Заявка в управляющую компанию. Как сменить Управляющую компанию
Выбор способа управления многоквартирным домом закреплен за его жильцами. Вариантов у собственников квартир много, но наибольшей популярностью сегодня пользуются управляющие компании. Это независимая коммерческая организация, имеющая лицензию на обслуживание домов в сфере ЖКХ. Все жильцы заключают с ней договор о предоставлении услуг, в котором четко указаны права и обязанности управленцев. Первой и основной задачей УК является создание комфортных условий для граждан, сохранение порядка в доме и на придомовой территории, предоставление качественных коммунальных услуг.
Приоритет также является областью управления взаимоотношениями с клиентами, где наши действия должны быть направлены на то, чтобы остановить тенденцию к снижению продаж и поддерживать сотрудничество. К сожалению, как показывают статистические данные, большинство наших клиентов являются некоммерческими клиентами. Поэтому в период кризиса мы должны тщательно проанализировать, кто является наиболее прибыльным сотрудничеством, и приложить все усилия для его поддержания и, насколько это возможно, его развития.
В то же время необходимо изменить условия сотрудничества с нерентабельными клиентами, даже если это приведет к потере клиента. Часто причиной кризиса является не слишком низкий оборот, а убыточные продажи. Ключом к преодолению кризиса является обеспечение компании сильным руководством. Несомненно, мы стоим на этапе глубоких изменений или коротко реструктуризации. Часто задаваемые вопросы: кто должен возглавлять процесс реструктуризации? Доверяете ли вы эту операцию существующему генеральному директору или вы должны найти другого человека?
Нередко управленцы выполняют свою работу ненадлежащим образом - несвоевременно проводят ремонт подъезда, поставляют отопление, горячую воду, свет с перебоями, редко вывозят мусор и т. д. Жильцы ежемесячно отчисляют УК немалые суммы квартплаты, поэтому, получая обслуживание низкого качества, могут смело написать заявление в управляющую компанию и потребовать перерасчет коммунальных тарифов или срочное проведение ремонтных работ.
Специалисты по управлению считают, что в зависимости от этапа развития предприятия требуется другой тип менеджера. Менеджер по управлению кризисными ситуациями должен быть лидером с высокими навыками общения, инициировать изменения и в то же время быть хорошим защитным стратегом, принимать быстрые решения и действовать решительно и даже автократически. Часто характерные черты, которые менеджер менеджера компании на этапе ее разработки или погашения отрицательны, в случае кризисного менеджера могут оказаться его сильной стороной.
Многие люди также предполагают, что режиссеру, который до сих пор руководил бизнесом, будет трудно ошибаться и менять то, как это делается. Таким образом, представляется очевидным, что ответственность за процесс реструктуризации должна возлагаться на нового менеджера. Тем не менее, важно помнить, что бывают ситуации, когда бывший управляющий обладает необходимыми навыками и созревает личность, чтобы иметь возможность увидеть необходимость перемен и отрезать от прошлого. Тогда стоит оставить управление предприятием, потому что он лучше знает проблемы бизнеса и отрасли, в которой он работает.
Как грамотно и обоснованно составить образец документа в УК и, какой срок ожидания ответа, знают не все россияне. Выгодным решением станет обращение за помощью к опытным юристам. Только компетентный эксперт в сфере права знает все острые углы законодательства и поможет их обойти. На нашем сайте круглосуточно доступны рекомендации профессиональных юристов. Связаться с экспертом можно по телефону или через электронную заявку на сайте.
Благодаря этому вы можете получить самые быстрые результаты. Кроме того, новый режиссер тоже большой неизвестен. Даже если это было успешным в другом месте, нет никакой гарантии, что он будет работать в нашей компании. Еще одним условием для эффективного действия в условиях кризиса является установление наилучших отношений с «группами интересов», включая клиентов, поставщиков, сотрудников, владельцев, финансовых учреждений.
Основой хороших отношений является, в частности. доверие, основанное на достоверной информации. Особенно важно иметь дело с банками, которые должны быть убеждены в том, что наши действия могут помешать компании упасть и потерять деньги, заимствованные. Отсутствие доверия со стороны финансовых институтов и их уход от кредитования к компании фактически означают провал каких-либо корректирующих действий.
Юридические услуги в онлайн-формате гарантируют гражданам экономию времени, сил и средств, а также позволяют получить индивидуальное решение поставленных задач.
Основания для обращения в УК с заявлением
Заявление в управляющую компанию необходимо писать, располагая вескими основаниями. Не всегда жильцы дома знают, что ремонт подъезда – прямая обязанность управленцев. Работники УК должны проводить текущие и капитальные ремонтные работы, следить за чистотой, исправностью лифтов, готовить здание к сезонным изменениям и т. д. Если компания не делает всего этого, граждане имеют право написать письмо с жалобой в Жилищную инспекцию города, Роспотребнадзор, прокуратуру и даже суд. Однако законодательство устанавливает необходимость попытки мирного урегулирования вопроса.Надежная информация о финансовом положении и предпринятых действиях также является основой для установления отношений взаимного доверия с владельцами бизнеса, которые могут оказать существенное влияние на стабилизацию ситуации. Их поддержка обеспечивает больший комфорт менеджерам процесса реструктуризации и укрепляет доверие других заинтересованных групп. В то же время они могут предоставить дополнительное финансирование.
Также важно поддерживать хорошие отношения с поставщиками, которые из-за кризиса могут быть особенно чувствительны к риску работать с нами. Поэтому нам необходимо обеспечить их доверие, чтобы мы могли получить помощь не только с точки зрения более высоких условий оплаты, но и у нас будет возможность продлить текущие обязательства. Кроме того, хорошие отношения с поставщиками могут помочь нам оптимизировать логистику цепочки поставок, что позволит нам как снизить наши закупочные расходы, так и улучшить нашу ликвидность.
Перед тем как преступить к радикальным мерам, следует запросить информацию из УК. Обратиться и потребовать ремонт подъезда можно устно или письменно. Второй вариант предпочтительнее, т. к. максимально защищает права жильцов. Также в управляющую компанию следует обращаться, если необходим перерасчет коммунальных тарифов. Например, когда владелец квартиры долгое время отсутствовал и не пользовался коммуникациями, он вправе написать заявление и получить льготы при оплате. Еще перерасчет можно требовать, если УК длительное время не поставляла определенный ресурс, т. е. вместо горячей воды в кране была холодная или теплая. Оплата за такое обслуживание может быть снижена на законных основаниях.
Борьба с кризисом предполагает необходимость глубоких изменений, которых, к сожалению, никто не любит. По этой причине нам необходимо вовлечь как можно больше людей в процесс и получить поддержку как можно большего числа людей. Следовательно, необходимы надлежащая коммуникация и справедливое изложение ситуации. Важно освободить сотрудников в борьбе за выживание бизнеса и быть готовым отказаться от претензий и получить их одобрение для реализации программ ограничений, которые будут непосредственно влиять на них.
Для менеджеров среднего звена важно не быть равнодушным к текущим проблемам, а быть источником инициатив по улучшению ситуации. Часто задается вопрос: нужен ли нам план восстановления? После принятия первых мер по стабилизации и создания менеджера, ответственного за процесс реструктуризации, нам необходимо принять «стратегические» меры. Этим действиям должен предшествовать тщательный анализ, основанный на том, что корректирующая программа подготовлена в виде согласованного документа, то есть «плана восстановления».
Срок подачи заявления о перерасчете не должен превышать полгода. Затем право на льготы аннулируются. Ответа от управленцев следует ждать в течение 2-3 дней после подачи документов. Если УК не предпримет каких-либо действий и не предоставит информации, можно приступать к обжалованию в вышестоящих инстанциях.
Любое правонарушение со стороны управленцев можно пресечь письменной претензией или прекрасно понимает, чем ей грозит переход конфликта на более высокий уровень.
Этот план имеет следующие преимущества. Ориентируясь на наиболее важные проблемы в компании, сам процесс планирования изменяет организационную культуру и менталитет сотрудников, план представляет собой карту целей и способов их достижения, поэтому мы знаем, в каком направлении нам нужно двигаться. Контроль эффективности предпринятых действий - это бизнес-план, который поможет убедить заинтересованные группы, особенно банки, принять программу действий и тем самым помочь привлечь капитал. Обратите внимание, что хорошо подготовленный план ремонта должен иметь следующие функции.
Структура и особенности оформления заявления в управляющую компанию
Практически каждый многоквартирный дом в Приморском крае определился со способом управления. Большинство собственников выбрали своим способом управления сотрудничество с Управляющими компаниями. За прошедшие годы, к сожалению, многие Управляющие компании так и не успели осознать тот уровень ответственности, возложенный на них собственниками многоквартирных домов. Уровень их сервиса далёк от мировых стандартов.
Обращайтесь к фундаментальным проблемам своего бизнеса, определите решения, которые учитывают причины ваших проблем, а не их симптомы, достаточно полны для решения всех ваших основных бизнес-задач. Кто должен подготовить план восстановления? Часто подготовка плана восстановления возлагается на внешних консультантов, которые либо самостоятельно, либо с близким управлением стремятся подготовить программу восстановления и записать ее в качестве окончательного отчета. Однако есть вопросы: может ли это быть сделано в надлежащей программе ремонта?
Сегодня большинству жителей трудно оценивать, сравнивать и выбирать между различными Управляющими компаниями, т.к. уровень качества услуг, на рынке, чаще всего одинаков - плохо или удовлетворительно. Если ситуация с Управляющей организацией в доме складывается не в её пользу, активные и неравнодушные собственники, как правило, ищут ответ на вопрос: какая Управляющая компания может послужить альтернативой?
И что самое главное, может ли быть создан «план восстановления», который будет служить основой для реализации предлагаемой программы? Это, конечно, не правильное действие. Кроме того, если в процессе планирования не задействованы сотрудники, которые несут ответственность за его реализацию, они не будут идентифицироваться с ним и, следовательно, не будут иметь достаточной мотивации для его реализации. Также возможно, что они будут искать способы подорвать его. Поэтому в процессе разработки плана восстановления должны быть задействованы менеджеры среднего звена, ключевые сотрудники и высокопоставленные лидеры, даже если они находятся на более низких должностях.
У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды. Но помимо «видимых глазу» услуг, Управляющие организации осуществляют большой комплекс «скрытых от глаз» клиента работ на домах. По этому, прежде чем принять решение необходимо помимо осмотра доступных мест - дворов, подъездов, мусоропроводов, лифтов, получить объективную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания - претендент. Если управляющей компании нечего скрывать они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная «экскурсия» поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение к своим обязательствам, возложенным на себя по договору управления.
Также целесообразно включить представителей некоторых групп интересов, таких как банки. Роль консультанта в первую очередь. Подготовка команды с точки зрения содержания и менталитета для проведения анализов, разработки и реализации плана восстановления, поддержки Правления в поддержании высокого уровня мотивации сотрудников, предоставления мнений по инициативам, представленным командой. Хорошо использовать помощь хорошего консультанта, но вы должны знать, что в первую очередь мы должны создать свою собственную команду - компетентную и решительную, чтобы вносить изменения.
Первое, что необходимо сделать при смене управляющей компании: организовать инициативную группу собственников. При этом нужно учитывать, что в Управляющей компании, скорее всего на вашем многоквартирном доме есть «штатный собственник» который подписывает от вашего лица акты выполненных работ, проводит агитационную работу в поддержку управляющей компании. Делает он это не бескорыстно и получает свою «морковку» от управляющей компании, в виде скидки за оплату жилищных услуг либо в конверте. Человек он заинтересованный и обладает кое-каким авторитетом у некоторых жителей вашего дома. Поэтому будет отстаивать свой интерес, прикрываясь благими намерениями и агитировать жильцов остаться под управлением прежней компании. Это-то и может стать вашей главной головной болью при сборе голосов за вновь выбранную вами управляющую организацию, поэтому желательно этого человека привлечь на свою сторону и использовать его возможности и энергию в интересах дома. Ведь прежняя компания, как показывает практика, просто так дом не передает, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь, как нигде важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
Порядок перевода дома в управление другой компанииЗаконные основания перевода вашего дома в управление другой Управляющей компании могут быть следующими:
- Окончание срока договора с Управляющей компанией
- Отказ УК в предоставлении информации или не предоставление её долгое время
- Невыполнение работ или услуг
- Оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества
Объективно говоря, только окончание срока договора с Управляющей компанией является веской и значимой причиной для разрыва отношений (решения собственников отказаться от пролонгации). Такие основания, как отказ Управляющей компании от оказания услуг, невыполнение работ, оказание услуг ненадлежащего качества, придётся документировать и доказывать в суде. В ситуации с неудовлетворительным исполнением договора управления необходимо провести юридическую экспертизу. Для документирования нарушений проводится процедура запросов к управляющей организации с соблюдением всех формальностей. Запросить можно различные документы: отчеты, акты осмотра, акты выполненных работ и услуг, договор управления и обслуживания.
В рамках подготовки проведения голосования за выбор другой управляющей компании с жителями дома может быть проведена информационная встреча, на которой собственники дома могут получить информацию о новой компании, обсудить с представителями компании содержание Договора и другие вопросы. Такая встреча не имеет официального статуса. В случае успешной информационной встречи Управляющая компания подготовит проект Договора, протокол и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус. Общее собрание в многоквартирном доме проводится по инициативе любого из собственников помещений. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения собрания (очное или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут предоставлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещений в данном доме как лично, так и через своего представителя. Все собственники помещений данного дома, принимающие участие в голосовании при очной форме, должны зарегистрироваться у секретаря собрания (паспортные данные). При заочной форме голосования всем собственникам помещений раздаются бюллетени, в которых должны быть указаны фамилия, имя и отчество голосующего, его право собственности на жилое помещение (№ свидетельства, дата выдачи, общая площадь и доля собственности), повестка дня общего собрания. Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «За», «Против», «Воздержался».
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте, которое определено решением общего собрания.
Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием, с нарушением установленных Жилищным кодексом РФ требований в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с новой управляющей организацией. Расторжение договора управления многоквартирным домом с прежней Управляющей компанией, осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Следует учитывать, что новая управляющая организация в соответствии со ст. 10 ЖК РФ приобретает права и обязанности на управление домом только с момента вхождения в договорные отношения с собственниками помещений, а именно с момента начала исполнения обязательств ч.7 ст. 162 ЖК РФ . Полномочия новой Управляющей организации подтверждаются протоколом общего собрания и бланками голосования. При предъявлении прежней управляющей организации уведомления, должен быть установлен срок на передачу технической и иной документации, остатка финансовых средств и др.
При смене управляющей организации также целесообразно составить двусторонний акт состояния общего имущества многоквартирного дома. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.
