Что такое техническое обследование многоквартирного дома. Как составить акты сезонных осмотров. Причины для проведения технического обследования многоквартирного жилого дома

Глава 5

СТАНДАРТ ОСМОТРОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

1 . Цели и сроки проведения осмотров зданий и сооружений

1.1. Контроль за техническим состоянием зданий и сооружений включает в себя проведение плановых, внеплановых и частичных осмотров многоквартирных домов или их отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования.

1.2. Целью осмотров является получение информации о фактическом техническом состоянии зданий и сооружений, их отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также контроль за соблюдением правил их содержания и использования.

1.3. Плановые осмотры зданий и сооружений организуются два раза в год - весенние и осенние осмотры.

1.4. Весенние осмотры проводятся для проверки технического состояния зданий и сооружений, инженерного и технологического оборудования, прилегающей территории после окончания эксплуатации в зимних условиях.

1.5. В ходе осенних осмотров проводится проверка готовности зданий и сооружений к эксплуатации в зимних условиях.

1.6. Внеплановые осмотры зданий и сооружений проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней, снегопадов, наводнений - далее неблагоприятные факторы).

1.7. Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

1.8. Календарные сроки плановых осмотров зданий и сооружений устанавливаются в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры осуществляются сразу после окончания отопительного периода. Осенние осмотры проводятся до наступления отопительного сезона, к этому времени должна быть завершена подготовка многоквартирных домов к эксплуатации в зимних условиях.

1.9. Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем многоквартирным домам их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

1.10. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования МКД, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций МКД, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены Управляющей организацией с привлечением специализированной подрядной организации.

1.11. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния многоквартирного дома, журналах, паспортах, актах (см. приложение).

3. Организация проведения осмотров зданий и сооружений

3.1. Плановые осмотры многоквартирных домов осуществляются комиссиями, образованными в соответствии с положением о порядке проведения плановых осмотров Управляющими организациями. Персональный состав комиссий и их председатели назначаются Приказом руководителя Управляющей организации. В работе комиссий участвуют лица, назначенные ответственными за соблюдение технического содержания многоквартирного дома, а также Собственники многоквартирного дома.

3.2. Внеплановые осмотры зданий и сооружений проводятся комиссиями, состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов. При воздействии неблагоприятных факторов на не более, чем три многоквартирных дома в пределах ограниченной территории, комиссии возглавляются руководителем жилищно-эксплуатационного участка Управляющей организации, ответственного за обслуживание МКД или группы многоквартирных домов.

При воздействии неблагоприятных факторов на группу МКД в количестве более трех в пределах ограниченной территории комиссии возглавляются руководителем Управляющей организации, а при наличии специализированного подразделения по обслуживанию многоквартирных домов - руководителем этого подразделения.

3.3. Результаты работы комиссий по плановым осмотрам зданий и сооружений оформляются актами, предусмотренными в Приложениях к настоящему Стандарту, в которых отмечаются выявленные недостатки, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации многоквартирного дома и меры по их устранению.

3.4. При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние МКД или их отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности МКД.

3.5. На основании актов осмотров разрабатываются мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенным ответственными за обслуживание многоквартирного дома.

4. Контроль за техническим состоянием зданий и сооружений

4.1. Контроль за техническим состоянием многоквартирного дома осуществляется в следующем порядке:

4.1.1. Плановые осмотры, в ходе которых проверяется техническое состояние многоквартирного дома в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство.

4.1.2. Внеплановые осмотры, в ходе которых проверяются многоквартирные дома в целом или их отдельные конструктивные элементы, подвергшиеся воздействию неблагоприятных факторов.

4.1.3. Частичные осмотры, в ходе которых проверяется техническое состояние отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, отдельных помещений, инженерных систем в целом или по отдельным их видам, элементов внешнего благоустройства.

4.2. При плановых осмотрах зданий и сооружений проверяются:

внешнее благоустройство;

фундаменты и подвальные помещения;

встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;

ограждающие конструкции и элементы фасада (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);

кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;

поэтажно - перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование;

строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

4.3. Особое внимание при проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров обращается на:

сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, расположенные на вечной мерзлоте, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения, объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%;

конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение замечаний и поручений, выданных предыдущими плановыми проверками.

4.4. Построенные и реконструированные многоквартирные дома в первый год их эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.

4.5. Комиссии, осуществляющие плановые и внеплановые осмотры, определяют меры по обеспечению безопасности людей в случаях обнаружения деформаций, промерзаний, сильных протечек, сверхнормативной влажности, звукопроводности, вибрации, других дефектов, наличие которых и их развитие могут привести к снижению несущей способности или потере устойчивости конструкций, нарушению нормальных условий эксплуатации технологического и инженерного оборудования, работы персонала, проживания граждан.

4.6. Для определения причин возникновения дефектов, проведения технической экспертизы, взятия проб и инструментальных исследований, а также в других необходимых случаях комиссии по осмотру многоквартирного дома могут привлекать специалистов соответствующей квалификации, назначать сроки и определять состав специальной комиссии по детальному обследованию многоквартирного дома.

4.7. В многоквартирном доме, где требуется дополнительный контроль за техническим состоянием этого многоквартирного дома или его отдельных конструктивных элементов, комиссии по плановым или внеплановым осмотрам вправе установить особый порядок постоянных наблюдений, обеспечивающий безопасные условия их эксплуатации.

4.8. По результатам осмотров в срок не более трех дней устраняются обнаруженные отклонения от нормативного режима эксплуатации зданий и сооружений, в частности, неисправность механизмов открывания окон, дверей, фонарей, повреждения наружного остекления, водосточных труб и желобов, отмосток, ликвидация зазоров, щелей и трещин, выполняются другие работы текущего характера.

4.9. До начала осмотров многоквартирных домов лица, назначенные ответственными за обслуживание этих многоквартирных домов, обеспечивают доступ в них членам комиссий для проведения осмотров.

4.10. Комиссии, осуществляющие осмотры МКД, по результатам осмотров оформляют и дают руководителям Управляющих организаций и Собственникам многоквартирного дома поручения об устранении выявленных нарушений, допущенных в результате действия или бездействия в ходе эксплуатации.

Приложение к Стандарту осмотра многоквартирных домов

Инструкция по организации технического осмотра многоквартирного дома и оформлению акта осмотра.

1.Область применения

1.1. Настоящая инструкция предназначена для применения при осмотре многоквартирного жилого дома с целью определения технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (при необходимости).

Инструкция регламентирует процедуру проведения осмотра, определяет принципиальную схему и состав работ, позволяющих объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций, наличие и состояние инженерного оборудования, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям, замене или установке нового оборудования.

1.2. Инструкция разработана в соответствии с требованиями действующих нормативно-технических документов (см. приложение)

2 . Термины и определения

Дефект - отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение - неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Оценка технического состояния - установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

Исправное состояние- категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности

Работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Степень повреждения - установленная в процентном отношении доля потери проектной несущей способности строительной конструкцией.

Несущие конструкции - строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания.

Нормальная эксплуатация - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями.

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.

Текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Модернизация здания - частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий.

Моральный износ здания - постепенное (во времени) отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований эксплуатации зданий и сооружений.

Физический износ здания - ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами.

Восстановление - комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение эксплуатационных качеств конструкций, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до уровня их первоначального состояния.

Усиление - комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение несущей способности и эксплуатационных свойств строительной конструкции или здания и сооружения в целом по сравнению с фактическим состоянием или проектными показателями.

3. Общие положения

3.1.К проведению работ по осмотру несущих конструкций зданий и сооружений допускают комиссии, в состав которых входят: «Председатель» из числа инженерно-технических работников (Гл.инженер и т.д.) «члены комиссии» из числа квалифицированных работников (Мастер участка, Электрик и т.д.) представитель собственников . В том случае, если управляющая организация не в состоянии провести технический осмотр, могут привлекаться специализированные организации, оснащенные необходимой приборной и инструментальной базой, имеющие в своем составе квалифицированных специалистов. Квалификация работников подтверждается наличием образования, стажем и опытом работы, аттестацией и допуском к спец.работам (сварочные, высотные, электромонтажные работы и т.п.). Квалификация организации на право проведения обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений должна быть подтверждена соответствующим допуском к данным видам работ.

Данная форма акта технического осмотра является первичным документом определяющим фактическое техническое состояние многоквартирного дома, информация полученная, в процессе осмотра, вносится в электронную базу данных для дальнейшей обработки и учёта программой ЭВМ.

3.2. Основанием для технического осмотра многоквартирного дома могут быть следующие причины:

наличие дефектов и повреждений конструкций(например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных просадок фундаментов), которые могут снизить прочностные, деформативные характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние здания в целом;

отсутствие проектно-технической и исполнительной документации;

увеличение эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности здания;

реконструкция зданий даже в случаях, не сопровождающихся увеличением нагрузок;

выявление отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;

изменение функционального назначения зданий и сооружений;

возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства при выполнении консервации;

деформации грунтовых оснований;

необходимость контроля и оценки состояния конструкций зданий, расположенных вблизи от вновь строящихся сооружений;

необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий природного характера или техногенных аварий;

необходимость определения пригодности производственных и общественных зданий для нормальной эксплуатации, а также жилых зданий для проживания в них.

3.3. При техническом осмотре многоквартирного жилого дома объектами рассмотрения являются следующие основные несущие конструкции:

а). Фундаменты, ростверки и фундаментные балки:

определить тип фундаментов, их размер (бутовые, ленточные, сборные железобетонные;

установить наличие и состояние гидроизоляцию.

б). Стены, колонны, столбы (внутренняя и наружная отделка, общее состояние)

в). Перекрытия и покрытия (балки, арки, фермы стропильные и подстропильные, плиты, прогоны);

3.4. При осмотре следует учитывать специфику материалов, из которых выполнены конструкции.

3.5.Оценку категорий технического состояния несущих конструкций производят на основании результатов осмотра. По этой оценке конструкции подразделяются на: находящиеся в исправном состоянии, работоспособном состоянии, ограниченно работоспособном состоянии, недопустимом состоянии и аварийном состоянии.

При исправном и работоспособном состоянии (см. стр. 1) эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. При этом, для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование технического обслуживания в процессе эксплуатации.

При ограниченно работоспособном состоянии конструкций необходимы контроль за их состоянием, выполнение защитных мероприятий, осуществление контроля за параметрами процесса эксплуатации (например, защиты конструкций от коррозии, восстановление или усиление конструкций в процессе текущего ремонта). Если ограниченно работоспособные конструкции остаются не усиленными, то требуются обязательные повторные осмотры, сроки которых устанавливаются на основании проведенного осмотра.

При недопустимом состоянии конструкций (см. стр.1) необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению путём проведения капитального ремонта.

При аварийном состоянии конструкций их эксплуатация должна быть запрещена.

3.6. При осмотре зданий и сооружений, расположенных в сейсмически опасных регионах, оценка технического состояния конструкций должна производиться с учетом факторов сейсмических воздействий.

4. Техника безопасности при проведении технического осмотра многоквартирного дома

4.1.Перед осмотром намечается план безопасного ведения работ как с временным прекращением эксплуатации, так и без прекращения эксплуатации дома или отдельных его участков. План должен предусматривать мероприятия, исключающие возможность обрушения конструкций, поражения людей газом, током, паром, огнем, наезда транспорта и т.п.

4.2. Для обеспечения непосредственного доступа к конструкциям, инженерному оборудованию могут быть использованы имеющиеся средства: автовышки, и т.п. При отсутствии таковых устраивают подмости, леса и площадки, настилы, приставные лестницы, стремянки.

4.3. При производстве работ по обследованию конструкций работники, проводящие обследование, обязаны соблюдать требования СНиП 12-03-2001 и СНиП 12-04-2002 по технике безопасности и безопасности труда в строительстве.

4.4. Лица, проводящие натурный осмотр, должны в соответствии с ГОСТ 12.0.004 пройти вводный (общий) инструктаж в отделе охраны труда предприятия, а также инструктаж непосредственно на объекте, где будет проводиться осмотр. Проведение инструктажа фиксируется в специальном журнале с росписью лица, проводившего инструктаж, и работников, прошедших инструктаж.

4.5. Лица, проводящие осмотр, должны использовать необходимые защитные приспособления и спецодежду:

защитные каски по ГОСТ 12.4.087;

предохранительные пояса по ТУ 36-2103 с указанием места закрепления карабина и страховочных канатов по ГОСТ 12.4.107 (при необходимости);

спецодежду, которая не должна иметь болтающихся и свисающих частей во избежание зацепления с движущимися частями механизмов и токопроводящими элементами;

аппараты и приспособления для защиты глаз и дыхательных путей, применяющиеся на данном предприятии в соответствии с имеющимися вредными факторами: маски, очки, респираторы, противогазы, кислородные изолирующие приборы, вентилируемые скафандры и т.д.

4.6. Все работы по осмотру, обмерам конструкций и площадей стен, потолков на высоте более трех метров, как правило, проводятся с подмостей. Выполнение этих работ без подмостей допускается только при невозможности их устройства, с обязательным применением предохранительных приспособлений (натянутые стальные канаты, страховочные сетки и т.д.) и монтажных поясов.

4.7. Ежедневно перед началом работ необходимо провести проверку состояния подмостей, ограждений, лестниц; в случае их неисправности должны быть приняты необходимые меры по ремонту.

5. Требования к проведению осмотра

5.1. Сплошной визуальный осмотр несущих конструкций дома и выявление дефектов, повреждений по внешним признакам с необходимыми замерами и их фиксацией:

осмотр дверей, люков, окон происходит посредством пересчёта и фиксацией в акте фактического количества конструктивных элементов, выявленных дефектов и требующих ремонта или замены.

работы по обмеру необходимых геометрических параметров дома (S = подвала, перекрытия, покрытия, технического этажа, чердака, кровли, балконов и т.п; Н= этажа, дома; S общ дома)

осмотр инженерного оборудования и его элементов заключается в определении фактического технического состояния систем, в выявлении дефектов, повреждений и неисправностей, в количественной оценке физического и морального износа нормативных требований.

При осмотре технического состояния систем горячего водоснабжения руководствуются СНиП 2.04.01-85* и проводят следующие работы:

осмотр циркуляционных насосов, контрольно-измерительных приборов, запорно-регулирующую арматуру на вводе в жилой дом;

осмотр трубопроводов (в подвале, на чердаке, в квартирах) и устанавливают дефекты (свищи в металле, капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры, следы ремонтов трубопроводов и магистралей, поражение коррозией трубопроводов, нарушение теплоизоляции магистральных трубопроводов и стояков), обследуют состояние крепления и опор трубопроводов с последующим фиксированием в акте технического осмотра.

Осмотр трубопроводов в квартирах собственников осуществляется Управляющей организацией после письменного уведомления не позднее пяти календарных дней на основании Постановления от 13 августа 2006г. № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» параграф 1. Определение состава общего имущества пункт 5, который определяет, что - «В состав общего имущества включая внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответлений от стояков до первого отключающего устройства (крана) расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях».

5.2. При осмотре кладки устанавливают конструкцию и материал стен; наличие и характер деформаций, проектные характеристики и прочность материалов стен здания.

Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.

5.3. При визуальном осмотре железобетонных ограждающих конструкций, особое внимание следует уделять на деформации – трещины (допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках - 1 мм.) коррозии, сдвиг или смещение стеновых панелей (отклонение конструкции от вертикали) в местах закладных деталей, разрушение теплоизоляционного шва в межпанельном пространстве, вываливание штукатурного защитного слоя фасада.

5.4. Осмотр деревянных частей зданий следует проводить в следующем составе:

выявление участков деревянных частей объекта с видимыми дефектами или повреждениями, потерей устойчивости и прогибами, раскрытием трещин в деревянных элементах, биологическим, огневым, коррозионным поражениями, определение температурно-влажностного режима эксплуатации конструкций; определение наличие и состояние защитной обработки деревянных частей объектов и др.

при осмотре деревянных частей объектов особое внимание следует обратить на следующие участки, которые являются зонами наиболее вероятного биологического поражения или промерзания конструкций: узлы опирания деревянных элементов на фундаменты, каменные стены, участки покрытия чердачного перекрытия в местах расположения слуховых окон, ендов, парапетов и т.п.

5.5. Осмотром балконов, эркеров, лоджий необходимо установить:

основные размеры элементов балкона или карниза (длина, ширина и толщина плит, длина и сечения балок, подвесок, подкосов, бортовых балок, расстояния между несущими балками).

Количество и площадь балконов и т.п. фиксируются в столбце «параметры», а фактическое состояние балконов и т.п. как и выявленные дефекты угрожающие безопасности собственников фиксируются в столбце «характеристика».

5.6. При осмотре кровель, деревянных стропил и ферм следует:

установить тип несущих систем (настилы, обрешетки, прогоны);

определить тип кровли, соответствия уклонов крыши материалу кровельного покрытия, состояние кровли и внутренних водостоков, наличие вентиляционных продухов, их соотношения с площадью крыш, определить состояние древесины (гниль, жучковые повреждения), наличие гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями.

Кровли осматривают для установления фактической общей площади и фиксированием данной информации в столбце «Параметры» акта осмотра, мест протечек, сохранности гидроизоляционного ковра и его защитного слоя, состояние и материал парапета с последующим фиксированием в акте осмотра выявленных дефектов участков и элементов конструкций.

5.7.Осмотр систем отопления

При осмотре технического состояния систем отопления руководствуются СНиП 41-01-2003 и проводят следующие работы:

а) определяют типы и марки отопительных приборов;

б) осматривают наиболее ответственные элементы системы (насосы, магистральную запорную арматуру, контрольно-измерительную аппаратуру, автоматические устройства);

в) осматривают трубопроводы, отопительные приборы, запорнорегулирующую арматуру (в подвале, в помещениях, на лестничных клетках, на чердаке).

г) выявляют повреждения, неисправности и дефекты (поражение коррозией и свищи магистральных трубопроводов, стояков, подводок, отопительных приборов; коррозионное поражение замоноличенных трубопроводов; следы ремонтов (хомуты, заплаты, заварка, замена отдельных участков, контруклоны разводящих трубопроводов, капельные течи в местах врезки запорно-регулирующей арматуры, демонтаж и поломка отопительных приборов на лестничных клетках, в вестибюлях, выход из строя системы отопления лестничных клеток, вестибюлей, разрушение или отсутствие на отдельных участках трубопроводов теплоизоляции)

5.8. Осмотр систем холодного водоснабжения

При осмотре технического состояния систем холодного водоснабжения руководствуются СНиП 2.04.01-85* и проводят следующие работы:

а) осмотр водопроводных вводов в здание и выявляют повреждения (расстройства раструбных и сварных соединений чугунных и стальных трубопроводов под действием изгибающих усилий из-за неравномерной осадки);

б) осмотр водомерного узла и контрольно-измерительных приборов; проверяют калибр и сетку водомера (при нарушениях поступления воды к водоразборным точкам помещений верхних этажей);

в) осмотреть насосные установки;

г) осматривают трубопроводы, запорную арматуру и краны, водомер и выявляют повреждения в подвале и помещениях общего пользования (течи на трубопроводах в местах врезки кранов и запорной арматуры, повреждения трубопроводов, следы ремонтов трубопроводов, поражение коррозией трубопроводов).

В процессе осмотра системы холодного водоснабжения (ХВС) информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные, № квартир, этажей, подъездов, отмечают в столбце «Примечание».

5.9. Осмотр систем канализации

При осмотре технического состояния систем канализации руководствуются СНиП 2.04.01-85* и проводят следующие работы:

Осматривают трубопроводы и санитарно-технические приборы в помещениях и в подвале и выявляют дефекты (повреждения трубопроводов, расстройство раструбных и стыковых соединений, капельные течи в местах присоединения санитарно-технических приборов, следы ремонтов и замены отдельных участков трубопроводов) с последующим фиксированием в акте осмотра. В процессе осмотра системы канализации информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.10. Осмотр систем вентиляции

При осмотре технического состояния систем вентиляции руководствуются СНиП 2.04.05-91* и проводят следующие работы:

а) осматривают техническое состояние элементов системы и выявляют дефекты:

механические повреждения вентиляционных шахт и дефлекторов на кровле;

повреждения приборов автоматики системы дымоудаления;

повреждения механики приточно-вытяжной системы (вентиляционных агрегатов, вентиляторов, клапанов, задвижек).

б) проверяют вентиляционные и дымовые каналы на проходимость.

В процессе осмотра вентиляции выявляют количество, материал, протяжённость каналов и полученные данные фиксируют в столбце «Параметры», дефекты и участки требующие ремонта фиксируют в столбце «Характеристика».Не учтённые данные отражают в столбце «Примечание».

5.11. Осмотр систем мусороудаления

При осмотре технического состояния систем мусороудаления проводят следующие работы.

Осматривают ствол, загрузочные клапаны, шибера, противопожарные клапаны, очистного устройства, мусоросборные камеры с оборудованием, дефлекторы, и выявляют дефекты и неисправности:

целостность и герметичность стыковых соединений ствола;

расшатанность ствола;

герметичность загрузочных клапанов;

отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных клапанов;

поломка бункера с шиберами;

разрушение облицовки и гидроизоляции пола в мусорокамере;

нарушение плотности притвора и запора двери мусорокамеры;

герметичность сопряжения вентиляционного канала со стволом;

отсутствие или разрушение изоляции вентиляционного канала в холодном чердаке.

В процессе осмотра системы мусороудаления информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.12. Осмотр состояния водостоков

При осмотре водоотводящих устройств проводят следующие работы:

а) описывают конструктивную систему водоотвода (наружный организованный водосток; неорганизованный наружный водосток, внутренний водосток) выявляют и описывают в акте осмотра (количество и протяжённость желобов, количество и протяжённость труб)

б) осматривают техническое состояние водоотводящих устройств и выявляют неисправности и повреждения:

коррозия, свищи, пробоины и разрушение металлических желобов, свесов и водосточных труб;

нарушение сопряжений отдельных элементов водосточных труб;

отсутствие отдельных элементов водосточных труб и креплений к наружным стенам;

засорение водосточных труб;

нарушение гидроизоляции в местах сопряжения водоприемных воронок внутреннего водостока с кровлей;

нарушение герметичности стыковых соединений по стояку внутреннего водостока;

засорение и обледенение водоприемных воронок внутреннего водостока и открытых выпусков;

нарушение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке;

конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке;

отсутствие защитных решеток и колпаков в воронках внутреннего водостока.

Осмотр системы водостока производят в соответствии с правилами техники безопасности, информация о фактическом состоянии и наличии дефектов фиксируется в акте технического осмотра многоквартирного дома.

В процессе осмотра системы водостока информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.13. Осмотр системы газоснабжения

Осмотр внутренней системы газоснабжения производят визуально, выявляя и фиксируя в акте очевидные дефекты (состояние антикоррозийной защиты труб газопровода, механические повреждения и т.п.)

Для оценки технического состояния системы газоснабжения приглашаются специализированные организации с допуском которые руководствуются СНиП 42-01-2002, СНиП 2.08.01-89*, ГОСТ 21.609-83, ГОСТ 21.610-85, МДК 2-03.2003 и проводят следующие работы:

а) описывают конструктивную схему газового ввода в здание (наружный ввод, цокольный ввод, прокладка ввода через технический подвал, в том числе от закольцованной внутриквартальной сети);

б) изучают техническую документацию на газопроводы и газовое оборудование, включающую:

ситуационный план домовладения со схемой газовых разводок и отключающих устройств (планы этих коммуникаций хранятся в специализированных газовых службах);

списки газовых приборов с указанием помещений, где они установлены, число и тип установок;

акты о состоянии газоходов;

акты о капитальном ремонте оборудования;

паспорта технических устройств;

акт приемки газопроводов и газового оборудования в эксплуатацию;

акты приемочных испытаний и обследований, проводимых в процессе эксплуатации газопроводов и газового оборудования;

акты, отчеты о выполненных работах при проведении капитальных ремонтов и реконструкции газопроводов и газового оборудования;

комплект конструкторских чертежей с указанием основных технических решений и всех изменений, внесенных при производстве работ и отметок о согласовании этих изменений с организацией, разработавшей проект газопроводов и газового оборудования;

акты расследования аварий и нарушений технологических процессов, влияющих на сохранность газопроводов и газового оборудования.

в) осмотром устанавливают соответствие проекту существующей системы газоснабжения (прокладка газопроводов, установка газовых приборов, аппаратов и др., газоиспользующего оборудования);

г) осматривают техническое состояние трубопроводов и оборудования и выявляют дефекты, неисправности и утечки газа:

неплотность соединений участков трубопровода;

наличие деформаций в трубопроводах, возникших при осадке здания;

наличие гильз в местах прохода трубопроводов через перекрытия и стены (гильзы должны обеспечивать свободные независимые от строительных конструкций линейные перемещения, вызванные температурными деформациями газопровода);

расстройство газовых плит, водонагревательных колонок и т.п.

д) проверяют работу системы вентиляции и газоходов.

В процессе осмотра системы газоснабжения информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.14. Осмотр технического состояния электрических сетей и средств связи

При осмотре технического состояния электрических сетей и средств связи руководствуются ВСН 59-88 и ВСН 60-89.

Осмотр технического состояния электрических сетей и средств связи состоит в обследовании электрооборудования многоквартирного жилого дома:

шкафов вводных и вводно-распределительных устройств, начиная с входных зажимов питающих кабелей или от вводных изоляторов на зданиях;

внутридомового электрооборудования и внутридомовых электрических сетей питания электроприемников общедомовых потребителей;

этажных щитков и шкафов, в т.ч. слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями (за исключением квартирных счетчиков энергии);

осветительных установок общедомовых помещений с коммуникационной и автоматической аппаратурой их управления, включая светильники, установленные на лестничных клетках, поэтажных коридорах, в вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборников, в подвалах, чердаках, подсобных помещениях;

силовых и осветительных установок, автоматизации котельных и установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов и др.;

электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых и пассажирских лифтов;

автоматически запирающихся устройств (АЗУ) дверей дома.

Осмотр технического состояния электрических сетей производят в соответствии с правилами техники безопасности, квалифицированными специалистами (группа, допуск) в спецодежде (диэлектрические боты и перчатки) проверенными инструментами (диэлектрические плоскогубцы, отвёртки, пробники) в присутствии ответственного лица из числа инженерно-технических работников.

В процессе осмотра состояния электрических сетей информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры»,а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.15. Благоустройство

В процессе осмотра проводят обмерные работы для определения общей площади земельного участка, входящего в общий состав имущества многоквартирного дома, выявляют площадь:

застройки (м 2 , Га);

асфальтовых покрытий (м 2 , Га);

пешеходных дорожек (м 2 , Га);

грунтовых покрытий дорог (м 2 , Га);

газонов (м 2 , Га);

детских площадок (м 2 , Га);

площадка мусорных контейнеров (м 2).

Для обмерных работ применяют измерительные инструменты: мерные ленты, рулетки, дальномеры. Все применяемые инструменты и приборы должны быть поверены в установленном порядке.

Пересчёту подвергаются малые архитектурные формы:

Качели (шт);

Горки (шт);

Шведские стенки (шт);

Скамейки, столы, урны, мусорные контейнеры (шт) ограждения (м 2) и т.п.

При осмотре ливнёвой канализации определяют тип, материал и протяжённость ливнёвой сети, приёмные колодцы, люки, так же фиксируются в акте выявленные дефекты.

6. Оформление результатов осмотра.

По результатам проведённого осмотра составом квалифицированной комиссии составляется акт технического осмотра многоквартирного дома, в котором приводятся сведения о фактическом состоянии строительных конструкций, внутреннем техническом оборудовании, обмерные площади помещений всего дома, включая площадь благоустройства. В характеристиках отражаются дефекты, количество и площадь ремонта.

Акт подписывается комиссией проводившей осмотр, представителем собственников (выборное лицо) и утверждается руководителем организации, проводившей осмотр, или уполномоченным на это лицом

ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ, НА КОТОРЫЕ ИМЕЮТСЯ ССЫЛКИ В ИНСТРУКЦИИ

Приложение к Стандарту осмотров многоквартирных домов

технического состояния общего имущества многоквартирного дома.

Комиссия в составе:

________________ _______________ ______________________ __________

_________________ _______________ ______________________ __________

(должность, наименование организации) (подпись) (Ф.И.О.)

_________________ _______________ _____________________ __________ _

(должность, наименование организации) (подпись) (Ф.И.О.)

Произвела осмотр.

В результате осмотра установлено нижеследующее:

1 . Адрес дома, ул. _______ Корп.№ _____________________

2. Год постройки (сдачи в эксплуатацию) ______

1. имеющие все виды благоустройства, с мусоропроводом и лифтом ________________________ (да/нет)

2. имеющие все виды благоустройства, с лифтом без мусоропровода _________________________(да/нет)

3. имеющие все виды благоустройства, без лифта и без мусоропровода ______________________(да/нет)

4. имеющие удобства _______(да/нет)

5. не имеющие удобств ________(да/нет)

6. с автономной системой теплоснабжения и ГВС, имеющие все виды благоустройства, с лифтом и мусоропроводом _______________________________________________________________________________________________________ (да/нет)

7. с автономной системой теплоснабжения и ГВС, имеющие все виды благоустройства, с лифтом и без мусоропровода. _______________________________________________________________________________________________________ (да/нет)

8. Количество этажей _________________________

9. Количество квартир _______________________

4.Виды благоустройства в доме

Электричество ___________________ (да/нет) Электроплита напольная ______________________ (да/нет)

Газ сетевой __________________ (да/нет) Газ сжиженный (баллонный) ____________________ (да/нет)

Центральное отопление ____________ (да/нет) Отопление от индивидуальных котлов __________ (да/нет)

Центральное ГВС _________________ (да/нет) ГВС от индивидуальных водонагревателей _____ (да/нет)

Канализация _________________ (да/нет) Водопровод ________________________________ (да/нет)

Отопление ________________ (да/нет) Ванна / душ _______________________________---_ (да/нет)

5. Инвентаризационный номер техпаспорта № ___________________________________________________________________

6. Процент износа _______________________________

7. Дата инвентаризации ________________________

8 . Дата проведения последнего капитального ремонта- _________________________________________________

9 . Состояние ограждающих несущих конструкций и ненесущих конструкций МКД.

10. Помещения общего пользования.

11. Механическое, электрическое, санитарно – техническое и иное оборудование.

12. Земельный участок, входящий в состав общего имущества в МКД (благоустройство)

Составление Акта осмотра помещения происходит в разных случаях: при купле-продаже, сдаче в аренду, проведении ремонтных работ, после затопления и иных непредвиденных форс-мажорных обстоятельствах. Акт оформляется как при осмотре жилых помещений, так и нежилых объектов (складов, производственных зданий, офисов и т.п.).

Основными причинами составления акта является потребность подтвердить или опровергнуть причинение помещению какого-либо вреда, либо же описание состояние помещения на определенный момент времени без привязки к какому-либо событию.

Акты по осмотру помещений делятся на два типа:

• необязательные (при сделках с имуществом),
• обязательные (при проведении судебных экспертиз, следственных мероприятий и расследований).

ФАЙЛЫ Открыть эти файлы онлайн 2 файла

Процедура осмотра помещения

Как правило, в процедуре осмотра помещения участвуют несколько человек. Все их данные должны быть внесены в акт осмотра помещения.

Строго регламентированной, утвержденной законом процедуры по осмотру помещения нет. Обычно такое обследование происходит с какой-то определенной целью, например, проверкой технического состояния, электрооборудования, коммуникационных сетей, контролем за соблюдением правил пожарной, экологической безопасности и т.п.

Поэтому в процессе бывает задействован не один человек, а несколько (не менее двух), то есть создается специальная комиссия. Часто в ее состав входят представители надзорных ведомств и государственных инстанций, в том числе инженеры, техники, эксперты. Такой подход обеспечивает объективность осмотра и достоверность выводов комиссии.

Основные правила составления акта

Унифицированного, единого образца для составления данного документа нет, поэтому писать его можно в свободной форме. Оформлять акт можно от руки или печатать на компьютере. Главное, чтобы в нем содержались сведения об осматриваемом объекте, информация о членах комиссии по осмотру, точное описание их выводов, а также замечания и недостатки, выявленные при процедуре. Если осмотр помещения производится для установления факта нанесенного ущерба, то это также необходимо отметить, с указанием причины, предполагаемого виновника, а также выявленных причинно-следственных связей.

Документ может быть создан в описательной форме, а может быть составлен в виде таблицы.

Чем сложнее устроено осматриваемое помещение, чем более масштабные цели преследует осмотр, тем объемнее и шире получается акт.

Иногда к акту прикладываются отдельные приложения — их также необходимо указать в основном документе.

Довольно часто при осмотрах объект фотографируют, а затем фотографии тоже вносятся в акт как приложения. Если при осмотре помещения проверяется электрооборудование, вентиляция, системы отопления и водоснабжения, в акте необходимо удостоверить соответствие их состояния установленным нормам и стандартам.

Акт составляется в нескольких экземплярах — по одной для каждой из заинтересованных сторон. Каждая копия акта должна быть заверена оригинальными подписями членов комиссии, производящей осмотр, а также удостоверена печатями соответствующих организаций. Правильно составленный акт обретает юридическую силу и может служить в качестве доказательной базы в судебной инстанции.

Инструкция по написанию акта осмотра помещения

Акт составляется по стандартным правилам делопроизводства, поэтому никаких особых затруднений вызвать он не должен.

• В «шапке» документа посередине пишется его название и коротко обозначается суть (в данном случае «осмотра помещения»), а также указывается населенный пункт , в котором он оформляется и дата : число, месяц (прописью), год.
• Затем вписывается состав комиссии , которая проводит осмотр: указывается должность каждого члена комиссии, полное название организации, которую он представляет, фамилия, имя, отчество.
• Далее фиксируются сведения, касающиеся непосредственно объекта . Здесь надо внести данные о его наименовании и назначении, указать собственника, а также адрес, по которому он находится.
• Ниже публикуются выводы комиссии : если помещение и все осматриваемые элементы находятся в хорошем состоянии, то это нужно отметить, если же есть какие-либо нарекания и замечания по его состоянию, то их надо описать с максимальными подробностями.
• В заключительной части акта его должны подписать все члены сформированной комиссии и при необходимости заверить печатями.

После составления акта

Довольно часто подобные акты составляются для фиксации какого–либо нанесенного ущерба и последующего обращения в суд.
В этом случае данный документ служит доказательством убытка, но только при условии грамотного заполнения и наличия подписей членов независимой комиссии, в состав которой входят эксперты от разных организаций. На основе данного акта пострадавшая сторона может взыскать с виновника как материальный, так и моральный вред.

Минстрой России предлагает установить, что осмотры общего имущества многоквартирного дома могут быть текущими, сезонными и внеочередными . Указанные осмотры общего имущества оформляются актом осмотра и являются основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или действующего законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) ().

Предполагается, что текущие осмотры будут общими, в ходе которых предлагается проводить осмотр многоквартирного дома в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр отдельных элементов дома или его помещений. При этом частичные текущие осмотры планируется проводить в сроки, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в зависимости от материалов изготовления его элементов, подлежащих осмотру.

Может ли управляющая организация отвечать за предоставление не всех, а отдельных коммунальных услуг? Ответ – в Энциклопедиисудебной практики интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Что касается сезонных осмотров, то их планируется проводить два раза в год. Так, весенний общий осмотр предполагается осуществлять после таяния снега в целях выявления появившихся за зимний период повреждений элементов здания (сооружения), систем инженерно-технического обеспечения и элементов благоустройства примыкающей к зданию (сооружению) территории. При этом в ходе указанного осмотра планируется уточнить объем работ по текущему ремонту на летний период и по капитальному ремонту – на будущий год. Осенний общий осмотр предлагается проводить по окончании летних работ по текущему ремонту для проверки готовности здания (сооружения) к эксплуатации в зимних условиях.

Внеочередные осмотры планируется проводить в течение суток после произошедших аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Также предполагается дополнить новыми разделами VII-VIII "Организация обслуживания клиентов" и "Порядок раскрытия информации лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами". В них планируется закрепить в том числе перечень информации, которую управляющая организация обязана раскрывать на:

• вывесках при входе в ее помещение;
• досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором он расположен;
• информационных стендах (стойках) в своем представительстве.

Кроме того, планируется установить, что лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, будут обязаны хранить обращение собственника помещения и копию ответа на него в течение 3 лет с момента его регистрации. Сейчас такой срок не определен.

Публичное обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза документа завершатся 22 января 2018 года.