенте.

Условно разрешенный вид назначения земельного участка – тип, не относящийся к основным, но вероятность его использования есть. Чтобы выполнить эту задачу, требуется пройти ряд процедур.

Вспомогательные ВРИ носят дополнительный характер и не могут устанавливаться в качестве самостоятельных. К ним относят возведение вспомогательных конструкций и строений.

Основные ВРИ

До 2015 года их определение было отдано на откуп муниципалитетам, решения которых влияли на стоимость объектов. Затем был принят общий классификатор, обязательный для использования. Такое правило введено в 2015 году. Документ перечисляет только основные ВРИ. В 2017 году действует Классификатор ВРИ ЗУ 2017.

Документ содержит список из 15 ВРИ, каждый из которых имеет несколько подкатегорий. Если для участка вид был установлен до принятия классификатора, он продолжает действовать независимо от соответствия тем данным, которые указаны в документе.

Цель использования земельного надела согласно указанному документу может быть следующая: жилая застройка, отдых, сельскохозяйственное использование, предпринимательство, транспорт, использование лесов, ведение садоводства, огородничества и другие.

Изменить ВРИ земельного участка допускается только в рамках кодов, перечисленных в Классификаторе.

Условно разрешенные ВРИ

Они определяются уже не Классификатором, а градостроительным регламентом с учетом Правил землепользования. Условно разрешенные виды отличаются от основных тем, что при смене одного основного вида на другой, входящий в аналогичную категорию, не требуется проводить согласование. Замена основного на один из видов, обозначенных в качестве условных, подразумевает необходимость осуществления различных процедур.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка следующий:

1. собственник готовит заявление, в котором просит заменить основной ВРИ на условно разрешенный, и направляет его в администрацию;
2. после получения заявления администрация организует публичные слушания, по итогам которых составляет разрешающее или запрещающее заключение;
3. заключение кладется в основу рекомендаций о выдаче мотивированного отказа или разрешения на замену;
4. в случае согласия изменения вносятся в кадастр недвижимости.

Вспомогательные ВРИ

Их назначение – обеспечить функционирование основного типа использования земельного участка. Вспомогательные виды применяются для нескольких технологически связанных объектов, например, общие проезды, гаражи и стоянки, детские площадки, туалеты, торговые точки.

Замена ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает проведение подготовительных действий:

1. Изучение норм градостроительных регламентов. Документ содержит указание на разрешенное использование земель. Получить нужные сведения можно, заказав один из следующих документов: градостроительный план надела, выписку из Правил землепользования, справку о зонировании. Эти бумаги доступны для заказа в МФЦ, Росреестре или его филиалах (кадастровых палатах).
2. Получить информацию о допустимой деятельности на участке, расположенным внутри одной территориальной зоны (основных, условных и вспомогательных).
3. Отыскать соответствующий вид. Он должен наилучшим образом отражать будущее направление использования. Изменение вида целевого использования земельного участка в 2017 году осуществляется по Классификатору ВРИ ЗУ 2017. Желательно, чтобы выбранный код совпадал с указанным в Правилах землепользования и иных местных документах.

Способы изменения

Изменить вид использования можно по одному из двух вариантов:

• через Росреестр посредством заполнения заявления об учете изменений объекта недвижимости, в котором в соответствующей графе указывает код из Классификатора. К заявлению прикладываются подтверждающие документы;
• через администрацию, когда есть необходимость проведения публичных слушаний.

Выбор способа зависит от наличия установленных Правил землепользования и градостроительных регламентов, а также отношение участка к той или иной группе. Если все документы приняты и действуют, а желаемый вид входит в число основных, то действовать нужно через Росреестр. При замене основного вида на условно разрешённый единственный способ узаконивания – проведение публичных слушаний.

Необходимые документы

Для решения вопроса через Росреестр потребуется:

1. заявление;
2. копия паспорта;
3. для представителей – доверенность;
4. согласие собственника, если заявитель им не является.

Необходимые для рассмотрения документы по участку сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно. Срок принятия решения – 23 рабочих дня, по истечении которых составляется отказ или вносятся изменения.

Для администрации потребуется:

1. заявление;
2. паспорт;
3. документы, подтверждающие регистрацию в качестве предпринимателя или юридического лица;
4. согласие собственника.

Дополнительно можно представить документацию на участок, но это право, а не обязанность. Если нужные документы отсутствуют, администрация запрашивает их самостоятельно.

Меняя ВРИ или отказывая в замене, администрация должна соблюдать сроки: от 30 до 45 дней, в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний.