Главная Госучреждения Объект договора о комплексном освоении территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов. Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Объект договора о комплексном освоении территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов. Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

6. Договор может содержать:

1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;

2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

5) иные условия.

7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ специализируется на регулировании градостроительной деятельности, направленной на развитие территорий городов, различных поселений и отдельных (связанных с этими работами, услугами) отношений. Способствует обеспечению стабильного развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Контролирует сбалансированность учёта экономических, экологических, социальных и т.п.факторов при осуществлении градостроительных работ. Провозглашает обеспечение лицам с инвалидностью надлежащих условий для их беспрепятственного доступа к объектам различного назначения. Поднимает такие вопросы, как участие людей и их объединений в осуществлении градостроительства, обеспечение свободы подобного участия, ответственность органов государственной власти нашей страны, госструктур власти субъектов РФ и местного самоуправления за обеспечение достойных условий жизнедеятельности человека и т.д.

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, - это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий - это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий - это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

развитие уже застроенных территорий;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.

Смурова Екатерина Сергеевна

Ключевые слова

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ / ДОГОВОР / ДОГОВОР О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ / ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ / ИНВЕСТИЦИИ / ПРАВОВАЯ ПРИРОДА / URBAN DEVELOPMENT / CONTRACT / INTEGRATED URBAN DEVELOPMENT CONTRACT / TERRITORY PLANNING DOCUMENTS / INVESTMENTS / LEGAL NATURE

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы - Смурова Екатерина Сергеевна

Статья посвящена правовым вопросам, связанным с новым договором договором о комплексном освоении территории . Автор отмечает особую важность правоотношений, возникающих из договора , и необходимость в их особой регламентации, проводит сравнительный анализ законодательства. Целью настоящей работы является определение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории для определения правовой природы и структуры договора . Для достижения данной цели автором поставлена задача: сравнить данный договор со схожей по структуре правовой формой договором о развитии застроенных территорий, определить общие признаки и различия данных договоров . Природа отношений комплексного освоения территории обусловливает необходимость их правовой регламентации не только нормами градостроительного законодательства, но и нормами гражданского законодательства. Все это предопределяет специфику обязанностей сторон договора . Автором дан анализ законодательства, регулирующего отношения такого рода, и на этой основе выявлены имеющиеся в нем противоречия. Приведен ряд примеров из практики арбитражных судов, занимающих неоднозначные позиции. Методологической основой исследования явились общенаучные и частнонаучные методы познания: диалектический, сравнительно-правовой, логический, формально-юридический. Автор приходит к выводу о самостоятельности договора о комплексном освоении территории и его гражданско-правовой природе. Результатом работы является выделение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории : предмета, состоящего из двух элементов; цели (направленности) договора и особого субъектного состава. Библиогр. 19 назв.

Текст научной работы на тему «Правовая природа и структура договора о комплексном освоении территории (сравнительный анализ с договором о развитии застроенных территорий)»

Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2015. Вып. 3

Е. С. Смурова

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СТРУКТУРА ДОГОВОРА

О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ С ДОГОВОРОМ О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ)

Статья посвящена правовым вопросам, связанным с новым договором - договором о комплексном освоении территории. Автор отмечает особую важность правоотношений, возникающих из договора, и необходимость в их особой регламентации, проводит сравнительный анализ законодательства.

Целью настоящей работы является определение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории для определения правовой природы и структуры договора. Для достижения данной цели автором поставлена задача: сравнить данный договор со схожей по структуре правовой формой - договором о развитии застроенных территорий, определить общие признаки и различия данных договоров.

Природа отношений комплексного освоения территории обусловливает необходимость их правовой регламентации не только нормами градостроительного законодательства, но и нормами гражданского законодательства. Все это предопределяет специфику обязанностей сторон договора. Автором дан анализ законодательства, регулирующего отношения такого рода, и на этой основе выявлены имеющиеся в нем противоречия. Приведен ряд примеров из практики арбитражных судов, занимающих неоднозначные позиции.

Методологической основой исследования явились общенаучные и частнонаучные методы познания: диалектический, сравнительно-правовой, логический, формально-юридический.

Результатом работы является выделение сущностных признаков договора о комплексном освоении территории: предмета, состоящего из двух элементов; цели (направленности) договора и особого субъектного состава. Библиогр. 19 назв.

Ключевые слова: освоение территории, договор, договор о комплексном освоении территории, документация по планировке территории, инвестиции, правовая природа.

LEGAL NATURE AND STRUCTURE OF THE INTEGRATED URBAN DEVELOPMENT CONTRACT (COMPARATIVE ANALYSIS WITH THE DEVELOPMENT OF BUILT-UP AREAS TREATY)

The article considers legal issues related to a new treaty - the integrated development of the territory agreement. The author notes the special importance of the legal arrangements arising from the contract and the need for their particular regulations and provides a comparative analysis of the legislation. It is the purpose of this study to determine the essential features of the integrated development of the territory agreement for determination of the legal nature and structure of the contract. To achieve this goal the author set the task of comparing the contract to a similarly structured legal form, i.e. the development of built-up areas agreement, to identify common features and differences of these contracts. Nature for integrated development of the territory relations stipulates their legal regulation by means not only urban law, but also civil law rules. All this predetermines the specifics of the parties" contract obligations. The author analyses the legislation regulating this kind of relations, and based on this analysis abovementioned legislation contradictions are identified. A number of ambiguous examples from the arbitration courts practice are presented herein. General and specific scientific methods - dialectical, comparative-legal, logical, formal-legal were the methodological basis of

Смурова Екатерина Сергеевна - аспирант, Санкт-Петербургский государственный университет, Российская Федерация, 199034, Санкт-Петербург, Университетская наб., 7/9; [email protected]

Smurova Ekaterina S. - post-graduate student, St. Petersburg State University, 7/9, Universitetskaya nab., St. Petersburg, 199034, Russian Federation; [email protected]

the study. The author concludes the independence of the integrated development of the territory agreement and its civil law nature. The essential features of the integrated development of the territory agreement, namely an object consisting of two elements, target (focus) of the treaty and the specific subject composition constitute the result of the study. Refs 19.

Keywords: urban development, contract, integrated urban development contract, territory planning documents, investments, legal nature.

На сегодняшний день в российском градостроительном законодательстве существует ряд правовых конструкций, вопрос о правовой природе которых является спорным. Наибольший интерес из них представляет договор о комплексном освоении территории (далее - КОТ), правила о котором вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Статья 46.4 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), посвященная договору о КОТ, расположена сразу после положений о договоре о развитии застроенной территории (далее - РЗТ) не случайно: большинство условий договоров совпадают. Комплексное освоение земельных участков и развитие застроенной территории являются двумя альтернативными процедурами застройки территорий населенных пунктов. Выбор в пользу той или иной процедуры зависит от ряда факторов, в том числе от масштабов планируемой строительной деятельности, экономических и юридических предпочтений инвестора, от проводимой в конкретном населенном пункте градостроительной политики, а также от некоторых обстоятельств (застроена территория или еще только подлежит застройке) .

Договор о КОТ является новым для российского законодательства; судебная практика и доктринальные исследования по данной тематике пока отсутствуют, поэтому целесообразно провести сравнительное исследование договора о КОТ с договором о РЗТ (далее - договоры), правила о котором содержатся в ст. 46.246.3 ГрК РФ.

Сторонами договоров выступают уполномоченный публичный орган, представляющий публично-правовое образование (в договоре о КОТ - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставляющие земельный участок, а в договоре о РЗТ - только орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории), и частный инвестор (граждане и юридические лица, признанные победителями аукциона; в договоре о КОТ - не любое, а исключительно юридическое лицо, признанное победителем аукциона на право заключения договора аренды, либо участник несостоявшегося аукциона).

Законодательно определены следующие условия договоров.

Под объектами договоров понимаются разные виды вновь создаваемого имущества, включая работы, находящиеся в сфере непосредственного публичного интереса и контроля. Обязательным условием договоров являются сведения о земельном участке, составляющем территорию (площадь и местоположение): в договоре о КОТ - кадастровый номер земельного участка, составляющего территорию; кадастровый учет земельного участка, предоставляемого для РЗТ, не осуществляется. По договору о РЗТ предоставляется застроенная территория (для развития); по договору о КОТ - незастроенная (для освоения).

Обязательства по разработке проекта планировки территории с проектом межевания территории (далее - документация) присущи как договору о КОТ, так и договору о РЗТ: частный субъект обязан подготовить документацию (подп. 3 п. 3 ст. 46.2, подп. 2 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ), а публичный субъект обязан утвердить (при РЗТ - подп. 7 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ)/обеспечить рассмотрение и утверждение документации (подп. 5 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ). В Постановлении от 3 апреля 2012 г. № 17043/11 Президиум ВАС РФ указал, что публично-правовые обязанности, непосредственно связанные с выполнением государственными органами властно-распорядительных функций (обеспечить подготовку и своевременное принятие распорядительных документов, оказать содействие в выделении лимитов на газоснабжение и т. п.), не могут быть квалифицированы в качестве гражданско-правовых обязательств. Такая правовая позиция означает, что инвестор, заключивший с публично-правовым образованием контракт на реализацию проекта, не вправе на основании этого контракта требовать от публичного органа исполнения возложенных на него функций . В данном же случае указанные правовые позиции, полагаю, применению не подлежат, так как законодатель сам выделил договоры о РЗТ и КОТ из общего массива договоров, установив в них некоторые исключительные условия.

Считаю, что применительно к обязательству не случайно используется термин не «проверка», а «рассмотрение», так как проверка является обязанностью публичного субъекта (если данный вопрос отнесен к его компетенции), возникающей в силу положений закона, а рассмотрение - это обязательство, возникающее из договора, некая дополнительная гарантия, как и создание необходимых условий для ее утверждения, что призвано минимизировать риски частного субъекта, обеспечивая его дополнительной публичной поддержкой. С одной стороны, государство, вступая в гражданский оборот, должно отказаться от некоторых только ему присущих возможностей, входящих в противоречие с общими принципами гражданского права (например, с принципом равенства участников), но, с другой - сам статус публичного субъекта, так или иначе, будет проявляться и в гражданско-правовых договорных отношениях. И здесь самое главное - чтобы участие государства не изменило саму суть данных отношений как отношений гражданско-правового характера. Особенности правового статуса публичного субъекта заключаются в том, что реализация им градостроительных функций влечет необходимость использования гражданско-правовых средств, что приводит к необходимости участия в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, и предопределяет необходимость их выступления в качестве самостоятельного субъекта гражданского права .

Обязательство частного субъекта осуществить образование земельных участков из земельного участка, составляющего территорию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории включено только в договор о КОТ (подп. 4 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ).

Исключительно договору о РЗТ присущи следующие условия: обязательство частного субъекта создать либо приобрести и передать в публичную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений (подп. 4 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ); обязательство публичного субъекта принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (подп. 8 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ);

обязательство частного субъекта уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (подп. 5 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ). Отдельным этапом, характерным для КОТ, является осуществление мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению, - его выполнение всегда возлагается на частного субъекта (подп. 3 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ).

Следующим этапом является строительство в границах территории, которое включает в себя строительство объектов инфраструктуры и строительство иных объектов капитального строительства, которое должно осуществляться в соответствии с утвержденной документацией (условие о целевом использовании объекта) после заключения дополнительного соглашения, содержащего график осуществления мероприятий по освоению данной территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Обязательство частного субъекта осуществить строительство на территории (для договора о РЗТ, подп. 6 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ) и обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (для договора о КОТ, подп. 7 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ) являются существенными условиями договоров. Следует отметить, что если при РЗТ обязанность по строительству присуща только частному субъекту, то обязательства по осуществлению мероприятий, касающихся освоения территории, могут быть возложены как на частного, так и на публичного субъекта. Причем обязательство частного субъекта осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с объектами инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки территории определено не как существенное, а как возможное условие договора о КОТ (подп. 3 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ).

Существенным условием договора о КОТ является также и обязательство частного или публичного субъекта осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур (далее - объекты инфраструктуры) в соответствии с документацией (подп. 6 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ). Аналогичное условие договора о РЗТ - обязательство частного субъекта осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур - является возможным условием договора о РЗТ (подп. 1 п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ). Причем в договоре о КОТ обязательство по строительству объектов инфраструктуры может быть возложено как на частного, так и на публичного субъекта. В последнем случае остаются нерешенными следующие вопросы: во-первых, кому в таком случае публичный субъект будет оказывать содействие при проведении мероприятий по освоению территории; во-вторых, каким образом публичный субъект будет привлекаться к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств?

Пунктом 3 ст. 46.4 ГрК рФ установлено, что «договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи», в то время как в п. 6 ч. 5 ст. 46.4 ГрК РФ речь идет уже об одном обязательстве по строительству объектов инфраструктуры. Несмотря на данное положение, полагаю, что обязанности по строительству объектов инфраструктуры могут распределяться между сторонами (например, частный субъект строит все объекты транспортной, а публичный - остальной инфраструктуры).

Построенные объекты инфраструктуры после завершения строительства могут быть переданы публичному субъекту, при этом должны быть указаны виды объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в публичную собственность (для договоров о РЗТ, подп. 2 п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ), обязательства частного субъекта передать в публичную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств частного субъекта, перечень данных объектов и условий их передачи (для договора о КОТ, подп. 2 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ). Принимая во внимание, что в обмен на передаваемое в публичную собственность недвижимое имущество инвестор не получает какого-либо встречного материального предоставления, суды нередко отдают предпочтение конструкции простого товарищества, квалифицируя заключенные между инвесторами и публично-правовыми образованиями контракты как договоры о совместной деятельности . Видимо, поводом к такой квалификации служат также п. 1 ст. 1042 ГК РФ, согласно которому вкладом по договору о совместной деятельности может быть все что угодно, включая профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловую репутацию и связи, и нормы п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии с которым создаваемые по таким контрактам объекты признаются общей долевой собственностью сторон договора . Некоторые же суды, напротив, указывают, что подобные договоры, исходя из направленности воли сторон и характера обязанностей публично-правового образования, не могут быть квалифицированы в качестве договоров о совместной деятельности .

Срок (действия) договора является существенным условием обоих договоров (подп. 10 п. 3 ст. 46.2, подп. 8 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ), договоры являются долгосрочными. Правильное определение срока является одним из условий успешной реализации проекта.

Договор о РЗТ в качестве существенного условия включает также обязательство публичного субъекта предоставить частному субъекту без проведения торгов земельные участки (подп. 9 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ). Очевидно, что застройщик вкладывает значительные средства (собственные или привлеченные) в новое строительство, реконструкцию объектов, расположенных на территории. Возникает вопрос о наличии встречного предоставления. Так как инвесторы для заключения инвестиционных контрактов выбирались по результатам торгов, их повторное участие в аукционах уже в отношении земельных участков в принципе лишено смысла. Исходя из существенных условий инвестиционных контрактов, обязательств сторон по ним, целей их заключения, а также задач, реализация договоров должна осуществляться в едином правовом режиме, в частности с предоставлением инвесторам испрашиваемых земельных участков без проведения торгов . Иной подход приведет к аукционам в отношении земельных участков, к развитию которых инвесторы уже приступили на законном основании, тогда проведение торгов может повлечь за собой нарушение прав и законных интересов инвесторов в связи с тем, что земельные участки могут быть предоставлены третьим лицам и это приведет к невозможности исполнения инвестиционных контрактов и причинит инвесторам значительные убытки в виде расходов, понесенных на развитие застроенной территории, и неполученных доходов от реализации инвестиционных контрактов .

Последним существенным условием договоров является условие об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (подп. 11 п. 3 ст. 46.2, подп. 9 п. 5 ст. 46.4 ГрК РФ). Стабильность договоров и положения частного субъекта как экономически слабой стороны обеспечивается положением законодательства о том, что договор может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон только на основании решения суда. Согласно п. 9 ст. 46.4 ГрК РФ договор о КОТ может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда. В договоре о РЗТ предусмотрены основания для отказа сторон от исполнения договора - неисполнение другой стороной отдельных обязательств (п. 9, 10 ст. 26.2 ГрК РФ).

В ГрК РФ определены также некоторые иные условия, которые могут быть включены в договоры, к ним относятся: способы и размер обеспечения исполнения/выполнения договора/обязательств частным субъектом (подп. 4 п. 4 ст. 46.2, подп. 1 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ); обязательство публичного субъекта обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры строительство и (или) реконструкцию за границами территории объектов коммунальной инфраструктуры (подп. 5 п. 4 ст. 46.2, подп. 4 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ).

Дополнительно для договоров о РЗТ определены условия и объем участия публичного субъекта в развитии застроенной территории (подп. 3 п. 4 ст. 46.2 ГрК РФ). А. А. Кузин констатирует тот факт, что необходимо обеспечить такое участие государства в гражданско-правовых отношениях, которое в полной мере позволило бы соблюсти интересы всех участников имущественного оборота как юридически равных субъектов, находящихся не в публично-правовых, а в частноправовых отношениях друг с другом. Публичное начало, связанное с участием Российской Федерации в гражданско-правовых договорных отношениях, в правовой регламентации таких отношений должно иметь определенный предел .

Договорами могут быть предусмотрены и иные условия (подп. 5 п. 6 ст. 46.4 ГрК РФ).

Относительно правовой природы договора о развитии застроенной территории в литературе существуют три точки зрения, которые применимы и к договорам о комплексном освоении территории, являющимся родственными.

Сторонники одной позиции полагают указанный договор публично-правовым, реализуемым в рамках административно-договорного процесса . Ю. В. Поднавознова делает вывод о комплексном характере понятия «развитие застроенной территории», правовое регулирование которого осуществляется нормами различных отраслей права (в частности, гражданского и земельного) . Однако в данном случае такие принципы, как принцип добровольности заключения частным инвестором инвестиционного соглашения и вступления в инвестиционные правоотношения, принцип равенства участников соглашения, принцип недопустимости одностороннего изменения условий инвестиционного соглашения, закрепляющий гарантии прав и законных интересов в отношениях с публичным органом, определяют частноправовую природу отношений, возникающих в результате заключения инвестиционного соглашения . Реализация административных функций публичным субъектом не самоцель, а лишь этапы достижения единой цели, которая заключается непосредственно в развитии застроенной территории / комплексном освоении территории. Исключив административную

составляющую из перечня обязанностей сторон по договору, можно утверждать, что предметом договора является строительство объектов инфраструктуры. Функции публичного субъекта, связанные с утверждением документации, принятием решения о проведении аукциона, проведением аукциона на право заключить договор и с предоставлением застройщику земельных участков для строительства , следует квалифицировать не более как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

Сторонники другой позиции исходят из отдельных особенностей рассматриваемого договора, акцентируя внимание на его социально полезной цели, наличии в нем начал государственно-частного партнерства либо комбинируя эти понятия (В. В. Глазов , Г. В. Манасян , С. О. Бочков ).

Сторонники третьей позиции придерживаются мнения о гражданско-правовой природе этого договора. Так, Е. Б. Козлова обращает внимание на его отяго-щенность публичным элементом, которая в целом не влияет на его гражданско-правовую природу, обусловленную специфической целью договора . М. А. Ляхова полагает, что гражданско-правовая природа данного договора обусловлена тем, что стороны договора опосредованно получают прибыль: часть возведенного жилья может быть передана в собственность публично-правового образования . При этом правовая природа данных правоотношений ввиду участия публично-правового образования не меняется - они основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников .

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о самостоятельности договора о комплексном освоении территории и выделить следующие признаки договора о комплексном освоении территории: во-первых, самостоятельный предмет договора, имеющий сложный характер (состоящий из двух элементов: материального - введенные в эксплуатацию объекты инфраструктуры; юридического - разработанная документация); во-вторых, направленность договора - реализация инвестиционного проекта и общественно значимая цель (обеспечение благоприятных, комфортных условий проживания и безопасной среды жизнедеятельности путем строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры в границах территории); наконец, в-третьих, особый субъектный состав.

Источники и литература

1. Шарапов В. В. Развитие застроенных территорий // Право и экономика. 2008. № 2. С. 20-25.

2. Андрианов Н. А. Правовые проблемы участия застройщиков в развитии социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры территорий. 2013 // СПС «КонсультантПлюс».

3. Аракельян Н. В. Правовое регулирование градостроительной деятельности: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. 2010, Краснодар.

4. Постановление ФАС Московского округа от 5 апреля 2013 г. по делу № А40-5149/11-77-42; Постановление ФАС Московского округа от 21 марта 2013 г. по делу № А40-8600/12-126-78; Постановление ФАС Московского округа от 12 февраля 2013 г. по делу № А40-105480/11-54-692; Постановление ФАС Московского округа от 26 декабря 2012 г. по делу № А40-30007/12-126-275 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЭ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

6. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу № А81-92/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 марта 2013 г. по делу № А75-4586/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

7. Ганжала В. А. Некоторые вопросы применения законодательства о развитии застроенных территорий // Закон. 2013. № 5. С. 104-107.

8. Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2012 г. по делу № А40-54534/11-60-334 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Кузин А. А. Участие Российской Федерации в гражданско-правовых договорных отношениях: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008.

10. Бахрах Д. Н. Административное право России: учебник для вузов. М., 2011.

11. Поднавознова Ю. В. Правовое значение договора о развитии застроенной территории: дефиниции, коллизии, перспективы применения // Вестник СГАП. 2009. № 2. С. 77-81.

12. Публично-частное партнерство в России и зарубежных странах: правовые аспекты / под ред. В. Ф. Попондопуло, Н. А. Шевелевой. М., 2015.

13. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. 2012. № 2. С. 30-32.

14. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ / под ред. В. В. Глазова. М., 2007.

15. Манасян Г. В. Обеспечение реализации жилищных прав граждан при исполнении договора о развитии застроенной территории // Вестн. Тверского гос. ун-та. 2009. Сер. «Право». Вып. 14. С. 102-109.

16. Бочков С. О. Развитие государственно-частного партнерства в инвестиционных проектах в сфере капитального строительства в городе Москве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008. № 35.

17. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. 2012. № 2.

18. Ляхова М. А. Правовая природа договора о развитии застроенной территории // Актуальные проблемы российского права. 2014. № 5. С. 834-841.

19. Попондопуло В. Ф. Правовой режим предпринимательства. СПб., 1994.

1. Sharapov V. V. Razvitie zastroennykh territorii . Pravo iekonomika , 2008, no. 2, pp. 20-25. (In Russian)

2. Andrianov N. A. Pravovye problemy uchastiia zastroishchikov v razvitii sotsial"noi i dorozhno-transportnoi infrastruktury territorii. 2013 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

3. Arakel"ian N. V. Pravovoe regulirovanie gradostroitel"noi deiatel"nosti. Autoref. Diss kand. iurid. nauk . Krasnodar, 2010 (In Russian).

4. Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 5 aprelia 2013 g. po delu № A40-5149/11-77-42; Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 21 marta 2013 g. po delu № A40-8600/12-126-78; Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 12 fevralia 2013 g. po delu № A40-105480/11-54-692; Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 26 dekabria 2012 g. po delu № A40-30007/12-126-275 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

5. Federal"nyi zakon ot 25 fevralia 1999 g. № 39-FZ «Ob investitsionnoi deiatel"nosti v Rossiiskoi Federatsii, osushchestvliaemoi v forme kapital"nykh vlozhenii» . SZ RF , 1999, no. 9, art. 1096. (In Russian)

6. Postanovlenie FAS Zapadno-Sibirskogo okruga ot 14 maia 2012 g. po delu № A81-92/2009; Postanovlenie FAS Zapadno-Sibirskogo okruga ot 7 marta 2013 g. po delu № A75-4586/2011 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

7. Ganzhala V. A. Nekotorye voprosy primeneniia zakonodatel"stva o razvitii zastroennykh territorii . Zakon , 2013, no. 5, pp. 104-107. (In Russian)

8. Postanovlenie FAS Moskovskogo okruga ot 29 marta 2012 g. po delu № A40-54534/11-60-334 . SPS «Konsul"tantPlius» . (In Russian)

9. Kuzin A. A. Uchastie Rossiiskoi Federatsii v grazhdansko-pravovykh dogovornykh otnosheniiakh. Aurhoref. Dis. kand. iurid. nauk . Moscow, 2008. (In Russian)

10. Bachrach D. N. Administrativnoe pravo Rossii: uchebnik dlia vuzov . Moscow, 2011. (In Russian)

11. Podnavoznova Y. Pravovoe znachenie dogovora o razvitii zastroennoi territorii: definitsii, kollizii, perspektivy primeneniia . Vestnik SGAP . 2009, no. 2, pp. 77-81. (In Russian)

12. Publichno-chastnoe partnerstvo v Rossii i zarubezhnykh stranakh: pravovye aspekty . Eds V. F. Popondopulo, N. A. Sheveleva. Moscow, 2015. (In Russian)

13. Kozlova E. B. Osobennosti predmetov dogovorov, oposreduiushchikh stroitel"nuiu deiatel"nost" v sfere sozdaniia ob"ektov nedvizhimosti . Pravovye voprosy stroitel"stva , 2012, no. 2, pp. 30-32. (In Russian)

14. Kommentarii k Zhilishchnomu kodeksu Rossiiskoi Federatsii ot 29 dekabria 2004 g. № 188-FZ . Ed. by. V. V. Glazov. Moscow, 2007. (In Russian)

15. Manasyan G. V. Obespechenie realizatsii zhilishchnykh prav grazhdan pri ispolnenii dogovora o razvitii zastroennoi territorii . Vestnik Tverskogo gosudarstvennogo universiteta , 2009, A series of «law», vol. 14, pp. 102-109. (In Russian)

16. Bochkov S. O. Razvitie gosudarstvenno-chastnogo partnerstva v investitsionnykh proektakh v sfere kapital"nogo stroitel"stva v gorode Moskve . Nedvizhimost" i investitsii. Pravovoe regulirovanie , 2008, no. 35. (In Russian)

17. Kozlova E. B. Osobennosti predmetov dogovorov, oposreduiushchikh stroitel"nuiu deiatel"nost" v sfere sozdaniia ob"ektov nedvizhimosti . Pravovye voprosy stroitel"stva , 2012, no. 2. (In Russian)

18. Lyakhova M. A. Pravovaia priroda dogovora o razvitii zastroennoi territorii . Aktualnye problemy rossiiskogo prava . 2014, no. 5, pp. 834-841. (In Russian)

19. Popondopulo V. F. Pravovoi rezhim predprinimatel"stva . St. Petersburg, 1994. (In Russian)

Приложение 1

к распоряжению Администрации города

ПРОЕКТ ДОГОВОРА

о комплексном освоении территории в целях строительства

жилья экономического класса

г. Челябинск от «___» _________ 2015 года

Администрация города Челябинска, именуемая в дальнейшем «Администрация», в лице ____________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице ____________________, действующего на основании __________, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – аукцион) от _________ № _____ (далее – протокол об итогах аукциона) заключили настоящий договор о нижеследующем (далее – Договор):

I. Предмет Договора

1.1. Предметом настоящего Договора является комплексное освоение территории в целях строительства в минимально требуемом объеме жилых помещений в многоквартирных домах , технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, установленным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации /пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса» (далее – жилье экономического класса), в Челябинской области , г. Челябинске, районе Центральном, микрорайоне 19-1 на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номеромплощадью,00 кв. м с разрешенным использованием – для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

1.4.2.6. Условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и иных маломобильных групп населения – с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации .

1.5. Администрация подтверждает, что на дату заключения настоящего Договора на передаваемый земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде частного сервитута на срок с 13.01.2015 до 23.07.2016, земельный участок не заложен, в споре и под арестом не состоит.

Существующие ограничения использования земельного участка указываются в кадастровом паспорте земельного участка, аукционной документации.

II. Срок действия Договора

2.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания, действует в течение 5 (пяти) лет с даты его подписания.

2.2. Прекращение существования земельного участка в связи с разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных настоящим Договором.

III. Порядок и сроки комплексного освоения территории

3.1. Комплексное освоение территории осуществляется в следующем порядке и следующие сроки:

3.1.1. Обеспечение строительства на земельном участке, образованных земельных участках в минимально требуемом объеме жилья экономического класса в соответствии с параметрами, указанными в извещении о проведении аукциона и в настоящем Договоре в сроки действия настоящего Договора.

3.1.2. Обеспечение строительства и ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры, указанных в пункте 1.3.4 настоящего Договора, в сроки действия настоящего Договора.

3.1.3. Обеспечение строительства иных объектов, объектов благоустройства территорий общего пользования, предусмотренных документацией по планировке территории в границах земельного участка в сроки действия настоящего договора.

3.1.4. Обеспечение проведения мероприятий по благоустройству земельного участка, в том числе озеленению, в сроки действия настоящего Договора.

3.1.5. Датой окончания строительства на образованных земельных участках является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, объектов инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства территорий общего пользования, предусмотренных документацией по планировке территории в границах земельного участка.

3.1.6. Документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания), в случае принятия Застройщиком решения о ее разработке, должна быть разработана Застройщиком в течение 3 месяцев со дня подписания Договора и передана в Администрацию для рассмотрения и утверждения. Техническое задание на разработку документации по планировке территории должно быть выдано Администрацией в течение 30 дней с даты обращения Застройщика.

Застройщик имеет право при дальнейшем освоении земельного участка и выполнении условий настоящего Договора руководствоваться документацией по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации города Челябинска -П. О реализации данного права Администрация города Челябинска уведомляется Застройщиком в письменном виде в срок 10 (десять) дней со дня отклонения Главой Администрации города Челябинска от утверждения разработанной и представленной Застройщиком документации по планировке территории.

3.2. При обороте земельного участка к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению условий комплексного освоения земельного участка, предусмотренных пунктами 3.1.1-3.1.6 Договора, в том числе по соблюдению сроков и требований к минимальному объему строительства жилья экономического класса, осуществления иного жилищного и другого строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков и параметрами, указанными в извещении о проведении аукциона, выполнению работ по обустройству территории, а также по продаже и передаче жилья экономического класса в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором. Оборот земельного участка, образованных участков допускается с согласия Администрации. При частичной передаче новым правообладателям прав и обязанностей по Договору должны быть определены сроки и требования к минимальному объему строительства жилья экономического класса, иному жилищному строительству применительно к образованным участкам, в отношении которых передаются права и обязанности по Договору.

IV. Оплата по Договору

4.1. Взимание платы по настоящему Договору Сторонами не предусмотрено.

4.2. Размер платы за временное владение и пользование земельным участком предусматривается Сторонами в договоре аренды, заключаемом Сторонами одновременно с настоящим Договором.

V. Порядок продажи и передачи жилья экономического класса

5.1. Застройщик обязуется реализовать указанную в пункте 1.4.1 настоящего Договора минимальную общую площадь жилых помещений, построенных или строящихся на земельном участке и соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, указанным в настоящем Договоре, гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, либо органам государственной власти, органам местного самоуправления по цене, не превышающей цены, указанной в протоколе об итогах аукциона.

5.2. Граждане, имеющие право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившиеся приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться Застройщику для заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов в отношении объектов долевого строительства, относящихся к жилью экономического класса, или договоров купли-продажи жилья экономического класса.

5.3. Максимальная цена договора купли-продажи жилья экономического класса или договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения в целях продажи или передачи такого жилья по данным договорам гражданам, включенным в списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившимся приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона, либо органам государственной власти и органам местного самоуправления указана в протоколе об итогах аукциона и составляет ______ рублей.

5.4. В случае если граждане, имеющие право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившиеся приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления не воспользуются правом на приобретение жилья экономического класса, Застройщик по истечении 6 месяцев с даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположены жилые помещения, относящиеся к жилью экономического класса, вправе продать жилье экономического класса любому лицу без ограничения его цены, указанной в протоколе об итогах аукциона.

VI. Права и обязанности Сторон

6.1. Администрация обязуется:

6.1.1. Обеспечить передачу земельного участка Застройщику.

6.1.2. Обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории, в случае ее предоставления Застройщиком, в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации в срок не превышающий шести месяцев со дня ее предоставления на рассмотрение.

Предоставить в соответствии с земельным законодательством Застройщику земельные участки, образованные из земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и необходимые Застройщику для исполнения обязательств по настоящему Договору, в аренду без проведения торгов.

6.1.3. Заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории, в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, указанных в пункте 1.4.1 настоящего Договора, в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ, в течение девяти месяцев со дня заключения настоящего Договора.

6.1.4. Осуществить строительство объектов социального назначения, а также дорог в сроки, предусмотренные соответствующими адресными программами Администрации города Челябинска.

6.1.5. Обеспечить размещение на официальном сайте администрации города Челябинска (cheladmin. ru) указанных в пункте 6.2.11 настоящего Договора информации и проектов договоров в течение 3 рабочих дней с даты предоставления Застройщиком указанной информации и проектов договоров.

6.1.6. Соблюдать законодательство Российской Федерации при проведении проверок, а также права и законные интересы Застройщика, не требовать от Застройщика предоставления документов и сведений, не относящихся к предмету проверки.

6.2. Застройщик обязуется:

6.2.1. Принять земельный участок по акту приема-передачи.

6.2.2. Использовать земельный участок в соответствии с целями, указанными в пунктах 1.1, 1.3–1.3.6 настоящего Договора.

6.2.3. Осуществить образование земельных участков из земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости », работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков.

Передать в Администрацию кадастровые паспорта образованных земельных участков, инициировать расторжение договора аренды образованных земельных участков, предназначенных для строительства объектов, предусмотренных пунктом 6.1.4 настоящего Договора, в течение 14 календарных дней после проведения кадастрового учета.

6.2.4. Осуществить на земельном участке или на земельных участках, образованных в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению в срок действия настоящего Договора.

6.2.5. Обеспечить строительство на земельном участке или на земельных участках, образованных из земельного участка, объектов инженерной, коммунальной инфраструктуры в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, а также ввод указанных объектов в эксплуатацию в срок действия настоящего Договора.

6.2.6. Обеспечить строительство многоквартирных домов при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах либо определенный в пункте 1.4.1 настоящего Договора их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса в срок действия настоящего Договора.

6.2.7. Обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 6.2.5, 6.2.6, 6.1.4 настоящего Договора объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в срок действия настоящего Договора.

6.2.8. Заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, либо с органами государственной власти, органами местного самоуправления договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договоры купли-продажи жилья экономического класса в отношении указанных в пункте 6.2.6 настоящего Договора жилых помещений по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения Договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальной цены предмета такого аукциона.

6.2.9. Заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории, в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, указанных в пункте 1.4.1 настоящего Договора, в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ, в течение девяти месяцев со дня заключения настоящего Договора.

6.2.10. Обеспечить осуществление мероприятий по комплексному освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства , в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки.

6.2.11. По форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, предоставлять в Администрацию:

Информацию о возникновении у Застройщика права привлекать денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, и о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса;

Информацию о вводе многоквартирных домов в эксплуатацию, о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по договорам купли-продажи, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса. Эта информация должна быть предоставлена в течение 3 рабочих дней с даты получения разрешения на ввод таких домов в эксплуатацию, за исключением случаев, если в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки в отношении всех жилых помещений, подлежащих продаже или передаче по цене одного квадратного метра жилья экономического класса, заключены договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, государственные и (или) муниципальные контракты и (или) предусмотрено заключение государственных и (или) муниципальных контрактов;

Проекты договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, а также сведения о жилых помещениях, являющихся предметом указанных договоров;

Информацию о сроке заключения договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, установленном в соответствии с пунктом 6.2.6 настоящего Договора;

Информацию об общем количестве договоров купли-продажи жилья экономического класса и (или) договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, заключенных в рамках исполнения обязательств по Договору с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельном участке, и согласившимися приобрести жилье экономического класса на условиях, установленных протоколом об итогах аукциона.

6.2.12. Обеспечить содержание и эксплуатацию, в том числе оказание коммунальных услуг , объектов жилого назначения до передачи их собственникам или организациям, выбранным собственниками для их эксплуатации и обслуживания.

6.2.13. Не допускать действий, нарушающих цели использования земельного участка, образованных земельных участков, а также действий, нарушающих права третьих лиц, в том числе приводящих к ухудшению экологической и санитарной обстановки на земельном участке, образованных земельных участках, смежной и близлежащей территории.

6.2.14. Обеспечить, в том числе через лиц, осуществляющих строительство, Администрации (ее представителям) свободный доступ на земельный участок, образованные земельные участки для осмотра и проверки соблюдения условий настоящего Договора, а также уполномоченным органам государственной власти, органам местного самоуправления для осуществления ими полномочий в пределах своей компетенции, предоставлять Администрации (ее представителям) и контролирующим органам документы и информацию, необходимые для проведения проверок.

Участвовать в проводимых Администрацией проверках соответствия выполнения работ и применяемых , а также результатов таких работ требованиям, установленным пунктами 1.4–1.4.2.6 настоящего Договора.

6.2.15. Извещать Администрацию, соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления о возникновении аварийной ситуации, аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести земельному участку, образованным земельным участкам, а также объектам недвижимости , иному имуществу третьих лиц ущерб в течение суток с момента наступления такого события и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению нанесения ущерба.

6.2.16. После заключения Договора ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставлять в Администрацию информацию о количестве жилых помещений, относящихся к жилью экономического класса, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов или договоры купли-продажи, с указанием граждан, включенных в сводный реестр граждан и с которыми заключены такие договоры, о передаче гражданам по актам приема-передачи жилья экономического класса, а также информацию о заключенных в отношении жилых помещений, относящихся к жилью экономического класса, государственных (муниципальных) контрактах.

6.2.17. Осуществить в предусмотренные настоящим Договором сроки в полном объеме комплексное освоение территории, обеспечение жилищного и иного строительства на образованных земельных участках независимо от привлечения к комплексному освоению третьих лиц.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, инженерной и иной инфраструктуры, в том числе привлечение денежных средств граждан в рамках участия в долевом строительстве, не влечет перехода к ним прав и обязанностей Застройщика по Договору, за исключением случаев передачи Застройщиком прав и обязанностей по настоящему Договору.

6.2.18. Заключить в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоры о подключении объектов, строительство которых осуществлено в соответствии с пунктом 6.2.5 настоящего Договора, к сетям инженерно-технического обеспечения, а также осуществить подключение объектов жилищного и иного строительства, предусмотренных пунктами 6.2.6, 6.2.7 настоящего Договора, к указанным объектам инженерной инфраструктуры.

6.2.19. Предоставить в Администрацию документы, необходимые для заключения настоящего Договора, в срок, установленный протоколом об итогах аукциона.

6.3. Администрация вправе:

6.3.1. Осуществлять контроль за использованием земельного участка, образованных земельных участков и проверку соблюдения условий настоящего Договора.

6.3.2. Требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения Договора в случаях:

Невыполнения графика работ по строительству жилья экономического класса;

Несоблюдения условия, установленного в п. 1.4.1.

6.3.3. Требовать в судебном порядке досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

Использования Застройщиком земельного участка не в соответствии с его целевым назначением согласно пунктам 1.1, 1.3–1.3.6 настоящего Договора;

Использования земельного участка способами, приводящими к его порче;

Днем предоставления Застройщиком банковской гарантии является день ее получения Администрацией.

7.2. Безотзывная банковская гарантия принимается Администрацией в качестве обеспечения исполнения обязательств, указанных в пункте 7.1 Договора, при условии ее соответствия требованиям действующего законодательства Российской Федерации, соответствия срока ее действия сроку действия обязательств, указанных в пункте 7.1 Договора, увеличенному на три месяца, а также при условии наличия в ней:

7.2.1. Указания на сумму, в пределах которой банк гарантирует исполнение обязательств по Договору и которая не может быть меньше суммы, определяемой в соответствии с пунктом 7.1 Договора.

7.2.3. Указание на согласие банка с тем, что изменения и дополнения, внесенные в Договор, не освобождают его от обязательств по соответствующей безотзывной банковской гарантии.

7.3. Застройщик вправе обеспечить исполнение обязательств, указанных в пункте 7.1 Договора, последовательными безотзывными банковскими гарантиями в течение срока действия Договора.

В случае обеспечения исполнения обязательств последовательными безотзывными банковскими гарантиями Застройщик обязан представить Администрации оригинал безотзывной банковской гарантии не позднее 30 (тридцати) календарных дней до истечения срока действия предыдущей безотзывной банковской гарантии.

7.4. В случае прекращения безотзывной банковской гарантии в связи с ликвидацией гаранта, невозможностью исполнения безотзывной банковской гарантии или по иным причинам, за которые ни одна из сторон банковской гарантии не отвечает, Застройщик обязан представить Администрации новую безотзывную банковскую гарантию, срок действия которой должен начинаться не позднее дня прекращения действия безотзывной банковской гарантии. Иные условия новой безотзывной банковской гарантии должны быть идентичны условиям или лучше условий прекращенной безотзывной банковской гарантии.

7.5. Если безотзывная банковская гарантия прекращена в связи с совершением Застройщиком сделки, влекущей передачу прав и обязанностей по Договору, лицо, к которому перешли такие права и обязанности, обязано обеспечить их исполнение новой безотзывной банковской гарантией на условиях, предусмотренных пунктом 7.2 Договора, в срок, указанный в пункте 7.1 Договора, исчисляемый с даты перехода прав и обязанностей по Договору.

VIII. Ответственность Сторон

8.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

8.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 6.2.3–6.2.7, 6.2.9, 6.2.10 настоящего Договора, в установленные настоящим Договором сроки Застройщик обязан выплатить Администрации неустойку в размере 0,01% от максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса, установленной пунктом 5.3 настоящего Договора, за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем истечения срока выполнения соответствующего обязательства, до дня выполнения данного обязательства в полном объеме.

8.3. Уплата неустойки, установленной пунктом 8.2 настоящего Договора, не освобождает Застройщика от выполнения обязательств по настоящему Договору.

IX. Обстоятельства непреодолимой силы

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

9.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по настоящему Договору, должна в трехдневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой Стороне в письменной форме.

9.3. С момента наступления обстоятельств непреодолимой силы действие настоящего Договора приостанавливается до момента, определяемого Сторонами.

X. Расторжение Договора

10.1. Договор может быть расторгнут:

По соглашению Сторон;

По требованию одной из Сторон в судебном и внесудебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

XI. Изменение условий и приостановление строительства.

Консервация объекта.

11.1. Стороны обязаны уведомлять друг друга об обстоятельствах, которые могут повлечь приостановление строительства и консервацию объекта, незамедлительно, но в любом случае не позднее 10 рабочих дней с даты, когда им стало известно об указанных обстоятельствах.

При наличии обстоятельств, определенно свидетельствующих о необходимости приостановления строительства и консервации объекта, Стороны обязуются согласовать порядок, сроки, общий объем по консервации объекта и оформить согласованные условия консервации объекта дополнительным соглашением к настоящему Договору о приостановлении строительства и консервации объекта.

XII. Прочие условия

12.1. В случае изменения адреса или иных реквизитов Стороны обязаны уведомить об этом друг друга не позднее семи календарных дней с даты возникновения таких изменений.

12.2. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

12.3. В случае недостижения соглашения Сторонами все споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего Договора, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Челябинской области.

12.4. Договор составлен и подписан в двух экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон.

12.5. Вписанному: дате и номеру договора - верить.

XIII. Адреса и реквизиты Сторон

Администрация Застройщик

__________________/ /

_________________/ /

Исполняющий обязанности председателя

Комитета по управлению имуществом и

Жилье

Исследование региональной структуры рынков жилья в России – Часть 1
Мифы энергосбережения на фоне национального проекта «доступное и комфортное жилье»
Об утверждении методики определения норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации. Приказ
Предоставление военнослужащим компенсаций и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг
Строительство жилья: успех возможен с опорой на государственно-частное партнерство
Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья по ипотеке
Градостроительное развитие российских регионов – стратегическое направление приоритетного национального проекта по доступному жилью
Как предоставляются льготные кредиты на жилье (Беларусь)

Договора по типам

Списки договоров, примеры и конкретные договора, рассортированные по тематическим спискам.

ДОГОВОР О КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ

Застройщик:

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:

Местоположение:

Площадь: кв. м.

Кадастровый номер:

Основание: протокол от __________ года № 2 о результатах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории

Срок действия договора

ДОГОВОР №

о комплексном освоении территории

г. Нижний Новгород 2015 года

В соответствии с распоряжением Правительства Нижегородской области от ___________ №_____, на основании протокола от ____________ №2 о результатах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории на земельном участке , находящемся в государственной собственности Нижегородской области, местоположением: ____, (Приложение) министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее – Министерство) в лице _____________________________, действующего на основании положения о министерстве, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 20 февраля 2006 года № 50, с одной стороны, и победитель аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории _____________________________ (далее – Застройщик) в лице _______________________________________________, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор (далее – Договор) о нижеследующем.

Статья 1. Предмет Договора

1.1. Министерство обязуется предоставить Застройщику земельный участок (далее – Участок) для комплексного освоения территории со следующими характеристиками:

разрешенное использование:

местоположение:

кадастровый номер:

Сведения об Участке указаны в кадастровом паспорте земельного участка (Приложение).

1.2. Участок предоставляется Застройщику, для комплексного освоения территории (далее – комплексное освоение Участка).

1.3. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

1.4. Комплексным освоением Участка является:

Подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка, ее согласование, а также ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (далее – документация по планировке территории);

Образование земельных участков в границах данной территории в соответствии с документацией по планировке территории (далее – Образованные участки);

Строительство (создание) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участка (далее – Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения , водоотведения и очистки сточных вод , иной инфраструктуры, а также объектов по благоустройству территорий общего пользования в границах Участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций.

Осуществление строительства на Участке объектов жилищного строительства и других объектов недвижимого имущества, предусмотренных документацией по планировке территории в соответствии с видами разрешенного использования.

Статья 2. Срок действия Договора

2.1. Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания.

2.2. Договор действует до полного исполнения Сторонами обязательств, возложенных на них Договором. Об исполнении обязательств по Договору Застройщик письменно уведомляет Министерство с приложением подтверждающих документов.

2.3. Прекращение существования Участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных Договором.

2.4. Срок действия настоящего Договора: 5 (пять) лет. С_______________по ________________.

2.5. Договор является одновременно актом приема-передачи Участка.

Статья 3. Порядок и сроки комплексного освоения территории

3.1. Началом комплексного освоения Участка является дата подписания Договора.

3.2 Комплексное освоение территории на Участке осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

3.2.1. Подготовка Застройщиком проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка (далее – Документация по планировке территории) и обеспечение ее утверждения уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности – в течение 1 года с даты заключения Договора.

3.2.2. Рассмотрение уполномоченным органом документации по планировке территории – в течении 1 (одного) месяца с даты получения документации. Утверждение уполномоченным органом документации по планировке территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, - 1 месяц с момента получения положительного заключения на соответствие документации требованиям части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ.

3.2.3. Осуществление Застройщиком образования земельных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и требованиями, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости » – в течение 2 (двух) месяцев с момента утверждения документации по планировке территории, в следующем порядке:

Обеспечение выполнения в отношении Участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о Образованных участках (далее – кадастровые работы), образуемых в границах элементов планировочной структуры (кварталов) в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории;

Обеспечение осуществления государственного кадастрового учета Образованных участков;

3.2.4. Осуществление Застройщиком на Участке, или на Образованных участках следующих мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению – в течение пяти лет с даты заключения Договора, посредством строительства (создания) следующих объектов:

Предусмотренных документацией по планировке территории и техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, передаваемых по окончании строительства в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций;

Объектов по благоустройству, в том числе озеленению территорий общего пользования.

3.2.5. Осуществление Застройщиком мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на Участке или на Образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории – до пяти лет в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.

3.2.6. Стороны Договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

3.3. Датой окончания жилищного и иного строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории.

Застройщик вправе исполнить обязательство по осуществлению проектирования, жилищного и иного строительства досрочно.

3.4. Прекращение существования Участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на Образованные участки не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных Договором.

3.5. Мониторинг за ходом освоения Участка осуществляется министерством в соответствии с графиком осуществления мероприятий по освоению территории Участка.

Статья 4. Права и обязанности Сторон

4.1. Министерство имеет право:

4.1.1. На беспрепятственный доступ на территорию Участка с момента заключения Договора с целью его осмотра на предмет соблюдения Застройщиком требования использования Участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования.

4.1.2. Требовать от Застройщика устранения нарушений, связанных с использованием Участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче.

4.1.3. Вносить в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный земельный надзор, требования о приостановлении работ, ведущихся Застройщиком с нарушением законодательства или условий, установленных настоящим Договором.

4.1.5. Требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения Договора, в случае:

Неисполнения Застройщиком обязанностей по разработке и обеспечению утверждения документации по планировке территории. Документация по планировке территории признается неразработанной, а Застройщик не исполнившим обязанность по разработке и обеспечению утверждения документации по планировке территории в случае, если в течение сроков, указанных в пунктах 3.2.1. и 3.2.2. Договора, документация по планировке территории не будет утверждена уполномоченным органом по причине полного или частичного несоответствия указанной документации действующему законодательству Российской Федерации;

Невыполнения графика осуществления мероприятия по освоению территории;

Использования Застройщиком Участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования;

Использования Участка способами, приводящими к его порче;

Невнесения арендных платежей по заключенным в рамках настоящего Договора договоров аренды более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

4.1.6. Министерство обладает иными правами, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

4.2. Министерство обязано:

4.2.1.Обеспечить передачу Участка Застройщику;

4.2.2. Предоставить в соответствии с земельным законодательством Застройщику Образованные участки в аренду или собственность без проведения торгов в соответствии с действующим земельным законодательством;

4.2.3. Соблюдать при проведении проверок законодательство Российской Федерации, а также права и законные интересы Застройщика, не требовать от Застройщика представления документов и сведений, не относящихся к предмету проверки;

4.2.4. Обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Максимальный срок рассмотрения и утверждения документации по планировке территории уполномоченным органом – 2 (два) месяца с даты получения документации.

4.2.5. Заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ – в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

4.2.6. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

4.3. Застройщик имеет право:

4.3.1. Использовать Участок в целях и на условиях срока действия Договора и в соответствии с действующим законодательством.

4.3.2. Присутствовать при проведении Министерством (его представителями, в том числе экспертными организациями) проверок, знакомиться с результатами проверок.

4.3.3. Обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной собственности на земельные участки, образованные из Участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

4.3.4. Требовать в судебном порядке досрочного расторжения Договора в случае непредставления Министерством Участка в пользование Застройщику либо создания Министерством препятствий пользованию Участком в соответствии с условиями Договора или назначением Участка;

4.3.5. Застройщик обладает иными правами, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

4.4. Застройщик обязан:

4.4.1. Принять Участок по акту приема-передачи.

4.4.2. Использовать Участок исключительно в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденной документацией по планировке территории, а также выполнить мероприятия по комплексному освоению Участка в сроки, предусмотренные Договором.

4.4.3. Обеспечить безопасность работ по подготовке Участка для его комплексного освоения и работ по комплексному освоению Участка до начала их осуществления, а также установить на Участке в доступном для общего обозрения месте информационный щит с указанием реквизитов Застройщика, генерального подрядчика на выполнение строительных работ , генерального проектировщика , сроков начала и окончания работ.

4.4.4. Подготовить документацию по планировке территории и обеспечить ее утверждение в уполномоченном органе, а именно:

4.4.4.1. Обеспечить разработку проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа). Максимальный срок подготовки документации по планировке территории – 1 год с даты подписания договора.

4.4.4.2. Направить на утверждение в уполномоченный орган проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа).

4.4.5. В случае направления уполномоченным органом документации по планировке территории на доработку осуществить доработку и представить уполномоченному органу откорректированную документацию по планировке территории. При этом срок, установленный пунктами 3.2.1 и 3.2.2 настоящего Договора, изменению не подлежит.

4.4.6. За свой счет осуществить образование Образованных участков в соответствии с документацией по планировке территории в срок, указанный в пункте 3.2.3 настоящего Договора, обеспечить проведение необходимых кадастровых работ и государственного кадастрового учета Образованных участков в границах Участка.

4.4.7. Передать Министерству кадастровые паспорта Образованных участков в течение четырнадцати календарных дней после проведения их государственного кадастрового учета.

4.4.8. Осуществить на Участке или на Образованных участках предусмотренные Договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, в составе и в срок, указанные в пункте 3.2.4. настоящего Договора.

4.4.9. Осуществить мероприятия по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на Участке или на Образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории в срок, указанный в пункте 3.2.5. настоящего Договора;

4.4.10. Подготовить и направить в адрес министерства график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ для заключения дополнительного соглашения к договору – в течении 2 (двух) месяцев со дня утверждения документации по планировке территории;

4.4.11. Заключить дополнительное соглашение к Договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ – в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

4.4.12. Передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется на Участке за счет средств Застройщика, в установленном законом порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций - в течение 5 (пяти) лет со дня заключения Договора.

4.4.13. Обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах Участка, Образованных участков объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсоснабжающих или иных организаций.

4.4.14. Обеспечить содержание и эксплуатацию (в том числе обеспечение коммунальными услугами) возводимых на Участке объектов жилого и иного назначения до передачи их собственникам или организациям, выбранным собственниками для их эксплуатации и обслуживания.

4.4.15. Не допускать действий, нарушающих цели использования Участка, Образованных участков, а также действий, нарушающих права третьих лиц, в т. ч. приводящих к ухудшению экологической и санитарной обстановки на Участке, Образованных участках, смежной и близлежащей территории.

4.4.16. С момента подписания Договора обеспечить Министерству свободный доступ на Участок, Образованные участки для осмотра и проверки соблюдения условий Договора и Договора аренды Участка в присутствии представителя Застройщика, а также уполномоченным органам государственной власти, органам местного самоуправления , в т. ч. органам государственного и муниципального контроля и надзора, для осуществления своих полномочий в пределах их компетенции.

4.4.17. Выполнять на Участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации подземных и наземных инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т. п. и не препятствовать их обслуживанию.

4.4.18. Извещать Министерство и соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления о возникновении аварийной ситуации, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Участку, Образованным участкам и находящимся на нем (них) объектам, а также близлежащим участкам, объектам недвижимости, иному имуществу третьих лиц ущерб, в течение суток с момента наступления такого события и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению нанесения ущерба.

4.4.19. Осуществить в полном объеме комплексное освоение территории Участка, обеспечить строительство на Образованных участках объектов капитального строительства, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, независимо от привлечения к комплексному освоению и строительству третьих лиц.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе граждан в рамках участия в долевом строительстве , не влечет перехода к ним прав и обязанностей Застройщика по Договору.

4.4.18. Заключить в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоры о подключении (присоединении) объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства, строительство которых осуществлено в соответствии с п. 4.4.69. Договора, к сетям инженерно-технического обеспечения.

4.3.19. Направить в десятидневный срок Министерству письменное уведомление в случаях принятия решения о ликвидации или реорганизации Застройщика, изменения юридического адреса и фактического своего местонахождения, реквизиты открытых им расчетных счетов и последующего изменении по ним.

4.3.20. После заключения Договора ежегодно не позднее 15-го числа второго месяца, следующего за отчетным годом, представлять в Министерство отчетность об исполнении обязательств по Договору, а также о проведенных мероприятиях по строительному контролю с приложением копий подтверждающих документов.

4.3.21. В соответствии со статьей 36 Федерального закона от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае обнаружения при производстве земляных работ объектов археологического наследия или иных недвижимых объектов историко-культурного наследия Застройщик обязан сообщить об этом в адрес уполномоченного органа и приостановить дальнейшее проведение работ до специального разрешения.

Статья 5. Оплата по Договору

5.1. Взимание платы по настоящему Договору Сторонами не предусмотрено.

5.2. Размер платы за временное владение и пользование Участком предусматривается Сторонами в договоре аренды Участка, заключенного по результатам аукциона.

Статья 6. Ответственность Сторон

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора Сторона, нарушившая условия Договора, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду , в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Обстоятельства непреодолимой силы

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

7.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по Договору, должна в трехдневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой Стороне в письменной форме.

7.3. При продолжительности форс-мажорных обстоятельств свыше 3 (трех) месяцев или при не устранении последствий этих обстоятельств в течение 3 (трех) месяцев Стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения, связанного с продолжением настоящего Договора.

Статья 8. Расторжение Договора

8.1. Договор может быть расторгнут:

по соглашению Сторон;

по требованию одной из Сторон во внесудебном порядке;

по требованию одной из Сторон в судебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Договором.

8.2. При расторжении Договора Стороны обязаны определить судьбу имущества, расположенного на Участках, Образованных участках (при наличии такого имущества).

8.3. В случае досрочного расторжения Договора по требованию Министерства в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) Застройщиком условий Договора Застройщик обязан передать в муниципальную собственность результаты работ по строительству объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, выполненных к моменту расторжения Договора.

Статья 9. Изменение условий и приостановление строительства.

Консервация объекта

9.1. Стороны обязаны уведомлять друг друга об обстоятельствах, которые могут повлечь приостановление строительства и консервацию объекта, незамедлительно, но в любом случае не позднее десяти рабочих дней со дня, когда им стало известно об указанных обстоятельствах.

При наличии обстоятельств, определенно свидетельствующих о необходимости приостановления строительства и консервации объекта, Стороны обязуются согласовать порядок, сроки, общий объем и распределение между Сторонами расходов по консервации объекта и оформить согласованные условия консервации объекта дополнительным соглашением к Договору о приостановлении строительства и консервации объекта.

9.2. После осуществления консервации объекта Застройщик обязан переуступить права по Договору в части объекта, подвергшегося консервации, либо осуществить государственную регистрацию права собственности на объект, подвергшийся консервации, как на объект незавершенного строительства и осуществить отчуждение объекта незавершенного строительства третьему лицу с обязательством завершения строительства в пределах сроков, установленных Договором.

9.3. При осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Застройщик в течение семи календарных дней со дня получения свидетельства о государственной регистрации права представляет Министерству копию указанного свидетельства и кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства.

Статья 10. Прочие условия

10.1. В случае изменения адреса или иных реквизитов Стороны обязаны уведомить об этом друг друга не позднее 7 календарных дней со дня таких изменений.

10.2. Вопросы, не урегулированные Договором, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

10.3. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении Договора, решаются Сторонами путем переговоров.

10.4. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворения требований заинтересованной Стороны по существу спор передается на рассмотрение в суд по месту нахождения Министерства.

10.5. Договор составлен и подписан в двух экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон.

Статья 15. Приложения к Договору

10.6.Приложение - Световая копия кадастрового паспорта земельного участка,

10.7.Приложение -Световая копия протокола о результатах аукциона.

Статья 11. Реквизиты и подписи Сторон

Министерство: Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области

Адрес: М. Ямская ул., 78, г. Нижний Новгород, 603022

Телефон: 437-08-68 (приёмная), Факс: 433-05-15

Электронная почта: *****@***kreml. nnov. ru

Застройщик:

ПОДПИСИ СТОРОН

Министерство

________________________________

(подпись)

Застройщик

________________________________

(подпись)

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Немного истории

Причины популярности комплексного строительства

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Минусы КОТ

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

Аренда земельных участков под КОТ

Договор о комплексном освоении территорий

Проблемы комплексного освоения земель

Несколько слов вместо заключения

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы - Смурова Екатерина Сергеевна

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы - Смурова Екатерина Сергеевна,

Жилье

Договора по типам

Рекомендуем другие статьи

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Немного истории

Причины популярности комплексного строительства

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Минусы КОТ

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

Аренда земельных участков под КОТ

Договор о комплексном освоении территорий

Проблемы комплексного освоения земель

Несколько слов вместо заключения

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы - Смурова Екатерина Сергеевна

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы - Смурова Екатерина Сергеевна,

Жилье

Договора по типам

Рекомендуем другие статьи

Цыганское гадание что он имеет ко мне

Какие документы понадобятся