Главная Жкх Гражданский кодекс статья 556 с комментариями. Акт приема-передачи как финальная точка сделки. На что обратить внимание

Гражданский кодекс статья 556 с комментариями. Акт приема-передачи как финальная точка сделки. На что обратить внимание

СТ 133 ТК РФ .

Минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом, обеспечивается:

организациями, финансируемыми из федерального бюджета, - за счет средств федерального бюджета, внебюджетных средств, а также средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности;
организациями, финансируемыми из бюджетов субъектов Российской Федерации, - за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, внебюджетных средств, а также средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности;
организациями, финансируемыми из местных бюджетов, - за счет средств местных бюджетов, внебюджетных средств, а также средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности;
другими работодателями - за счет собственных средств.

Месячная заработная плата работника, полностью отработавшего за этот период норму
рабочего времени и выполнившего нормы труда (трудовые обязанности), не может быть ниже
минимального размера оплаты труда.

Комментарий к Ст. 133 Трудового кодекса РФ

1. Традиционно в науке трудового права и на практике под минимальным размером оплаты труда понимался размер месячной заработной платы за труд неквалифицированного работника, полностью отработавшего норму рабочего времени при выполнении простых работ в нормальных условиях труда. Действовавшая до 20 апреля 2007 г. редакция ст. 129 ТК РФ закрепляла данное определение на законодательном уровне. В настоящее время законодатель изъял его из ст. 129 ТК РФ.

2. Минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории РФ федеральным законом.

В настоящее время минимальный размер заработной платы установлен Федеральным законом от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" и с 1 января 2014 г. составляет 5554 руб. в месяц.

3. Комментируемая статья устанавливает зависимость минимального размера оплаты труда от размера прожиточного минимума трудоспособного населения.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24 октября 1997 г. N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" прожиточный минимум представляет собой стоимостную оценку потребительской корзины, а также обязательные платежи и сборы. Потребительская корзина, т.е. необходимые для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности минимальный набор продуктов питания, а также непродовольственные товары и услуги, стоимость которых определяется в соотношении со стоимостью минимального набора продуктов питания, формируется для основных социально-демографических групп населения (трудоспособного населения, пенсионеров, детей) в целом по Российской Федерации и в субъектах РФ не реже одного раза в пять лет. Потребительская корзина в целом по Российской Федерации разрабатывается на основе методики, которая вносится в Государственную Думу одновременно с проектом федерального закона о потребительской корзине. В настоящее время потребительская корзина в целом по Российской Федерации утверждена Федеральным законом от 3 декабря 2012 г. N 227-ФЗ "О потребительской корзине в целом по Российской Федерации".

Потребительская корзина в субъектах РФ устанавливается законодательными (представительными) органами субъектов РФ с учетом природно-климатических условий, национальных традиций и местных особенностей потребления продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг основными социально-демографическими группами населения на основании методических рекомендаций, утверждаемых Правительством РФ. В настоящее время такие методические рекомендации утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2013 г. N 54.

Величина прожиточного минимума на душу населения и по отдельным социально-демографическим группам определяется Правительством РФ ежеквартально на основании потребительской корзины и данных федерального органа исполнительной власти по статистике (Федеральной службы государственной статистики) об уровне потребительских цен на продукты питания, непродовольственные товары и услуги и расходов по обязательным платежам и сборам. Порядок исчисления величины прожиточного минимума в целом по Российской Федерации установлен Постановлением Правительства РФ от 29 января 2013 г. N 56. В субъектах РФ величина прожиточного минимума устанавливается в порядке, утвержденном их законами.

4. Вопрос о повышении минимального размера оплаты труда до величины прожиточного минимума был поставлен еще в Федеральном законе "О прожиточном минимуме в Российской Федерации", ч. 2 ст. 5 которого предусматривала их поэтапное сближение. Для этого ежегодно в законе о федеральном бюджете должно было устанавливаться их соотношение, что и делалось в 2001 - 2004 гг. В настоящее время это соотношение не устанавливается.

Утверждение минимальной заработной платы не ниже размера прожиточного минимума трудоспособного населения требует значительного увеличения расходов на оплату труда. С учетом этого обстоятельства ч. 1 комментируемой статьи вводится в действие по специальным правилам, предусмотренным ст. 421 ТК РФ, в соответствии с которой порядок и сроки поэтапного повышения размера минимальной заработной платы до величины прожиточного минимума устанавливаются федеральным законом. В настоящее время такой закон не принят.

5. Часть 2 комментируемой статьи определяет источники, за счет которых обеспечивается минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом. Для организаций, финансируемых из бюджетов, это средства бюджетов и средства, полученные от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности, для других работодателей - их собственные средства.

6. Законодательство предусматривает возможность устанавливать минимальный размер оплаты труда в субъекте РФ, превышающий уровень минимального размера оплаты труда, установленный федеральным законом (см. ст. 133.1 ТК РФ и комментарий к ней).

7. Помимо определения критериев для установления минимального размера оплаты труда, комментируемая статья предусматривает также право каждого работника, отработавшего за месяц норму рабочего времени и выполнившего нормы труда (трудовые обязанности), на заработную плату не ниже установленного минимального размера. Следовательно, заработная плата ниже установленного минимального размера может быть выплачена в случаях, если работник либо не отработал в течение месяца норму рабочего времени, либо отработал норму рабочего времени, но не выполнил установленную норму труда, либо не отработал норму рабочего времени и при этом не выполнил норму труда. Это может иметь место в следующих случаях: а) работник приступил к работе не с начала расчетного месяца; б) работник прекратил трудовые отношения до истечения месяца; в) работник имел прогул в течение месяца; г) работник был отстранен от работы в течение месяца; д) работник исполнял государственные или общественные обязанности; е) работнику был предоставлен отпуск без сохранения заработной платы; ж) работник работает на условиях неполного рабочего времени; з) работник находился в состоянии простоя; и) работник допустил брак, не подлежащий оплате или подлежащий оплате по пониженным расценкам; к) работник не выполняет нормы труда (должностные обязанности).

8. Изъяв из текста ч. 4 комментируемой статьи, предусматривавшую, что размеры тарифных ставок, окладов, базовых окладов и базовых ставок заработной платы по профессиональным квалификационным группам работников не могут быть ниже минимального размера оплаты труда, законодатель закрепил возможность установления окладов (тарифных ставок) как составных частей заработной платы работников в размере менее минимального размера оплаты труда при условии, что их заработная плата будет не менее установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда. При этом районный коэффициент и процентная надбавка за непрерывный стаж работы должны начисляться к заработной плате сверх установленного федеральным законодательством минимального размера оплаты труда. Эта позиция отражена и в судебной практике (см. Определения ВС РФ от 7 октября 2011 г. N 3-В11-31; от 21 декабря 2012 г. N 72-КГ12-6; от 17 мая 2013 г. N 73-КГ13-1; от 30 августа 2013 г. N 93-КГПР13-2).

1. Минимальный размер оплаты труда устанавливается федеральным законом. В настоящее время действует Федеральный закон от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" (СЗ РФ. 2000. N 26. Ст. 2729), который установил МРОТ с 1 января 2009 г. в размере 4330 руб.

Надо подчеркнуть, что минимальная оплата труда обеспечивается работнику, полностью отработавшему норму рабочего времени. Оплата труда при неполном рабочем времени может быть меньше минимальной.

Экономическая сущность минимальной оплаты труда должна проявляться в обеспечении нормального воспроизводства рабочей силы (работника, выполняющего простые работы в нормальных условиях труда с нормальной интенсивностью). При этом должна учитываться и иждивенческая нагрузка (необходимость содержать как минимум одного ребенка). В экономическое содержание минимальной заработной платы входит также выполнение работником минимального объема работы, обеспечивающего работодателю получение необходимой нормы прибыли от использования неквалифицированного работника. Однако эти аспекты действующим трудовым законодательством не учитываются.

2. Норма об установлении МРОТ на уровне прожиточного минимума трудоспособного населения была введена в Трудовой кодекс на основании международно-правовых актов. В частности, Всеобщая декларация прав человека 1948 г. предусматривает право каждого на справедливое и удовлетворительное вознаграждение, обеспечивающее достойное человека существование для него самого и его семьи (ст. 23). Аналогичные положения содержатся и в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах 1966 г.; Европейской социальной хартии (пересмотренной) 1996 г.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 24 октября 1997 г. N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 43. Ст. 4904) для обоснования устанавливаемого на федеральном уровне МРОТ используется прожиточный минимум в целом по Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2008 г. N 860 (СЗ РФ. 2008. N 47. Ст. 5482) величина прожиточного минимума в целом по Российской Федерации установлена:

на душу населения - 4402 руб. за I квартал 2008 г.; 4646 руб. за II квартал 2008 г.; 4630 руб. за III квартал 2008 г.;
для трудоспособного населения - 4755 руб. за I квартал 2008 г.; 5024 руб. за II квартал 2008 г.; 5017 руб. за III квартал 2008 г.;
для пенсионеров - 3508 руб. за I квартал 2008 г.; 3694 руб. за II квартал 2008 г.; 3660 руб. за III квартал 2008 г.;
для детей - 4218 руб. за I квартал 2008 г.; 4448 руб. за II квартал 2008 г.; 4418 руб. за III квартал 2008 г.

3. Требование об установлении минимальной заработной платы не ниже размера прожиточного минимума трудоспособного человека не вступило в силу: в соответствии со ст. 421 ТК порядок и сроки поэтапного повышения размера минимальной заработной платы до размера прожиточного минимума, а также механизм, гарантирующий выплату минимальной заработной платы в указанном размере, устанавливаются федеральным законом.

Соответствующий закон еще не принят.

4. Минимальный размер оплаты труда применяется исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности (ст. 3 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда"). Размер стипендий, социальных выплат, а также порядок осуществления индексации оплаты труда и социальных выплат устанавливаются нормативными правовыми актами и не зависят от величины МРОТ.

5. Вторая часть ст 133 ТК РФ устанавливает полномочия по обеспечению выполнения предписания о МРОТ.

6. Минимальный размер оплаты труда представляет собой одну из основных государственных гарантий по оплате труда (см. коммент. к ст. 130).

Гарантийный характер минимального размера оплаты труда проявляется прежде всего в том, что за отработанную месячную норму рабочего времени (при выполнении норм труда (трудовых обязанностей) работник не может получить меньше установленного федеральным законом минимума. Указанная гарантия не распространяется на случаи, когда работник по каким-либо причинам не отработал норму рабочего времени (например, прогулял несколько дней, использовал очередной отпуск либо отпуск без сохранения заработной платы и т.п.); не выполнил норм труда (например, при сдельной оплате труда не выполнил дневную норму выработки. В связи с тем что сдельные расценки рассчитываются на основе месячной (дневной) тарифной ставки, невыполнение нормы выработки автоматически приводит к уменьшению заработка). Особо надо отметить, что при работе на условиях неполного рабочего времени размер месячной заработной платы также может быть меньше МРОТ, поскольку в этом случае норма рабочего времени не отрабатывается.

Невыполнение же трудовых обязанностей (за исключением такого нарушения трудовой дисциплины, как прогул) само по себе не влечет снижения заработка. Неисполнение либо ненадлежащее исполнение трудовых обязанностей, допущенное работником по его вине, является дисциплинарным проступком и может повлечь применение дисциплинарной ответственности.

Минимальный размер оплаты труда является основой для установления базовых окладов (базовых должностных окладов), базовых ставок заработной платы по профессиональным квалификационным группам работников организаций, финансируемых из бюджета. Это также проявление гарантийного характера минимума заработной платы.

Текущая редакция ст. 133 ТК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

Минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже величины прожиточного минимума трудоспособного населения.
Минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом, обеспечивается:
организациями, финансируемыми из федерального бюджета, - за счет средств федерального бюджета, внебюджетных средств, а также средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности;
организациями, финансируемыми из бюджетов субъектов Российской Федерации, - за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, внебюджетных средств, а также средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности;
организациями, финансируемыми из местных бюджетов, - за счет средств местных бюджетов, внебюджетных средств, а также средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности;
другими работодателями - за счет собственных средств.

Месячная заработная плата работника, полностью отработавшего за этот период норму рабочего времени и выполнившего нормы труда (трудовые обязанности), не может быть ниже минимального размера оплаты труда.
Часть утратила силу с 1 сентября 2007 года - Федеральный закон от 20 апреля 2007 года N 54-ФЗ.

Комментарий к статье 133 ТК РФ

1. Установление МРОТ является одной из социальных гарантий, предусмотренных Конституцией РФ (ч.2 ст. 7 Конституции РФ). В соответствии с ч.3 ст. 37 Конституции РФ каждый имеет право на вознаграждение за труд без какой бы то ни было дискриминации и не ниже установленного федеральным законом МРОТ. Согласно величина МРОТ в Российской Федерации включена в систему основных государственных гарантий по оплате труда работников. МРОТ устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже величины прожиточного минимума трудоспособного населения.

С 1 января 2015 года МРОТ установлен в сумме 5965 руб. в месяц (ст. 1 ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").

Статьей 4 Федерального закона от 24 октября 1997 года N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" предусмотрено, что величина прожиточного минимума в целом по Российской Федерации определяется Правительством РФ ежеквартально на основании потребительской корзины и данных федерального органа исполнительной власти по статистике об уровне потребительских цен на продукты питания, непродовольственные товары и услуги и расходов по обязательным платежам и сборам.

Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2015 года N 260 "Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации за 4 квартал 2014 года" установлена величина прожиточного минимума в целом по Российской Федерации за 4 квартал 2014 года на душу населения 8234 руб., для трудоспособного населения - 8885 руб., пенсионеров - 6785 руб., детей - 7899 руб.

Таким образом, положение ст. 133 ТК РФ о том, что МРОТ не может быть ниже величины прожиточного минимума трудоспособного населения, до настоящего времени не исполнено.

В соответствии со ст. 421 ТК РФ порядок и сроки поэтапного повышения МРОТ до размера, предусмотренного ч.1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаются федеральным законом. Однако до настоящего времени указанный нормативно-правовой акт не принят.

2. Действующая редакция нормы ч.2 ст. 133 ТК РФ существенно расширила перечень средств, за счет которых обеспечивается МРОТ.

К таким средствам в настоящее время относятся средства бюджетов разных уровней, внебюджетные средства, а также средства, полученные от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности.

Заработная плата (оплата труда работника) - это вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также компенсационные выплаты и стимулирующие выплаты.

Часть 3 ст. 133 ТК РФ устанавливает, что месячная заработная плата работника, полностью отработавшего за этот период норму рабочего времени и выполнившего нормы труда (трудовые обязанности), не может быть ниже МРОТ.

Однако необходимо учитывать, что трудовым законодательством допускается установление окладов (тарифных ставок), как составных частей заработной платы работников, в размере менее МРОТ при условии, что их заработная плата без включения районного коэффициента и процентной надбавки за непрерывный стаж работы будет не менее установленного федеральным законом МРОТ (см., например, определение Верховного Суда РФ от 30 августа 2013 года N 93-КГПР13-2).

Следует отметить, что в 2007 году Федеральным законом от 20 апреля 2007 года N 54-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" и другие законодательные акты Российской Федерации" из ст. 129 ТК РФ была исключена ч.2, которая определяла минимальную заработную плату (МРОТ) как устанавливаемый федеральным законом размер месячной заработной платы за труд неквалифицированного работника, полностью отработавшего норму рабочего времени при выполнении простых работ в нормальных условиях труда, и указывала на то, что в величину МРОТ не включаются компенсационные, стимулирующие и социальные выплаты.

Согласно динамике изменения МРОТ в России с 2000 по 2015 год МРОТ в стране увеличился со 132 руб. до 5965 руб.

Другой комментарий к ст. 133 ТК РФ

1. Традиционно в науке трудового права и на практике под минимальным размером оплаты труда понимался размер месячной заработной платы за труд неквалифицированного работника, полностью отработавшего норму рабочего времени при выполнении простых работ в нормальных условиях труда. Действовавшая до 20 апреля 2007 г. редакция ст. 129 ТК закрепляла данное определение на законодательном уровне. В настоящее время законодатель изъял его из ст. 129 ТК.

2. Минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории РФ федеральным законом.

Утверждение минимальной заработной платы не ниже размера прожиточного минимума трудоспособного населения требует значительного увеличения расходов на оплату труда. С учетом этого обстоятельства ч. 1 комментируемой статьи вводится в действие по специальным правилам, предусмотренным ст. 421 ТК, в соответствии с которой порядок и сроки поэтапного повышения размера минимальной заработной платы до величины прожиточного минимума устанавливаются федеральным законом. В настоящее время такой закон не принят.

Консультации и комментарии юристов по ст 133 ТК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 133 ТК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Ст. 133 ТК РФ определяет минимальный размер платы, которая должна быть выплачена работнику, отработавшему месячный договорной норматив. Подробнее об аспектах минимального размера оплаты труда (далее — МРОТ) поговорим в этой статье.

Основные аспекты статьи 133 ТК РФ с комментариями

Ст. 133 ТК РФ на уровне федерального закона устанавливает минимальную величину зарплаты, которую должен получить работник (и обязан заплатить работодатель).

Экономическая сущность МРОТ, вытекающая из международных актов трудового права, должна:

обеспечивать прожиточный минимум работника, с учетом иждивенческой нагрузки (т. е. самого работника и как минимум одного ребенка);
компенсировать затраты сил и времени работника при нормальной интенсивности труда, выполняемого в нормальных условиях;
обеспечивать работодателю минимально допустимую отдачу (прибыльность) от выполнения работником простой работы за минимальную оплату.

Таким образом, работник, отработавший норматив (по ст. 133 ТК — месяц), должен получить от работодателя сумму не меньше МРОТ.

Как устанавливается МРОТ?

Размер МРОТ установлен ст. 1 закона «О МРОТ» от 19.06.2000 № 82-ФЗ. Ежегодно Правительство РФ принимает решения об уточнении (индексации) МРОТ в связи с экономической ситуацией. Эти решения (оформляемые как законы) вносят изменения в значение МРОТ, указанное в ст. 1 закона № 82-ФЗ.

О динамике МРОТ см. в материале .

Обычно изменяющий закон принимается в текущем году на следующий. В отношении 2017 года индексация-2017 сделана 1 раз, но в связи с тем, что она осуществлена с 01.07.2017, в 2017 году, так же как и в 2016-м, в 1-м и 2-м полугодиях действуют 2 разных значения МРОТ. В 2018 году МРОТ увеличился дважды:

с 01.01.2018 — 9 489 руб.:
с 01.05.2018 — 11 163 руб.

ВАЖНО! Изменение размера МРОТ в середине года влечет за собой усложнение расчетов, зависящих от величины МРОТ (например, выплат по больничным листам или выплат, исчисляемых из среднего заработка, в случаях, если надо использовать МРОТ).

Больше о влиянии размера МРОТ на выплату по больничному читайте в статье .

Как соблюдается экономическая сущность МРОТ по ТК РФ?

Ознакомившись с комментариями ст. 133 ТК РФ, можно было бы ожидать, что размер МРОТ должен соответствовать большинству его характеристик в трактовке международного права. Однако на деле это не так.

В настоящее время устанавливаемое значение МРОТ не достигает величины расчетного прожиточного минимума, определяемого тоже Правительством РФ. Для нивелирования этого расхождения в ТК РФ введена ст. 421, согласно которой МРОТ должен приводиться в соответствие с прожиточным минимумом поэтапно по специальному федеральному закону. И с 01.05.2018 значения прожиточного минимума трудового населения и МРОТ сравняются.

Подробности в материале .

Работодателям также следует помнить, что в соответствии со ст. 133.1 ТК РФ на локальном уровне (в регионе, субъекте РФ) МРОТ может быть установлен в ином (большем) размере, чем федеральный по ст. 133 ТК.

Как должен обеспечиваться МРОТ по ТК?

Выплата работникам МРОТ должна быть обеспечена:

бюджетникам — за счет средств соответствующего бюджета (федерального или регионального);
сотрудникам прочих работодателей — за счет собственных средств работодателей.

При этом выплата зарплаты должна соответствовать всем требованиям ТК, установленным для оплаты труда:

по сумме;
месту и сроку;

Больше о требованиях ТК по порядку выплаты зарплаты читайте в материале .

обязанности работодателя в части социального страхования.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С МРОТ необходимо сравнивать все выплаты, причитающиеся работнику за период, в сумме. То есть если работнику ежемесячно полагается оклад и обязательные к нему надбавки (например, по коллективному договору), то сам оклад может быть меньше МРОТ, а вот общая сумма начислений за месяц (оклад + надбавки) должна быть равна или более МРОТ.

Как взаимосвязаны договорные трудовые нормативы и МРОТ?

По сути ст. 133 ТК работник должен получить не меньше МРОТ, отработав установленную по его трудовым договоренностям норму времени. При этом имеется в виду полная стандартная норма времени за месяц.

Если работник работает неполное время, его оплата труда обоснованно может оказаться меньше МРОТ. Например, при расчете больничного листа по МРОТ (при отсутствии достаточного стажа) работнику-совместителю, работающему на 0,5 ставки, следует применять в расчетах и 0,5 МРОТ за месяц.

Итоги

Ст. 133 ТК регламентирует установление минимального размера оплаты труда населения в каждом регионе. Федеральное законодательство определяет минимальную планку МРОТ, а регионы должны довести его до прожиточного минимума трудоспособного населения. Работодателю при индексации зарплаты своим сотрудникам следует руководствоваться нормами регионального законодательства, т. к. минимальная сумма заработка каждого сотрудника, отработавшего установленную норму времени, не может быть ниже регионального МРОТ.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.

В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:
1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже - после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Подобная практика не противоречит комментируемой статье, однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения имущества покупателю.

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. коммент. к ст. 551).

Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку комментируемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества - до или после государственной регистрации.

3. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 и ст. 398 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи).

В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.

4. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК в связи с неоплатой покупателем имущества. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК), то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании ст. 450 ГК. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

5. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество примет и даже отметит в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК вправе потребовать от продавца возмещения ему убытков.

6. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.